臺灣桃園地方法院民事判決 105年度簡上字第167號上 訴 人 余增財被 上訴人 邱石光訴訟代理人 紀亙彥律師複 代理人 鈕則慧律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國105 年2 月15日本院中壢簡易庭104 年度壢簡字第410 號第一審判決提起上訴，本院於民國106年7月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付新臺幣肆拾壹萬參仟捌佰參拾參元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款定有明文。又在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但第255 條第1 項第2 款至第6 款情形，不在此限，同法第446 條第1 項亦有明文規定，此依同法第43
6 條之1 第3 項規定，並為簡易訴訟第二審程序所準用之。查本件被上訴人於原審中以兩造間租賃契約為請求權基礎，主張被上訴人應給付積欠之民國103 年3 月20日起至104 年
3 月19日止租金共新臺幣（下同）32萬7,000 元。後於106年7 月25日本審言詞辯論程序中，就103 年4 月間以後之款項，追加民法第179 條為請求權基礎（見本院卷第185 頁）。核被上訴人上開所為請求權基礎之追加，係本於兩造間租賃同一房屋之基礎事實，揆諸首揭規定，要無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人起訴主張及於本審補充：被上訴人於101 年11月15日與上訴人簽訂租賃契約，由被上訴人將其所有門牌號碼桃園市○○區○○○街○○○ 號右棟之房屋（下稱系爭房屋）出租予上訴人，兩造約定租期自101 年11月20日起至104 年11月19日止，共計3 年，租金每月為2 萬5,000 元，應於每月15日前繳納，之後並約定102 年1 月起至103 年11月止之租金調整為每月2 萬8,000 元（下稱系爭租賃契約）。詎103年3 月起，上訴人即未繳分文租金，且將房屋違法交付訴外人蔡阿文占有使用，嗣經被上訴人於104 年2 月4 日定期限催告上訴人繳納積欠之租金27萬5,000 元，該存證信函經上訴人於104 年2 月4 日收受。惟上訴人仍未繳納租金，被上訴人爰再於104 年3 月16日以存證信函通知上訴人終止系爭租賃契約，該存證信函並於104 年3 月17日由上訴人收受。
系爭租賃契約既已終止，上訴人即應遷讓返還系爭房屋，惟上訴人與上訴人之占有輔助人蔡阿文繼續無權占有該屋，直至104 年10月15日蔡阿文與被上訴人和解，始將系爭房屋遷空返還被上訴人。故上訴人仍積欠103 年3 月20日起至103年12月19日止共9 個月租金25萬2,000 元（計算式：2 萬8,
000 元9 月＝25萬2,000 元）、103 年12月20日起至104年3 月19日止共3 個月租金7 萬5,000 元（計算式：2 萬5,
000 元3 月＝7 萬5,000 元），及無權占有房屋期間即10
4 年3 月20日起至104 年10月15日止計6 月又25日所受相當於租金之不當得利17萬833 元【計算式：2 萬5,000 元（
6 ＋25 /30）＝17萬833 元】，扣除押租金8 萬4,000 元後，合計上訴人應給付41萬3,833 元（計算式：32萬7,000 元＋17萬833 元－8 萬4,000 元＝41萬3,833 元）。退步言，縱認兩造曾於103 年4 月間合意終止租約，惟上訴人未將其與蔡阿文之物品徹底自系爭房屋清空，遷讓返還該屋予被上訴人，應認上訴人於103 年4 月間以後無權占有系爭房屋，被上訴人亦可依民法第179 條規定請求其給付相當於租金之不當得利，被上訴人共計可請求之金額即無不同。為此，爰依系爭租賃契約、不當得利之法律關係提起本件訴訟等語。並於原審聲明：上訴人應給付被上訴人41萬3,833 元，及其中29萬3,000 元自起訴狀繕本送達翌日起；其中12萬833 元自105 年1 月5 日民事準備續狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
二、上訴人則以：上訴人固於103 年2 月起即未再支付租金，惟兩造業於103 年4 月間達成協議，雙方同意系爭租賃契約於
103 年4 月合意終止，由上訴人於該月搬遷離開系爭房屋，且上訴人不向被上訴人請求返還押租金，被上訴人亦不得再向上訴人請求其餘費用。故依上開協議內容，被上訴人自不得再向被上訴人請求給付租金。又上訴人固曾於102 年12月間同意蔡阿文使用系爭房屋，並將房屋鑰匙、遙控器交予蔡阿文，惟系爭租賃契約於103 年4 月間兩造合意終止時，上訴人已告知蔡阿文租約終止之事，請其一併搬遷，其斯時起即不同意蔡阿文再繼續占有系爭房屋。惟上訴人於103 年4月18日最後一次進行物品搬遷時，竟遭被上訴人阻撓，稱上訴人須將蔡阿文的物品一同清空，否則即不讓上訴人搬遷，上訴人無法搬離，方有部分物品留存在系爭房屋內。之後被上訴人即更換門鎖，並由被上訴人與蔡阿文另行訂立租賃契約，是被上訴人已同意將系爭房屋提供蔡阿文使用，甚至於
103 年5 月1 日令訴外人東亞保全股份有限公司（下稱東亞保全公司）與蔡阿文簽約，變更門禁磁卡，上訴人即無法再進出系爭房屋，故上訴人自無庸就蔡阿文繼續使用系爭房屋至104 年10月15日止之情形支付相當於租金之不當得利等語，資為抗辯。
三、原審判命上訴人給付被上訴人41萬3,833 元，其中24萬3,00
0 元自104 年6 月13日起至清償日止，其餘12萬833 元自10
5 年1 月6 日起至清償日止，均按週年利率5 ％計算之利息，並駁回被上訴人其餘請求，暨就被上訴人勝訴部分依職權宣告假執行，及宣告上訴人供擔保免為假執行（被上訴人敗訴部分未據其聲明不服，已告確定，非本院審理範圍）。上訴人提起上訴，聲明：㈠、原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡、上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人於本院答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第77頁）：
㈠、被上訴人就系爭房屋於101 年11月15日與上訴人簽立系爭租賃契約，原訂租期101 年11月20日起至104 年11月19日止，租金每月2 萬5,000 元，應於每月15日前繳納，並約定自10
2 年1 月起至103 年11月之租金調整為每月2 萬8,000 元。
㈡、103年2月起上訴人即未繳納租金。
㈢、被上訴人於104 年2 月4 日以存證信函定相當期限催告上訴人繳納積欠租金27萬5,000 元，該存證信函經上訴人於104年2月4日收受。
㈣、被上訴人於104 年3 月16日以存證信函通知上訴人終止系爭租賃契約，該存證信函經上訴人於104年3月17日收受。
㈤、上訴人訂立系爭租賃契約時已繳納押租金8萬4,000元。
㈥、上訴人於102 年12月間曾同意蔡阿文占有使用系爭房屋，並交付該屋鑰匙。
㈦、蔡阿文係占有系爭房屋至104年10月15日止。
㈧、上訴人於104 年10月15日前仍有其個人之物品置於系爭房屋內。
五、至被上訴人請求被上訴人給付自103 年3 月20日起至104 年10月15日止之租金或相當於租金之不當得利金額共計41萬3,
833 元，為上訴人所否認，並以前詞置辯，故本件爭點厥為：㈠、上訴人有無積欠被上訴人租金之情事？若有，金額若干？㈡、上訴人是否無權占有系爭房屋，而應給付被上訴人相當於租金之不當得利？若是，金額若干？茲分述如下：
㈠、上訴人有無積欠被上訴人租金之情事？若有，金額若干？
１、本件上訴人自103 年2 月起即未繳納系爭房屋租金乙節，固為兩造所不爭（見上開不爭執事項㈡），惟被上訴人請求其中自103 年3 月20日起算之租金，上訴人則拒絕給付，辯以：兩造於103 年4 月間已合意終止系爭租賃契約，協議由上訴人於該月份自系爭房屋搬遷，且被上訴人同意不再對上訴人請求租金等語。經查，被上訴人就系爭房屋對外租賃之事宜，係全權授權其子即訴外人邱金全處理乙節，業據邱金全於另案（即本院104 年度易字第359 號蔡阿文被訴竊佔罪之刑事案件）審理中證稱：系爭房屋租金實際上是被上訴人在收，所以契約上出租人寫被上訴人，但是出租事宜都是我在處理等語明確（見本院卷第97頁），被上訴人就此亦無異詞（見本院卷第154 頁），故邱金全為有權決定將系爭房屋出租或終止租約之人，應無疑義。而被上訴人雖主張於104 年
3 月16日以存證信函對上訴人為終止系爭租賃契約之意思表示，然其於本院審理時亦不否認於103 年4 月間，兩造確有達成協議不再續租，並約由上訴人將系爭房屋清空、遷讓返還一情（見本院卷第184 頁背面），此復與邱金全於另案審理中所陳：應該是於103 年4 月20日左右我與蔡阿文接觸，上訴人就退出租賃關係等語（見本院卷第98頁背面）；於偵查中所述：上訴人於103 年2 月就沒有付房租，我寄存證信函給上訴人，上訴人也有同意不要續租等語相符（見103 年度偵字第21850 號卷第57頁）。則兩造確有於103 年4 月間合意提前終止系爭租賃契約，洵堪認定。被上訴人主張係於
104 年3 月16日以上訴人積欠租金逾2 月為由，單方面終止租約，即非可採。至系爭租賃契約終止之具體時點，兩造雖無法明確表述，惟參上訴人所陳：我們於搬家前一個星期就講好終止租約，房東叫我那個月（即103 年4 月）東西搬完，那個月搬完後就結束等語（見本院卷第185 頁），當可認兩造間系爭租賃契約之存續期間，至遲僅至103 年4 月30日為止。從而，被上訴人主張上訴人應給付自103 年3 月20日起至103 年4 月30日止之1 月又11日租金共3 萬8,267 元【計算式：2 萬8,000 元＋（2 萬8,000 元×11/30 ）＝3 萬8,267 元，元以下四捨五入】，即屬有據。至上訴人抗辯於兩造協議終止租約時，被上訴人亦同意免除上訴人前述期間之租金債務云云，為被上訴人所否認（見本院卷第76頁），上訴人就該有利於己之事實，復未提出證據以實其說（見本院卷第77頁），此部分主張，自難憑採。
２、又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。查本件雙方締結系爭租賃契約時，被上訴人曾收受上訴人所交付8 萬4,000 元押租金，迄今尚未返還乙節，為兩造所不爭（見上開不爭執事項㈤），而上訴人就被上訴人本件之請求，尚應給付租金3 萬8,267元，業如前述，則依上開說明，上訴人前付之押租金發生當然抵充上訴人租金債務之效力，而經抵充後，被上訴人已無餘額可向上訴人請求，是被上訴人再起訴上訴人給付租金，並無理由。
㈡、上訴人是否無權占有系爭房屋，而應給付被上訴人相當於租金之不當得利？若是，金額若干？
１、按不當得利，須以無法律上之原因而受利益，致他人受損害為其要件，此觀民法第179 條內容即明。換言之，不當得利請求權之成立，以一方受有利益，致他方受有損害為必要，倘他方並無損害、損害已經不存在或損害業經填補，自無不得不當得利請求權可資主張。
２、本件被上訴人主張系爭租賃契約終止後，上訴人及占有輔助人蔡阿文仍持續占有、使用系爭房屋至104 年10月15日，故上訴人應給付相當於租金之不當得利等情，為上訴人所否認，並辯以：其於103 年4 月間自系爭房屋搬出後，該屋即由被上訴人自行交予蔡阿文使用，並更換鑰匙，且由蔡阿文另與東亞保全公司訂約，上訴人無法再占有、使用系爭房屋，自不應給付相當於租金之不當得利等語。經查，依邱金全於另案中以證人身份所陳：我於103 年4 月20日左右跟蔡阿文接觸，就是蔡阿文出現在廠房（即系爭房屋，下同），他有廠房的鑰匙、遙控器，還說廠房裡的東西是他的，他想要租短期，之後再找別的地點，所以我從這個時間點開始答應讓蔡阿文短期承租本案廠房。於103 年5 月初時，我有口頭答應讓蔡阿文把東西暫時放在廠房，雖然沒有打租約，但蔡阿文有說要每月貼1 萬元給我，也說如果找到房子就會馬上搬走。我當時答應蔡阿文可以放東西在廠房1 個月，給他方便，租金我現在忘記是講好多少錢。1 個月後蔡阿文就找各種理由推託，或是避不見面。我有把我的帳號給蔡阿文，因為後來蔡阿文跟我說他找不到其他地方，打算長期跟我租廠房，所以我才會給他我的帳號。蔡阿文於103 年7 月間有匯款
2 萬元給我。後來因為蔡阿文遲遲不跟我簽合約，而我已經找到新的租客要租這個廠房，103 年7 月1 日就要進駐，最後我聯絡到蔡阿文，我只好跟他說找不到地方的話，我把另一個文中路的廠房借給他暫放東西，並把該文中路廠房的鑰匙、遙控器提供給他。於103 年5 月初的時候，蔡阿文有通知我到場，東亞保全公司的人也在現場，因為蔡阿文沒有市內電話，所以我介紹訴外人倪得貴給蔡阿文，用倪得貴的市內電話讓蔡阿文使用，蔡阿文才可以跟東亞保全公司簽合約。因為廠房裡蔡阿文有放比較貴重的機器設備，我是看他可憐，怕機器設備被偷走，所以才協助他跟東亞保全公司簽約，這是我跟蔡阿文剛接觸沒多久所發生的事情。剛開始我確實有答應要把廠房租給蔡阿文短期放物品，所以才會協助蔡阿文處理這些事，誰知道後面蔡阿文都不付租金等語綦詳（見本院卷第95-99 頁），核與倪得貴於該案中所述：蔡阿文跟我借用市內電話的當天，是邱金全陪同蔡阿文去找我的，而且是邱金全先開口問我可不可以借市電話給蔡阿文，作為保全使用等語相符（見本院卷第101 頁），復有蔡阿文於10
3 年7 月18日匯款2 萬元予邱金全之台中商業銀行無摺存款存入通知聯影本、邱金全之帳戶存摺內頁影本、蔡阿文與東亞保全公司於103 年5 月1 日所簽訂之保全系統服務契約書影本各1 份附卷可稽（見原審卷第57-58 頁、第118-129 頁），足認邱金全於103 年4 月20日起，確有基於與蔡阿文另行簽訂租約之意思，而將系爭房屋交付蔡阿文，並同意其繼續使用，更因而收取對價2 萬元。此外，邱金全於103 年5月間尚協助蔡阿文與東亞保全公司締結保全契約，將系爭房屋之門禁磁卡汰舊換新，益徵邱金全再無令上訴人使用系爭房屋之意。而邱金全係得被上訴人授權，全權處理系爭房屋租賃事宜一情，業如前述，循此以觀，堪認被上訴人於103年4 月20日起，業已取回系爭房屋之控制、管領權，並出於己意交付蔡阿文占有，甚至決定於103 年7 月1 日再將該屋出租予第三人。至上訴人既未持有系爭房屋之鑰匙或遙控器，且蔡阿文與東亞保全公司另訂新約後，原本之門禁磁卡即遭消磁，其除無法任意進出該屋外，亦顯已喪失對該屋之占有、使用權，而就該屋無任何管領能力。換言之，系爭房屋自103 年4 月20日起，即是由蔡阿文在獲得被上訴人同意之前提下，排他占有、使用當中，至臻明確。
３、是以，雖兩造間之系爭租賃契約至遲應於103 年4 月30日經合意終止，惟被上訴人早於103 年4 月20日已取回系爭房屋之管領權限，並將系爭房屋交付蔡阿文使用，嗣後復於103年7 月間決定將系爭房屋出租他人，自難認被上訴人於系爭租賃契約終止後，因上訴人之行為，而受有何等無法占有、使用系爭房屋之損害。從而，被上訴人主張上訴人於系爭租賃契約終止後，尚應給付相當於租金之不當得利，乃無理由，應予駁回。
六、綜上所述，系爭租賃契約至遲應於103 年4 月30日因兩造合意而終止，於此之前，上訴人確有依約給付租金之義務，惟其就所積欠之103 年3 月20日起至103 年4 月30日止租金共
3 萬8,267 元，經與押租金8 萬4,000 元抵充後，被上訴人已無餘額可請求。且被上訴人於103 年4 月20日起，已就系爭房屋自為管理，並交付蔡阿文，上訴人無從進出、使用該屋，是上訴人於系爭租賃契約終止後，並無占用系爭房屋之事實，且難認被上訴人受有損害。從而，被上訴人依租賃、不當得利之法律關係，請求上訴人給付被上訴人41萬3, 833元，及其中29萬3,000 元自起訴狀繕本送達翌日起；其中12萬833 元自105 年1 月5 日民事準備續狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。原審（除確定部分外）為有利被上訴人之判決，並為假執行之宣告，容有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，洵為可採，應由本院予以廢棄，改判如主文第2項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第450 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 8 月 11 日
民事第二庭 審判長法 官 劉佩宜
法 官 李麗珍法 官 蔡牧容正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 106 年 8 月 11 日
書記官 陳玉芬