臺灣桃園地方法院民事判決 105年度簡上字第18號上 訴 人 陳勇佑
卓秀姿卓韋良卓焜淵兼 上四人訴訟代理人 顏邑珊被 上訴人 吳晋嘉上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國104 年11月26日本院桃園簡易庭104 年桃簡字第219 號第一審判決提起上訴，本院於105 年6 月16日辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張及於上訴補充：㈠訴外人即上訴人卓秀姿、卓韋良、卓琨淵、陳勇佑之被繼承
人陳啓瑞於102 年10月10日向被上訴人承租系爭房屋，約定由上訴人顏邑珊擔任連帶保證人，租期自102年10月1日起至104年6月30日止，每月租金為6,000元，以3 個月為1期，且租期屆滿後，如不即時搬遷請求，承租人及連帶保證人應按月賠償租金2 倍之違約金，雙方並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），另雙方於同日簽立協議切結書（下稱系爭協議書），約定租金應於每年1、4、7、10月之5日以前一次給付3 個月，如未按時給付租金，被上訴人無庸為任何告知，系爭租約即為終止。嗣陳啓瑞於103 年1月、4月均未按時繳納租金，依前開約定，系爭租約即當然終止，被上訴人自得請求陳啓瑞遷讓返還系爭房屋，然屢經被上訴人催討仍未獲置理，而陳啓瑞於103 年10月31日死亡，系爭租約之權利義務均由其繼承人即上訴人卓秀姿、卓韋良、卓琨淵、陳勇佑概括承受之，又上訴人顏邑珊為系爭租約、系爭協議書之連帶保證人，亦應負連帶清償責任。為此，爰依系爭租約及繼承之法律關係提起本件訴訟。並於原審聲明：上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人，暨自104 年7月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人1萬2,000元。
㈡再系爭協議書為系爭租約之一部，系爭協議書係在系爭租約
後簽立，二者均屬有效存在。而系爭租約備註所載之2 年約滿前，上訴人得以160 萬元買回之約定，必須以上訴人無違約情形為前提，而鈞院104 年度訴字第75號確定判決認定陳啓瑞生前因違約在先，故兩造間之租賃契約已於103 年1 月
6 日終止，陳啓瑞即不得向被上訴人行使買回之權利甚明。系爭租約既已終止，上訴人即無權再占用系爭房屋，況且，系爭租約之租期係至104 年6 月30日止，而上訴人迄今拒絕給付租金，是被上訴人訴請上訴人返還系爭房屋，應屬有據。
二、上訴人則以：㈠上訴人並非無權占用系爭房屋，系爭租約中已約定陳啓瑞得
以160 萬元之價金買回系爭房屋，且上訴人均依約繳交租金，亦未知悉被上訴人有催繳之情事，未料，陳啓瑞委由上訴人顏邑珊及訴外人即代書許稚娣向被上訴人為買回系爭房屋之意思表示後，上訴人方以簡訊向許稚娣謊稱已終止租約，嗣於翌日以存證信函補稱欲終止租約。被上訴人明知上訴人已依約行使買回權，竟在上訴人給付租金後，藉口上訴人於
103 年1 月、4 月曾有遲付租金數日之事由，而主張終止契約，顯違反最高法院43年度台上字第329 號判例意旨，亦與誠信原則有違，自無足採。
㈡又依系爭協議書所載兩造雖皆有終止租約之權利，但約定「
告知後該期租約到期後就立即終止」等語，是兩造約定之真意乃雙方均得提前告知到期不續租之真意，並非得隨時終止契約，原審未探求當事人之真意，逕為論斷，殊與事實不符，顯有違誤。再者，陳啓瑞有無違反系爭協議書之約定，與契約終止無關，蓋系爭協議書係在系爭租約前所簽立，故依最高法院83年度台上字第529 號判決意旨，系爭協議書已被系爭租約所取代而成立債之更改，故雙方關於租賃所負之權利義務，應以系爭租約為準，是被上訴人如欲終止租約，自應依系爭租約之約定，以意思表示行使契約終止權，然被上訴人並未於上訴人遲延給付租金狀態持續之期間內為之，因此本不生終止契約之效力，且上訴人於103 年1月、4月縱有發生遲付租金數日之情形，被上訴人事後亦同意收受，而未為任何表示反對或解除契約之情事發生，可見兩造顯有遵循系爭租約之合意，堪認債之更改已經被上訴人默示同意。原審不察，逕以違反系爭協議書第1 條之約定，而認契約當然終止，嫌屬率斷。縱認系爭協議書未被系爭租約所替代，系爭協議書亦違反民法第440 條第2 項之法律強制規定，而屬無效（參照臺灣高等法院暨所屬法院62年度法律座談會民事類第7 號討論意見），原審依最高法院86年度台上字第3303號判例意旨，認為民法第440 條規定屬任意規定，並以系爭協議書第1 條之約定，排除民法第440 條之規定，認定該約定未牴觸法律強制規定，而生欠租及當然解除契約之效果，應有適用法律錯誤之瑕疵。
㈢基上，被上訴人於上訴人行使買回權後卻置之不理，一再要
求渠等搬離系爭房屋。原審認定契約已終止，上訴人自無法行使買回權，並應負給付違約金之責任，應有認事用法之違誤等語，資為抗辯。
三、原審審理後為被上訴人全部勝訴之判決，並依職權宣告假執行，上訴人不服提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則為答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第36頁反面）：㈠被上訴人於102年6月26日經拍定取得系爭房屋及其○○○區○○段下崁小段359-10地號土地之所有權。
㈡被上訴人與上訴人卓秀姿、卓韋良、卓琨淵、陳勇佑之被繼
承人陳啓瑞及上訴人顏邑珊於102 年10月10日簽訂系爭租約，由陳啓瑞承租系爭房屋，租期自102年10月1日起至104年6月30日止，並由上訴人顏邑珊擔任連帶保證人；另被上訴人與陳啓瑞、上訴人顏邑珊於同日簽立系爭協議書。
㈢系爭租約第3 條約定：租金每月6000元（收款附據）乙方（
即陳啓瑞）不得藉任何理由拖延或拒納，且不得由保證金中抵扣作為租金、第4條約定：租金應於每月1日以前繳納，每次應繳3 個月份乙方（即陳啓瑞）不得藉詞拖延；另系爭租約末頁另有文字加註：雙方同意於期限內，甲方（即被上訴人）不得以任何的理由解除合約（租約），未給付租金可直接終止租約，甲方（即被上訴人）在租約未滿之前，乙方（即陳啓瑞）若欲解約時，甲方（即被上訴人）不得要求乙方（即陳啓瑞）任何違約金，且2 年約滿前、租約終止前，乙方（即陳啓瑞）可以160 萬元之價金買回，甲方（即被上訴人）亦不得以任何理由提高價金、第8 條約定：乙方（即陳啓瑞）於租期屆滿時，除經甲方（即被上訴人）同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時搬遷交還房屋時，甲方（即被上訴人）每月得向乙方（即陳啓瑞）請求按照租金2 倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方（即陳啓瑞）及連帶保證人丙方（即上訴人顏邑珊），決無異議。
㈣系爭協議書第1 條約定：租約以3 個月為一期，每年1月、4
月、7月、10月，乙方（即陳啓瑞）需於該月5日前一次性的給付3 個月租金給予甲方（即被上訴人），如未按時給付，甲方（即被上訴人）不在（應為不再之誤載）作任何型式上的告知，直接視同租約直接終止，甲乙方都有終止租約之權利，於告知後該期租約到期後租約就立即終止。
㈤兩造於102 年10月10日簽約日之錄音譯文內容：「…被上訴
人：那你看這份這一張，這一張要簽。上訴人顏邑珊：應該簽租約簽這一本就可以了吧？被上訴人：這張要簽。上訴人顏邑珊：為什麼要簽？被上訴人：不簽，租約就不用簽，就結束了，你們15號就一起搬…。被上訴人：…一直到6 月底都是租約，一個月就是6000，一直到6 月底都是租約，那6月底之後，如果你要買你要在6 月底前找代書來這邊簽約。
上訴人顏邑珊：等於你現在兩年內你就不會去動那個房子就對了阿，對不對？被上訴人之父：你現在要付就是三個月付一次，就是三個月三個月付…。」。（見原審卷第93頁、第98頁、第100 頁）㈥陳啓瑞於103 年10月31日死亡，嗣由上訴人卓秀姿、卓韋良、卓琨淵、陳勇佑繼承。
五、本院之判斷：被上訴人主張被上訴人與上訴人卓秀姿、卓韋良、卓琨淵、陳勇佑之被繼承人陳啓瑞及上訴人顏邑珊於102 年10月10日簽訂系爭租約，由陳啓瑞承租系爭房屋，租期自102 年10月
1 日起至104 年6 月30日止，並由上訴人顏邑珊擔任連帶保證人。因陳啓瑞未於103 年1 月、4 月依約給付租金，依系爭協議書第1 條之約定系爭租約即生當然終止之效果，爰依系爭租約、系爭協議書之約定，請求上訴人返還系爭房屋，並請求上訴人按月賠償2 倍租金之違約金等情，惟為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點厥為：㈠被上訴人依系爭租約請求上訴人返還系爭房屋，有無理由？㈡被上訴人依系爭租約第8 條約定，請求上訴人自104 年7 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付1 萬2,000 元，有無理由？茲論述如下：
㈠被上訴人依系爭租約請求上訴人返還系爭房屋，為有理由：
⒈按民法第98條規定，解釋意思表示，應探求當事人之真意，
不得拘泥於所用之辭句。而解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院
100 年度台上字第1837號判決意旨參照）。經查，依前揭不爭執事項㈡、㈤之記載，堪認被上訴人與陳啓瑞及上訴人顏邑珊係於102 年10月10日同時簽訂系爭租約及系爭協議書，再參酌系爭租約及系爭協議書之內容，彼此間之條文約定，除有補充之性質外，並無任何相背逆之約定，亦無任何將另約作廢之文字，是堪信兩造之真意為系爭租約、系爭協議書之約定為互為補充，均有效力，應合併內容予以解釋，尚非以系爭租約之效力優先，亦非單以系爭租約之約定為準，而完全排除系爭協議書之約定。再依前揭不爭執事項㈠、㈢、㈣之記載，堪認被上訴人雖同意將伊拍定取得之系爭房房出租予陳啓瑞，然要求陳啓瑞須按系爭協議書約定之各該月份日期給付租金，陳啓瑞雖依約得於系爭租約終止前行使系爭房屋買回權，然兩造之約定著重於租金之如期收取，避免催討租金後方得為終止租約之繁瑣，故約明倘陳啓瑞未能遵期給付租金，不待被上訴人另為終止之意思表示即視為系爭租約直接發生終止之效果。是揆之上開說明，依雙方簽訂系爭租約、系爭協議書之過程及雙方當事人真意，系爭租約約定之「未給付租金可直接終止租約」，應與系爭協議書約定之「未按時給付租金視同租約直接終止」為相同之解釋，方符被上訴人與陳啓瑞簽立系爭租約之真意。
⒉按承租人支付租金有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第440 條第1 項定有明文，又依此規定，承租人欠租於催告期間未為支付，出租人得終止契約，但在出租人終止契約之意思表示前，承租人依債務本旨給付，出租人如無正當理由自不得拒絕受領，更不得再以未為給付為理由終止租賃契約（最高法院43年台上字第329 號判例要旨參照）。惟民法第440 條之規定係屬任意規定，當事人非不得以契約排除之，如就欠租之金額為若干始為違約或欠租後之法律效果等為排除上開規定之特別約定是（最高法院86年度台上字第3303號裁判意旨參照）。故出租人與承租人自得於契約中，就遲延給付租金之法律效果以特別約定排除民法第
440 條之規定而適用之。查依前揭不爭執事項㈡、㈣之記載，堪認陳啓瑞知悉如未遵期給付租金時即視同系爭租約當然終止之約定，陳啟瑞既知悉此約定，而仍簽訂系爭租約，即難認系爭租約對陳啟瑞有何過苛之情。又陳啓瑞就103 年1月應給付之租金1 萬8,000 元，未依系爭協議書之約定於
103 年1 月5 日以前支付，而係於103 年1 月10日匯入被上訴人帳戶等情，有被上訴人之板信商業銀行存摺封面及內頁為證（見原審卷第57頁），堪以採信，是依系爭協議書第1條之約定，系爭租約於103 年1 月6 日即視同終止而消滅。
系爭租約既已消滅，縱陳啓瑞嗣後分別於103 年1 月10日、
103 年4 月11日匯款1 萬8,000 元至被上訴人之前揭帳戶以繳納租金（見原審卷第57頁），亦無礙系爭租約業經終止之事實。
3.至上訴人主張系爭協議書違反民法第440 條，而屬無效云云，並援引臺灣高等法院暨所屬法院62年度法律座談會民事類第7 號討論意見為據。惟上開法律座談會之討論意見及審查意見係採：租期屆滿後應付之損害金，與租金之性質不同，兩造此項約定，不能認為違反強制規定，應屬有效（採乙說）顯與本件情形不同，是上訴人之主張，容有誤會。
4.上訴人另主張系爭協議書已為系爭租約所取代，雙方權利義務關係應以系爭租約之內容為準，認為本件有債之更改之情形云云。惟按「所謂債之更改，乃當事人間互相同意以新債務替代舊債務之契約。」最高法院分別著有68年台上字第3407號判例、86年度台上字第1172號、79年度台上字第1618號判決要旨可參。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。本件上訴人主張之上揭事實，均為被上訴人所否認，揆諸上開舉證原則，上訴人自應就此有利於己之事項，負舉證責任，然迄於言詞辯論終結前，上訴人均未就此有利之事項，負舉證責任，是難認上訴人此部分之主張可採。
5.上訴人固以陳啓瑞前已依約向被上訴人行使買回權，而抗辯渠等非無權占用系爭房屋云云，惟依前揭不爭執事項㈢之記載，可知系爭租約租期屆滿前或系爭租約終止前，陳啓瑞方得以160 萬元之價金買回系爭房地，而系爭租約因陳啓瑞未如期於103 年1 月5 日繳納租金而於103 年1 月6 日即已視同當然終止而消滅，業如前述，是縱陳啓瑞確有向被上訴人為買回系爭房屋之意思表示，亦因係於系爭租約終止後而為意思表示，故不合於系爭租約及系爭協議之約定。且上訴人卓秀姿、卓韋良、卓琨淵、陳勇佑等人前向本院提起所有權移轉登記訴訟，主張陳啓瑞已合法行使買回之意思表示，而請求本件被上訴人應移轉系爭房屋所有權登記，然經本院以
103 年度訴字第1370號判決認定系爭租約已於103 年1 月6日終止，陳啓瑞不得再行使買回權，而駁回渠等之訴，經渠等提起上訴，嗣經臺灣高等法院以103 年度上字第1556號判決駁回上訴在案，益徵上訴人上開所為之辯解，難謂有據。㈡上訴人請求被上訴人遷讓返還房屋及按月賠償2 倍租金之違約金，為有理由：
按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條定有明文；又租賃權為財產權之一種，且非專屬於被繼承人本身，是於被繼承人即承租人死亡時，其繼承人除拋棄繼承者外，依法均有繼承之權利；次按保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一債務，對於債權人各負全部給付之責任者而言，此就民法第272條第1項規定連帶債務之文義甚明（最高法院45年台上字第1426號判例參照）。查陳啓瑞因未依約給付租金，系爭租約業已當然終止等情，業如前述，是依上說明，被上訴人自得請求承租人陳啓瑞之繼承人即上訴人卓秀姿、卓韋良、卓琨淵、陳勇佑及連帶保證人即上訴人顏邑珊遷讓返還系爭房屋。又依前揭不爭執事項㈢系爭租約第8 條之記載，可知系爭租約既已於103 年1 月6 日終止，上訴人即應返還系爭房屋予被上訴人，惟上訴人迄今仍未為返還系爭房屋且繼續占有中，從而，被上訴人據此請求被告自104 年7 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付租金2 倍即1 萬2,000 元之違約金，即無不合，應予准許（原告固得依系爭租約請求被告顏邑珊應連帶負全部責任，惟基於處分權主義之原則，原告就此部分之請求既已撤回，視同未請求，本院自無從為連帶給付之裁判）。
六、綜上所陳，系爭租約因陳啓瑞違約未如期繳納租金而於103年1月6日終止，被上訴人自得請求上訴人返還系爭房屋及按月給付2 倍租金之違約金。準此，被上訴人依系爭租約及繼承之法律關係，請求上訴人將系爭房屋遷讓返還被上訴人，暨自104 年7 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人1 萬2,000 元，當屬有據，應予准許。原審為被上訴人全部勝訴之判決，並依職權宣告假執行，經核於法尚無違誤。上訴意旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條、第85條第2 項，判決如
主文。中 華 民 國 105 年 6 月 30 日
民事第三庭審判長 法 官 黃漢權
法 官 呂綺珍法 官 顏世翠以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 105 年 7 月 4 日
書記官 林育玄