臺灣桃園地方法院民事判決 105年度簡上字第2號上 訴 人 科學城公寓大廈社區管理委員會法定代理人 徐芳傑訴訟代理人 袁曉君律師被 上訴人 寶佳建設股份有限公司法定代理人 何炳賢訴訟代理人 葉建偉律師上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於民國104 年9 月25日本院中壢簡易庭102 年度壢簡字第1048號第一審判決提起上訴，本院於民國105 年5 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255 條第
1 項第3 款請求之減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；民事訴訟法446 條第1 項定有明文，依同法第436 條之1 第
3 項規定，此規定為簡易第二審訴訟程序所準用。經查：上訴人上訴聲明本係為：「一、原判決廢棄。二、被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）50萬元，及其中421,800 元自起訴狀繕本送達翌日起，其中78,200元自民事準備五狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。」等語；嗣於本院民國105 年4 月12日準備程序期日，當庭以言詞將上開聲明變更為：「一、先位聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人421,800 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；二、備位聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人78,200元，及自民事準備五狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。」等語（見本院卷第55頁反面），繼於本院同年5 月24日言詞辯論期日，當庭以言詞將上開聲明變更為如後述聲明所示等語（見本院卷第63頁），核屬民事訴訟法第255 條第1 項第
3 款減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，自應准許。
二、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；第168 條至第172 條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第
170 條、第175 條第1 項定有明文。本件上訴人法定代理人趙國忠於訴訟中變更為徐芳傑，並由徐芳傑於105 年5 月25日具狀聲明承受訴訟（見本院卷第75頁），經核尚無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人起訴主張：㈠上訴人管理之科學城公寓大廈社區（下稱上訴人社區）之住
戶（不包括被上訴人）倘持有該社區之地下室停車位者，每月除應繳納管理費外，尚應另行給付車位清潔費，即每一個汽車車位每月100 元、每二個機車車位每月50元，至非上訴人社區之住戶而使用該社區地下室停車位者，則每月應給付車位之管理費及清潔費計1,800 元；而被上訴人固為上訴人社區之住戶，並持有該社區地下室之獎勵停車位，然均僅繳納車位清潔費（即被上訴人之車位倘出租予上訴人社區之住戶，月繳100 元，如出租予非上訴人社區之住戶，則月繳1,
800 元）。惟上訴人社區地下室之設備及維修等費用均係由上訴人社區住戶繳納之管理費支出，而該管理費係以上訴人社區住戶之建物專有部分及公設等坪數為計算基準所得出，是被上訴人持有上訴人社區地下室停車位達50餘個，享有停車設備及管理資源，並將車位出租牟利，卻因未有建物專有部分及公設，致10年來從未分擔上訴人社區地下室設備、人員之設置及維修費用，對其他住戶顯失公平，又上訴人社區每月所收取之車位清潔費實不足以支付地下室停車場維修之費用，嗣即經上訴人社區第9 屆102 年度區分所有權人大會會議決議於地下室停車場管理辦法（下稱停車場辦法）增訂第4 條第3 項第4 款規定，即被上訴人之每一個空車位（按：不論出租與否）每月加收設備維修費1,200 元（下稱系爭決議）。綜上，被上訴人自102 年1 月起至8 月止，應給付上訴人社區地下室設備維修費計498,000 元，扣除被上訴人業已支付之費用59,400元後，被上訴人尚應給付438,600 元，惟上訴人就此僅請求被上訴人給付421,800 元。㈡縱鈞院認上訴人不得依系爭決議對被上訴人請求，然被上訴
人雖為上訴人社區之住戶，惟未有建物專有部分，而渠所有每個停車位之面積均為7.9 坪，則依上訴人社區財務管理辦法第5 條第5 項第1 款規定，被上訴人亦應就渠所有停車位之總坪數，以每坪35元計算，繳納管理費，是被上訴人自10
2 年1 月起至8 月止，應給付管理費計111,077 元予上訴人，上訴人就此僅請求被上訴人給付78,200元。
㈢為此，爰依公寓大廈管理條例第21條、停車場辦法第4 條第
3 項第4 款、上訴人社區財務管理辦法第5 條第5 項第1 款等規定提起本件訴訟等語，並於原審聲明：被上訴人應給付上訴人50萬元，及其中421,800 元自起訴狀繕本送達翌日起，其中78,200元自民事準備五狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被上訴人則以：㈠上訴人所收取之管理費，不論名義為何，均使用於上訴人社
區所有之支出，要無專款專用於該社區地下室停車場，此有證人徐芳傑於原審所為證述，及上訴人於原審所提原證6 、
7 所示支出項目之範疇，非僅限於地下室停車場等節為憑，是上訴人主張地下室停車場每月應支出之設備維修費為28萬元云云，洵屬無據，遑論上訴人社區地下室停車場均為平面停車位，幾無任何機電設備使用分攤之可能，且上訴人迄今猶未舉證證明被上訴人所有上訴人社區地下室停車位對於居住品質、保全管理、公共電費、電梯維護費、垃圾搬運費、消防安全等使用上，究有何增加上訴人社區管理費支出之情，況被上訴人亦僅係將所有之停車位出租予上訴人社區住戶，則無論在管理或公設使用上，均無增加任何支出，又向被上訴人承租停車位之人，均有向上訴人繳納管理費，而上訴人社區管理費計收標準並不包含停車位坪數；復被上訴人所有上訴人社區地下室停車位截至本件起訴時，僅45個，即占上訴人社區全部停車位尚不足1/7 ，倘依系爭決議為之，上訴人社區亦僅增加約54,000元之收入，則加計上訴人社區每月其餘停車位所有權人繳納之車位清潔費32,700元，尤不足以支付上訴人所稱高達28萬元之地下室設備維修費，況被上訴人所繳納之費用竟占上訴人社區地下室停車位全體繳納費用之62% ，等同將地下室停車位之支出全然轉嫁予被上訴人，顯有比例不相當之不公允現象，長期將致被上訴人受有極大損害；又上訴人社區地下室停車位收支縱有短絀，理應併同調整其他停車位所有人之設備維修費，惟上訴人卻僅針對被上訴人為之，顯係藉由多數決之方式，形成對特定之被上訴人不利之分擔決議，且就分擔方式，要無合理且充分之理由。是以，上訴人社區所為系爭決議，不惟有權利濫用，並悖離按應有部分比例分擔之原則，甚竟以回溯之方式計算費用之支出，加收被上訴人未來之設備維修費，難認有何正當理由。
㈡上訴人社區管理費之收取係以各建物在地政機關登記之坪數
為依據，此觀上訴人社區住戶規約第10條第2 項、上訴人社區財務管理辦法第5 條第5 項第1 款即明，要與車位管理費無涉，而觀以上開管理辦法第5 條第5 項第2 款及停車場辦法第4 條第3 項規定，亦分別就住戶管理費、車位管理費定有不同收費標準，遑論被上訴人所有地下室停車位均獨立於上訴人社區建物之外，自難以上開管理辦法第5 條第5 項第
1 款住戶管理費之規定，向被上訴人請求車位管理費等語，資為抗辯。
三、原審判決上訴人全部敗訴，上訴人不服提起上訴，其上訴聲明為：㈠原判決關於駁回後開第2 項請求部分廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人421,800 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人則為答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實（見本院卷第55頁反面、第56頁、第63頁反面）：
㈠被上訴人為上訴人社區之住戶。
㈡上訴人社區地下室停車場管理辦法規定，車位租予上訴人社
區住戶則月繳清潔費100 元；租予非上訴人社區住戶月繳1,
800 元。㈢系爭決議通過：被告公司之空車位每個月加收設備維修費1,
200 元。㈣102 年元月被上訴人所有車位55個，每個車位設備維修費用
1,200 元，該月費用共計66,000元；102 年2 月被上訴人所有車位52個，每個車位設備維修費用1,200 元，該月費用共計62,400元；102 年3 月被上訴人所有車位52個，每個車位設備維修費用1,200 元，該月費用共計62,400元；102 年4月被上訴人所有車位52個，每個車位設備維修費用1,200 元，該月費用共計62,400元；102 年5 月被上訴人所有車位51個，每個車位設備維修費用1,200 元，該月費用共計61,200元；102 年6 月被上訴人所有車位48個，每個車位設備維修費用1,200 元，該月費用共計57,600元；102 年7 月被上訴人所有車位46個，每個車位設備維修費用1,200 元，該月費用共計55,200元；102 年8 月被上訴人所有車位45個，每個車位設備維修費用1,200 元，該月費用共計54,000元，扣除已支付費用59,400元，被上訴人未支付金額共計為 421,800元。
㈤依上訴人社區辦法第5 條第五點第1 款所載，上訴人社區管
理費之計算係以區分所有權人於中壢地政事務所登記各戶建物坪數為依據（含公共設施面積），每坪單價35元。
㈥上訴人社區共有372個停車位，每個停車位面積約7.9 坪。
㈦上訴人從社區成立以來未曾向住戶收取停車位每坪35元之管理費。
五、本件之爭點厥為（見本院卷第56頁反面）：㈠上訴人101 年12月23日第9 屆區分所有權人大會決議被上訴
人公司之每個空車位、每月加收設備維修費1,200 元，是否為權利濫用及違反誠信原則？上訴人可否依上開決議所增訂之停車場辦法第4 條第3 項第4 款向被上訴人請求加收維修費？㈡上訴人可否依上訴人社區辦法第5 條第5 點第1 款請求被上
訴人繳交依空車位坪數計算之管理費？上訴人上開請求是否有違反權利濫用及誠信原則？得請求之金額應如何計算？
六、上訴人101 年12月23日第9 屆區分所有權人大會決議被人上訴公司之每個空車位、每月加收設備維修費1,200 元，是否為權利濫用及違反誠信原則？上訴人可否依上開決議所增訂之停車場辦法第4 條第3 項第4 款向被上訴人請求加收維修費？㈠按區分所有權人會議決議之內容違反法令或規約者，無效，
此係依公寓大廈管理條例第1 條第2 項適用民法第56條第 2項之規定。又公寓大廈之共用部分、約定共用部分，係依法定或約定，由全體區分所有權人共同使用之部分（公寓大廈管理條例第3 條第4 款、第6 款規定參照），是依公寓大廈管理條例第10條第2 項之規定，就該部分之修繕、管理、維護費用，以由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，雖依同條但書規定，區分所有權人會議或規約就該費用之分擔比例，並非不得另行約定，惟所約定分擔之方式，若無充分理由，仍不應悖離上述「按應有部分比例分擔」之原則。又按公寓大廈之管理費用除用於維護、修繕、管理共用部分、約定共用部分外，並及於公寓大廈整體（含專用部分）之安全維護（如警衛）、管理組織之人事費、稅捐及其他基地之經常管理費用等，故區分所有權人會議或規約就管理費之收取，斟酌區分所有建物面積，甚而依其居住之情形，實際獲益程度等訂定負擔標準時，參酌公寓大廈管理條例第10條第2 項規定，自為法之所許，然仍應符合公平之原則，尚非可任所欲為，否則即與誠信原則有違。故在區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則。且是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，有最高法院97年度台上字第2347號判決參照。
㈡經查：系爭決議通過被上訴人公司之每個空車位、每月加收
設備維修費1,200 元之議案，並訂入停車場辦法第4 條第 3項第4 款：建設公司之空車位加收設備維修費1,200 元整（每個月1 個空車位之費用）。從而，被上訴人所有停車位之停車場管理清潔費分別較決議前高出11倍，且非被上訴人之車位均無加收上開費用，揆諸上開說明，管理費雖得以區分所有權人會議決議為調整，但須不違背公平及誠信原則，否則即有權利濫用之虞。上開決議及停車場辦法所增訂之停車場辦法第四條第三項第㈣款約定區分被上訴人公司與非被上訴人公司之停車位，並加收被上訴人停車位設備管理費，自應提出區分及差別待遇之合理說明，否則難謂無恣意而顯失公平。
㈢查上訴人雖主張加收被上訴人每個車位每月1,200 元係因被
上訴人也要負擔地下室車位維護及管理而應支付硬體費用而「回溯」計算後向被上訴人加收，並提出原證6 「科學城公寓大廈103 年度收支預算表」（見原審卷第94頁）、原證7之收取費用資料（見原審卷第134-161 頁）要求被上訴人負擔。然查：依上訴人所提之原證6 收支預算表並未載明係由何人製作，復亦未蓋有上訴人之足資代表上訴人之印文，業據被上訴人否認該收支預算表之形式上真正，況該預算表中所載之各支出科目中包含「環保清潔（園藝、水塔、消毒、汙水）」、「文康支出」、「行政支出」、「特別費用」等項目，顯與社區地下室停車位管理、維護及清潔無關；且「機電耗材（發電機、汙水馬達、公設燈）」、「消防耗材（消防室、公設消防線路）」、「安管支出（監視器、停車證、門禁系統）」及「電梯、機電的固定支出」等科目，均未區分地下室平面停車位部分，原證7 之支出項目中除有標明地下停車場清洗、指示燈、緊急照明燈更新工程、車道監視器主機之外，其餘電梯保養費、機電修繕費等亦未標明地下室平面停車位部分，亦難認均專用於地下室停車位，尚難作為上訴人得向被上訴人收取相較其他住戶高達11倍之停車位管理清潔費之合理依據。
㈣又被上訴人公司並無公司人員於上訴人社區上班，亦未使用
上訴人社區之其他設備，且被上訴人就其所有上訴人社區之停車位，除101 年1 月至101 年6 月間，被上訴人將其所有停車位一位出租予非住戶外，餘均僅出租或出售予上訴人社區住戶等節，為兩造所不爭執，並有社區公共管理費收據在卷足憑（見原審卷第69-70 頁、第247 頁），是上訴人社區地下停車場仍屬一般住戶所使用，非由被上訴人或其人員所使用，故就社區管理、維護上實無增加保全服務費、機電之耗材費、公設電費及相關管理費用。且此與出租營利與否毫無關係，蓋所有權人本得就自己所有財產為使用、收益，況上訴人社區所有設備使用上均為社區住戶，未因而增加上訴人相關管理費，而住戶又有繳納管理費用，實無增加相關費用，上訴人未能證明被上訴人之所有停車位較其他住戶具有應負擔較高管理費之正當理由，是難認系爭決議將被上訴人所有之每一空車位單獨加收設備維修費1,200 元之有何正當理由。
㈤上訴人社區區分所有權人建物專有部分每坪繳納35元管理費
、每一車位每月繳納100 元之清潔費（即停車管理費）即已體現上揭「按應有部分比例分擔」原則。如社區認為所收管理費或清潔費入不敷出而應調整，應適用於全體區分所有權人（車位部分當然亦適用於具有車位所有權之人），始符公平。故社區如認地下室停車位之清潔費過低而調高，應由全體停車位所有人共同分擔，但系爭決議竟僅針對特定車位所有人（即被上訴人），上調11倍之費用，且以被上訴人未共同負擔專有部分坪數計算之管理費為由而向被上訴人不當收取高額費用。然被上訴人既未持有樓上專有部分，故本無按專有部分坪數計算管理費之理（詳下列七所述），故被上訴人按車位數量負擔停車位清潔費之合理依據，根本與是否擁有樓上專有部分之所有權無關，而是在於該費用（地下室停車位之清潔管理費）應由全體停車位所有人共同負擔，而不能要求特定車位所有人負擔不合理的高額管理費。
㈥被上訴人所有車位僅占上訴人社區全部車位不足7 分之1 ，
倘上訴人社區依系爭決議所增訂之停車管理辦法向被上訴人每一車位收取設備維修費1,200 元，上訴人社區僅增加約 54,000 元之收入（按：計算至起訴時僅45個停車位），再併入上訴人社區每月其餘停車位所有權人所收取之停車清潔管理費32,700元（按：上訴人社區共計372 個停車位，扣除被上訴人45個停車位，其餘住戶所有為327 個停車位，每一停車位繳交100 元，合計為32,700元），仍顯不足以支付上訴人所稱每月支出地下室設備維修、管理費用271,154 元之支出。又果如依上訴人所調整之每一停車位1,200 元設備維修費，其餘住戶仍維持每一停車位100 元，則被上訴人所繳納者係每月54,000元，其餘327 個停車位之區分所有權人竟僅繳納32,700元，被上訴人所繳納之費用竟占上訴人地下室全體車位繳納費用之62% ，等同將絕大部分地下室停車場之支出轉嫁予被上訴人負擔，顯有比例不相當之不公允現象，足認上訴人權利之行使，其所受利益極少，但長期以觀，被上訴人所受損害極大。準此，上訴人僅以是否為被上訴人所有之車位，而區分是否單獨加收每月、每一空車位1,200 元設備維修費，實未見任何正當理由，有違公平及誠信原則之法理，又上訴人所受利益極小，被上訴人所受損害極大，足認上訴人社區所為之系爭決議，應屬權利濫用而無效，故上訴人依上開無效之系爭決議請求被上訴人繳交設備維修費，為無理由，應予駁回。
七、上訴人可否依上訴人社區辦法第5 條第5 點第1 款請求被上訴人繳交依空車位坪數計算之管理費？上訴人上開請求是否有違反權利濫用及誠信原則？得請求之金額應如何計算？㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條訂有明文。是以解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，有最高法院39年台上第1053號判例意旨參照。
㈡經查：依上訴人社區辦法第5 條第5 點第1 款所載：「住戶
管理費：應按區分所有權人於中壢市地政事務所登記各戶建物坪數為依據（含公共設施面積），依照每平方公尺換算坪數，每坪單價新臺幣三十五元整，各戶每月應繳款數即為權狀坪數乘以參拾伍元得之。計算至個位數，小數點四捨五入。」（見原審卷第341 頁）可知，住戶管理費收取之坪數計算係以中壢市地政事務所登記各戶建物坪數（含公共設施面積）為依據無訛。次查，細譯上訴人社區辦法第5 條第五點及地下室停車場管理辦法（下稱停車場辦法）可知，上訴人社區收取管理費項目有三部分，分別為住戶管理費、汽車管理費及機車管理費，而汽車管理費為每1 汽車車位每月100元、機車管理費為每2 機車車位每月50元等情，有上訴人社區辦法、地下室停車管理辦法在卷可參（見原審卷第268 頁反面、第272 頁），堪認上訴人就住戶管理費、汽車管理費已有明確不同之收費規定，要難以管理辦法第5 條第5 點第
1 款住戶管理費規定而請求汽車管理費，則上訴人援引上開規定向被上訴人請求給付停車位管理費，顯有誤解上訴人管理辦法第5 條第5 點及停車場管理辦法第4 條。復參酌上訴人社區收取住戶管理費之方式，含車位（1 個汽車停車位＋
2 個機車停車位）總坪數44.5坪，扣除車位坪數為35.63 坪，每坪每月收費35元計，是管理費應收取為1,375 元【35 ×
35 +100 （汽車清潔費）+50 （機車清潔費）＝1,375 】，此有被上訴人於原審答辯㈥狀所附之房屋詳細資料在卷足憑，且上訴人亦自承從社區成立以來未曾向住戶收取停車位每坪35元之管理費（見本院卷第63頁反面），益徵上訴人社區辦法第5 條第5 點第1 款所載「中壢市地政事務所登記各戶建物坪數（含公共設施面積）」應不包含汽、機車位之坪數，此為上訴人社區制訂上訴人社區辦法第5 條第5 點第1 款時之真意，應屬的論。準此，上訴人不得依上訴人社區辦法第5 條第5 點第1 款請求被上訴人繳交依空車位坪數計算之管理費。
八、綜上所述，上訴人主張依系爭決議請求被上訴人就每個空車位給付設備維修費1,200 元或依上訴人社區辦法第5 條第 5點第1 款請求被上訴人給付按空車位坪數計算之管理費，均為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造間其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，對本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 6 月 21 日
民事第二庭 審判長法 官 劉佩宜
法 官 蔡牧容法 官 游智棋以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 105 年 6 月 22 日
書記官 塗蕙如