臺灣桃園地方法院民事判決 105年度簡上字第204號上 訴 人即被上訴人 徐毅智訴訟代理人 馬藝倫
陳勵新律師被 上訴 人即 上訴 人 藍啟仁訴訟代理人 許淑玲律師
許啟龍律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，兩造對於中華民國105 年6月24日本院中壢簡易庭105 年度壢簡字第298 號第一審判決，各自提起上訴，本院於105 年11月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回徐毅智後開第二項之訴部分，及訴訟費用（除確定部分外）之裁定均廢棄。
上開廢棄部分，藍啟仁應給付徐毅智新臺幣叁拾玖萬玖仟元，及自一○五年九月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
藍啟仁之上訴駁回。
第一（除確定部分外）、二審訴訟費用由藍啟仁負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按當事人對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，依民事訴訟法第438 條第1 項第3 款雖應表明於上訴狀，然其聲明之範圍，至第二審言詞辯論終結時為止，得擴張或變更之，此不特為理論所當然，即就同法於第二審程序未設與第473 條第1 項同樣之規定，亦可推知（最高法院30年抗字第66號判例意旨參照）。本件上訴人即被上訴人徐毅智原上訴聲明為：「原判決關於駁回後開二、三項之訴部分，及該部分假執行聲請之裁判均廢棄。上開廢棄部分，藍啟仁應自民國105 年4 月1 日起至騰空遷讓返還桃園市○○區○○○街○○○ 號房屋之日止，按月再給付徐毅智新臺幣（下同）2 萬1,000 元。上開廢棄部分，藍啟仁應再給付39萬2,000 元予徐毅智，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。」（見本院卷第
3 頁），嗣於本院言詞辯論終結前，將上訴聲明變更為：「原判決關於駁回後開第二項之訴部分，及該部分假執行聲請之裁判均廢棄。上開廢棄部分，藍啟仁應再給付39萬9,
000 元予徐毅智，及自105 年9 月11日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息」（見本院卷第122 頁），依上開說明，自應准許，先予敘明。
貳、實體方面：
一、上訴人即被上訴人徐毅智主張：兩造於101 年11月4 日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），由藍啟仁向伊承租門牌號碼為改制前桃園縣○○市○○○街○○○ 號房屋（下稱系爭房屋），租期自102 年1 月1 日起至103 年12月31日止，租金每月2 萬1,000 元，押租金2 萬1,000 元。系爭租約之租期已於103 年12月31日屆滿，兩造並無續約，惟藍啟仁仍於
104 年1 月起至105 年9 月間止，恣以匯款之方式，按月支付相當於租金之不當得利2 萬1,000 元予伊，經伊先後於
104 年1 月8 日、6 月22日、11月2 日及105 年1 月12日寄發存證信函通知藍啟仁請求遷讓房屋，始終未獲置理；又藍啟仁於租期屆滿後拒不返還系爭房屋，應另依系爭租約第8條約定，按月給付4 萬2,000 元之違約金至遷讓交還系爭房屋之日止。爰依系爭租約之法律關係，請求藍啟仁遷讓系爭房屋，並依不當得利之法律關係，請求按月給付損害金、違約金及相關訴訟費用、建物鑑定費用，提起本訴等語。爰聲明求為判決：
㈠、藍啟仁應將系爭房屋騰空遷讓返還予徐毅智，並應自105 年
4 月1 日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告42,000元。
㈡、藍啟仁應給付原告38萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
㈢、訴訟費用及建物之鑑定費用1 萬2,000 元由藍啟仁負擔。
㈣、並願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人即上訴人藍啟仁則以：系爭租約之租期屆滿後，因徐毅智曾以存證信函同意將系爭房屋繼續出租予伊，兩造已經明示合意成立不定期租賃契約，且依民法第451 條之規定，兩造間亦有默示成立不定期限繼續契約，徐毅智請求伊遷讓系爭房屋，並應給付相當於租金之不當得利、違約金、訴訟費用及建物鑑定費用等項，均屬無據等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、原審為徐毅智一部勝訴、一部敗訴之判決，即判決命藍啟仁應將系爭房屋騰空遷讓返還予徐毅智，並自105 年6 月1 日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付徐毅智21,000元，並駁回徐毅智其餘之訴。藍啟仁就其上開敗訴部分，聲明不服，提起上訴，上訴聲明：㈠、原判決不利於藍啟仁部分廢棄；㈡、上開廢棄部分，徐毅智在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。徐毅智對藍啟仁之上訴答辯聲明：上訴駁回；另就原審駁回其請求相當於租金之不當得利及違約金部分，聲明不服，提起上訴，上訴聲明則為：㈠、原判決關於駁回後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請均廢棄。㈡、上開廢棄部分，藍啟仁應再給付39萬9,000 元予徐毅智，及自105 年9 月11日（即105 年9 月9 日準備書狀繕本送達翌日）起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。藍啟仁對徐毅智上訴部分則答辯聲明：上訴駁回（原審駁回藍啟仁其餘訴訟費用及建物鑑定費用之金錢請求部分，未據徐毅智聲明不服，非本院審理範圍）。
四、兩造不爭執事實：
㈠、兩造於101 年11月4 日簽訂系爭租約，約定由藍啟仁向徐毅智承租系爭房屋，租賃期限為2 年，自102 年1 月1 日起至
103 年12月31日止，每月租金2 萬1,000 元，押金則為2 萬1,000 元。
㈡、徐毅智前於103 年12月24日（本院105 年10月6 日準備程序筆錄誤載為103 年11月19日，應予更正）以臺北北門郵局營收股存證號碼4552號存證信函寄送予藍啟仁（見原審卷第43至46頁，內容提及「…今考量台端夫人臨盆在即，基於人道關懷，本人亦先以電子郵件告知台端，依習俗不適宜搬遷，敦請台端儘速聯絡本人約定時間完成續租，即便是簽訂短約，亦屬必需。迄今仍未接獲台端續約之表示，亦未完成簽訂新的租賃契約。本人恭請台端於103 年12月31日前完成續約，未完成簽訂新的租賃契約前，請台端勿以任何形式逕付租金予本人，若台端執意匯付任何款項，本人均不認為其屬租金之支付，特此告知。」），該函於103 年12月25日寄達藍啟仁（掛號郵件收件回執附於原審卷第51頁）。
㈢、藍啟仁於103 年12月31日租賃契約書所載租期屆滿後，仍繼續居住於系爭房屋內迄至105 年9 月29日止。
五、本件爭點：
㈠、徐毅智主張系爭租約於103 年12月31日期滿，而請求藍啟仁遷讓系爭房屋，是否有理由？
㈡、徐毅智主張依系爭租約之法律關係，請求藍啟仁賠償違約金39萬9,000 元，有無理由？
六、得心證之理由：
㈠、徐毅智主張系爭租約於103 年12月31日期滿，而請求藍啟仁遷讓系爭房屋，是否有理由？⒈按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第
450 條第1 項定有明文，如無同法第451 條所定視為以不定期限繼續契約情事，依同法第455 條規定，承租人應於租期屆滿時返還租賃物，否則，即應負給付遲延責任（最高法院69年台上字第4001號判例意旨參照）。經查：
⑴、徐毅智主張藍啟仁向其承租系爭房屋，租期自102 年1 月
1 日起至103 年12月31日止，期限共2 年，藍啟仁迄至10
5 年9 月29日為止仍占用系爭系爭房屋之事實，為藍啟仁所不爭，並有房屋租賃契約書、往返之存證信函內容等件為證。從而，此部分事實明確，可以認定。
⑵、系爭租約第2 條既已載明：「租賃期限經甲乙雙方洽訂為
貳年即自民國102 年1 月1 日起至民國103 年12月31日止」等語（見原審卷第10頁），顯見兩造間之租賃乃為房屋定期租賃，其租賃關係於103 年12月31日屆滿時，不待出租人對外另為意思表示，即當然歸於消滅。從而，徐毅智主張依系爭租約之法律關係，訴請藍啟仁於租期屆滿後遷讓系爭房屋，即屬正當，可以准許。
⒉藍啟仁對此雖主張兩造間曾於系爭租約屆滿後，另行以電子
郵件之來往而明示成立不定期限之租賃契約云云。惟為徐毅智所否認，並抗辯：我們的意思還是要重新簽約，一開始是以103 年11月19日的存證信函通知藍啟仁重新訂約，之後又在同年12月24日重發存證信函表示不再續租等語。經查：
⑴、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277 條定有明文。又主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證責任（最高法院83年度台上字第2775號判決意旨參照）。查，藍啟仁既主張兩造於系爭租約期限屆滿後另有明示合意成立租賃關係，並為徐毅智所否認，揆諸前開說明，自應由藍啟仁就兩造間另有明示合意成立租賃關係存在之事實，負舉證責任。
⑵、而藍啟仁主張兩造間就系爭房屋業已另行明示合意成立租
賃契約關係，無非係以徐毅智於103 年12月15日所寄送之電子郵件內容為證（見本院卷第95至96頁、第113 頁）。
惟查，觀之卷附徐毅智於103 年12月15日以blakeleo@yah
oo ,com .tw 電子郵件信箱所寄送至藍啟仁所有starry .around@gmail .com 信箱內之電子郵件（下稱系爭103 年12月15日電子郵件），其主旨業已明載：「回覆：回覆存證信函近日寄出- 先行知會」等語，且內文則載：「另外，懷孕後期三個月，也是最關鍵時期，我覺得還是按照習俗，老人家留傳下來的觀念，而且你們才搬來不到二年就有喜，表示這間房子風水好，要不要考慮繼續住比較好，不宜搬遷啊！存證信函我會重發，將日期後延」等語（見本院卷第96頁）。經對照於徐毅智在發出系爭103 年12月15日電子郵件之前，即曾於103 年11月19日以國使館郵局存證號碼1235號存證信函（下稱系爭103 年11月19日存證信函），上載：「台端承租本人所有座落於桃園縣○○市○○○街○○○號房屋，租期自民國102 年1 月1 日起至
103 年12月31日止，租期2 年，此有租賃契約為證。茲因租期將於103 年12月31日屆滿，租賃關係於期限屆至時消滅，台端如欲續租，希台端於103 年12月15日前與本人洽商重新訂約之事宜並簽妥新約，逾期未簽定新約者，則不再出租予台端，……」等語（見原審卷第15頁），是依系爭103 年12月15日電子郵件及系爭103 年11月19日存證信函之前後文義參互對照，自清楚可見徐毅智非但早於系爭租約期限屆滿前，即已先行發出103 年11月19日存證信函以通知藍啟仁租約即將到期，如未重訂新約，即不再出租之意，之後並於103 年12月15日，因藍啟仁之配偶臨盆在即而同意重新核發催告再次訂立新約之期限。此由徵諸徐毅智旋於翌日（即103 年12月16日）即以同樣之電子郵件信箱寄送內容記載：「我先前的mail提到日期後延，是指簽約日可後延，但其實現在已經到12/16 日了，離12/31沒有幾天，我再發存證信函給你，意義不大……」等語（見本院卷第95頁），益徵明白。是以，徐毅智既僅有以系爭103 年12月15日電子郵件，延後其原本以系爭103 年11月19日存證信函所催告之重新訂立新約期限，自足見其無意逕以系爭103 年12月15日電子郵件作為其同意續約之意思表示。否則徐毅智大可逕於系爭103 年12月15日電子郵件內一口答應系爭房屋之租賃續約手續，業已因兩造意思表示合致而當然成立，徐毅智又何必畫蛇添足，特意發出
103 年12月15日電子郵件加以強調：「存證信函我會重發，將日期後延」等語？昭彰顯見系爭103 年12月15日電子郵件並非徐毅智對外發出同意無書面續約之承諾意思表示甚明。
⑶、至藍啟仁雖主張系爭103 年12月15日電子郵件已有提及繼
續居住不宜搬遷等文字，顯見徐毅智業已同意續租云云，惟按要約之引誘，乃以喚起他人向自己要約為作用之意思通知，必須經自己承諾後，契約始能成立（最高法院85年度台上字第2681號判決意旨可為參照）。綜觀全卷，始終未見藍啟仁在系爭103 年12月15日電子郵件之前，曾經以何種方式明確向徐毅智表明要求再延續系爭租約之要約意思表示，則徐毅智究要如何在無藍啟仁並未對外發出要約以續租之情況下，自行發出承諾同意續約之意思表示，顯然大有可疑。實則徐毅智在系爭103 年12月15日電子郵件表明：「要不要考慮繼續住比較好，不宜搬遷阿！」、「存證信函我會重發，將日期後延」各等語（見本院卷第96頁），其用意無非係在通知藍啟仁得以向其為要約請求續約，性質上僅為要約之引誘而已，藍啟仁雖受送達系爭10
3 年12月15日電子郵件之意思通知，然此並不當然發生租賃契約續約之效力，仍須以當事人之意思表示合致為要件。因迄至本院言詞辯論終結時為止，藍啟仁始終無法具體提出在系爭103 年12月15日電子郵件之外，尚有何其他徐毅智同意續租之書面文件或相關事證，本院要難僅因徐毅智一度以系爭103 年12月15日電子郵件發出要約之引誘，即遽認兩造當然發生明示之租賃契約續約效力。藍啟仁就此所為主張，於法無據，不足為取。
⒊藍啟仁再抗辯：徐毅智僅有寄發存證信函一再要求重新簽定
新約，但卻未就其繼續使用房屋為反對之意思表示，直至10
4 年4 月14日之存證信函（下稱系爭104 年4 月14日存證信函）始要求搬遷或續約，顯已逾越得為反對意思表示之相當時間，本件應有民法第451 條規定之適用云云，惟仍為徐毅智所否認。經查：
⑴、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出
租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451 條定有明文。次按民法第451 條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在，故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者或其他相類之情形者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院55年台上字第276 號判例意旨參照）。
⑵、經查，系爭租約第8 條載明：「乙方於租期屆滿時，除經
甲方同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議」等語（見原審卷第11頁），足見系爭租約為定期租賃，除非經徐毅智表示同意繼續出租外，於租期屆滿時，系爭租約之租賃關係當即消滅。
⑶、至藍啟仁固主張徐毅智之存證信函僅有要求重新簽定新約
，並未反對其繼續使用系爭房屋，故應已發生民法第451條之租約默示更新效力云云，惟按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，為民法第450 條第1 項所明定。同法第451 條所謂視為不定期限繼續契約者，須承租人於租期屆滿後，仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時，始有其適用。此種出租人之異議，通常固應於租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益時，即行表示之，惟出租人慮承租人取得此項默示更新之利益，而於租期行將屆滿之際，向之預為表示不願繼續契約者，仍不失為有反對意思之表示（最高法院42年台上字第410號判例意旨可為參照）。查，依據系爭103 年12月15日電子郵件、103 年11月19日存證信函，既屢屢可見徐毅智在系爭租約於103 年12月31日期滿前，即已一再慎重表明若不重新簽定新約即不再繼續租賃契約之意（見原審卷第15頁、本院卷第96頁），則依前開最高法院判例意旨，即應認徐毅智在租期屆滿前已有合法為反對之意思表示。藍啟仁就此所辯，顯係昧於徐毅智上開郵件、信函所載之文義內容而為主張，核與事實不符，不足為取。
⒋從而，系爭租約於租期屆滿後，既未經兩造以明示或默示之
意思表示合意續約，有如前述，則徐毅智本於系爭租約之法律關係，訴請藍啟仁騰空返還並遷讓系爭房屋，即屬正當，可以准許。
㈡、徐毅智主張依系爭租約之法律關係，請求藍啟仁賠償違約金39萬9,000 元，有無理由？⒈按當事人為確保債務之履行，得約定債務人不履行債務時，
應支付違約金。此觀民法第250 條第1 項規定甚明。而所謂債務不履行，包括給付不能、遲延給付及不完全給付等情形（最高法院82年度台上字第372 號判決意旨參照）。
⒉觀之系爭租約第8 條約定，約明：「乙方於租期屆滿時，除
經甲方同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議」等語（見原審卷第11頁），顯見兩造對於租期屆滿後遲延返還系爭房屋乙節，確有違約金之約定甚明。因系爭租約於103 年12月31日即已經屆滿，惟藍啟仁於系爭租約屆滿後，並未立即遷讓返還系爭房屋，直至105 年間始行遷離，此為兩造於本院言詞辯論時所不爭，是藍啟仁確有違反上開系爭租約第8 條之約定甚明。徐毅智主張依系爭租約之約定，請求藍啟仁給付違約金，即屬有據，可以准許。
⒊藍啟仁對此固抗辯：系爭租約關於違約金之約定，違反民法
第247 條之1 之規定云云（見本院卷第71頁反面），惟為徐毅智所否認。經查：
⑴、觀之系爭租約內容，屢屢可見就租賃期限、租金是否含稅
、押租金數額究應以1 或2 個月計算等節，多有塗改後用印之情形（見原審卷第10頁），顯見藍啟仁在系爭租約訂立過程中，並非完全處於消極被動接受契約條款之地位，而有積極主動與徐毅智進行磋商之情形。
⑵、按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約
，為下列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：加重他方當事人之責任；其他於他方當事人有重大不利益者，民法第247 條之1 第2 款、第4 款固分別定有明文，惟如上所述，因系爭租約係經兩造進行磋商協議後所訂立，非屬當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定，本無民法第247 條之1 規定之適用。而系爭租約第
8 條所約定之違約金，核屬民法第250 條所明訂之契約上責任，並非係於法律規定之外，另行增加債務人額外之負擔，亦無加重藍啟仁責任之可言。
⑶、況且，系爭租約第8 條之約定並非無條件要求藍啟仁負擔
違約金處罰責任，而係以藍啟仁違反系爭租約屆滿後之遷讓返還義務為停止條件，藍啟仁既尚得自行決定是否遵守系爭租約之約定以免受違約金之處罰，顯見其在履約過程中仍有相當程度之自主性，並非全盤忍受徐毅智所擺佈，自難僅因雙方就拒絕遷讓返還房屋所為違約金之約定，即當然謂此乃係對於藍啟仁有何重大不利益而顯失公平。藍啟仁就此所辯，殊屬無稽，不足為取。
⒋而按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民
法第252 條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。
況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度台上字第909 號判決意旨可為參照）。查：
⑴、系爭租約第8 條所約定之違約金，乃屬損害賠償總額預定
之性質，已為兩造所不爭（見本院卷第90頁反面），是該條約定違約金，顯係就藍啟仁於系爭租約期限屆滿後，並未立即歸還系爭房屋，以致徐毅智因此所受損害總額所為之約定。茲因系爭租約當初既係由兩造當事人，本於其自由意識及平等地位所訂立，當事人自均應同受該違約金約定所拘束，除非該約定有何違約金額過高以致顯失公平之情形，否則即均應加以遵守。因關於系爭租約所約定之違約金究有無因金額過高以致顯失公平之事實，乃屬對藍啟仁有利之權利障礙事實，自應由藍啟仁就此負舉證責任。
⑵、而藍啟仁主張系爭租約所約定之違約金過高，無非係以：
高鐵周邊房屋租金行情表、內政部不動產交易買賣查詢服務網之列印資料、建設公司網站網頁、網路新聞報導等件為證（見本院卷第75至87頁）。惟其所提出之行情表，其上並無標註資料出處來源或製作者名義，至多僅係私人製作之文書，於訴訟上並無足以證明系爭房屋所在地區實際房地價格之價值。又內政部不動產交易買賣查詢服務網，充其量祇有買賣交易所有權之價金數額，並無法當然推認實際租金數額行情究竟為何。另網路新聞報導內容，其上僅有記載：「目前青埔地區超過一半的新成屋根本是空屋，整體住宅空閒率過高……」等語（見本院卷第75頁），亦無隻言片語提及實際成交價格或出租租金數額究竟為何，顯亦無從比較或證明系爭租約有何違約金數額過高約定之事實。
⑶、藍啟仁固又提出系爭房屋所在社區之其他建物出租資訊（
見本院卷第88頁），其上所載租金數額僅有2 萬1,000 元，企以證明系爭租約所約定之違約金數額過高云云。惟對照於徐毅智所提出之永慶房屋官網仲介租屋資訊資料（見本院卷第63至64頁），卻清楚可見與系爭房屋位於同樣社區內之其他建物，租金數額動輒高達3 萬5,000 元以上之譜。由是以觀，藍啟仁所提出之上開建物出租資訊，是否足以代表所有建物之普遍出租狀態，即有可疑。而迄至本院言詞辯論終結時為止，藍啟仁始終未能舉證證明該網頁上所載建物，究竟係如何與本件系爭房屋之外在客觀交易條件完全相同，本院自無從以不同之建物加以評比其租金高低條件，此由徵諸系爭租約所要求藍啟仁支付之押租金，僅有1 個月，惟上開網頁上所要求支付之押租金，則多達3 個月；以及藍啟仁亦坦言其目前仍居住於同樣社區內，且每月所支付之租金亦高於2 萬1,000 元等情，益徵明白。是藍啟仁執此主張系爭租約所約定之違約金數額過高云云，即乏所證，不值採憑。
⑷、再者，系爭租約於訂立當初，徐毅智即與藍啟仁在租約內
明訂：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利」等語（見原審卷第11頁）；嗣於系爭租約期限即將屆滿之前，徐毅智又陸續以系爭
103 年11月19日存證信函、103 年12月15日電子郵件等文件，密集通知並聯絡藍啟仁出面另訂新約，實已善盡出租人之交易及通知義務。反觀藍啟仁罔顧當初於簽立系爭租約時之約定，在收受徐毅智所寄系爭103 年11月19日存證信函後，猶於103 年12月15日僅以「徐先生，回覆的存證信函近日會寄出，然而內人現正臨盆在即，本人希望等他做完月子（應該是農曆年後）再來進行這些案件，請多包涵，無任感激」等寥寥數語加以搪塞（見本院卷第96頁），之後未見其有何積極主動聯繫徐毅智以辦理續約之情形，即逕自以匯款方式按月匯款予徐毅智以繼續占有系爭房屋長達1 年6 個月以上之期間，殊欠尊重契約效力及他人財產權力之觀念，違約情節不能謂不嚴重。本院乃衡酌本件系爭租約之履約狀況、期滿後承租人拒不返還房屋之態度、無權占用系爭房屋之情節，認系爭租約所約定之違約金金額縱有高於一般無權占有系爭房屋之情形，亦無顯失公平之處，不應予以酌減，以符契約正義。
⒌從而，徐毅智依系爭租約第8 條之約定，主張藍啟仁應賠償
其自104 年1 月1 日起至105 年7 月31日止計19個月因遷讓系爭房屋遲延所生之違約金，並扣除此段期間內藍啟仁自行按月匯款2 萬1,000 元之金額，合計共39萬9,000 元【計算式：（42,000×19）－（21,000×19）＝399,000 】，即為有理由，可以准許。
五、綜上所述，徐毅智本於系爭租約之法律關係，訴請藍啟仁遷讓返還系爭房屋，另本於系爭租約第8 條之約定，請求藍啟仁給付按租金2 倍之金額計算之違約金，並加付自105 年9月9 日準備書狀繕本送達翌日即105 年9 月11日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之法定利息，均為有理由，可以准許。原審判命藍啟仁應遷讓返還系爭房屋，並自105 年
6 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付徐毅智2萬1,000 元相當於原應給付之租金數額，而駁回徐毅智其餘之訴。關於原審判命藍啟仁遷讓返還系爭房屋部分，核無不當，藍啟仁上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又徐毅智請求藍啟仁按月給付違約金部分，為有理由，應予准許，已如上述，乃原判決就此部分為徐毅智敗訴之判決，自有未洽。徐毅智就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分予以廢棄，改判如主文第三項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件徐毅智之上訴為有理由，藍啟仁之上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第450 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 12 月 22 日
民事第三庭
審判長法 官 周玉羣
法 官 周珮琦法 官 呂綺珍以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 105 年 12 月 22 日
書記官 金秋伶