臺灣桃園地方法院民事判決 105年度簡上字第238號上 訴 人 葉本和訴訟代理人 葉沐陽被上訴人 許明珠訴訟代理人 方正彬律師
吳淇煜上列當事人間請求給付差價事件，上訴人對於民國105 年8 月11日本院桃園簡易庭105 年度桃簡字第50號第一審判決提起上訴，本院於106 年10月3 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張及上訴補充：伊與訴外人賴薇如、賴志穎（下合稱葉本和等3 人）於民國102 年8 月15日與被上訴人及訴外人玖都開發股份有限公司（下稱玖都公司）分別簽訂「玖都東方明珠第一期（下稱系爭建案）」土地買賣契約書及預售房屋買賣契約書（下分別稱系爭土地契約、系爭房屋契約），向玖都公司購買系爭建案之C 棟3 樓房屋1 戶（下稱系爭房屋）、地下2 層編號11及12號汽車停車位（下稱系爭車位）、地下2 層編號6 號機車停車位（下合稱系爭建物），及向被上訴人購買系爭建物坐落之桃園市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）之應有部分，總價款為新臺幣（下同）2,388 萬元，其中房屋價款716 萬元、土地價款1,
672 萬元，嗣於103 年3 月13日辦理所有權移轉登記。依系爭土地契約第2 條約定，倘土地登記面積與契約不符而有所減少，被上訴人即應進行找補，今系爭房屋因面積短少，玖都公司業已找補款項，系爭土地之權利範圍即應有部分亦應增減而需找補，被上訴人卻未找補，伊依系爭土地契約第2條約定以系爭房屋之主建物面積計算後，系爭房屋就系爭土地之應有部分應為35316/0000000 【｛1 －0.174 （汽車停車位比例）｝×｛144.2 平方公尺（系爭房屋專有部分面積）/4062. 96 平方公尺（系爭建案主建物面積）｝＝35316/0000000 】，上開計算方式符合一般慣例及內政部規定之解釋契約公式，然系爭土地實際登記予葉本和等3 人之權利範圍僅有349/ 10000，短少比例高達1.177936 %，則被上訴人依系爭土地契約第2 條約定應找補19萬6,951 元（1,672 萬元×1.1779 36%＝19萬6,951 元），且賴薇如及賴志穎已將渠等對被上訴人之請求權讓與伊，伊自得請求被上訴人如數給付。為此，爰依系爭土地契約第2 條約定提起本件訴訟等語。並於原審聲明：被上訴人應給付上訴人19萬6,951 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被上訴人則以：依系爭土地契約第2 條約定，系爭房屋就系爭土地之應有部分計算係以系爭房屋總面積（即主建物、附屬建物及公設之總面積）為計算基礎，上訴人僅以系爭房屋主建物面積作為計算基礎，遺漏附屬建物及共有部分之面積，顯已誤解該條約定，且該等計算方式會使系爭房屋之附屬建物及公設與其坐落土地之所有權歸屬不同人，於法未合。
況系爭土地契約第2 條第3 款後段約定「雙方同意以實際登記做為準」，伊已將系爭土地之應有部分349/10000 移轉予葉本和等3 人，而與渠等依系爭土地契約買受之系爭土地應有部分範圍一致，是伊已履行系爭土地契約之約定，並無短少情事。實則，若依上訴人計算，其就系爭土地之應有部分應為35316/0000 000，然上訴人僅向伊購買349/10000 之系爭土地應有部分，於向地政機關申請更正後，應係上訴人要找補伊，是上訴人主張亦不可採等語，資為抗辯。並於原審聲明：上訴人之訴駁回。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，並聲明：原判決廢棄，被上訴人應給付上訴人19萬6,951 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
四、葉本和等3 人於102 年8 月15日與玖都公司及被上訴人分別簽訂系爭房屋契約及系爭土地契約，由葉本和等3 人向玖都公司購買系爭建物，及向被上訴人購買系爭建物坐落之系爭土地應有部分，總價款為2,388 萬元，其中房屋價款716 萬元、土地價款1,672 萬元；依系爭土地登記第二類謄本所載，系爭土地總面積為1,533.85平方公尺，上訴人之權利範圍為1396 /100000，賴薇如、賴志穎之權利範圍均為1047/100
000 ；因系爭房屋面積短少，玖都公司已就此部分找補葉本和等3 人6 萬146 元；賴薇如及賴志穎已將渠等對被上訴人之債權讓與上訴人，並通知被上訴人；系爭建案扣除汽車停車位後之建物部分所占系爭土地之應有部分為8260/10000等情，有系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約、系爭土地登記第二類謄本暨所有權狀影本、系爭建案交屋結清計算表及找補計算書、債權讓與證明書等件在卷可稽（見本院卷一第72至115 頁、原審卷第8 至28、66至68、32頁、本院卷一第
182 至185 頁、卷二第60頁），且為兩造所不爭執（見本院卷一第66頁、本院卷二第65頁及其背面、第34頁及其背面），堪信為真實。
五、上訴人主張依系爭土地契約第2條第2款約定，系爭房屋所占系爭土地之權利範圍，應僅得以系爭房屋之主建物面積計算，據此計算結果，被上訴人登記予葉本和等3 人之系爭土地應有部分不足，被上訴人應補償差價等情，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件爭點在於：㈠系爭土地契約第2條第2 款約定，應如何解釋？得否僅計入系爭房屋之主建物面積？㈡上訴人依系爭土地契約第2 條第3 款約定，請求被上訴人找補19萬6,951 元，有無理由？茲分述如下：㈠系爭土地契約第2條第2款約定，應如何解釋？得否僅計入
系爭房屋之主建物面積？
1.按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院98年度台上字第1925號判決意旨參照）。
2.今查，系爭土地契約第2 條約定：「（土地出售面積及認定標準）買方購買『玖都東方明珠第一期』第C 棟第3 樓房屋乙戶之基地持份暨地下貳編號11／12號汽車停車位貳個與地下貳層6 號機車停車位壹個基地持分面積，本戶房屋土地持分為壹萬分之貳捌玖，車位之土地持分為壹萬分之陸拾，其持分權利之計算依據如左：一、針對地下室汽車停車位，壹個汽車位之土地持分為壹萬分之三十，其建物持分面積捌點肆柒坪。二、本戶房屋應有之土地持分面積為基地總面積減去前項汽車停車位全部土地持分，乘以本戶房屋總面積與本社區全部總面積之比例而得。三、本戶房屋面積如有增減則土地相對增減，雙方同意以實際登記做為準，並同意面積誤差於百分之二內做找補」，已清楚可見兩造約定系爭房屋之坐落基地之應有部分比例之計算應為系爭土地權利範圍（1/1 ）減去汽車停車位所占土地應有部分（1740/10000）後，再以系爭房屋之總面積佔系爭建案全部建物之總面積比例計算，另系爭車位占系爭土地之權利範圍則為60/100000 ，兩者之總和即為葉本和等3 人買受之系爭建物就系爭土地之權利範圍，堪認依前開約定計算葉本和等3 人共有系爭房屋占系爭土地之應有部分比例應以「系爭房屋總面積」為計算基礎甚明。復觀諸系爭房屋契約第3 條約定：「一、本房屋買賣總面積約柒拾伍點肆貳坪，包含：㈠主建物面積（詳各戶附圖）計肆拾參點玖捌坪（專有部分）。㈡附屬建物面積如陽台、陽臺式雨遮、上雨遮下花臺等（露樑雨遮、屋簷不計面積）計陸點零玖坪（專有部分）。㈢共用部分面積共計貳拾伍點參伍坪」等語（見本院卷一第73-1頁），已載明系爭房屋總面積係指主建物、附屬建物及共有部分；參以證人即辦理系爭建案產權移轉相關事宜之地政士陳柏宏於原審結證稱：系爭土地契約第2 條係以房屋總面積即主建物、附屬建物及共有部分為計算，並非如上訴人所述僅以主建物面積為計算等語（見原審卷第90頁、第95頁反面) 。準此，系爭土地契約第2 條所約定於計算系爭建物之坐落基地即系爭土地應有部分比例之計算式應為：【1 －（汽車停車位占系爭土地總比例）】×【系爭房屋總面積（主建物＋附屬建物＋共有部分）/ 系爭建案建物總面積】＋【系爭車位所占系爭土地之比例】，顯屬明確。上訴人仍執以「主建物面積」為計算基準，稱此等計算方式簡單易懂、合理，並有利消費者云云，顯與前開約定不符，殊無足採。上訴人另主張依內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（下稱應記載事項），僅以主建物面積計算占有土地之權利範圍，並聲請函詢內政部說明其原因，惟應記載事項該條內容僅係在說明買賣契約應記載房地出售面積及認定標準，今葉本和等3 人與被上訴人既已於系爭土地契約中約定葉本和等3 人所購土地權利範圍之計算方式，自無捨該等約定而依應記載事項計算之理，是葉本和等3 人前開主張要屬無據，所聲請調查之證據，亦無調查之必要。至證人即系爭建案之建築師楊適懷僅係於設計過程中計算系爭建案之房屋坪數及系爭土地應有部分比例，系爭建案完工後未再計算，實際辦理第一次建物總登記時則係代書辦理，其未參與等情，有其於本院之證詞為憑（見本院卷一第204 至205 頁背面），要無從證明系爭土地應有部分登記之相關事宜，附此敘明。
3.證人陳柏宏雖於本院審理時具結證稱：因不確定雨遮能否登記，故於計算系爭土地之應有部分時未計入雨遮云云（見本院卷一第272 頁），被上訴人則主張依建築技術規則第161 條第2項及第1條圖示，雨遮不列入建築面積，且因系爭建案部分建物未有雨遮，故於計算各建物占有系爭土地之應有部分時未列入雨遮，係屬合理云云，惟建築技術規則僅係就建築物興建時所應遵循之事項予以規範，該規則關於建築面積之規範，與建築物興建完成後如何辦理建物暨坐落土地應有部分之登記，要屬二事，而系爭土地契約既已明文約定系爭房屋就系爭土地應有部分之計算係以「系爭房屋總面積」為計算基礎，而系爭房屋之總面積復已於系爭房屋契約約明包含主建物、附屬建物及共用部分，且附屬建物包含陽台、雨遮，於計算系爭土地應有部分時，自應予以計入。
㈡上訴人依系爭土地買賣契約第2條第3款約定，請求被上訴
人找補19萬6,951元，有無理由？
1.按應有部分，應以分數表示之，其分子分母不得為小數，分母以整十、整百、整千、整萬表示為原則，並不得超過六位數，土地登記規則第43條第2 項定有明文，上訴人主張為求精確，應以千萬分之一計算應有部分之比例云云，要與上開規定不符，不足為採。據此原則，並依前述計算方式，復審諸葉本和等3 人係購買系爭車位所占之土地持分為60/10000，有系爭土地契約可稽（見原審卷第8 頁），系爭建案扣除汽車停車位後之建物部分所占系爭土地之應有部分為8260 /10000 ，為兩造所不爭執，另依系爭房屋之建物登記第二類謄本（見原審卷第37頁），可知系爭房屋面積為144.20平方公尺、附屬建物面積為陽台13.72平方公尺、雨遮3.85平方公尺，共有部分面積為85.02 平方公尺【｛青峰段1113建號部分：3,381 平方公尺×（3454/0 00000－000/0000 00 －000/ 100000 ）＝60.858平方公尺｝＋｛青峰段1114建號部分：614.82平方公尺×393/ 10000＝24.162426 平方公尺｝≒85.02 平方公尺】，即系爭房屋總面積應為246.79平方公尺（主建物144.20平方公尺＋附屬建物陽台13.72 平方公尺＋附屬建物雨遮3.85平方公尺＋共有部分85.02 平方公尺＝246.79平方公尺），另依證人陳柏宏提出予地政機關據以辦理系爭建案第一次登記之計算表（見原審卷第100 頁），互核蘆竹地政檢送之系爭建案第一次登記全卷（見本院卷一第116 至16
6 、210 至219 、252 至260 頁），系爭建案建物總面積為7,037.67平方公尺（計算式：主建物總面積4,062.96平方公尺＋附屬建物總面積405.27平方公尺＋雨遮104.02平方公尺＋頂蓋式開放空間91.33 平方公尺＋小公面積614.82平方公尺＋大公面積1759.27 平方公尺＝7037.67 平方公尺），是系爭建物就系爭土地之應有部分應為3496/100
000 【8260/1 0000 ×（246.79平方公尺/703 7.67 平方公尺）＋60 /10000＝3496/100000 】。
2.上訴人雖主張系爭建案之「頂蓋式開放空間」係登記為小公，要屬不當云云。惟查，系爭建案之「頂蓋式開放空間」係屬「沿街步道式開放空間（有頂蓋）」部分，依地籍測量實施規則第273 條第3 款規定「建物平面圖測繪……除實施建築管理前建造者外，其竣工平面圖載有陽台、屋簷或雨遮等突出部分者，以其外緣為界，並以附屬建物辦理測量」，非為附屬建物，則系爭建案之起造人以規約約定，將之計入系爭建案部分建物之小公，於法並無不合，桃園市蘆竹地政事務所（下稱蘆竹地政）106 年7 月5 日蘆地測字第1060008224號函暨檢送之系爭建案竣工平面圖、106 年8 月9 日蘆地測字第1060009995號函暨檢送之起造人出具之共同使用部分分配書等件，亦肯認上情（見本院卷二第5 至6 、56至58頁），並據此同意玖都公司將「頂蓋式開放空間」分由桃園市○○區○○○街○○號（即店
1 ）、28號（即店2 ）共有、22號（即店3 ）、20號（即店4 ）共有，為該等店面戶之小公，而辦理登記，有蘆竹地政106 年4 月10日蘆地登字第1060004224號函檢送之上開公設第一次登記全卷可參（見本院卷一第252 至260 頁），被上訴人以此等面積計算系爭建案之各戶建物所占系爭土地應有部分比例，即屬有據。上訴人另空言主張系爭建案之大公、小公登記之權利範圍、公設登記之面積有誤差云云，要屬無稽。又於實施建築管理地區，依法建造完成之建物，其建物第一次測量，得依使用執照竣工平面圖轉繪建物平面圖及位置圖，免通知實地測量；依前條規定轉繪之建物平面圖及位置圖，得由開業之建築師、測量技師、地政士或其他與測量相關專門職業及技術人員為轉繪人，地籍測量實施規則第282 條之1 第1 項前段及第282條之1 第1 項定有明文，是系爭建案於102 年11月辦理第一次登記時，本無庸實地測繪，而得由地政士按竣工平面圖轉繪，且蘆竹地政業已提供系爭建案第一次登記資料在卷供參，上訴人請求傳訊蘆竹地政承辦人員說明系爭建案未經實地測繪、實地測繪與按竣工圖轉繪登記之差異，另傳訊起造人說明為何委託不具專業之證人陳柏宏辦理，及傳喚系爭建案坐落土地之其餘地主以確認系爭建案其餘各戶建物就系爭土地之應有部分，並聲請本院履勘云云，均無調查之必要。
3.雖證人陳柏宏證稱於辦理系爭土地應有部分登記時未將雨遮計入，惟以此方式按前開應有部分表示原則計算之結果，系爭房屋總面積應為242.94平方公尺（主建物144.20平方公尺＋附屬建物陽台13.72平方公尺＋共有部分85.02平方公尺＝242.94平方公尺），系爭建案建物總面積為6933.65 平方公尺（計算式：主建物總面積4,062.96平方公尺＋附屬建物總面積405.27平方公尺＋頂蓋式開放空間91.3
3 平方公尺＋小公面積614.82平方公尺＋大公面積1759.2
7 平方公尺＝6933.65 平方公尺），系爭房屋就系爭土地之應有部分應為3494/100000 【8260/10000）×（242.94平方公尺/ 6933.65 平方公尺）＋（2 ×30/100 00 ）＝3494/100000 】，較計入雨遮計算之結果，僅短少2/100000（3496/000000 －0000/100000 ＝2/ 100000 ）。而為滿足持分總和為一，若有進位取捨問題，應允許系爭土地之出賣人得有調整之空間，此觀系爭房屋契約第4 條第3項約定「為滿足持分總和為一，若有進位取捨問題，應以賣方計算之持分總表所列持分為準」即明，系爭土地契約雖未有相類文字之約定，惟此理及精神應仍可參照，以避免系爭建案之各建物就系爭土地應有部分總和非一之情事發生。從而，被上訴人將系爭建物就系爭土地之應有部分3496 /100000登記為349/10000 ，其中上訴人為1396/100
000 ，賴薇如為1047/100000 ，賴志穎為1047/100000 ，應認與系爭土地契約第2 條第2 款約定並無違誤。上訴人以被上訴人登記予葉本和等3 人之系爭土地應有部分有短少，而應找補給付差價，即屬無據。
4.再者，依前引系爭土地契約第2 條第3 款約定，葉本和等
3 人與被上訴人係合意以實際登記面積為基礎，於2%範圍內進行找補。經查，葉本和等3 人係以總價1,672 萬元購買系爭房屋就系爭土地之應有部分289/10000 及系爭車位就系爭土地之應有部分60/10000，合計349/10000 ，此觀系爭土地契約第2 條本文約定之土地出售面積為「本戶房屋土地持分為壹萬分之貳捌玖，車位之土地持分為壹萬分之陸拾」，第3 條約定之土地買賣總價為「本約土地買賣總價為款新台幣壹仟陸佰柒拾貳萬元整（此金額包括汽車停車位土地價款）」即明（見原審卷第8 頁），雖系爭土地應有部分比例於簽訂系爭土地契約時僅為估算，仍無礙於葉本和等3 人所購買者僅為系爭土地應有部分349/1000
0 之事實，故方有約定日後依實際登記面積於2%範圍內進行找補之必要，且係於登記面積與買受面積不符時，始有找補之問題，亦即登記面積較買受面積為多時，應由葉本和等3 人找補被上訴人，反之登記面積較買受面積為少時，則應由被上訴人找補葉本和等3 人。葉本和等3 人既僅購買系爭土地應有部分349/10000 ，而被上訴人登記予葉本和等3 人之系爭土地應有部分之總和亦為349/10000 ，有系爭土地所有權狀在卷可參（見本院卷一第182 至184頁），則被上訴人業已依系爭土地契約履行，上訴人依系爭土地契約第2 條第3 款約定，主張被上訴人給付之系爭土地應有部分不足，而應補償差價予上訴人，仍屬無據。
六、綜上所述，上訴人依系爭土地契約第2 條約定請求被上訴人給付差價19萬6,951 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原審所為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，但結論並無二致，仍應予以維持，上訴意旨指摘原判決為不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造間其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，對本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第2 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 106 年 10 月 30 日
民事第二庭審判長法 官 劉佩宜
法 官 蔣彥威法 官 羅詩蘋上列正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 106 年 10 月 31 日
書記官 塗蕙如