臺灣桃園地方法院民事判決 105年度訴字第1420號原 告 何安娜被 告 戎建明訴訟代理人 劉德壽律師複 代 理人 吳東隆訴訟代理人 陳立涵律師上列當事人間請求履行契約事件，於民國106年3月14日辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：伊於民國（下同）105 年7 月1 日與被告締結買賣訂金售受契約（下稱系爭訂金售受契約），約定買賣標的係坐落桃園市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地），約定成交金額為新台幣（下同）292 萬元，伊並給付定金60萬元，被告於簽立系爭訂金售受契約取得定金後卻反悔，不願履約過戶系爭土地與伊，致系爭訂金售受契約無法繼續履行，伊於105 年7 月7 日發函予被告，表明繼續履行系爭訂金售受契約之意，未料被告仍置之不理。兩造就系爭土地之買賣價金及標的範圍既已同意，被告亦已收受訂金，系爭土地之買賣契約即已成立，伊自得依買賣契約法律關係請求被告移轉登記系爭土地之所有權。縱認伊非可依系爭訂金售受契約及民法第348 條買賣之法律關係請求被告移轉登記系爭土地之所有權，伊仍可依民法第249 條第2 款規定，請求被告加倍返還訂金等語。為此，爰依法提起本件訴訟。並先位聲明：㈠被告應於原告給付新臺幣232 萬元之同時，將坐落桃園市○○區○○段○○○○○號土地之所有權移轉登記予原告。㈡請准供擔保宣告假執行。備位聲明：㈠被告應給付原告12 0萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。㈡請准供擔保宣告假執行。
二、被告則以：系爭訂金售受契約非伊簽立，伊未曾自原告受領訂金60萬元。伊曾於105 年6 月28日委由訴外人林家榮出售系爭土地，並約定託售價格為每坪1 萬2,000 元，而系爭土地面積為1,380 平方公尺即417.45坪，託售總價應達500 萬9,400 元，惟訴外人林家榮卻悖於仲介之義務，僅以每坪不到7,000 元之售價與原告洽談，其無權代理以低價出售系爭土地，伊拒絕承認，系爭訂金售受契約對伊不生效力。況系爭訂金售受契約應係原告與林家榮欲以低於市場行情價格購入系爭土地，或以此手段圖求獲取60萬元訂金不法利益而虛構。退步言，縱認系爭訂金售受契約為真正，因未依約經公證，兩造間縱已成立買賣契約，然因前開系爭買賣契約「須經公證」之停止條件尚未成就而尚未生效，是原告請求履行系爭訂金售受契約或請求伊加倍返還訂金，均屬無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、原告主張兩造於前揭時、地簽立系爭訂金售受契約，原告業已給付訂金60萬，惟被告拒不履行系爭土地所有權移轉登記義務，依系爭訂金售受契約及民法買賣法律關係，請求被告應於原告給付價金餘款時，將系爭土地所有權移轉登記予原告，或依法請求被告加倍返還訂金等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。本件經依民事訴訟法第271 條之1 準用同法第270 條之1 第1 項第3 款規定，整理並協議簡化爭點（見本院卷第86頁），本件之爭點乃為：㈠系爭訂金售受契約是否為真正？㈡系爭訂金售受契約是否已成立生效？㈢原告依系爭訂金售受契約請求支付價金餘款223 萬元同時，被告應將系爭土地所有權移轉登記予原告，有無理由？㈣原告依民法第249 條規定，請求被告加倍返還訂金120 萬元，有無理由？茲就開爭點，析述如下：
㈠系爭訂金售受契約是否為真正？⒈按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該
第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號判例意旨參照）。被告抗辯原告所提出之系爭訂金售受契約應係原告與訴外人林家榮欲以低於市場行情價格購入系爭土地，或以此手段圖求獲取60萬元訂金不法利益而虛構，亦即抗辯系爭訂金售受契約係原告與訴外人林家榮通謀而為虛偽意思表示所製作者，依前述知，應由被告就此事實負舉證責任。
⒉查本件原告於105 年7 月1 日前往桃園市○○區○○路○○號
古北炫地政士事務所簽訂系爭訂金售受契約，被告係全權委託仲介林家榮販售系爭土地，買賣價金為292 萬2200元，原告當場將訂金60萬元交給林家榮，被告本人沒有到場，當場簽訂系爭訂金售受契約書，當天沒有另外簽立買賣契約，土地價格我是看授權書上的價格買的，訂金交付後就沒有消息了等情，業據原告當庭陳稱明確（見本院卷第53頁反面），並提出系爭訂金售受契約書為證（見本院卷第7 頁），核與證人林家榮到庭結證稱：伊受地主戎建明委託，買賣此筆土地，有講好每坪以七千元出售，寫在專任委託書上（庭呈專任委託銷售書正本），備註欄上有寫「本標的售價甲方每坪新臺幣七千元實得，如有其差額部分乙方」，伊是依據上面價格來賣，後來被告告知伊說他太太不願意賣這塊土地，訂金是伊收的，還沒有交給被告，買賣訂金售受契約書上戎建明之簽名、署押是伊幫戎建明簽的，沒有經過他授權，因為被告委任契約上有伊可售受的動作，訂金現仍在伊這邊，收受訂金後伊有用LINE通知被告，此部分伊再提出證明，也有通知被告要過戶，但都沒有消息等情節大致相符，並有證人林家榮提出之號號專任委託銷售書、電話通訊軟體LINE紀錄及通話紀錄在卷可參（見本院卷第47頁、第67頁至第73頁），此外，被告復未舉其他具體事證以明其說，自堪信原告前開主張為真實，堪認系爭訂金售受契約應為真正，並非原告與訴外人林家榮通謀而為虛偽意思表示所虛構者。
㈡系爭訂金售受契約是否已成立生效？⒈按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力，民法
第99條第1 項定有明文。所謂法律行為之附停止條件，係指該法律行為效力之發生，繫於將來、客觀、不確定的事實之成就。是買賣契約附有停止條件者，於條件成就時，始生效力，若條件已屬不能成就，則該項契約自無法律上效力之可言（最高法院22年上字第1130號判例、96年度台上字第848號判決意旨參照）。次按契約當事人約定其契約須用一定之方式者，在該方式未完成前，推定其契約不成立，固為民法第166 條所明定。但當事人約定其契約須用一定之方式，有以保全其契約之證據為目的者，亦有為契約須待方式完成始行成立之意思者，同條不過就當事人意思不明之情形設此推定而已，若當事人約定其契約須用一定方式，係以保全契約之證據為目的，非屬契約成立之要件，其意思已明顯者，即無適用同條規定之餘地，合先敘明。
⒉依被告與訴外人林家榮簽訂之專任委託銷售書第1 條約明：
「委託人戎建明（以下簡稱甲方）將不動產標的物委託林家榮（以下簡稱乙方）代為銷售以下不動產：標的物坐落：桃園市○○區○○段○○○○○號，面積1380平方公尺（417.45坪），權利範圍：全部1/1 。銷售總價：新台幣貳佰玖拾貳萬元整。」，第2 條：「委託銷售期間：105 年6 月25日至10
5 年7 月31日。」，第3 條：「甲方同意乙方於買方出價達上開價格委託價時，全權代理甲方辦理、出售、訂立買賣契約、收受買賣價款。」（見本院卷第47頁）。是買賣契約為諾成契約，除當事人約定其契約須用一定方式，在該方式未完成前，推定其契約不成立外，以買賣雙方當事人意思合致而成立。查本件原告與被告代理人林家榮於前揭時地就系爭買賣之土地標的及總價款意思合致進而簽訂系爭訂金售受契約，原告並當場交付訂金予被告代理人林家榮收受，堪認兩造間系爭訂金售受契約業已成立。再系爭訂金售受契約第2條固約定：「本訂金於買賣契約公證生效時，充為買賣款之一部，由買賣價金中抵扣。」等語（見本院卷第7 頁），此乃兩造約定系爭土地買賣法律行為效力之發生，係繫於系爭訂金售受契約須經公證此一將來、客觀、不確定之事實，系爭訂金售受契約自屬附有須經公證之停止條件者，且於條件成就時權利始發生。此要與民法第166 條所定契約當事人約定其契約須用一定之方式者，在該方式未完成前，推定其契約不成立情形尚屬有間。再查兩造於簽訂系爭訂金售受契約後迄今並未公證，亦未另行簽訂土地買賣契約乙節，業經證人林家榮到庭證稱明確（見本院卷第55頁、第63頁），亦為兩造所不爭執，揆諸前揭說明，系爭訂金售受契約既附有系爭訂金售受契約須經公證之停止條件，於條件成就時，始發生效力，為法律行為之附款，現兩造簽訂系爭訂金售受契約既尚未經公證，所附停止條件尚未成就，則系爭訂金售受契約自尚未生效，應堪認定。
㈢原告依系爭訂金售受契約請求支付價金餘款223 萬元同時，
被告應將系爭土地所有權移轉登記予原告，有無理由？查兩造間系爭訂金售受契約雖已成立，然因尚未經公證致所附停止條件尚吾成就而未生效乙節，業述如前，則原告主張依系爭訂金售受契約及民法買賣法律關係，請求被告履行契約云云，自非可取，應駁回之。
㈣原告依民法第249 條規定，請求被告加倍返還訂金120 萬元
，有無理由？按「定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。」，民法第
249 條定有明文。而前開民法第249 條第2 、3 、4 款所謂「不能履行」，係指「給付不能」之概念，應係以契約生效為前提，當事人間始有給付義務，如契約雖已成之惟尚未生效者，自無前開條文之適用。查兩造間系爭訂金售受契約雖已成立，然尚未生效，業詳前述，依前開說明，並無民法前開民法第249 條規定之適用。是原告依民法第249 條規定，請求被告加倍返還訂金120 萬元，亦屬無據。
四、綜上所述，原告先位聲明主張依系爭訂金售受契約及民法買賣法律關係，請求被告履行契約，備位聲明主張依民法第24
9 條規定請求被告加倍返還訂金，均為無理由，應駁回之。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併駁回之。
五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據均與本件之結論無影響，爰不再一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 3 月 24 日
民事第一庭 法 官 汪智陽以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 27 日
書記官 陳子彤