臺灣桃園地方法院民事判決 105年度訴字第1551號原 告 盧桃妹訴訟代理人 陳亮佑律師
雷麗律師被 告 呂紫吟訴訟代理人 吳忠德律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國106 年5 月24日辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣柒拾叁萬貳仟肆佰伍拾元，暨自民國一百零五年九月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾肆萬伍仟元為被告供擔保後，得為假執行。但被告如以新臺幣柒拾叁萬貳仟肆佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：伊與被告即出賣人於民國103 年12月20日就桃園市○○區○○段○○○ ○號土地、門牌號碼為桃園市○○區縣○路○○○ 巷○ 弄○ ○○ 號2 樓建物（下稱系爭不動產）訂有不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由太平洋房屋文中店為系爭不動產仲介事宜，約定買賣總價為新台幣（下同）566 萬元整，並於同年12月22日簽定履約保證書，伊依約將價金匯入履約保證專戶，被告亦為不動產所有權移轉登記。惟被告就系爭不動產尚須依約完成點交，該履約保證專戶始得將買賣價金之全數撥付被告，然兩造曾於104 年1月30日約定點交系爭不動產，被告之代理人邱輝坤斯時堅持先領取價金再看屋，因其主張乃違反契約內容，致交付房屋無從完成。原告分別於104 年2 月2 日、同年2 月9 日寄發存證信函，敦促被告盡速完成系爭不動產點交手續，未蒙置理，遂於104 年3 月13日送達解除契約之意思表示予被告（民事起訴狀載誤植為2 月13日）。兩造間就系爭契約縱已合法解除，無礙依系爭買賣契約第九條第1 項及第3 項預定損害賠償違約金之請求，故自104 年1 月30日起至104 年2 月13日共計15日之違約期間，按日計算違約金為2,830 元，被告應負擔42,450元之違約金、及請求給付相當原告尚未取回之買賣價金566 萬元之違約金、原告因與被告爭訟致家庭失和，而外出租屋之租金花費每月19,000元，自104 年7 月起至106 年3 月止共計20個月，計38萬元、代書費用，計30,550元、104 年及105 年之房屋稅分別為1,501 元、4,746 元、仲介費用計113,200 元、回復原狀之移轉登記費用92,190元、律師費共190,000 元、無法領回買賣價金之遲誤期間為
103 年12月至106 年1 月，依照台灣銀行定期存款利率年息
1.09% 計算，原告尚受有利息損失計128,529 元等，原告所受損害共計5,892,450 元。因被告違約，是原告上開請求仍屬有據，遂依兩造系爭買賣契約提起本件訴訟等語。並聲明：（一）被告應給付原告5,892,450 元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；（二）訴訟費用由被告負擔；（三）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯則以：伊已就系爭不動產辦理過戶，只是發生點交問題，當時伊在國外，房屋仲介所屬店長吳庭伊亦知悉，有請鄰居邱先生為其代理人協助點交，房屋早已淨空可隨時交付房屋。伊自104 年1 月28日至同年2 月7 日止不在國內，
2 月8 日回國後旋即去電房屋仲介吳庭伊，詎其未接、未回電話，係吳庭伊沒有點交意願，並非代理人邱輝坤不配合點交。契約解除事由因屬不可歸責被告，且原告主張之違約金過高，應以實際損害金額為準，聲請本院酌減等語置辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回；（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。
三、兩造不爭執事項：兩造於103 年12月20日間簽訂系爭不動產買賣契約，被告之契約義務為將原告所買受之房屋交付原告使用，並使原告取得所有權；原告則有支付價金之義務，此為買賣雙方之契約主給付義務，並互為對價關係。兩造另於103 年12月22日向安信建築經理股份有限公司（下稱安信建經）申請辦理買賣價金履約保證契約（下稱價金履保契約），原告將買賣價金共計5,660,000 元匯入履約保證專戶。復依系爭契約第9 條第1 項及第3 項約定出賣人未依約履行給付義務時，為損害賠償總額預定性之違約金應如何計算之明文（見本院卷第10頁、第112 頁）。因被告未履行交付房屋之契約義務，原告據此解除契約，該解除契約之時點為104 年3 月13日等情，有系爭契約、兩造於本院104 年度訴字第630 號民事判決、台灣高等法院105 年度上字第1082號民事判決書等件在卷可稽（見本院卷第19至22頁、54至58頁），均為兩造所不爭執（見本院卷第111 頁至112 頁），堪信為真實。
四、本院之判斷：原告主張兩造間系爭契約業已解除，惟被告未依系爭契約內容支付違約金，是本件兩造爭執之點在於：（一）兩造簽訂之系爭契約第9 條第1 項內容，原告據此請求違約金有無理由？（二）原告以系爭契約第9 條第3 項約定請求被告給付律師費用，有無理由？（三）原告各項賠償金額請求，有無理由？茲分述如下：
（一）原告以系爭契約第9 條第1 項前段及後段規定，分別請求：自104 年1 月30日起至104 年2 月13日止按日計算共計15日之違約金42,450元、相當買賣價金之違約金5,660,00
0 元，共計5,702,450 元部分：
１、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252 條定有明文。又違約金乃約定債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之金錢或其他給付，其目的在強化契約之效力，並節省債權人所負舉證責任之成本，如約定之違約金過高，或是債務已為一部履行者，法院得酌減違約金；然是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（參照最高法院105年度台上字第1992判決、79年台上字第1915號判例意旨）。
２、按日計算之違約金42,450元：
（１）原告主張42,450元之違約金請求，係以系爭契約第9條第1 項前段規定為據：「賣方如未依本契約之約定履行（給付遲延、給付不能、不為給付）每逾一日（自逾期日起至完全給付日止）賣方應按每日買方已給付之價款千分之0.5 計算之違約金給付買方」。為被告所不爭執（見本院卷第112 頁）。
（２）查兩造間之系爭契約價金為5,660,000 元，自被告未依約交付系爭不動產之日即104 年1 月30日起至104年2 月13日止，共計15日，故其得請求之違約金按日計算即為42,450元（計算式：5,660,000 元×0.0005×15日＝42,450元）。
（３）基此，原告主張此部分之違約金42,450元為有理由，應予准許。
３、相當原告已支付價金之1 倍金額5,660,000 元為違約金請求：
（１）本件原告固依系爭契約第9 條第1 項後段之約定：「如經買方通知限期履行，逾期仍不履行時，買方得解除本契約，賣方並應將賣方所給付之價款加倍返還買方，做為違約賠償。」請求被告賠償相當價金之1 倍金額即5,660,000 元之違約金，依上開兩造不爭執事項所示，其性質乃損害賠償預定性質之違約金，然被告以其請求金額與其所受損害相去甚遠、實屬過高等語資為答辯。
（２）查系爭契約於104 年3 月13日業已解除，原告雖因系爭契約之解除而無法取得系爭不動產之所有權，然原告實際支付之價金，亦因系爭契約之解除而得自履約保證專戶取回；又兩造系爭契約就違約金之約定乃對於損害賠償額之預定，已足填補原告所受之損害，以回復原狀之用。此外，原告並未陳明將因系爭買賣契約之解除而受有何具體損害，足徵原告縱因此受有損害，實際上所受損害應屬有限，本院審酌原告請求被告給付相當於已支付款項1 倍金額之違約金以為損害賠償，尚屬過高，應酌減為500,000 元為適當。
（３）基此，原告請求被告賠償其違約金500,000 元，固屬有據，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
４、是以，原告得向被告請求損害賠償預定額之違約金，共計542,450 元，逾此範圍之主張，則無理由，應予駁回。
（二）原告以系爭契約第9 條第3 項約定，請求被告給付律師費用計190,000 元部分：
１、系爭契約第9 條第3 項約定：「一方因他方違約而須以訴訟程序處理本案糾紛時，未違約之一方所給付之律師費亦由違約之一方負擔之。」查兩造除本件訴訟外，尚有被告提起請求給付買賣價金之訴等（臺灣高等法院105 年度上字第1082號民事判決、本院104 年度訴字第630 號民事判決），足見兩造就系爭契約之糾紛已多次涉訟在案。查未履行契約義務之人為被告，原告因委由律師代行訴訟事件之處理亦支付相當之酬金，其提出訴訟代理人陳亮佑律師之事務所開立之收據三件為稽（見本院卷第23至25頁），為被告所不爭執，其僅以原告須有確實損害始得請求為答辯。查原告支付律師費用之內容分別為：於104 年5 月8日開立一審裁判費計60,000元、105 年7 月11日開立律師公費計70,000元及60,000元，計190,000 元。
２、依其契約約定事項所載，原告就歷次訴訟支出之律師費用共計190,000 元請求有理由，應予准許。
（三）自104 年7 月起至106 年3 月止之房屋租賃費用共計380,
000 元部分：
１、按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限；損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實及此二者之間，有相當因果關係為成立要件，如不合於此項成立要件，即難謂有損害賠償請求權存在。所謂相當因果關係，係指：無此行為，雖必不發生此損害；有此行為，通常即足發生此種損害，是為有因果關係。有此行為，通常亦不生此種損害者，即無因果關係，民法第216 條第1 項定有明文（參照最高法院86年度台上字第224 號判決意旨）。
２、原告陳稱因被告拒絕點交系爭不動產，致其家庭失和、父子反目等家庭問題，其孫、媳僅得外出租屋度日，故請求被告應負擔之賠償範圍及於租金，被告以原告主張租金與本件訴訟毫無關聯、顯見原告刻意浮報等語置辯。經查，該租賃契約之承租人為彭婉菁，並非原告，又兩造間之買賣契約於104 年3 月13日業已解除，該租賃契約於104 年
7 月3 日始成立，原告主張租金之損害係因被告未依約履行契約義務所致，然為被告所爭執，原告復未舉證證明其主張之租金損害與被告未履行契約義務間有因果關係，故此部分主張尚難逕採。
３、故原告請求被告給付租金380,000 元之損害賠償部分，則屬無據，應予駁回。
（四）不動產移轉代辦費用（下稱代辦費用）計30,550元、仲介費用計113,200 元、不動產移轉回復登記費用（下稱回復登記費用）計92,190元、104 年度、105 年度房屋稅計6,
247 元，共計242,187 元部分：
１、按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；第一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。民法第
213 條第1 項及第3 項定有明文。查原告就系爭不動產透過太平洋房屋文中店居間仲介，與被告成立系爭契約，由原告支付仲介費用計113,200 元（見本院卷第77頁）；其中移轉登記事務委由恆業地政士事務所代為辦理（見本院卷第80頁），代辦費用計30,550元；104 及105 年度房屋稅分別為1,501 元、4,746 元等，原告請求被告支付必要費用以代回復原狀，被告以費用過高，執此辯稱原告之主張無理由。
２、惟查，兩造間以系爭契約第9 條第1 項為損害賠償總額之預定，已如前述，即賣方不依約履行契約義務時，應賠償買方之損害總額應以此為度，又契約並無其他得另行請求賠償損害之約定，即應認契約當事人自不得再重覆請求其因他方不履行債務致另外支出之費用。
３、執此，原告主張代辦、仲介、回復登記、房屋稅等費用，均非有理由，予以駁回。
（五）無法領回買賣價金之期間利息損失計128,529 元：
１、按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；對於利息，無須支付遲延利息；前二項情形，債權人證明有其他損害者，並得請求賠償。民法第233 條第1項、第2 項及第3 項定有明文。又違約金如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害（最高法院62年台上字第1394號判例意旨參照）。
２、查原告主張因被告不履行債務，致其存放於履約保證帳戶之買賣價金無法領回，陳稱遲誤期間係自103 年12月至10
6 年1 月止，以定期存款利率年息1.09% 計算利息損失，計128,529 元（計算式：5,660,000 元×0.0109/12 ×25≒128,529.2 ）。被告辯稱早已請原告自行將價金領回，並無遲誤期間利息請求之問題（見本院卷第112 頁）。
３、依兩造成立之價金履保契約第6 條第1 項約定買方之保證責任範圍及履行方式：「如賣方未能依約履行，買方經合法程序催告，解除契約確定後，由本公司定七日以上期限催告賣方起訴……安信建經即將買方已支付入履保專戶內之買賣價金扣除買方應負之相關費用後返還予買方（見本院卷第12至13頁）。」查系爭契約於104 年3 月13日業已解除，被告即賣方於契約解除前已提出請求給付買賣價金之訴在案（本院104 年度訴字第630 號民事判決），斯時原告即可向安信建經之履約保證專戶請求返還買賣價金，並無可歸責被告致買賣價金返還不能之事由，原告主張遲延期間利息損失之請求，顯非有理。又兩造業已依系爭契約預定其賠償總額，不得更請求遲延利息賠償損害，原告請求遲誤期間利息，自不足取。
４、基此，原告主張以遲延利息賠償其利息損失128,529 元部分，顯無理由，應予駁回。
（六）從而，原告依系爭契約第9 條第1 項及第3 項之約定，請求被告給付原告732,450 元（計算式：42,450元﹢500,00
0 元﹢律師費用190,000 元＝732,450 元），為有理由，應予准許；逾此範圍之主張，則無依據，應予駁回。
五、綜上所述，原告依系爭契約第9 條第1 項及第3 項之約定，請求被告給付原告732,450 元，及自起訴狀繕本送達翌日即
105 年9 月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之主張，則無依據，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，各聲請宣告准予假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為與本件判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 6 月 22 日
民事第三庭法 官 張益銘以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 6 月 22 日
書記官 鄭慧婷