臺灣桃園地方法院民事判決 105年度訴字第1691號原 告 楊永隆訴訟代理人 莊勝榮律師
楊婷雅被 告 張碧鈴
台灣房屋仲介股份有限公司上 一 人法定代理人 李碧華訴訟代理人 邱雯晴
李德瑋上列當事人間請求損害賠償等事件，於民國106 年6 月7 日辯論終結，本院判決如下：
主 文被告張碧鈴應給付原告新臺幣參佰參拾萬元，及自民國一百零五年十一月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告台灣房屋仲介股份有限公司應給付原告新臺幣陸萬陸仟元，及自民國一百零五年十一月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告張碧鈴負擔百分之九十五，由被告台灣房屋仲介股份有限公司負擔百分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰壹拾萬元為被告張碧鈴供擔保後，得假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣貳萬貳仟元為被告台灣房屋仲介股份有限公司供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款、第7 款定有明文。經查，原告起訴時訴之聲明原為：㈠被告張碧鈴應給付原告新臺幣（下同）
330 萬元；㈡被告台灣房屋仲介股份有限公司（下稱台灣房屋公司）應給付原告198,000 元。嗣原告於訴訟繫屬中變更訴之聲明並擴請求之金額（見本院卷第51頁），末則變更訴之聲明如後述貳、一（六）所示（見本院卷第159 頁）。核原告上開所為聲明之變更及請求金額之擴張，均係基於其與被告張碧鈴間之買賣契約、其與被告台灣房屋公司間之居間契約之同一基礎事實，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）原告前經被告台灣房屋公司之居間仲介，有意購買被告張碧鈴所有門牌號碼為桃園市○○區○○路0 段000 巷00號
7 樓之房屋（下稱系爭房屋）與坐落之基地（即桃園市○○區○○段○○○ ○號土地，面積6491.01 平方公尺，權利範圍48/10000，下稱系爭基地），於民國103 年12月5 日填具要約書及要約補充書交予被告台灣房屋公司，經被告台灣房屋公司居間議價後，以330 萬元成交，原告與被告張碧鈴於103 年12月18日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），原告於簽約同日並交付居間報酬面額66,000元之本票予被告台灣房屋公司。嗣原告依約支付全部買賣價金予被告張碧鈴，被告張碧鈴於104 年1 月16日將系爭房屋、系爭基地辦理所有權移轉登記予原告指定之登記名義人楊婷雅，並交付房地予原告。
（二）上開房地點交後尚未進行裝潢前，原告於105 年2 月底突然發現系爭房屋內四處均有天花板鋼筋土塊脫落掉落之情況，嚴重者已可看到天花板鋼筋外露、鋼筋鏽蝕膨脹，原告懷疑系爭房屋是否係一般俗稱之海砂屋，遂委請訴外人鄭兆鴻結構土地技師事務所材料試驗室（下稱鄭兆鴻技師）就系爭房屋進行氯離子含量檢測，報告結果顯示緊鄰主臥室旁房間上方天花板、浴室上方天花板處之硬固混凝土中氯離子含量為1.9025kg/ ㎡、2.1581kg/ ㎡，均逾規範值。而系爭房屋經本院囑託社團法人桃園市土木技師公會鑑定，檢測3 處之氯離子含量各為1.20kg/ ㎡、1.08kg/㎡、1.46kg/ ㎡，平均值達1.25kg/ ㎡。不論個別檢測值或平均值，均超出國家規定之氯離子含量標準值甚多，為俗稱之海砂屋無誤，實無法供人居住使用，系爭房屋具有重大瑕疵。
（三）被告張碧鈴於系爭房屋居住多年，加以同社區亦出現海砂屋房屋，惟未事先告知原告，依系爭買賣契約第5 、6 條約定及民法第359 條規定，原告有權解除系爭買賣契約。
原告已於105 年4 月8 日以台北永春郵局第360 號存證信函通知被告張碧鈴依民法物之瑕疵擔保等規定表示解除系爭買賣契約，若被告張碧鈴抗辯未收受上開存證信函，則以105 年11月2 日民事變更訴之聲明暨準備狀繕本之送達，再為解除契約之意思表示。系爭買賣契約既經原告解除，依民法第259 條規定，被告張碧鈴應將原告已付之買賣價金330 萬元返還予原告。若本院認為原告解除契約並無理由，然系爭房屋氯離子含量過高而有瑕疵，且瑕疵無法修復需拆除重建，系爭房屋對原告而言已無任何價值，依民法第227 條類推適用民法第226 、213 、216 條等規定，被告張碧鈴應負不完全給付責任，賠償原告330 萬元之損害。再者，倘本院仍認為被告張碧鈴無須負不完給付之責，前述瑕疵顯然減少系爭房屋之價值與通常或契約之效用，被告張碧鈴違反出賣人於交付時應擔保買賣標的物無滅失或減少價值之瑕疵義務，依買賣契約第6 條第1 款及民法第359 條之規定，原告得請求減少價金330 萬元，爰以105 年11月2 日民事變更訴之聲明暨準備狀繕本送達為減少價金之意思表示，請求被告張碧鈴返還330 萬元。
（四）被告台灣房屋公司以居間不動產買賣為業，對系爭房屋所在地區之屋況應能知悉，且依民法第567 條規定，被告台灣房屋公司負據實報告及調查義務，卻未曾向原告說明系爭房屋有氯離子含量過高情形，反而提供系爭房屋現況良好之照片予原告，致原告判斷錯誤，被告台灣房屋公司違反善良管理人注意義務甚明，自不得向原告請領居間報酬，爰依民法第571 條、第179 條等規定，請求被告台灣房屋公司返還66,000元。其次，原告所受損失金額為330 萬元，業如前述，依民法第544 條規定被告台灣房屋公司應賠償原告330 萬元。從而，被告台灣房屋公司應給付原告
336 萬6 千元。
（五）被告張碧鈴與被告台灣房屋公司對原告應負之給付義務基礎不同，330 萬元部分係用作賠償原告同一之損害，故於
330 萬元範圍內，被告2 人屬於不真正連帶債務之關係，如任一被告為全部或一部之給付時，其餘被告於該給付範圍內，免給付義務。
（六）並聲明：㈠被告張碧鈴應給付原告330 萬元，及自民事變更訴之聲明暨準備狀繕本送達之日（即105 年11月3 日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡被告台灣房屋公司應給付原告336 萬6 千元，及自民事變更訴之聲明暨準備狀繕本送達之日（即105 年11月3 日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢上開二項之請求在330萬元內，如任一被告為全部或一部之給付時，其餘被告於該給付範圍內，免給付義務；㈣如受勝訴判決，原告願供擔保聲請宣告假執行。
二、被告張碧鈴則以：其不知悉系爭房屋是否為海砂屋，經詢問社區之管理委員會，管理委員會表示社區其他房屋曾檢驗非海砂屋，其亦電詢鄭兆鴻技師，鄭兆鴻技師稱尚不能確認系爭房屋為「海砂屋」，即令系爭房屋經鑑定係海砂屋，但非其行為所致，況同社區猶有200 多戶居住，亦非如原告所稱不能居住等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、被告台灣房屋公司則以：
（一）不動產仲介業並非土木結構或檢測之專業機構，不負鑑定系爭房屋是否為海砂屋之責任，僅能於被告張碧鈴委售時，依內政部對於不動產標的現況說明書及不動產說明書應記載及不得記載事項之規範，請被告張碧鈴於「是否曾經做過海砂屋檢測」乙欄填載，提供予買賣雙方作為必要資訊。被告張碧鈴於標的現況說明書「是否曾經做過海砂屋檢測」欄位填載「否」，故系爭房屋之氯離子含量是否超標尚屬未明，被告台灣房屋公司之人員自無從得悉系爭房屋有氯離子含量過高之異狀。另與系爭房屋同一社區之建物，被告台灣房屋公司或其他同業均仲介銷售過多間，均未曾聽聞有氯離子含量超標之情形。原告主張被告台灣房屋公司應知系爭房屋有氯離子含量超標，所憑僅係網路上某代標業者之廣告，惟廣告所指與系爭房屋非同一建物，且該廣告建物之拍賣期日為西元2016年3 月18日，在系爭房屋委售期之後，被告台灣房屋公司豈有可能查知？
（二）依系爭買賣契約第6 條第1 項約定，若原告認有需要，可於簽約後要求對系爭房屋取樣檢測。原告透過被告台灣房屋公司同一位仲介經紀人員之居間媒介，前後已買過3 戶房地，系爭房屋為第3 戶，相同內容之買賣契約原告既已簽署多次，對於契約權義自不能諉為不知。
（三）建物混凝土氯離子含量過高與否，無法從外觀以肉眼判斷，須具有相當專業技術及設備之專業機構，以科學方法現場採樣方能檢測，此非被告台灣房屋公司之專業及經驗所及。被告台灣房屋公司就委售標的現狀拍攝照片用於廣告，乃行業常情，不能以照片中屋況良好即認係故意陷原告於錯誤。何況，系爭房屋帶看時，被告張碧鈴仍居住屋內，家具物品擺設頗多，欲仔細查看各處亦有不便。
（四）本件願意退還居間報酬66,000元，原告其餘請求不能同意。並聲明：原告之訴駁回。
四、查原告主張其透由被告台灣房屋公司之居間仲介，經議價後於103 年12月18日以330 萬元向被告張碧鈴購買系爭房屋及基地，訂有系爭買賣契約，並於同日交付居間報酬66,000元本票予被告台灣房屋公司，嗣買賣價金全部支付完畢，被告張碧鈴亦將系爭房屋、基地辦理所有權移轉登記予受指定之登記名義人楊婷雅並交付房地等情，業據提出與其所述相符之不動產買賣契約書、要約書、要約補充書、服務費臨時收據等件為證（見本院卷第6-30頁、第67-90 頁、第165-167頁），且為被告2 人所不爭執，堪信為實在。惟原告本件請求，被告各以前詞置辯，是本件爭點厥為：㈠原告主張解除系爭買賣契約有無理由？㈡若前項為否定，被告張碧鈴是否構成不完全給付，應賠償原告330 萬元？㈢若前項亦為否定，原告主張減少價金330 萬元有無理由？㈣被告台灣房屋公司是否應給付原告336 萬6 千元？㈤如被告2 人各應給付原告330 萬元，對此部分被告2 人是否負不真正之連帶債務？茲逐一說明如下。
五、原告解除系爭買賣契約為有理由：
（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1 項定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。氯離子含量超過標準會侵蝕鋼筋結構，造成鋼筋氧化鏽蝕、膨脹，對於建物之居住安全造成威脅。依一般社會觀念，購屋者購置房屋時，無不期望所購買之房屋堅固、耐用並具備符合一般品質之安全性，而房屋之混凝土氯離子含量倘過高而為俗稱之海砂屋，已減少得以長久居住而安全無虞之通常效用，且為交易大眾所難以接受，縱無立即之危險，隨時間經過增加其危險性，而使該房屋在不動產交易市場競爭力薄弱，減少其經濟價值，不論主、客觀之價值與效用均有減損。是房屋混凝土中氯離子含量過高，對於房屋結構安全造成影響，自有減少一般房屋所應具有之通常效用，而應認為物之瑕疵。
（二）我國經濟部標準檢驗局於83年訂定新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量為0.6kg/㎡以下；87年6 月25日修訂公布之
CNS 3090Ａ2042（預拌混凝土）國家標準第19節表10則規定鋼筋混凝土構件之新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量須小於0.3kg/㎡；經濟部於104 年1 月13日經授標字第00000000000 號國家標準公告及國家標準修定重點，修訂第20節，刪除鋼筋混凝土氯離子含量個別規定，鋼筋混凝土及預力混凝土之新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量均修訂為0.15kg/ ㎡，有國家標準可稽。故如鋼筋混凝土之氯離子含量高於前揭標準時，即為俗稱之海砂屋。依原告提出之系爭房屋照片（見本院卷第31-36 頁、第91-93 頁）可知，系爭房屋之天花板有多處有水泥塊剝落及鋼筋裸露、鋼筋鏽蝕之現象。經本院委請社團法人桃園市土木技師公會鑑定，系爭房屋取樣3 處即柱、主臥樑、板進行試驗，氯離子含量分別為1. 20kg/㎡、1.08kg/ ㎡、1.46kg/㎡，氯離子含量平均值為1.25kg/ ㎡，有該公會106-B000
1 號鑑定報告書附卷可稽。依據前開鑑定報告結果，堪認系爭房屋之鋼筋混凝土氯離子含量大於上揭國家標準甚多，顯超過標準值，已對建物之建築結構、安全性等造成影響，依通常交易觀念，系爭房屋即存有減少其價值、通常效用及品質之瑕疵。被上訴人主張系爭房屋存有上述瑕疵，堪信屬實。
（三）按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354 條至第358 條規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條定有明文。所謂顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害，與解除契約對於出賣人所生之損害，二者相較有失平衡而言。次按系爭買賣契約第6 條第1 項約定：「氯離子含量檢測：本契約簽訂後，買賣雙方得合意委請公正客觀機構對本不動產標的進行氯離子含量檢測（主建物之樑、柱、樓板或剪力牆等三處取樣），賣方不得拒絕，檢測結果氯離子含量平均值超過約定標準（如標的建築完成日在民國87年6 月25日【含當日】以前，約定標準為每立方公尺0.6 公斤；如為前述日期以後者，約定標準為每立方公尺0.3 公斤；前開所指建築完成日期若無從查證，則一律以建物謄本第一次登記日期為準）。除買賣雙方另有約定外，買方得主張減少價金或解除契約，並由第一建經確認後執行履約保證專戶價金之撥付作業。」（見本院卷第72頁）。查系爭房屋係82年12月6 日建築完成，有建物第一類登記謄本存卷可參（見本院卷第86頁），依前述約定，氯離子含量平均值不得超過每立方公尺0.6 公斤，然如前述，系爭房屋於柱、主臥樑、板取樣檢測之氯離子含量平均值為每立方公尺1.25公斤，已超過兩造約定之標準值達2 倍以上，原告自得主張解除契約或減少價金。系爭房屋有如上述混凝土含氯量超過安全標準甚多之瑕疵，而鋼筋混凝土因高氯離子之存在，具備催化鋼筋腐蝕之條件，且依上開照片所示，系爭房屋已有多處水泥塊剝落、鋼筋裸露、鋼筋鏽蝕之情形，確已不適合居住或使用，即令作外部修繕，應僅有治標作用，因混凝土內仍有高氯離子，一段時日經過後仍將發生前述問題，顯無法徹底解決鋼筋鏽蝕及混凝土脹裂剝落之問題，且我國位處地震帶，鋼筋鏽蝕導致之結構安全乃最大隱憂，況且單一氯離子含量偏高之因素，即足以增加房屋使用之風險，並明顯影響交易意願及交易價格，是原告主張依上開規定解除契約，並無顯失公平之情事，於法洵無不合。被告張碧鈴辯稱系爭房屋非不堪使用云云，應無可採。至於被告張碧鈴所稱同一社區猶有200 多戶居住一節，因無證據可資佐證該200 多戶房屋是否均為氯離子含量過高之建物，尚不得以該200 多戶房屋有人居住使用，遽而論斷系爭房屋得供居住使用。再查原告主張其於105 年4月8 日以台北永春郵局第360 號存證信函通知被告張碧鈴解除系爭買賣契約，已提出存證信函影本為證（見本院卷第100-101 頁），被告張碧鈴自承收受該存證信函（見本院卷第162 頁），足認原告業已合法解除系爭買賣契約。
（四）第按契約解除時，當事人雙方負有回復原狀之義務，由他方所受領之給付物應返還之；又當事人一方受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%；民法第259 條第1 款、第2 款及第205 條分別定有明文。
系爭買賣契約既經認定原告合法解除，依民法第259 條第
1 、2 款規定，原告負有將系爭房地移轉登記並點交返還予被告張碧鈴之義務，被告張碧鈴則負有返還所受領之價金330 萬元及附加自受領時之利息予原告之義務。而被告張碧鈴自陳330 萬元買賣價金在原告起訴之前（本件起訴日為105 年9 月6 日）已全數收領（見本院卷第113 頁），則原告請求被告張碧鈴返還受領之價金330 萬元，並自民事變更訴之聲明暨準備狀繕本送達之日即105 年11月3日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，於法有據。
六、原告主張解除系爭買賣契約，本院既認定為有理由，則原告依不完全給付、減少價金之備位主張，即無庸再予以審酌。
七、被告台灣房屋公司應給付原告之金額為66,000元：原告主張被告台灣房屋公司未向其說明系爭房屋有氯離子含量過高情形，卻提供屋況良好照片，違反民法第567 條、第
571 條所定之受任人義務，應給付原告336 萬6 千元一節，業據提出照片、廣告影本、法拍屋資訊等以為佐證（見本院卷第63-66 頁、第95-99 頁），被告台灣房屋則以前詞抗辯。經查：
（一）按民法第567 條規定：「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。」，民法第571 條則規定：「居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。」。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條本文定有明文。原告主張被告台灣房屋公司有違反前揭法定義務之事由，自應由原告負舉證之責。
（二）系爭房屋經社團法人桃園市土木技師公會派員現場採樣後再作混凝土氯離子含量檢測，始能判斷系爭房屋混凝土含氯量是否超過國家安全標準，且原告所提之鄭兆鴻技師亦係將混凝土塊狀試體以AASHTO T260-97（2009）水溶法試驗後，方能得知氯離子含量為何（見本院卷第94頁）。是以，系爭房屋混凝土含氯量是否符合安全標準，非經專業機關進行辨識、檢驗，實難以得知，自非一般人以肉眼自外觀即可查知，非屬得依通常之檢查能發見之瑕疵，自不得強行加諸為被告台灣房屋之義務。況且，由系爭房屋現況照片可看出屋內有甚多家具、擺設、物品，被告台灣房屋辯稱帶看房屋時被告張碧鈴仍居住屋內，堪可採信，從而，以屋內家具物品頗多之狀態，更難以肉眼發現系爭房屋之瑕疵。再者，被告張碧鈴填寫之標的物現況說明書第11項「是否曾經做過海砂屋檢測」，被告張碧鈴勾選「否」（見本院卷第85頁），系爭買賣契約第6 條第1 項約定則如前述四、（三）所載，顯見被告張碧鈴於簽訂系爭買賣契約時已明確告知系爭房屋未曾做過氯離子含量檢測，而與原告約定買賣雙方得合意委請公正客觀機構對系爭房屋進行氯離子含量檢測，被告張碧鈴不得拒絕，惟此乃原告之權利，尚非被告台灣房屋之義務，自無從認定被告台灣房屋公司對於氯離子含量過高已有所悉。又，原告所舉之廣告，該廣告所載之地址均非系爭房屋地址，法拍屋之拍賣日期為105 年3 月18日至105 年9 月17日，已在系爭買賣契約簽訂之後，被告台灣房屋公司實無可能查知。此外，買賣價金330 萬元係由出賣人即被告張碧鈴收取，被告台灣房屋公司並未受領該330 萬元之利益，原告主張被告台灣房屋公司對該330 萬元構成不當得利，委不足取。
綜上，並無證據可得佐證被告台灣房屋公司有何違反民法第567 條、第571 條所定之受任人義務之情事，且台灣房屋公司未受領330 萬元買賣價金，原告主張被告台灣房屋公司應賠償其損害330 萬元或返還330 萬元不當得利云云，均不可採。
（三）關於居間報酬66,000元部分，被告台灣房屋公司表明願意退還（見本院卷第162 頁），既然被告台灣房屋公司已明示同意給付，應認為原告此部分之請求為有理由。
八、承前所述，原告請求330 萬元部分，被告張碧鈴負有返還之義務，然被告台灣房屋公司不負給付義務，被告2 人間並不成立不真正連帶債務之法律關係，併此敘明。
九、綜上，原告解除系爭買賣契約，於法有據，其請求被告張碧鈴返還已受領之價金330 萬元，及請求被告台灣房屋公司返還居間報酬66,000元，暨均自105 年11月3 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，均屬無據，應予駁回。
十、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部份，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；其餘假執行之聲請，因該部份訴之駁回而失所依據，應予駁回。
十一、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
十二、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 7 月 6 日
民事第一庭 法 官 李珮瑜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 7 月 7 日
書記官 李玉華