臺灣桃園地方法院民事判決 105年度訴字第1723號原 告 詹勳勇被 告 哈佛學院社區管理委員會法定代理人 黃慶意訴訟代理人 趙莒芳上列當事人間請求確認區分所有權人會議無效事件，於民國106年1月19日辯論終結，本院判決如下：
主 文確認哈佛學院社區管理委員會於民國一○五年六月十九日召開之區分所有權人會議決議不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。本件原告起訴聲明原為：請求確認哈佛學院民國105 年6 月19日召開區分所有權人會議無效，當日所作決議毋須遵循（見本院卷第2 頁）。嗣於審理期間，原告將該聲明更正為：確認哈佛學院社區管理委員會於105 年6 月19日區分所有權人會議決議不存在（見本院卷第316 頁），乃不變更訴訟標的而為補充或更正事實上或法律上之陳述，非屬訴之變更或追加，揆諸上開規定，亦無不合。
貳、實體部分
一、原告主張：原告為承租哈佛學院社區之現住戶，而被告哈佛學院社區管理委員會於105 年6 月19日所召開之區分所有權人會議（下稱系爭區分所有權人會議），依該次會議之通知單即公告上之召集人應為主任委員黃慶意，但黃慶意並無區分所有權人之身分，原告於系爭區分所有權人會議上有當場提出異議，中山保全公司竟稱可當場改由趙莒芳女士擔任，隨後公告即可符合法規，並於系爭區分所有權人會議上作出調漲管理費、改選委員等決議，系爭區分所有權人會議已違反公寓大廈管理條例第25條第3 項、第30條、第31條之規定，原告事後也有向桃園市政府建築管理處陳情，桃園市政府建築管理處也有請被告說明並建議考慮重新召開會議，被告仍置之不理，逕行公告委員當選名單，逕行交接運作，系爭區分所有權人會議之會議紀錄也未公告，兩造間爭議已生，為維護住戶權益，爰依法提出訴訟等語，並聲明如主文欄第一項所示。
二、被告則以：系爭區分所有權人會議召開時，係因主任委員黃慶意因拔牙治療無法言語，才表決改由趙莒芳擔任召集人兼主席，且系爭區分所有權人會議之會議紀錄於1 週內即送達楊梅區公所，係因原告陳情才無法如期公布執行；而黃慶意主任委員雖非區分所有權人，但係區分所有權人梁金珠之配偶，依照哈佛學院社區之社區規約第7 條第2 項規定可擔任社區幹部，故由黃慶意主任委員擔任會議召集人並無不妥，桃園市政府建築管理處也認為並無不妥，故會議程序係依照哈佛學院社區之社區規約執行等語，並聲明：原告之訴駁回。
三、按法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去者，即得依民事訴訟法第247條規定提起確認之訴。又確認法律關係成立（存在）或不成立（不存在）之訴，固以確認現在之法律關係為限，但過去不成立（不存在）之法律關係，延至目前仍繼續不存在時，仍不失為現在之法律關係。如對於該法律關係是否不存在，有即受確認判決之法律上利益者，自非不得對之提起確認之訴（最高法院104年度台上字第2039號判決參照）。本件原告主張黃慶意無召集權人於召開之系爭區分所有權人會議決議不存在，為被告所否認，影響系爭管委會對內及對外為各種法律行為之效力，並影響各項管委會會議決議有效與否之認定，延續迄今未明，並得以本確認判決予以除去，原告為哈佛學院社區之住戶，對於系爭區分所有權人會議決議有效與否，應認仍有確認之法律上利益。
四、兩造不爭執事項如下：（見本院卷第317頁）㈠原告承租哈佛學院社區之房屋而為哈佛學院社區之住戶。被
告之主任委員現為黃慶意，黃慶意及其配偶梁金珠均居住於哈佛學院社區，惟黃慶意夫婦所居住之哈佛學院社區房屋係以梁金珠為所有權人，黃慶意並非哈佛學院社區之區分所有權人。
㈡被告105 年6 月19日區分所有權人會議係由被告之主任委員黃慶意召開。
五、原告主張系爭區分所有權人會議係由無召集權人所召集，決議不存在等語，為被告所否認，並以前開情詞置辯，是本件應審酌：被告105 年6 月19日所召開之區分所有權人會議決議是否因召集人並無區分所有權人身分而不存在？經查：
㈠按區分所有權人會議除第28條規定外，由具區分所有權人身
分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推1 人為召集人；召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定，任期1 至2 年，連選得連任1 次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期1 年，連選得連任一次，公寓大廈管理條例第25條第3 項前段定有明文。
是公寓大廈之區分所有權人會議召集人，應具有該公寓大廈之區分所有權人身分，其意甚明。而系爭區分所有權人會議之召集人為不具區分所有權人身分之黃慶意，為兩造所不爭執，是黃慶意召開系爭區分所有權人會議顯已與公寓大廈管理條例第25條第3 項之規定相悖。
㈡次按欲召集區分所有權人會議之人，於召集前，為落實公寓
大廈管理條例立法意旨，並兼顧其自治管理之程序正當性與區分所有權人間之和諧性，以維公寓大廈全體住戶之生活秩序，自須先行取得召集權資格，始克當之。倘召集時，尚不備召集人身分，所為召集，即非合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，所為之決議，當然自始完全無決議之效力，亦不得因召集後始取得召集權而使原來之召集溯及生效，或認該原不具召集人資格之瑕疵已然治癒，此與公司為營利社團法人，以營利為目的，特重效率、成本，並有保護交易相對人安全義務之性質，迥然有別（最高法院102 年度台再字第30號判決意旨參照）。經查：
⒈公寓大廈管理條例為加強公寓大廈之管理維護，並對公寓大
廈之重建、修繕、改良、利用等「物的管理」，及區分所有權人（包括住戶）間互動關係、群居生活等「人的管理」，透過區分所有權人參與集會之決議，藉由民主及自治管理機制，以管理自身居住環境，決定自己生活方式，俾能提昇居住品質，乃就公寓大廈自治管理重要支柱之區分所有權人會議之召集人，斟酌公寓大廈區分所有權人團體，性質上為人的組織體，非屬營利團體，特於該條例第28條、第25條第3項、同條例施行細則第7 條設其規範，明定除建築完成後，由起造人以公寓大廈之管理負責人身分召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人外，應由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推1 人為召集人；由區分所有權人互推1人為召集人，除規約另有規定者外，應有區分所有權人2 人以上書面推選，經公告10日後生效。是公寓大廈管理條例就區分所有權人會議之召集權人在不同情形應如何推舉，均已有明文。
⒉嗣系爭區分所有權人會議之召集人已改為趙莒芳，此有105
年6 月19日公告1 紙附卷可參（見本院卷第6 頁），然被告自承係因系爭區分所有權人會議召開時，原告一直在鬧，無法開會，所以開會同時經過所有區分所有權人同意後才進行公告，是開完會之後才公告等語（見本院卷第316 頁反面），原告對此亦表示確如被告所述（見本院卷第316 頁反面），堪認系爭區分所有權人會議之召集人已改為趙莒芳，但既係事後才改選、公告，仍無從影響實際之召集人應為黃慶意，揆諸上開實務見解，區分所有權人會議之召集人應於召集前即取得召集權資格，而公寓大廈管理條例對於不具區分所有權人身分之人擔任主任委員時，應如何推選召集人之方式均已有明文，業如前述，如事後才推由具區分所有權人之人擔任召集人，顯無從治癒該瑕疵。
㈢至被告辯稱依哈佛學院社區之社區規約第7 條、第3 條約定
，黃慶意本可擔任被告之主任委員並召開區分所有權人會議，故系爭區分所有權人會議確有遵循程序，又桃園市政府建築管理處也認為並無不妥云云。然查：
⒈主任委員、監察委員及財務委員須為區分所有權人或配偶任
之；區分所有權人會議由本社區全體區分所有權人組成，其定期會議及臨時會議之招開，依據本條例（指公寓大廈管理條例）第25條之規定，召集人由區分所有權人互推1 人產生（第1 次由起造人擔任召集人，其後由主任委員擔任），哈佛學院社區規約第7 條第2 款、第3 條第1 款定有明文，有哈佛學院社區規約1 份在卷可參（見本院卷第300 至311 頁）；揆諸上開社區規約之約定，固約定被告之主任委員可由區分所有權人之配偶任之，並規定除第1 次區分所有權人會議之召集人由起造人擔任，其後均由主任委員擔任，惟參諸上開社區規約第3 條第1 款本即約定應以公寓大廈管理條例第25條規定產生召集人，故哈佛學院社區規約亦約定召集權人之產生本應以公寓大廈管理條例第25條規定為依歸，括號內所備註除第1 次區分所有權人會議以外均由主任委員擔任召集人等節，應僅宣示其大原則，不應逕認括號內之備註才係社區之約定；況且，當私人間之約定與法律規範有所衝突，仍應以法律規範為依歸；從而，被告以哈佛學院社區規約內容主張系爭區分所有權人會議並無悖於程序，顯非可採。⒉而被告雖一度稱經桃園市政府建築管理處表示程序並無不妥
，惟亦稱是打電話向桃園市政府建築管理處確認，電話中說理論上程序沒有問題，但沒有公文等語（見本院卷第72頁反面），是被告所辯業經主管機關認屬合於程序乙節並無所據；又依原告所提出之桃園市政府建築管理處回函4 份，其中桃園市政府建築管理處105 年6 月27日桃建寓字第1050029488號函、105 年7 月11日桃建寓字第1050032078號函之函覆內容，分別為請被告確實依據公寓大廈管理條例相關規定辦理、請被告儘速查明如有瑕疵，建請重新召開區分所有權人會議或逕循司法途徑解決，有上開2 份函文附卷可憑（見本院卷第318 至321 頁），是桃園市政府建築管理處僅有通知被告依公寓大廈管理條例相關規定辦理，未曾告知其程序無誤，益顯被告上開所辯並非屬實。
㈣按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為
其最高意思機關。其區分所有權人會議之召集程序或決議方法違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1 條第2 項規定，固應適用民法第56條第1 項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議。惟區分所有權人會議如係由無召集權人所召集而召開，既非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議當然自始完全無決議之效力。於此情形，即屬依法提起確認該會議決議不存在之訴以資救濟之範疇（最高法院92年度台上字第2517號判決意旨參照）。綜上所述，系爭區分所有權人會議既係由無召集權人之黃慶意所召集，系爭區分所有權人會議所為之決議自始無決議之效力，故原告主張系爭區分所有權人會議不存在，核屬有據。
六、綜上所述，原告請求確認系爭區分所有權人會議之決議不存在，為有理由，應予准許
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 2 月 17 日
民事第二庭 法 官 丁俞尹正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 2 月 17 日
書記官 曾百慶