臺灣桃園地方法院民事判決 105年度訴字第1927號原 告 韓中荷訴訟代理人 邱陳律律師被 告 邱達華被 告 黃苡晴上 一 人訴訟代理人 呂宗達律師複 代理人 何偉斌律師
黃裕恆律師被 告 一心不動產有限公司法定代理人 林裕盛訴訟代理人 羅一順律師複 代理人 吳俊龍律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於106年2月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一及擴張或減縮應受判決事項之聲明者者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。查本件原告起訴時，其聲明之第一項原為：「被告黃苡晴、一心不動產有限公司、林裕盛應連帶給付原告新臺幣（下同）145 萬2,980 元，及自本訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息」（見本院卷第5 頁），嗣原告於民國106 年2 月9 日以書狀追加邱達華為被告，並撤回原列之被告林裕盛部分，將聲明之第一項變更為：「被告黃苡晴、一心不動產有限公司、邱達華應連帶給付原告145 萬2,980元，及自本訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。」（見本院卷第122 至124 頁），嗣原告又於106 年
3 月23日以書狀將原聲明之第一項變更為：「一、被告黃苡晴應給付原告145 萬2,980 元，及自本訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，如被告一心不動產有限公司或被告邱達華已履行給付，在其給付範圍內被告黃苡晴免給付義務。二、被告一心不動產有限公司與被告邱達華應連帶給付原告145 萬2,980 元，及自本訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，如被告黃苡晴已履行給付，在其給付範圍內被告一心不動產有限公司與被告邱達華免給付之義務。」，經核原告於106 年2 月9 日追加邱達華為被告部份，與原訴之主要爭點均相同，相關訴訟及證據資料亦可繼續援用，應認請求之基礎事實為同一，揆諸前揭法條規定，原告所為上開訴之變更，自可准許；至原告於106 年3月23日聲明之變更，係將原先請求被告3 人連帶給付之聲明，變更為不真正連帶給付之聲明，應認僅屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，亦應准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）原告前經被告一心不動產有限公司（下稱一心公司）及其員工即被告邱達華之仲介，向被告黃苡晴洽談購買桃園市○○區○○段○○○ ○號土地（權利範圍：應有部分：62/1
000 ）及坐落其上之同段387 建號即門牌號碼為桃園市○○區○○路○○○ ○○ 號5 樓之房屋（下稱系爭房屋，與土地合稱系爭房地），於雙方協議磋商期間，原告曾詢問系爭房屋有無漏水情況，被告黃苡晴均告知系爭房屋並無漏水，原告乃決意購買，雙方並於105 年1 月24日簽立系爭房地之買賣契約（下稱系爭契約），約定買賣價金為300萬，賣方應於105 年3 月31日交屋，被告黃苡晴並於契約中保證系爭房屋除屋頂與外牆外並無滲漏水之瑕疵。嗣因被告黃苡晴未能於105 年3 月31日完成交屋，雙方乃協議另成立租賃契約，由被告黃苡晴於105 年3 月14日至105年4 月27日之期間以承租人身分繼續承租使用系爭房屋。
詎料於105 年5 月12日實際交屋時，原告赫然發現系爭房屋有系爭契約未記載之瑕疵，如窗框、冷熱水管、浴室、廁所、前後陽台、廚房、臥室與客廳等多處漏水，餐廳、廚房磁磚破裂與臥室玻璃碎裂，紗窗紗門破損等，是系爭房屋顯然欠缺被告黃苡晴保證之品質，被告黃苡晴先前並有故意不告知瑕疵之情，造成原告受有修繕費用及修繕時另行租屋之損害共145 萬2,980 元，系爭房屋價值亦有貶損。為此，爰依民法第354 條、第360 條、第359 條、第
179 條、系爭契約第9 條之規定，請求黃苡晴如數賠償原告前開損害，並支付法定遲延利息。
（二）又原告委由一心公司居中媒介並議價而買受系爭房屋，雙方存有委任與居間之混合契約，然一心公司負責系爭買賣之員工即被告邱達華竟未仔細查察系爭房屋之實際狀況，系爭房屋有諸多標的物現況說明書未記載之前開瑕疵，造成原告受有前開損害。為此，爰依民法第544 條、不動產經紀業管理條例第23條、第26條第2 項之規定，請求一心公司與邱達華連帶賠償原告前開損害，並支付法定遲延利息。
（三）又一心公司受託處理事務，竟未盡善良管理人之注意義務，未仔細查察與記載系爭房屋之實際狀況，致原告因信賴標的物現況說明書之記載內容而買受，被告黃苡晴則如願以較高之價金出售獲取利益。為此，爰依民法第571 條、第179 條之規定，請求一心公司返還居間仲介之報酬6 萬元，並支付法定遲延利息等語。
（四）並聲明：
1.被告黃苡晴應給付原告145 萬2,980 元，及自本訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，如一心公司或邱達華已履行給付，在其給付範圍內被告黃苡晴免給付義務。
2.被告一心公司與被告邱達華應連帶給付原告145 萬2,980元，及自本訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，如被告黃苡晴已履行給付，在其給付範圍內被告一心公司與被告邱達華免給付之義務。
3.被告一心公司應返還原告6 萬元，及自本訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告部分：
（一）被告黃苡晴則以：於系爭契約訂立之前，伊、仲介公司及原告三方曾多次實地看屋及確認屋況，原告對於系爭房屋存有漏水乙情，早已知悉，且在系爭房屋之標的物現況說明書，原已先提及多處壁癌及漏水，嗣經原告要求方在空白處另外註記「一處客廳屋頂漏水及迎風壁房間外牆壁癌」，又其上亦記載兩造同意以現況交屋，是伊並無故意不告知瑕疵或保證系爭房屋無壁癌及滲漏水之品質；至原告所稱窗框、冷熱水管、浴室、廁所、前後陽台、廚房、臥室與客廳等多處漏水，餐廳、廚房磁磚破裂與臥室玻璃碎裂，紗窗紗門破損等瑕疵，原告於實地看屋時亦早知悉，伊對此應無庸負責等語。並聲明：原告之訴駁回。
（二）被告一心公司則以：於系爭契約訂立之前，一心公司之負責人林裕盛曾三度載原告前往系爭房屋看屋，房屋當時現況明顯存在壁癌、漏水之狀況均屬肉眼可見，原告早已知悉屋況黃苡晴亦無故意不告知瑕疵或保證系爭房屋無壁癌及滲漏水之品質，又系爭房屋之成交價為300 萬，此與鄰近其他房屋相比為較低，是系爭買賣契約之價格實已反映房屋存在壁癌、漏水之狀況，並未有價值貶損可言，是一心公司應無庸負損害賠償責任；又一心公司已完成居間仲介之義務，依約收取之仲介費應無庸返還等語。並聲明：原告之訴駁回。
（三）被告邱達華則聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
（一）查原告主張其前經由一心公司之，於105 年1 月24日就系爭房屋與被告黃苡晴成立買賣契約並簽訂系爭契約，約定總價為300 萬元，雙方嗣復另行締結租賃契約，約定承租期間為105 年3 月14日起至同年4 月27日，由被告黃苡晴承租系爭房地，嗣於105 年5 月12日被告黃苡晴始現實交屋予原告，而系爭房屋於契約成立時已有多處漏水及壁癌等情，此有原告與黃苡晴所簽立之不動產買賣契約書及房屋租賃契約書各1 份、系爭房屋之照片共49張等在卷可憑（見本院卷第16至34頁、第101 至108 頁），並為被告所不否認，是此情首堪認定。
（二）原告主張系爭房屋欠缺被告黃苡晴所保證之品質，被告黃苡晴並有故意不告知漏水及壁癌瑕疵之情，被告一心公司、邱達華亦未仔細查察系爭房屋之實際狀況，導致標的物現況說明書之記載與真實不符，均應負損害賠償責任，及被告一心公司使被告黃苡晴最終以以較高之價金出售系爭房地而獲取利益，應返還居間仲介之報酬6 萬元等語，則均為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審酌者：1.原告就系爭房屋得否向被告黃苡晴主張瑕疵擔保責任（請求權基礎包括民法第民法第354 條、第360 條、第359 條、第179 條、系爭契約第9 條）？2.原告依委任契約之法律關係、不動產經紀業管理條例第23條、第26條第2 項之規定，請求一心公司與邱達華連帶賠償原告之損害，有無理由？3.原告依不當得利之法律關係，請求一心公司返還居間仲介之報酬6 萬元，有無理由？茲分述如下。
1.原告就系爭房屋得否向被告黃苡晴主張瑕疵擔保責任，進而依民法第360條主張損害賠償？⑴按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保
之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第359 條及第360 條定有明文。前開條文規定者，係民法物之瑕疵擔保之法律效果，其中第359 條係規定買受人之解除權及減少價金請求權，第360 條規定買受人之損害賠償請求權，惟前開權利之法律性質、構成要件、規範功能均有不同，應分別以觀。原告主張系爭契約之出賣人黃苡晴應負瑕疵擔保損害賠償責任，應探究本件有無民法第360 條所規定之「缺少出賣人所保證之品質」或「出賣人故意不告知物之瑕疵」。至民法第359 條之規定並無關於損害賠償之法律效果，原告此部分主張容有誤會，並此敘明⑵系爭房屋是否欠缺被告黃苡晴所保證之品質？
原告主張被告黃苡晴於簽立系爭契約時，曾保證除屋頂與外牆外並無滲漏水之瑕疵，固提出系爭契約第9 條第5 項及標的物現況說明書為據（見本院卷第18、43頁）。然查，原告與被告黃苡晴所簽立之系爭買賣契約第9 條第5 項約定：「乙方保證本買賣標的物於交屋前無存在之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋. . . 等瑕疵）如有上述情事，『除本契約另有約定外』，乙方應負瑕疵擔保責任。」（見本院卷第18頁），由此觀之，買賣雙方尚非不得以其他特約排除此項定型化契約條款之內容。查原告與黃苡晴雙方於締約過程，除系爭契約外，被告黃苡晴尚填具有「標的物現況說明書（成屋）」做為交屋現況之確認，復本件兩造所不爭執，亦有該說明書1 紙在卷為憑（見本院卷第43頁），而參以該現況說明書，於第15項「建物現況是否有滲漏水情形」一欄，係勾選「是」，並於位置一欄勾選「屋頂」、「外牆」，惟該欄位一旁空白處尚有手寫「多處壁癌及漏水」文字經畫雙線刪除之標示，及手寫「一處客廳屋頂漏水及迎風壁房間外牆壁癌（主臥室及其他2 間房間一點點）」與「以現況交屋」等字樣記載，並有原告韓中荷與被告黃苡晴簽名其旁（見本院卷第43頁）。是就前開現況說明書以觀，被告黃苡晴雖原僅勾選「屋頂」、「外牆」有漏水之情，並記載「一處客廳屋頂漏水及迎風壁房間外牆壁癌」，惟上開說明書尚載有「以現況交屋」，並經原告韓中荷簽名確認，顯見雙方於簽立系爭契約時，係約定被告黃苡晴應以該屋之現狀以為交付，苟於該現況說明書已載有系爭房屋之漏水具體情況，則該現狀即不在被告黃苡晴所保證不具瑕疵之範圍內，自屬當然。另佐以證人即負責處理系爭契約之簽立事務之代書林孟毅亦到庭證稱：於簽約期間一心公司之負責人林裕盛有提到房屋漏水之狀況，該標的物現況說明書於簽約時有附在買賣契約書上，其上原本記載「多處壁癌及漏水」，我有跟在場的人說這樣太籠統會誤解，應具體表述，所以經紀人就把漏水部分寫清楚，再令雙方簽名，我沒有聽到賣方向買方保證房屋絕無漏水等語（見本院卷第145 至146 頁）。顯見被告黃苡晴於與原告簽訂系爭契約時，本有在標的物現況說明書記載「多處壁癌及漏水」，僅在代書林孟毅之建議下，方由一心公司之經紀人刪除後改載「一處客廳屋頂漏水及迎風壁房間外牆壁癌」，自無保證無漏水之情事。綜合前開買賣雙方於締約過程之表示及標的物現況說明書之記載以觀，雖前開標的物現況說明書並未具體特定記載系爭房屋漏水之處所、範圍、嚴重程度等，然該現況說明書既然刪除「多處壁癌及漏水」改載「一處客廳屋頂漏水及迎風壁房間外牆壁癌」等語，既非被告黃苡晴本人所寫，標的物現況說明書上又載有「以現況交屋」之字樣，據此實難謂有何積極證據得證明黃苡晴確有保證系爭房屋除「屋頂」與「外牆」外並無滲漏水瑕疵之情，是原告前開主張，並無理由。
⑶被告黃苡晴於締約過程有無故意不告知瑕疵？
原告復主張其於締約過程中有問被告黃苡晴系爭房屋有無漏水之情況，黃苡晴均未講，直到簽約時才在現況說明書中記載，且說明書僅記載屋頂與外牆，是就其他漏水部份顯有故意不告知瑕疵之情云云。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。原告主張被告黃苡晴有故意不告知瑕疵之情，為其主張民法第360 條損害賠償請求權之權利構成要件，該事實本應由原告負舉證責任，惟原告就此項主張，未能舉證以實其說，要難遽為採信。況以證人彭柏程證稱：伊在那邊住了10年左右，房屋內沒有特別裝潢，伊有看過原告與其他人來看屋，第一次是原告跟另一名男生及邱達華，第二次是原告跟他母親，都停留約1 至2 小時，期間內原告、邱達華及被告黃苡晴就是屋內走動查看，主要由被告黃苡晴說明。被告黃苡晴有說漏水及壁癌的位置，原告還有問漏水情形及解決方法，還有問水從哪裡來。有看天花板、姊姊房間、廚房、前陽台、後陽台等處。第二次除了多看頂樓以外，其他地方都跟第一次相同等語（見本院院第138 至140 頁），與證人曾金玉證稱多次由公司仲介帶原告至系爭房屋查看等情相符，是原告既曾至少2度至系爭房屋了解屋況各長達1 小時餘，系爭房屋又無特別裝潢或家具以掩蓋漏水之情況，就系爭房屋有漏水之範圍及狀況，自得觀察而一目了然，況被告黃苡晴就系爭房屋包含天花板、房間牆壁角落、廚房、前陽台、後陽台等各處之漏水，均曾向原告一一告知，益見被告黃苡晴於契約磋商階段，並無刻意以規避、遮掩或其他方式隱匿或不為告知漏水狀況之故意，應可認定。況原告於民事變更聲明㈡暨綜合辯論意旨狀亦稱，其於看屋時肉眼能查覺之壁癌與漏水瑕疵，已記載於前揭標的物現況說明書，其本件所主張者係交屋後始發現之壁癌與漏水狀況云云（見本院卷第180 頁），依其所述，其所主張未告知之壁癌及漏水，係「交屋後」所發生，自非被告黃苡晴於締約前或締約時所得知悉，自難認定被告黃苡晴有就漏水情狀「故意不告知」之主觀惡意。再由前揭所述現況說明書之填寫方式及內容，亦在簽約代書林孟毅之建議下，將不具體之漏水描述字句刪除，準此，被告黃苡晴非但並無刻意隱瞞不告知系爭房屋之漏水瑕疵，甚至有在原告前往看屋時將漏水之處一一指出、說明，並於簽約時在標的物現況說明書填載「以現況交屋」等語，據此，實難認被告黃苡晴就系爭房屋除屋頂與外牆外之漏水有不告知瑕疵之故意存在，至為灼然，原告徒以交屋後漏水情況加劇，逕主張被告黃苡晴負損害賠償之責，要屬無據。。
2.原告依民法第354 條、第359 條及不當得利之規定請求被告黃苡晴償還減少系爭買賣之價金，有無理由？⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354 條、第359 條分別定有明文。買賣標的物於危險負擔移轉時有滅失或不具備通常效用或契約預定效用之瑕疵，則買受人得請求減少價金。惟按同法第355 條規定，買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。是買賣標的物縱有滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵，然該瑕疵為買受人於契約成立時所知悉者，因買受人得以此作為評價商品價格之依據，可以透過磋商以達到對價平衡，買受人即無由主張減少價金。次按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限；占有之移轉，因占有物之交付而生效力，前項移轉，準用第761 條之規定；讓與動產物權，而讓與人仍繼續占有動產者，讓與人與受讓人間，得訂立契約，使受讓人因此取得間接占有，以代交付，民法第373 條、第946 條、第761 條第2項分別定有明文。準此，買賣標的物之交付並不以現實交付為必要，苟讓與人與受讓人間以訂立契約方式使受讓人取得間接占有，危險負擔亦因而移轉，就民法第354 條物有無瑕疵之判斷時點，亦應以此為據。
⑵經查，系爭買賣契約訂立後，原告與被告黃苡晴另簽立租
賃契約，約由黃苡晴承租使用系爭房屋，租期為105 年3月14日至105 年4 月27日，已如前述。是原告與被告黃苡晴以訂立租賃契約之方式使系爭房屋之買受人即原告取得系爭房屋之間接占有，被告黃苡晴則為直接占有人，準此，系爭房屋雖於105 年5 月12日始實際點交予原告，危險負擔於105 年3 月14日原告取得間接占有人地位時移轉，則系爭房屋是否具有「瑕疵」之判斷，應以該時點房屋有無瑕疵為據。
⑶經查，原告主張系爭房屋有窗框、冷熱水管、浴室、廁所
、前後陽台、廚房、臥室與客廳等多處漏水，餐廳、廚房磁磚破裂與臥室玻璃碎裂，紗窗紗門破損等瑕疵，固有提出系爭房屋照片32張為據（見本院卷第26至34頁），惟就其系爭房屋漏水部分之瑕疵，被告黃苡晴前已就包含天花板、房間牆壁角落、廚房、前陽台、後陽台等各處之漏水向原告一一告知、說明，經本院認定如前；又自一心公司於買賣雙方簽約前所拍攝之系爭房屋之照片可知（見本院卷第101 至107 頁），系爭房屋原有多處之漏水及壁癌，其滲水、壁癌之痕跡甚為明顯，系爭房屋又無特別之裝潢，原告於簽約前又曾多次前往系爭房屋了解屋況，是依衡諸常情，原告對於系爭房屋在契約「成立前」即存在漏水情形早已知悉，揆諸前開說明，就此部分出賣人即無庸負擔保責任，原告亦不得據此主張減少價金。原告雖復主張有部分之漏水情形於原告了解屋況時並未能查覺，係交屋後始發現有壁癌與漏水云云（見本院卷第180 頁），惟如前所述，民法上出賣人所負物之瑕疵擔保責任，僅擔保買賣標的物於「危險負擔移轉時」之價值、品質與效用，苟買賣標的物之瑕疵係發生於危險負擔移轉「後」，則本非出賣人所擔保之範圍，準此，原告主張其「交屋後」始發生之壁癌與漏水，縱為屬實，亦無從依民法關於物之瑕疵擔保之規定請求減少價金。至原告所主張餐廳、廚房磁磚破裂與臥室玻璃碎裂，紗窗紗門破損之部分，雖有其提出照片為據，惟原告於審理過程中並未證明系爭照片係於10
5 年3 月14日當日或之前所拍攝，又磁磚、玻璃破裂與紗窗紗門破損之損害，依其性質本可能於短時間內因遭外力破壞所致，是依原告所提證據，尚無從認定該瑕疵係標的物危險負擔移轉時即存在之瑕疵，揆諸前開規定，尚非系爭買賣契約中黃苡晴所應擔保之範圍。綜上所述，原告依民法第359 條請求減少價金，亦無理由。
3.原告依民法第544 條、不動產經紀業管理條例第23條、第26條第2 項之規定，請求被告一心公司與被告邱達華連帶賠償原告之損害，有無理由？⑴按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委
託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章，前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第23條、第24條、第26條第2 項分別定有明文。復按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第565 條、第567 條第2 項亦規定甚詳。前開法律雖規定課予不動產經紀業者有就訂約事項有調查之義務，並應以不動產說明書向交易相對人解說，惟並非謂一旦不動產說明書之記載與現實情況有所落差，不動產經紀業者及經紀人員即應依不動產經紀業管理條例第26條第2 項負損害賠償責任，尚需進一步認定不動產經紀業者或經紀人員有無可歸責之事由，及交易相對人有無損害，其間有因果關係等要件為必要。
⑵經查，被告黃苡晴系爭房地係委由一心公司仲介出售，原
告亦委託一心公司進行議價、締約，為被告黃苡晴、一心公司所自承，並有原告所提要約書一紙在卷可憑（見本院卷第52頁），而系爭房地在一心公司受託仲介期間，係由被告邱達華擔任買方經紀人而實際執行業務，亦為兩造所不爭執，首堪認定。查被告黃苡晴於委託出售系爭房屋時，曾填載「標的物現況說明書（成屋）」一紙，於其中第15項「建物現況是否有滲漏水情形」一欄，係勾選「是」，並於位置一欄勾選「屋頂」、「外牆」，及手寫「一處客廳屋頂漏水及迎風壁房間外牆壁癌（主臥室及其他2 間房間一點點）」與「以現況交屋」之文字記載，惟系爭房屋除前述處所外，尚有其他漏水、壁癌之處，已如前述。是前開標的物現況說明書雖未明確、完整地記載系爭房屋漏水之各項處所、範圍及程度等，然本件原告於購買系爭房地前，已至少2 度前往了解屋況，且被告黃苡晴曾就系爭房屋之漏水位置逐一說明，原告對於系爭房屋之漏水及壁癌狀況應有知悉，而標的物現況說明書雖未完整記載，然尚不至使原告有所誤認或陷於錯誤，原告苟因該漏水及壁癌狀況而受有修復費用之損害，尚與標的物現況說明書之記載無因果關係。至原告另主張多處磁磚、玻璃破裂及紗窗紗門破損之瑕疵，原告均未能證明該等損壞係於危險負擔移轉時已存在，已如前述，亦難認被告一心公司或邱達華對此有何故意或過失。至原告另主張於交屋後始發現之漏水、壁癌云云，於契約成立前既未發生，被告一心公司或邱達華亦無從調查、告知，自更無何契約義務之違反。綜上，原告主張被告一心公司、邱達華違反不動產經紀業之調查、說明義務，亦屬無據。
4.原告請求一心公司返還居間仲介之報酬6 萬元，有無理由？按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571 條定有明文。原告主張被告一心公司未盡善良管理人之注意義務仔細查察與記載系爭房屋之實際狀況，致原告購買系爭房屋，賣方黃苡晴則如願以較高之價金出售獲取利益云云。惟被告一心公司於締約前曾多度帶原告前往系爭房屋了解屋況，被告黃苡晴亦詳細說明系爭房屋之漏水、壁癌情況，均經本院認定如前，而民法關於居間人之調查及說明義務並未規定必以書面為之，不動產經紀業管理條例第23條雖規定經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說，然此僅為行政管制之規範，尚不得以不動產說明書與現實狀況有所落差，不動產經紀人即違背其調查及說明義務。綜上，本件被告一心公司既曾令原告實際進入系爭房屋了解屋況、被告黃苡晴又曾以口頭詳細告知系爭房屋之漏水狀況，該壁癌、漏水狀況又係一般人得以肉眼見得，實難認被告一心公司有何違反委託人之義務，被告一心公司依約收取報酬，要難認為構成不當得利，原告主張並無理由。
四、綜上所述，原告依物之瑕疵擔保責任之規定，請求被告黃苡晴負損害賠償責任及減少價金，及依不動產經紀業管理條例請求被告一心公司、邱達華連帶負賠償責任，及被告一心公司應返還仲介報酬等主張，均無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併予敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 4 月 27 日
民事第一庭 法 官 黃裕民正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 4 月 28 日
書記官 王念珩