臺灣桃園地方法院民事判決 105年度訴字第1946號原 告 洪敏玲訴訟代理人 陳順東被 告 嘉駿建設股份有限公司法定代理人 黃國明訴訟代理人 薛進坤律師上列當事人間請求給付違約金事件，於民國106 年6 月5 日辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國103 年10月向被告購買位於桃園市○○區○○路○○號1 樓之「璟都江山社區」（下稱系爭社區）店面及坐落基地（下稱系爭店面），並簽訂有「璟都江山房屋買賣契約書」（下稱系爭房屋買賣契約書）、「璟都江山土地買賣契約書」（下稱系爭土地買賣契約書）各1 份，系爭房屋買賣契約書內有標示1 樓前空地為1 樓住戶維護及專用，伊因為考量系爭店面前之如本院卷第72頁複丈成果圖A 部分之空地（下稱系爭空地）之專用權將對後續開店經營有極大助益，始決定借貸購入系爭店面，並將系爭空地開放予租客使用。惟伊於105 年7 月13日接獲系爭社區管理委員會律師函表示經向被告求證，伊並無使用系爭空地之專用權，要求伊不得再使用系爭空地，經伊向被告詢問，被告始告知系爭空地為道路退縮及法定開放空間，無法專用，伊有質疑為何簽約時未被告知此事，且明顯違反契約內容，卻遲未獲被告回應，且經伊投訴後，系爭社區於105 年9 月始設置開放空間告示牌。嗣經兩造於105 年8 月25日調解時，被告僅派出不了解契約內容之襄理出席，之後在105 年9 月22日也只以其他建案說明1 樓住戶約定專用範圍，伊認為與兩造契約內容明顯不符，顯已違約。而本件契約糾紛實肇因於被告單方面隱瞞違約，造成無法估量之商業價值損失，爰依系爭房屋買賣契約書第10條第3 點請求被告給付損害賠償違約金，金額係以買賣總價即新臺幣（下同）2118萬元之15％為上限（即317 萬7000元），伊先請求被告賠償200 萬元。並聲明：（一）被告應給付原告200 萬元。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造所簽署之系爭房屋買賣契約書所記載之建物面積與登記予原告之建物面積完全相符，被告本無違約之處。又原告所指系爭空地本非系爭房屋買賣契約書之標的而屬公共空間，況原告竟將車輛違法停放於該人行公共空間上，已嚴重影響居民行走及進出安全，以致於系爭社區管理委員會於105 年7 月13日發函要求原告改善，並於同年月28日函知主管機關，顯然已危害其他區分所有權人之權益，並獲主管機關回覆原告違反法令之處，且屬系爭社區住戶自治管理事項，實與買賣契約無涉。原告所指系爭空地實係被告依照「建築技術規則建築設計施工編」第285 條規定所規劃之開放空間，並經主管機關核准，以利公眾通行，並設置花臺以利暫時休憩，而開放空間屬公共設施一部分，只能使用於公眾，而具有公益性質，並非原告可擅自決定；內政部98年2月25日臺內訴字第0970190005號訴願決定書也認開放空間屬於公共設施一部分，除綠化及設置遊憩設施外，不得搭蓋棚架、建築物或為其他使用；原告卻為了一己之私擅自作為停車位使用，導致他人行經此處須與車相爭，隨時注意車輛進出，險象環生，更破壞整體居住安全與品質，才會遭系爭設區管理委員會發函制止。退步言之，被告依法設置開放空間，並在系爭房屋買賣契約書附件（八）明確說明公共空間之使用方式，原告違反相關法規規範及社區規約，始屬無理至極等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項如下：（見本院卷第86頁）㈠原告於103 年10月20日向被告公司購買系爭店面，並簽訂系
爭房屋買賣契約書及系爭土地買賣契約書，系爭店面及停車位之價金合計677 萬7600元，坐落基地之部分價金為1440萬2400元，系爭店面與所坐落之基地價金合計2118萬元，有系爭房屋買賣契約書、系爭土地買賣契約書附卷可參（見本院卷第33至46頁反面、88至102 頁）。
㈡原告前將系爭空地供作出租系爭店面之停車位使用，而經系
爭社區管理委員會於105 年7 月13日以信盟國際法律事務所律師函通知原告其占用公設土地之行為已屬違法，不得繼續占用公設土地地上權使用，系爭社區管理委員會並因而於10
5 年7 月28日向桃園市政府工務局函詢，並經桃園市政府建築管理處105 年8 月4 日以桃建寓字第1050037934號函函覆，有如上開律師函、公文在卷可參（見本院卷第52至54頁反面）。
四、原告主張被告未告知系爭空地屬開放公共空間，有違約之事實，而依系爭房屋買賣契約書約定請求被告給付違約金，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件首應審究者應為：
（一）系爭空地是否為系爭房屋買賣契約書附件（八）社區公共空間無償休閒設施規劃及分管協議書參、一所示之「1樓前、後庭院或空地」，或係法規所定之公共設施空間？（二）如為系爭房屋買賣契約書附件（八）社區公共空間無償休閒設施規劃及分管協議書參、一所示之「一樓前、後庭院或空地」，原告所使用之方式是否違反系爭房屋買賣契約書附件（八）社區公共空間無償休閒設施規劃及分管協議書參、一之但書之限制？（三）原告得否依系爭房屋買賣契約書第10條第3 項約定向被告公司請求200 萬元之損害賠償？經查：
㈠系爭空地應屬公共設施之開放空間，而非系爭房屋買賣契約
書附件（八）社區公共空間無償休閒設施規劃及分管協議書
參、一所示之「1 樓前、後庭院或空地」。⒈依被告提出之被告公司實施都市計畫地區建築基地綜合設計
桃園縣政府鼓勵建築物增設停車位自治條例預審報告書所附之建照執照預審申請書申請預審事項說明欄所示（見本院卷第80頁反面），系爭社區之開放空間種類包括沿街步道式開放空間（無頂蓋）2456.73 平方公尺、沿街步道式開放空間（有頂蓋）92.62 平方公尺、廣場式開放空間（無頂蓋）47
8.63平方公尺、廣場式開放空間（有頂蓋）0 平方公尺，故被告之建造執照確實在系爭社區有規劃開放空間。再者，系爭店面之門牌為長峰路，依照土地複丈成果圖所示（見本院卷第72頁），系爭空地係位於系爭店面之正前方，且系爭店面旁邊即為車道，則依被告提出之被告公司實施都市計畫地區建築基地綜合設計桃園縣政府鼓勵建築物增設停車位自治條例預審報告書所附之開放空間平面圖所示（見本院卷第82頁），系爭店面應係店鋪1 之位置，故其前方之系爭空地依開放空間圖例所示，應屬於沿街步道開放空間（無頂蓋）部分，被告雖表示原告所主張之系爭空地應屬廣場式開放空間（無頂蓋）部分（見本院卷第85頁反面），應屬口誤；另依開放空間供公眾使用示意圖（見本院卷第82頁反面）也在系爭空地有設計開放空間供公眾使用動線。此外，按「本章所稱開放空間，指建築基地內依規定留設達一定規模且連通道路開放供公眾通行或休憩之下列空間：一、沿街步道式開放空間：指建築基地臨接道路全長所留設寬度4 公尺以上之步行專用道空間，且其供步行之淨寬度在1.5 公尺以上者。但沿道路已設有供步行之淨寬度在1.5 公尺以上之人行道者，供步行之淨寬度得不予限制。二、廣場式開放空間：指前款以外符合下列規定之開放空間：（一）任一邊之最小淨寬度在6 公尺以上者。（二）留設之最小面積，於住宅區、文教區、風景區或機關用地為200 平方公尺以上，或於商業區或市場用地為100 平方公尺以上者。（三）任一邊臨接道路或沿街步道式開放空間，其臨接長度6 公尺以上者。（四）開放空間與基地地面或臨接道路路面之高低差不得大於7 公尺，且至少有2 處以淨寬2 公尺以上或一處淨寬4 公尺以上之室外樓梯或坡道連接至道路或其他開放空間。（五）前目開放空間與基地地面或道路路面之高低差1.5 公尺以上者，其應有全周長6 分之1 以上臨接道路或沿街步道式開放空間。
（六）2 個以上廣場式開放空間相互間之最大高低差不超過
1.5 公尺，並以寬度4 公尺以上之沿街步道式開放空間連接者，其所有相連之空間得視為一體之廣場式開放空間。前項開放空間得設頂蓋，其淨高不得低於6 公尺，深度應在高度
4 倍範圍內，且其透空淨開口面積應占該空間立面周圍面積（不含主要樑柱部分）3 分之2 以上。基地內供車輛出入之車道部分，不計入開放空間。」建築技術規則建築設計施工編第283 條定有明文，則被告確實係將系爭空地依上開規定在建造時即已劃入開放空間無訛。
⒉參諸原告主張系爭空地應為其所專用之依據為系爭房屋買賣
契約書附件（八）社區公共空間無償休閒設施規劃及分管協議書參、一之約定，其內容為「本社區1 樓前、後庭院及2樓以上之露臺或花臺（若有），縱使依法不予辦理所有權登記，均約定由連接前、後空地或露臺之各戶專用，並依法令限制永久管理維護及無償使用，但不得增建違章、採光罩、遮雨棚、鐵窗、廣告物、無線電發射基地臺或為其他有損害於社區住戶之行為。」，其約定內容已特別註記「若有」，故僅適用於確實有「1 樓前、後庭院及2 樓以上之露臺或花臺」之情形；而依系爭房屋買賣契約書附件（三）肆樓平面圖暨約定專用範圍示意圖，下方有謄上系爭房屋買賣契約書附件（八）參、一之內容，並請買方簽名確認，比對其他各層平面圖，堪認係指系爭社區4 樓有系爭房屋買賣契約書附件（八）參、一所示情形，特別向買方說明並請其確認，則被告在出售系爭社區時已特別將系爭社區有標示出特定戶別專用之區域，但並未曾將系爭店面前之系爭空地在系爭房屋買賣契約書內標出，足認系爭空地應非系爭房屋買賣契約書附件（八）參、一所約定可由特定戶別專用之情形。再者，系爭房屋買賣契約書附件（八）參、一所約定可由特別戶別專用情形中之「2 樓以上之露臺或花臺」，因已有圍欄或專用出入口，本足以排除他人使用，則同列入可由特別戶別專用情形之「1 樓前、後庭院」亦應有相同特性，始有約定由特定戶別專用之必要；惟依原告提出之現場照片（見本院卷第14頁），系爭店面前方係屬開放而無圍欄，且有植栽、綠化，應屬社區之開放中庭，故並無限制他人使用行經該處之設施，理應並非專供某人使用之區域，且依現況觀之，系爭空地位處行人通行區域，若限制僅能由1 樓住戶使用，將會影響到多數公眾之權益，顯非合理。是原告所指系爭空地，應非系爭房屋買賣契約書附件（八）參、一所約定可由連接
1 樓前、後空地之1 樓住戶專用區域。⒊又原告雖主張在其投訴後，系爭空地在105 年9 月間才設立
開放空間告示牌等語，並提出現場照片為證（見本院卷第20頁）。惟查，系爭空地於被告建造時即依法規劃入開放空間，並不因有無設立告示牌而有差異，原告以此主張係事後才告知系爭空地屬開放空間云云，本非可採；且原告亦自陳購入系爭店面時也沒有人告知系爭空地是其所使用之範圍，是其依照系爭房屋買賣契約書內容而認定等語（見本院卷第59頁反面），則被告未曾對其承諾系爭空地係其專用區域，原告僅依其對於系爭房屋買賣契約書內容之認知而為如此解釋，亦屬無據；況且，系爭空地係依法規所設置之開放空間，而非系爭房屋買賣契約書附件（八）參、一所示之「1 樓前、後庭院或空地」，業如前述，自不能因原告個人認定之差異而認被告有何隱瞞或事後始為告知之情。
⒋從而，系爭空地顯非系爭房屋買賣契約書附件（八）參、一所示之「1 樓前、後庭院或空地」，應屬無訛。
㈡原告前將系爭空地供作出租系爭店面之停車位使用，為兩造
所不爭執；而系爭空地既非系爭房屋買賣契約書附件（八）
參、一所示之「1 樓前、後空地」，且經被告劃作開放空間使用，依前開建築技術規則建築設計施工編第283 條第1 項規定，開放空間應用作開放供公眾通行或休憩之用；且按住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。但開放空間及退縮空地，在直轄市、縣（市）政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用；防空避難設備，得為原核准範圍之使用；其兼作停車空間使用者，得依法供公共收費停車使用。公寓大廈管理條第16條第2 項定有明文，故依前開規定，開放空間原則上不得作為停車使用，但得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用，如作為停車空間使用，得依法供公共收費停車使用；原告自承社區有制定規約說公告空間不能停車，且有接到電話通知管理委員會決議開放空間不能停車（見本院卷第59頁反面），顯見系爭空地既屬開放空間本不得作為私人停車使用，且系爭社區亦決議不得在開放空間停車，故原告將系爭空地用作系爭店面之停車位使用，自已違反開放空間之使用目的。
㈢綜上，系爭空地既非系爭房屋買賣契約書附件（八）參、一
所示之「1 樓前、後空地」，被告並無違約之處，原告自不得依系爭房屋買賣契約書第10條第3 項約定請求被告給付損害賠償。
五、綜上所陳，原告所提證據並無法證明被告有何違反系爭房屋買賣契約書之情形，從而，原告依系爭房屋買賣契約書之約定訴請被告給付原告200 萬元之違約金，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 6 月 30 日
民事第二庭 法 官 丁俞尹以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 7 月 3 日
書記官 曾百慶