臺灣桃園地方法院民事判決 105年度訴字第1008號原 告 新家坡No.7玉山官邸管理委員會法定代理人 魏忠一訴訟代理人 陳世英律師
林矜婷律師被 告 翁女喬訴訟代理人 劉孟錦律師
黃宗哲律師上列當事人間請求履行決議等事件，本院於民國105 年12月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應按如附件所示之材料及施工規範，更換其所有門牌號碼桃園市○○區○○○街○○○巷○號房屋之屋瓦。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告為桃園市○○區○○○街之新家坡No.7玉山官邸社區（下稱「系爭社區」）之住戶（其房屋門牌為桃園市○○區○○○街○○○ 巷○ 號，下稱「系爭房屋」），該社區住宅型態為透天式住宅之集合，共有A ~ E 五區合計42戶，被告所有之系爭房屋係位於D 區。因系爭社區住宅陸續發生多起屋瓦掉落事件，且未掉落部分也有屋瓦下傾、翹起、毀損之情事而有鬆動掉落之危險，鑑於上開危險已嚴重危及社區住戶之人身及財產安全，須全面更換屋瓦才能防免危險發生，又因全社區更換屋瓦之總工程款高達新臺幣（下同）500 多萬元，故於民國102 年7 月19日經系爭社區區分所有權人會議決議通過全面更換新屋瓦及各戶各自負擔更換屋瓦費用之決議，後系爭社區更選出7 人組成屋瓦小組遴選廠商，並再經103 年5 月4 日、103 年7 月20日及103 年8月31日之區分所有權人會議決議選定屋瓦及施工廠商、確定合約內容，並採各住戶分別與施工廠商簽約之方式進行換瓦。除被告以外之住戶均已於104 年6 月間更換屋瓦完畢，惟僅被告堅持拒不更換屋瓦。嗣經原告於103 年12月5 日發函要求被告履行區分所有權會議決議，被告除拒絕配合更換屋瓦外，也拒絕更換屋瓦廠商的鷹架經過被告透天住宅，因而增加其隔鄰房屋更換屋瓦之施工困難度及施工風險，被告復動輒對原告管理委員會（下稱管委會）執行社區事務之委員提告，已嚴重違反區分所有權人會議決議而情節重大，系爭社區於104 年7 月12日之區分所有權人會議已將被告列為惡鄰並決議請求法院強制被告遷離。爰依公寓大廈管理條例第11條、系爭社區102 年7 月19日、103 年5 月4 日、同年7月20日、同年8 月31日等區分所有權人會議決議、及104 年
1 月間被告出具之同意書等，請求法院擇一判命被告更換屋瓦，並依公寓大廈管理條例第22條第1 項第3 款之規定及系爭社區104 年7 月12日區分所有權人會議決議，請求被告遷離系爭社區。並聲明：（一）被告應按如附件所示之材料及施工規範，更換其所有門牌號碼桃園市○○區○○○街○○○巷○ 號房屋之屋瓦；（二）被告應遷離系爭房屋。
二、被告則以：系爭房屋之屋頂（含屋瓦）為被告之「專有部分」，並非約定共用部分，原告無權以區分所有權人決議之方式要求被告更換翻新屋瓦。又102 年7 月19日區分所有權人會議係決議「有屋瓦掉落之住戶」應修繕屋瓦，並非更換屋瓦，且該次會議對於更換屋瓦之相關細節均未有決議，被告並未同意新屋瓦之顏色與價格，被告之私人財產不得以區分所有權人會議多數決之方式予以剝奪，該次決議已超出區分所有權人會議之權限範圍而為無效。而被告於104 年1 月間所出具之同意書僅係出具給D 區住戶之「有條件同意更改屋瓦之書面」，且103 年5 月4 日之區分所有權人會議乃無召集權人李玉燦（當時主委之配偶）所召開，其決議為無效，原告均不得以之作為本件請求權基礎。又系爭房屋之屋瓦並無掉落之危險，故並無修繕或更換屋瓦之必要。另被告亦無阻礙廠商架設鷹架之行為，原告請求被告遷離系爭社區為無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，被告為系爭社區之住戶，系爭房屋門牌為桃園市○○區○○○街○○○ 巷○ 號，系爭社區建築物型態為透天住宅，共有A ~ E 五區合計42戶，被告所有之房屋係位於D 區；系爭社區內有多棟房屋（但不包括系爭房屋）曾陸續發生多次屋瓦掉落事件，於102 年7 月19日系爭社區召開區分所有權人會議，討論社區屋瓦事宜，其後除被告外之其餘社區住戶，均已與施工廠商分別簽約依如附件所示之材料及施工規範更換新屋瓦完畢等情，業據原告提出照片多幀、102 年7 月19日區分所有權人臨時會議記錄（見本院卷第23-35 頁、第40頁）為證，且為被告所不爭執，堪信為真。
四、按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定，公寓大廈管理條例第53條（此條文原列於公寓大廈管理條例第41條，嗣於92年12月31日移置於第53條）定有明文。查系爭社區於申請建造執照之時，係在「同一基地」上，以「集合住宅、停車空間」之建築物用途提出申請建造執照，其建造執照申請書上各棟住宅之第一層用途均記載為「停車空間及守衛室」等文字之情，有系爭社區之建造執照申請書影本附卷可稽（見本院卷第247 頁），是系爭社區其第一層停車空間車道及守衛室乃為共用，社區住戶並係經由此一共同之出入口進出社區乙節，堪可認定。又系爭社區為透天連棟式建築（系爭社區在建築物結構上有二戶以上相連者，見本院卷第23、59頁照片），各區分所有人就其所有之透天建築物固有其單獨所有權，惟因各棟建築物與其隔鄰之建築物，其建築物間之共同壁為雙重或兩面使用、另各棟之屋頂在物理上亦與鄰棟建築相互連接（見本院卷第
189 頁照片），各棟建築物並有一致的風格及屋頂外牆，社區住戶亦共同使用中庭花園（見本院卷第116 頁照片），準此，應認前揭停車空間之車道、守衛室、花園等共同設施，其使用或管理具有整體不可分性，合於公寓大廈管理條例第53條之規定，故系爭社區之管理及組織自應準用公寓大廈管理條例之規定。
五、依公寓大廈管理條例第53條之規定，系爭社區之「管理」（不論專有或共用部分）應準用公寓大廈管理條例之規定，已如前述，被告辯稱僅「共同設施」始有公寓大廈管理條例第53條之適用，尚無足採。又公寓大廈管理條例第8條規定：
「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制」。參諸其立法理由為「規定公寓大廈外圍使用之限制，以維建築物整體觀瞻」，足見前開條文關於「公寓大廈周圍上下、外牆面」之解釋，自應將構成建築物整體外觀之構造物均涵攝在內。查系爭社區為「連棟式建築之住宅」，其社區房屋之「屋頂（含屋瓦）」客觀上存在互為相連情形，且系爭社區之屋頂為突出之斜脊式（見本院卷第59頁照片），構成社區整體外觀之重要部分，而系爭社區既為連棟式建築之住宅，其屋頂樣式整體是否一致，將影響系爭社區外觀質感、進而影響整體社區住宅之價值，準此，系爭房屋之屋頂（含屋瓦）自屬公寓大廈管理條例第8 條所規定之「公寓大廈周圍上下、外牆面」之一部分，被告辯稱限於系爭社區之「周圍圍牆」始有適用云云，尚無足採。
六、依前述公寓大廈管理條例第8 條第1 項之規定，公寓大廈區分所有權人會議若已就公寓大廈周圍上下、外牆面之構造、顏色之變更，有所決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，各區分所有權人應受該限制。查，系爭社區房屋門牌為桃園市○○○街○○○ 巷○ 號、6 號、27號、29號之房屋屋瓦於100 年3 月13日掉落；另102 年7 月13日因蘇力颱風侵襲，房屋門牌為桃園市○○○街○○○ 巷○ 號、7 號、14號、17號、22號、25號、35號、37號、45號、及桃園市○○○街○○○ 號、162 號等11戶房屋之屋瓦亦發生大規模鬆動、掉落之情（此於兩造所不爭執之社團法人中華民國建築技術學會鑑定意見書、及本院102 年度重訴字第116 號民事判決內均記載明確，見本院卷第145 頁、第283 頁），為兩造所不爭執，堪信屬實。系爭社區乃於102 年7 月19日召開區分所有權人臨時會議，於該日會議中決議：同意鑑定報告出爐後拆除舊有屋瓦換裝新屋瓦，由各戶負擔自家更換費用，不論有無參與此次會議之住戶均須簽署同意書同意拆除屋瓦並各自負擔費用，請各住戶配合等內容等情，有102 年7月19日區分所有權人臨時會議記錄附卷可參（見本院卷第40頁），並經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備。依上情可知，系爭社區係因102 年7 月13日蘇力颱風後發生多達11戶屋瓦大規模鬆動、掉落之情事，社區住戶已對系爭社區之屋瓦安全性產生重大疑慮，認為舊屋瓦對於社區住戶之生命、財產有重大安全威脅，因而於102 年7 月19日緊急召開區分所有權人臨時會議，依上開會議記錄內容，足認該日區分所有權人會議已決議系爭社區「全面拆除舊有屋瓦換裝新屋瓦」，並由各戶負擔自家更換費用，此由系爭會議記錄記載「不論有無參與此次會議之住戶均須簽署同意書同意拆除屋瓦並各自負擔費用」即明，況且其後系爭社區亦成立屋瓦小組積極挑選屋瓦材料及進行廠商報價事宜（103 年5 月4 日、103 年7 月20日區分所有權人臨時會議記錄之內容已記載屋瓦小組之提案等相關事宜，見本院卷第41-42 頁），更足佐證上情屬實。被告辯稱該日僅係表決「修繕屋瓦」、僅決議「有屋瓦掉落之住戶」應修繕屋瓦，並非更換屋瓦云云，顯不可採。
七、按建築法第77條規定：「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全」。又區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為；住戶於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生，公寓大廈管理條例第5條、第6條第1項第1款亦分別規定甚明。查系爭社區僅僅42戶，於102年7月13日蘇力颱風後，已有高達11戶之屋瓦發生大規模鬆動、掉落之情事（已如前述），系爭屋瓦倘自五樓高之屋頂掉落，對住戶及出入之訪客均產生重大生命安全及財產之威脅，系爭社區因而於數日後之102 年7 月19日緊急召開區分所有權人臨時會議決議「社區全面拆除舊有屋瓦換裝新屋瓦」，自有其公共安全之合理必要性，原告為系爭社區之管理委員會，更應貫徹執行上開區分所有權人會議之決議，積極防免任何危險之發生，否則若必待危害已發生、或屋瓦有鬆動掉落之危險性而須立即更換之時，始得訴請被告更換屋瓦，訴訟漫長，顯然緩不濟急，將危害系爭社區住戶之群體安全，亦不符合社區住戶之共同利益。又基於前述公寓大廈管理條例第8 條第1 項之規定及系爭社區外觀之整體一致性考量（目前系爭社區除原告外，已全面更換屋瓦），原告依上開會議決議請求被告依與其餘全體社區住戶相同之施作材料及施工方式（如附件所示）更換屋瓦，尚屬有據。被告辯稱：上開會議決議以多數決之方式剝奪其就專有部分所有權之自由行使、該決議無效云云，惟居住於集合式住宅之區分所有人，基於全體區分所有權人群體居住安寧、安全、共同利益之考量，其個人就系爭住宅所有權之行使自由，本應受相當程度之制約，當全體社區住戶之公共安全法益與社區住戶個人財產權自由行使之法益相衝突時，個人財產法益自當退讓，被告在選擇購買居住於集合式住宅之時，即應有此認知。依前述公寓大廈管理條例第5 條、第6 條第1 項第1 款之規定，被告對於專有部分為任何所有權之行使行為，均不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生、亦不得違反全體住戶共同利益（苟有違反，縱然形式上係行使其專有部分所有權權能範圍內之行為，亦不容許）。系爭社區僅42戶，於102 年7 月13日蘇力颱風後，已有高達11戶之屋瓦發生大規模鬆動、掉落之情，系爭屋瓦之安全問題已不容忽視，被告拒絕拆除更換屋瓦，其行為已影響系爭社區住戶之安全並違反系爭社區區分所有權人之共同利益，其所辯要無可採。
八、被告復辯稱：依中華民國建築技術學會於另案（本院102 年度重訴字第116號）就系爭社區屋瓦鑑定之結果：系爭社區之屋瓦有二種型態，一為27度緩坡區、一為80度陡坡區，而系爭房屋之屋瓦屬於緩坡區，無立即掉落之危險性，安全性無虞，並無修繕之必要，更無更換之必要云云。惟查，上開鑑定報告之結論記載：緩坡區亦須「加固補強」（見本院卷第155 頁背面），為慎重起見，宜每年觀察下雨時掛瓦條有無受水浸泡受潮情形，若有局部因外力損害時，亦應及時更換（見本院卷第153 頁背面），足見緩坡區之屋瓦若完全未予處理亦有相當安全疑慮，被告辯稱其屋瓦安全無虞云云，顯無可採。況系爭鑑定報告係於103 年1 月作成，距今已近
3 年，被告系爭房屋之屋瓦，於上開鑑定報告中並未經鑑定，則其屋瓦之掛瓦木條是否未霉腐而仍牢固？鐵釘鏽蝕程度為何？均不得而知，復依卷內照片（與被告房屋相鄰之隔壁
1 號房屋於更換屋瓦時之照片，見本院第189-192 頁）所示，該被告隔鄰之1 號房屋於屋瓦拆除後所裸露出之掛瓦木條，已有部分木條呈現夾雜褐灰色、淺色二種不同顏色之情形，顯見原屬同一支木條而應為相同顏色之掛瓦木條，已有部分呈現質變樣貌（且經細觀第189 頁背面下方之放大照片，最右側木條呈現褐灰色部分，已深入整支木材底部；另第
190 頁下方照片中間木條、第190 頁背面上方照片最上方之木條，亦同，被告辯稱僅係下雨潮濕云云，依照片客觀判斷，顯不可採），被告之房屋與其相連接，上開若干部分質變之掛瓦木條延伸至被告房屋，情形必屬相同，再斟諸被告書狀亦自承該案證人林廷懌證稱「27度緩坡區之木條少數有問題」等語（見被告105 年12月22日民事言詞辯論意旨狀第9頁），則被告房屋之掛瓦木條安全性如何顯然堪疑，若再忽有強颱來襲，系爭房屋之屋瓦衡情實極有可能會因無法承受強颱之吹襲而散亂掉落危及其他社區住戶生命財產之安全。臺灣每年都有數起颱風侵襲，被告房屋自92年興建至今已十餘年，其屋瓦內部之鋼釘依常情必逐漸氧化鏽蝕、其掛瓦木條長年吸水後膨脹收縮依其物理性亦將不斷質變惡化而使固定於其上之屋瓦產生鬆動情形，被告隔鄰房屋之掛瓦木條（延伸至被告之系爭房屋）已呈部分質變，此公共安全問題嚴肅而且不容忽視。準此，被告以3 年前之鑑定報告抗辯其無須更換屋瓦云云，自無足採。
九、被告再辯稱：縱使系爭房屋之屋瓦必須修繕、更換，被告亦有獨自決定修繕方式之權利，例如只拆屋瓦不再安裝新瓦或只予以補強而不更換屋瓦云云。惟查，系爭社區屋瓦之固定釘並非旋轉鎖入，而係以釘槍直接釘入瓦片，故若要查看內部木條、鋼釘情形，必須先打開屋瓦，而此有破壞該瓦片釘入處之可能，故修繕方式若只更換掛瓦條及鋼釘而不更換瓦片，瓦片釘入處如有受損，可能會影響固定效果，若還要解決受損瓦片，恐需支出更多工錢，是以，為了確保社區全體住戶之居住安全及社區外觀一致性，並節省成本，乃由管委會統一與廠商議價，要求折扣、爭取更佳條件，系爭社區之區分所有權人會議始決議直接更換瓦片等情，業據原告具狀說明明確，觀諸本院卷第195 頁照片屋瓦所使用鐵釘之釘入情形，堪認原告主張屬實，足見拆除並更換屋瓦係較佳之方法。依前述公寓大廈管理條例第8 條第1 項之規定，公寓大廈區分所有權人會議若已就公寓大廈周圍上下、外牆面之構造、顏色之變更，有所決議，各區分所有權人應受其限制，系爭社區102 年7 月19日之區分所有權人臨時會既已議決議「社區全面換裝新屋瓦」，被告自應受該決議之拘束而換裝新屋瓦。又新屋瓦之材質、施工方式為何，依公寓大廈管理條例第8 條「維護建築物整體觀瞻」之立法意旨，被告並無自由選擇之餘地，系爭社區之屋頂為突出之斜脊式，構成社區整體外觀之重要部分，且系爭社區為連棟式建築之住宅（已如前述），若僅被告一人住宅之屋頂獨樹一格，而與社區其他住宅之建築風格，格格不入，除降低整體社區質感外，亦可能因此影響系爭社區住宅於市場上之交易價值，此已違反系爭社區區分所有權人之共同利益，故應認被告房屋所更換之屋瓦材質及施作方式均應與其他社區住戶相同，被告辯稱其得獨自決定云云，要無足採。
十、被告雖復辯稱：更換新屋瓦之費用，應由管委會負擔云云。惟按公寓大廈管理條例第10條第1項、第2項規定：專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用；共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之；其費用若「區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定」。查，系爭社區102 年7 月19日區分所有權人臨時會議既已決議：「拆除舊有屋瓦換裝新屋瓦，由各戶負擔自家更換費用」，依前開規定，被告自應自行負擔相關更換屋瓦之費用，縱被告主張系爭屋頂（屋瓦）為其專有部分，依第10條第1 項之規定，其亦應自行負擔費用，是其此所辯亦無足採。
、末按，住戶違反法令或規約情節重大者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離，公寓大廈管理條例第22條第1 項第3 款固定有明文。惟人民財產權應予保障，此為憲法第15條所明定，強制遷出攸關區分所有權人利害關係甚大，應以區分所有權人有嚴重違反對他區分所有權人之義務，致無法維持共同關係為前提（上開條文之立法理由參照）。系爭房屋為被告所有，如無情節重大已達嚴重妨害系爭社區住戶之居住安全或安寧，致社區其餘住戶已無法與被告維持共同群居關係之程度，尚不應逕行剝奪被告居住使用其所有之系爭房屋的權利。故前開條文所稱「違反法令或規約情節重大」而得訴請法院強制遷離之情形，應視該違反住戶所為之行為態樣、違反法令或規約之情節、社區整體或其餘區分所有權人居住安全、安寧所受不利益之程度等各種情事加以比較權衡而予認定。原告雖主張：因被告堅持不更換屋瓦，也拒絕更換屋瓦廠商的鷹架經過被告系爭房屋，增加其鄰房屋更換屋瓦之施工困難度及施工風險，被告復動輒對原告管委會執行社區事務之委員提告，已嚴重違反區分所有權人會議決議而情節重大云云。惟被告拒不更換屋瓦，原告本得以訴訟請求被告更換，尚無令被告強制遷離之必要；又被告雖要求屋瓦承包商搭設鷹架通過其系爭房屋前，須簽立如造成損壞需恢復原狀之切結書，惟此舉僅屬為保障其自身權利之行為，其隔鄰房屋嗣既順利搭建鷹架並更新屋瓦完成，尚難認有何實際損害發生。至被告對原告管委會執行社區事務之委員提告，僅係被告欲表達其個人少數意見，或不願遵從多數意見，卻與管委會委員溝通不良所採取之訴訟手段，此舉固造成管委會成員之訟累及困擾，然此興訟之舉尚非屬妨害社區住戶居住安全、安寧之行為（亦即對管委會委員個人興訟，難認屬公寓大廈管理條例第22條所欲規範之「違反對他區分所有權人義務」之行為）。復且，以上均難認其情節已達須剝奪被告居住使用系爭房屋之權利的程度，故原告訴請強制被告遷離系爭社區，尚屬無理由。
、綜上，原告依系爭社區102 年7 月19日區分所有權人會議決議請求被告按如附件所示之材料及施工規範更換系爭房屋之屋瓦，為有理由，應予准許。另原告依公寓大廈管理條例第22條第1 項第3 款之規定及系爭社區104 年7 月12日區分所有權人會議決議，請求被告遷離系爭社區，則屬無理由，應予駁回。
、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 105 年 12 月 30 日
民事第一庭 法 官 林曉芳以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 12 月 30 日
書記官 施春祝