臺灣桃園地方法院民事判決 105年度訴字第1046號原 告 李天順訴訟代理人 林清漢律師
侯銘欽律師被 告 黃偉國
黃青山上列 一人訴訟代理人 黃忠標上列當事人間請求確認契約關係存在事件，本院於民國106 年7月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項前段、第2562條定有明文。本件原告原聲明請求：確認原告與被告間就坐落於桃園市○○區○○○段○○○○段00000 地號、面積12,609平方公尺土地（下稱系爭土地）及其上地上物（下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭房地），依民國104 年4 月1 日之租賃契約法律關係存在。嗣於106 年5 月4 日具狀變更聲明為：
確認原告與被告間就系爭房地，租期自104 年4 月1 日起至
119 年3 月31日，租金每個月新臺幣（下同）32萬元之租賃契約法律關係存在（見本院卷第155 頁）。經核原告所為聲明之變更，僅在補充陳述租賃關係之具體內容，並未變更訴訟標的，非為訴之變更，合先敘明。
二、按確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文，而所謂「即受確認判決之法律上利益者」，須因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者，始為存在（最高法院27年上字第316 號判例參照）。查原告起訴主張兩造間就系爭房地有租賃關係存在等語，為被告否認，則兩造間之租賃關係存否不明，將致原告私法上地位有受侵害之危險，且此等不安之狀態，確得以確認判決予以排除，是原告提起本件訴訟確認兩造間就系爭房地之租賃契約存在，應有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：系爭房地為被告2 人共有，權利範圍各2 分之1。因系爭房地內存有他人傾倒之廢棄物，為清除廢棄物，由楊慶郁、鐘玉繡各出資1,600 萬元，黃龍以勞務出資，成立合夥契約，並以黃龍之名義於104 年4 月1 日向被告2 人承租系爭房地，出租人固由被告黃偉國名義簽約，但被告黃青山則同意由被告黃偉國出租，租賃契約之標的為系爭房地，租期自104 年4 月1 日起至119 年3 月31日，租金每月32萬元。另因清除廢棄物後系爭房地得供使用或出租，經黃龍、楊慶郁、鍾玉繡同意後，將系爭房地之租賃權利於104 年12月24日全部轉讓予原告，並訂立承租轉讓契約，且經楊慶郁、鐘玉繡2 人告知被告2 人前揭轉讓情事，自已生轉讓效力等語。並聲明：確認原告與被告間就系爭房地，租期自104年4 月1 日起至119 年3 月31日，租金每個月新臺幣（下同）32萬元之租賃契約法律關係存在。
二、被告則以：黃龍與原告黃偉國沒有簽約過，原告所提租賃契約不是原告黃偉國所簽，章也不是黃偉國所蓋，是黃龍自己刻印偽造該契約；當時是將系爭房地上的廢棄物交由黃龍處理，由黃忠標口頭與黃龍約定將系爭房地出租黃龍15年，但後來沒簽約，因為當時水電還沒有來，到了104 年10月水電還是沒下來，就沒有再說延期的事情，也沒有同意將與黃龍間之租賃契約轉給原告等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張被告與黃龍間就系爭房地訂有租賃契約，嗣經黃龍、楊慶郁、鐘玉繡將系爭租賃權轉讓予原告，並通知被告2人，租賃權轉讓已生效力，原告請求確認與被告間就系爭房地之租賃關係存在等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點厥為：黃龍與被告間就系爭房地是否存在租賃契約？若是，其內容為何？黃龍與被告間之租賃關係，是否得依債權讓與方式轉讓予原告？茲分述如下：
㈠原告固主張黃龍與被告間就系爭房地訂有租賃契約，租期為
自104 年4 月1 日起至119 年3 月31日止，租金每個月32萬元等語，並提出土地租賃契約書影本為證（見本院卷第7-9頁反面），為被告所否認，並抗辯：上開租賃契約書為偽造等語。經查，證人被告黃青山父親黃忠標於本院審理時證稱：我有將系爭土地出租給黃龍，時間是在104 年3 月，沒有簽訂租賃契約，只有口頭講，內容就是黃龍幫我處理廢棄物，他要負責對外聯絡的道路，另外水、電、房屋修理也都是黃龍要負責，並表示如果依照這些條件請他處理的話，要讓他承租15年，期間房屋、水、電我都不用負擔，黃龍每月要付我32萬元租金；租約從104 年4 月1 日起算15年，但黃龍說土地處理需要4 個月期間，所以租金應該從104 年8 月1日開始收，但後來104 年8 月1 日電還沒有申請出來，所以黃龍表示再給他延長2 個月，到104 年10月電還是沒有申請出來，這次就沒有再講要延期的事情，而因為系爭土地上的鐵皮屋沒有租出去，黃龍也沒有錢可以給我，就沒有付我租金，到了104 年11月時，電有申請下來，之後黃龍內部有糾紛，就沒有再談租賃的事；黃龍跟我租的時候，地主是被告黃偉國，被告黃偉國父親黃瑞發有請我處理土地，包括授權我出租土地；我從來沒有與黃龍簽過任何書面契約書，都是口頭的，原告所提租賃契約書是法院寄給我的時候我才看到的等語（見本院卷第87頁反面、第88頁及背面），而證人黃龍於本院審理時則證稱：契約書上黃偉國之簽章是我簽名及蓋章；當時仲介介紹我與黃忠標認識，說要清理垃圾及修繕廠房，我因為要清理垃圾以及要路權，要有契約書才可以做，黃忠標叫我自己做這些事情就好，而且黃忠標有提供黃偉國的土地所有權狀及身分證，所以我就自己簽字及刻印章；土地租賃契約書的內容是我與黃忠標口頭同意之內容，所以我才製作本件契約書，我有拿給黃忠標看過等語（見本院卷第134 頁背面、第135 頁）。依證人黃忠標及黃龍之證述可知，原告所提之土地租賃契約書影本上黃國偉之簽名及印章，確實並非被告黃國偉所親簽及用印，亦非被告黃國偉授權證人黃忠標代簽及用印。又證人黃龍雖證稱證人黃忠標有提供黃偉國土地所有權狀及身分證，惟此尚不足以認定證人黃忠標有授權黃龍製作系爭房地之書面租賃契約之意思，且證人黃忠標亦一再證稱其與黃龍僅有口頭約定租賃內容，亦徵證人黃忠標並無授權黃龍製作書面租賃契約之意思，則證人黃龍自行以被告黃偉國為出租人所製作之土地租賃契約書即屬偽造之文書，不生效力。
㈡按不動產之租賃契約，其期限逾1年者，應以字據訂立之，
未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第422 條定有明文。又按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之，民法第425 條亦定有明文。依證人黃忠標及黃龍前揭證詞可知，其等就系爭房地出租予證人黃龍，租期自104 年4 月1 日至119 年3 月31日，租金每月為32萬元等情，於口頭上已達成共識，且被告黃偉國就證人黃忠標有權代理其出租系爭房地乙節，並未爭執，堪認被告黃偉國與黃龍間，就系爭房地已成立租賃契約。惟上開被告黃偉國與黃龍間所成立之租賃契約，屬不動產租賃契約，租期超過1 年，然並未以字據訂立，參諸前揭規定，被告黃偉國與黃龍就系爭房地所成立之租賃契約，應視為不定期限之租賃。再查，被告黃偉國係於104 年10月20日始將系爭土地所有權之應有部分2 分之1 ，以買賣為原因，移轉登記予被告黃青山，有系爭土地謄本在卷可佐（見本院卷第80頁），可見被告黃青山於被告黃偉國與黃龍就系爭房地成立租賃契約時，並非系爭土地所有權人，原告又未提出無其他積極證據可證被告黃青山與黃龍間有租賃契約之合意，自難認黃龍與被告黃青山間就系爭房地存有租賃之合意。又本件黃龍與被告黃偉國就系爭房地口頭成立之租賃契約，因其期限逾1 年且未以字據訂立，視為不定期限之租賃，業如前述，依民法第
425 條第2 項規定，並無同條第1 項買賣不破租賃規定之適用，從而，被告黃偉國與黃龍就系爭房地成立租賃契約後，被告黃偉國縱將系爭土地所有權應有部分2 分之1 轉讓與被告黃青山，被告黃青山亦無承受該租賃契約之義務，被告黃青山與黃龍間，就系爭房地自無租賃契約存在。
㈢按債權人得將債權讓與於第三人，但依債權之性質，不得讓
與者，不在此限，民法第294 條第1 項第1 款定有明文。再按租賃關係之成立與存續，係基於當事人間之信任，故承租人之租賃權通常為不得讓與之債權；又契約承擔，因當事人將其本於契約所生法律上之地位概括移轉於承擔人，故須由原契約當事人與承擔人三方面同意為之。如由讓與人與承擔人成立契約承擔契約，則須他方當事人之同意，始生效力。蓋契約承擔契約發生效力後，讓與人即脫離原有契約關係，契約之法律上地位即由他方當事人及承擔人繼續維持，故須經他方當事人參與，或得其同意始發生效力。（最高法院37年上字第6886號判例要旨及同院97年度台上字第1864號判決、100 年度台上字第674 號判決參照）。本件原告固主張黃龍與被告間就系爭房地之租賃契約已於104 年12月24日全部轉讓予原告，並訂立承租轉讓契約，經楊慶郁、鐘玉繡2 人告知被告2 人前揭轉讓情事，自已生轉讓效力云云。惟查，被告黃偉國與黃龍間就系爭房地僅存在不定期之租賃契約，已如前述，且租賃關係之成立與存續，必須基於當事人間之信任，除別有約定外，租賃權應認屬不得讓與之債權，自不能由承租人單方面將租賃權轉讓予他人，是以，原告雖與黃龍、楊慶郁、鐘玉繡訂有承租轉讓契約書（見本院卷第10頁及反面），約定將其等與被告黃偉國（實則僅有黃龍與被告黃偉國存在租賃關係）就系爭房地租賃契約之租賃權利全部讓與原告，亦不生租賃權轉讓之效力。另觀諸原告所提承租轉讓契約書之記載，其中第1 條第4 項約定：「今黃龍、楊慶郁、鐘玉繡就土地租賃權利全部轉讓予受讓人李天順，雙方就承租權利轉讓事項，定立承租轉讓契約」、第2 條第3項約定：「於本約簽訂後，並驗收點交後對原地主之權利及義務（含租金之給付），皆由受讓人負擔」、第3 條約定；「讓與人應協助受讓人與地主黃偉國、黃青山另行簽訂土地及地上物租賃契約……」，可知原告與黃龍、楊慶郁、鐘玉繡欲為之法律行為，實係由原告承擔黃龍、楊慶郁、鐘玉繡就系爭房地之承租人地位（實則僅黃龍為承租人），應屬契約承擔，而非單純之租賃權轉讓，參諸上開說明，必須由被告黃國偉或其授權之黃忠標同意後，原告始能承擔黃龍之出租人地位。經查，證人黃忠標於本院審理時證稱：「（後來楊慶郁跟鍾玉繡或者是黃龍，有無告訴你說你租給黃龍的租賃契約要轉給李天順？）大約是在104 年12月份的時候，有個人叫我去一個倉庫，現場有楊慶郁、鐘玉繡、黃龍、李天順以及叫我去的人，有說租約要給李天順，我說如果他們同意的話就沒有問題，第二天黃龍就到我家說他是被逼的，要我不要將土地租約簽給李天順」、「（有無看過原證四承租轉讓契約書？）是法院寄給我的時候才看過，之前沒有看過」等語（見本院卷第89頁），又證人楊慶郁於本院審理時證稱：「（之後你與李天順簽完承租轉讓契約後，有無去跟黃忠標說過這件事情？）有，我有去找黃忠標說這件事情，黃忠標表示我們三個人協調好就好，他沒有意見，但黃龍事後反悔了，他不要賣了，黃忠標說黃龍恐嚇他，所以黃忠標也不敢再另外簽約了……」等語（見本院卷第90頁反面），另證人鐘玉繡於本院審理時證稱：「（後來你跟黃龍、楊慶郁是否有要把系爭土地之租賃權轉讓給李天順？）有」、「（這件事情黃忠標是否知道？）知道，李天順、黃龍、楊慶郁、黃忠標曾經在一個地方協調過，協調完之後隔天就去簽約，我說的協調就是要把租約轉給李天順」、「（協調的時候黃忠標有無同意把租約轉給李天順？）黃忠標是說我們說好就好」、「（簽好之後，你們有無再去找黃忠標告知租約轉給李天順這件事情？）我們有約好，李天順交第一次款項的時候，黃忠標不用出面，而李天順交第二次款項的時候，黃忠標需要出面簽字。當時第一次協調的時候就有講好要付第二筆款項的時候，黃忠標要出來簽約，後來我們有寄通知給黃忠標，但是黃忠標後來沒有出面簽約。」（見本院卷91頁反面、第92頁），而證人黃龍於本院審理時則證稱：在104年12月間有要把租賃契約轉給原告，本來說我可以分到450萬元，我也同意，後來楊慶郁跟鍾玉繡反悔，把未付工程款
700 多萬全部畫掉不付，變成我辛苦一年多還要負債300 、
400 萬元，所以我就不同意，後來就沒有達成轉讓協議；黃忠標讓我全權去處理，我自己去決定就可以了，黃忠標有口頭說過，如果我不同意的話，他不會再租給另一個人等語（見本院卷第135 頁），可知證人黃忠標於原告與黃龍、楊慶郁、鐘玉繡簽立承租轉讓契約書後，因知悉黃龍與楊慶郁、鐘玉繡間發生爭執，遂未再與原告簽訂契約同意由原告承擔黃龍之承租人地位。原告與黃龍、楊慶郁、鐘玉繡間所為契約承擔之契約，既未能取得出租人被告黃偉國或其授權人黃忠標之同意，自不生契約承擔之效力。
四、綜上所述，黃龍僅與被告黃偉國間，就系爭房地存在不定期之租賃關係，與被告黃青山間並無租賃關係存在；且原告與黃龍間所為之承擔契約，因未得出租人即被告黃偉國或其授權人黃忠標之同意，不生契約承擔效力，原告並未取得黃龍就系爭房地之承租人地位，原告請求確認其與被告黃偉國、黃青山間，就系爭房地租賃契約之法律關係存在，為無理由，應予駁回。
五、本案事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 106 年 8 月 11 日
民事第一庭 法 官 郭俊德以上正本係照原本作成。
得上訴。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 8 月 11 日
書記官 駱亦豪