臺灣桃園地方法院民事判決 105年度訴字第106號原 告 沈鄭秀鳳
鄭宏柏鄭茂全鄭龍雄鄭翔兼 共 同訴訟代理人 鄭茂錫被 告 鄭福萬
鄭黃愛玉鄭秀珠（鄭清發之承受訴訟人）鄭吳幼（鄭清發之承受訴訟人）鄭錫銓（鄭清發之承受訴訟人）共 同訴訟代理人 鄭文義被 告 鄭月香（鄭清發之承受訴訟人）
鄭秀卿（鄭清發之承受訴訟人）鄭萬全謝月霞鄭錫國鄭來春鄭萬芳兼上列1人訴訟代理人 鄭錫鐘（鄭清發之承受訴訟人）上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國106年4月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例（下稱三七五條例）第26條第1項、第2項前段定有明文。查兩造間因坐落桃園市○○區○路段1671-6、1671-7、1671-8、1671-88 、1671-89 、1671-90 地號等6 筆土地（下合稱系爭土地）之耕地三七五租賃契約即「民地中約字第436 號」（下稱系爭耕地租約）租佃發生爭議，經桃園市桃園區公所耕地租佃委員會調解、桃園市政府耕地租佃委員會調處，被告不服調處結果，遂經桃園市政府移送本院審理各節，有桃園市政府耕地租佃委員會以「民地中約字第436 號」租佃爭議調解、調處不成立案卷可稽，是本件原告起訴程序，合於前開法律規定，先予敘明。
二、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，他造當事人，亦得聲明承受訴訟；當事人不聲明承受訴訟時，法院亦得依職權，以裁定命其續行訴訟，民事訴訟法第168 條、第175 條及第178 條分別定有明文。原告起訴原以鄭萬福、鄭萬芳、鄭清發、鄭來春、謝月霞、鄭錫國、鄭萬全等8 人為被告，惟被告鄭清發於民國104 年9 月4 日死亡並分別由其配偶鄭吳幼及其子女鄭錫銓、鄭錫鐘、鄭月香、鄭秀珠、鄭秀卿繼承，此有鄭清發之除戶謄本、繼承系統表及其繼承人之戶籍謄本（見本院卷一第59頁至64頁、66頁至69頁）可稽，且均無向管轄法院為拋棄繼承之聲明（見本院卷一第95頁），其中鄭清發之繼承人鄭月香、鄭錫鐘、鄭秀卿已於105 年4 月6日具狀聲明承受訴訟（見本院卷第65頁）；另鄭清發之繼承人鄭吳幼、鄭錫銓、鄭秀珠並未聲明承受訴訟，經本院於同年4 月15日依職權裁定命其續行訴訟（見本院卷一第81頁），合先敘明。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2款定有明文。經查，原告於申請調解時之聲明：㈠先位聲明：出租人等應即解除占有，回復之前耕作從來之使用，返還出租耕地予承租人，並續訂三七五租約登記；㈡備位聲明：出租人應依耕地三七五條例第17條第1 項第5 款及同條第
2 項之規定辦理。嗣於105 年6 月30日更正訴之聲明為：㈠先位聲明：被告應連帶給付原告新臺幣（下同）10,436,333元；㈡備位聲明：確認兩造間就民地中約字第436 號租約存在，被告應將前開租約土地排除占有後交付予原告（見本院卷一第199 頁），核原告前開變更，請求之原因均係基於同一租賃契約之事實，揆諸前揭規定，自應准許之。
四、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年台上字第1031號著有判例參照）。本件原告備位聲明主張確認兩造間就民地中約字第436 號租約存在，為被告所否認，則兩造間對此法律關係存否顯有爭執，如不訴請確認，原告本於承租人即系爭土地之承租身分，在私法上之地位即有受侵害之危險，復此項危險有以確認判決除去之必要；依上揭說明，原告備位主張提起本件確認之訴，核有即受確認判決之法律上利益，附此敘明。
五、被告謝月霞、鄭萬全、鄭秀卿（鄭清發之承受訴訟人）、鄭秀珠（鄭清發之承受訴訟人）均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告主張：㈠兩造為鄭姓宗親，被告全體就所共有之系爭土地與原告全體
定有系爭耕地租約，此有民地中約字第436 號私有耕地租約及其私有耕地租約附表與縣市政府續約登記表可稽。兩造亦均對於系爭耕地租約所記載之租質關係並無否認。然系爭土地約於60年間已經劃為都市○○○道路用地，無法繼續耕作，出租人擅自占用系爭土地，開設停車場出租使用收益，當時之出租人乃向當時之承租人即原告之父鄭阿合表示，因晚輩事業需要，並承諾會依法給予應給之補償，保障承租人，於是兩造間系爭耕地租約每次換約時都無異議續訂租約迄今。
㈡嗣鄭阿合亡故後，由原告繼承辦妥登記，續租至今，迨於10
4年間，兩造應於系爭租約每6年屆至時，向縣（市）政府申請續訂租約之異動登記，但出租人竟於承租人申請租約延續登記之際，提出異議，並於調解、調處時竟稱承租人不自任耕作，拒不同意系爭耕地租約續訂租約登記云云。然經租佃調處委員會於調處後，作成決議：「租約土地於60年間已劃為都市○○道路用地，已變更為非耕地使用，依法律規定應終止租約並補償承租人。」在案。故被告既向原告依三七五條例第17條第1 項第5 款為終止，自應遵照同條第2 項之規定應給予承租人如先位聲明之補償。且被告並無三七五條例第19條第2 項收回自耕之情形，亦無大法官會議解釋第580號解釋之適用。退步言，如原告先位聲明之請求未獲准許，因兩造間系爭耕地租約終止之前提乃繫於被告全體應按照三七五條例第17條第2 項之規定補償予原告全體，方得終止租約，故原告自得備位聲明主張確認兩造之系爭耕地租約仍存在。
㈢並聲明：1.先位聲明：被告應連帶給付原告新臺幣（下同）
10,436,333元；2.備位聲明：確認兩造間就民地中約字第436號租約存在，被告應將前開租約土地排除占有後並交付予原告。
二、被告則以：㈠被告鄭福萬、鄭萬芳、鄭來春、鄭黃愛玉、鄭吳幼、鄭錫銓、鄭秀珠部分：
1.依三七五條例第17條第1 項第4 款、第5 款規定，非因不可抗力持續一年不為耕作、經依法編定或變更為非耕地使用時，依法為租期屆滿前之終止，而系爭土地已分別於61年1 月12日、65年7 月7 日被公路總局徵收為道路用地，故已依法租期屆滿前終止，亦即系爭租約業早已終止。另依耕地三七五租約清理要點第9 條第4 款、第5 款規定，承租人非因不可抗力繼續一年不為耕作時；出租耕地全部經依法編定或變更為非耕地使用之情形，經查明屬實者，應准予辦理租約終止或註銷登記。本件系爭土地已無租佃事實者，故主管機關應查明後依上開清理要點第11條之規定予以註銷。
2.本件系爭土地已廢耕40年並劃為道路用地，前經桃園區公所調解委員會調解時，特檢送土地分區證明書及林務局農林航空測量所拍攝之空照圖等證明文件附案可查，故系爭土地既為道路用地屬實，則承租人取得土地分區為耕地之證明，顯有疑義。再依內政部69年4月22日台（69）內地字8616號函之要旨：「耕地承租人之繼承人並未耕作該項耕地、原定之租約如已屆滿，可由租約登記機關依據事實逕予註銷。」；內政部69年5月24日台（69）內地字第21875號函之要旨：「行政機關對原登記之租約，其租賃事實已不存在或情況已有變更或已生法律效果者，依實地確切調查之結果，得予以註銷登記或更正登記。」，則系爭土地已廢耕40年之久，主管機關應予註銷租約。況依內政部86年1月29日台（86）內地字第8512843號函之要旨：「『耕地三七五減租條例』第17條第1項第5款及第2項第3款之補償規定，當事人之請求權有民法消滅時效之適用。」等語，資為抗辯。
3.並聲明：請求駁回原告之訴。㈡被告鄭錫鐘部分：原告所示之民地中約字第436號租約並未
有兩造之簽名，且承租人之原告也從未給付任何租金予出租人，應為無效等語資為抗辯，並聲明：請求駁回原告之訴。㈢被告謝月霞、鄭錫國、鄭萬全、鄭月香、鄭秀卿未於言詞辯論期日到庭，依其提出書狀陳述同於被告鄭錫鐘所述。
三、本件不爭執事項：㈠兩造為鄭姓宗親，兩造就被告所共有之坐落桃園市○○區○
路段1671-6、1671-7、1671-8、1671-88 、1671-89 、1671-90地號等6筆土地之耕地三七五租賃契約即「民地中約字第436號」土地與原告全體定有系爭耕地租約，此有民地中約字第436號私有耕地租約及其私有耕地租約附表與縣市政府續約登記表可稽（見本院卷一第30頁至第32頁）。
㈡系爭土地於61年1 月12已經劃為都市○○○道路用地，變更
為非耕地使用，此有桃園縣都市計劃土地使用分區（或公共設施用地）證明書【見桃園市政府耕地租佃委員會「民地中約字第436 號」租佃爭議調解、調處不成立案全宗（下稱調處卷），第35頁）。
㈢系爭土地自61年起即未耕作，作為停車場使用（見調處卷第37頁）。
㈣系爭土地原告自61年起即未繳納租金。
四、原告主張兩造間就系爭土地訂有系爭耕地租約，系爭土地於60年間已劃為都市○○道路用地，出租人表示會依法補償而將系爭土地作停車場使用，惟屆期即續約迄今，詎於104年間原告請求續租時，被告竟主張終止租約，是原告先位主張被告應依三七五條例第17條第2項補償原告，如鈞院認先位無理由，原告備位主張確認兩造間系爭耕地租約存在，被告應將系爭土地排除占有後並交付予原告一節，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點厥為：㈠被告依據三七五條例第17條第1 項第4 款終止租約，有無理由？㈡原告請求被告應依三七五條例第17條第2 項第3 款之規定，請求補償，有無理由？㈢原告請求續約，有無理由？茲分述如下：
㈠被告依據三七五條例第17條第1項第4款終止租約，有無理由？⒈按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終
止：承租人死亡而無繼承人時。承租人放棄耕作權時。地租積欠達兩年之總額時。非因不可抗力繼續一年不為耕作時。經依法編定或變更為非耕地使用時，三七五條例第17條第1項定有明文。
⒉經查，本件原告主張於44年1月1日即與被告就系爭土地簽訂
系爭耕地租約，迨於60年間系爭土地經劃為都市○○○道路用地，系爭土地自61年起即未耕作，作為停車場使用，屆期續約迄104年一節，為兩造所不爭執，並據桃園市政府耕地租佃委員會移送本案時檢附系爭耕地租約、桃園縣都市計劃土地使用分區（或公共設施用地）證明書、現狀照片及臺灣地區航攝影像資料照片等附卷可稽（見調處卷地35頁至第47頁、第62頁至第63頁），是以系爭土地於61年間起即未耕作，至為明確。
⒊按耕地三七五減租條例第17條第1項第4款所稱之「繼續一年
不為耕作」者，係指承租人在主觀上已放棄耕作權之意思，且客觀上繼續不從事耕作，任令承租耕地荒蕪廢耕（最高法院97年度台上字第254號民事裁判要旨參照），或任令第三人長期占用承租耕地之情形（最高法院105年度台上字第533號判決參照）。又承租人承租耕地非因不可抗力繼續一年不為耕作，不問其不為耕作者，係承租耕地之一部或全部，出租人均得依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，收回全部耕地（最高法院著有84年台上字第1856號判例意旨參照）。次按耕地三七五減租條例第17條第1項第2款、第4款，於72年12月23日修正時，分將「承租人放棄耕作權時」及「承租人非因不可抗力繼續一年不為耕作時」，併列為出租人得終止租約之法定原因，乃參照當時土地法第114條第2款及第115條分別設有「承租人放棄其耕作權利時得終止之」、「承租人…非因不可抗力繼續一年不為耕作者，視為放棄耕作權利」之規範而為增訂。故被告主張依三七五條例第17條第1項第4款，終止兩造系爭耕地租約，自須舉證證明原告客觀上繼續不從事耕作，任令承租耕地荒蕪廢耕，或任令第三人長期占用承租耕地，且原告主觀上已放棄耕作權之意思，其終止之意思表示始生效力。
⒋經查，原告主張系爭土地約於60年間經劃為都市○○○道路
用地，無法繼續耕作，出租人擅自占用系爭土地，開設停車場出租使用收益，因出租人同意依法補償，承租人始容忍出租人將系爭土地做停車場使用一節（見本院卷一第28頁），雖經被告否認係被告將系爭土地做停車場使用，然兩造既均無法就究係何人將系爭土地出租做停車場為舉證，惟對於系爭土地自61年起即做停車場使用一節，則為兩造所均不爭執，堪認原告對於系爭土地自61年起遭人做停車場使用，並無反對之意思，從而足認承租人即原告在主觀上已放棄耕作權之意思，且客觀上亦有繼續不從事耕作，並任由他人將系爭土地做停車場使用，並未加以反對或提起訴訟，堪可認定。雖原告抗辯當初出租人同意依法補償，始同意出租人收回系爭土地一節，惟未據原告舉證以實其說，是原告主張出租人同意依法補償，自難憑採。
⒌又系爭桃園市○○區○路段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土
地於61年1 月12日經劃為桃園擴大都市○○○道路用地；另系爭桃園市○○區○路段1671-90 、1671-89 、1671-88 地號土地則於65年7 月7 日經劃為桃園擴大都市○○○道路用地，需地機關為交通部公路總局，土地取得方式為徵收一節（見調處卷第38頁），是以在需地機關尚未徵收前，系爭土地尚非不得按原來使用情形從事耕作。而依原告自承於60年間出租人收回系爭土地，卻不為反對，顯係非因不可抗力而不為耕作，從而，被告以原告有非因不可抗力繼續一年不為耕作為由，依三七五條例第17條第1 項第4 款之規定，終止系爭耕地租約（見調處卷第39頁至第40頁），自屬有據。
⒍至被告主張原告自61年起即未繳納租金，符合三七五條例第
17條第1項第3款事由云云。查原告自61年起即未繳納租金，為兩造所不爭執，固堪認原告積欠地租達兩年之總額以上。惟按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第440條第1項定有明文。是以本件原告雖有積欠地租達兩年之總額以上，然未據被告舉證其於終止系爭耕地租約前，已定期催告原告繳納租金，難認被告已履行定期催告之程序，自與上開規定未合，是被告抗辯系爭耕地租約已因符合三七五條例第17條第1 項第3 款之事由而終止，與法無據。另被告主張原告亦有違反三七五條例第16條之情形，系爭耕地租約無效云云。然按耕地之承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租他人，否則原訂租約應屬無效，此觀耕地三七五減租條例第16條第1 項第2 項之規定至明。所謂不自任耕作，兼指轉租及將耕地借與他人使用在內；耕地三七五減租條例第16條第1 項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，若承租人有積極的以承租之土地建築房屋居住，或供其他非耕作之用、或與他人交換耕作、或將之轉租或借與他人使用等情事，固均在不自任耕作之列。惟承租人如僅係消極的不為耕作而任其荒廢，或於承租耕地遭人占用時，消極的不予排除侵害，則僅生出租人得否依耕地三七五減租條例第17條第
1 項第4 款規定終止租約，或承租人得否請求出租人排除第三人之侵害，提供合於租約所約定使用、收益之租賃物供其使用而已，尚難謂原租約已因此而歸於無效（最高法院56年台上字第1520號判例、91年度台上字第1447號判決可資參照）。查原告雖未自任耕作，任由系爭土地遭設置為停車場，惟被告亦未舉證原告有轉租等情事，是被告抗辯系爭耕地租約因符合三七五條例第16條之規定而為無效，亦難認有理由。
㈡原告請求被告應依三七五條例第17條第2項第3款之規定，請
求補償，有無理由？⒈按72年12月23日增訂之減租條例第17條第2 項第3 款關於租
約期限尚未屆滿而農地因土地編定或變更為非耕地時，應以土地公告現值扣除土地增值稅後餘額之3 分之1 補償承租人之規定，乃限於依土地法第83條所規定之使用期限前得繼續為從來之使用者，方有其適用。土地法所規定之繼續使用期限，係為保護土地使用人既有之法律地位而設之過渡條款，耕地出租人如欲於期前終止租約，減租條例第17條第2 項第
3 款即賦予補償承租人之義務，乃為平衡雙方權利義務關係，對出租人耕地所有權所為之限制，尚無悖於憲法第15條保障財產權之本旨（大法官會議解釋釋字第508 號解釋意旨可參）。次按依三七五減租條例第17條第1 項第5 款規定，耕地經依法編定或變更為非耕地使用時，僅係出租人得終止耕地租約之事由，並非承租人得為非耕地之使用，亦非謂原耕地租約已無三七五減租條例之適用，若出租人非以該事由表示終止租約，自不生同條第2 項規定補償承租人之問題（最高法院96年度台上字第62號民事裁判可資參照）。申言之，耕地租約在租賃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人得予以終止租約，但應給予承租人補償。職是之故，承租人請求出租人補償，以租約經出租人依三七五條例第17條第1 項第5 款規定終止為前提而已，非謂承租人有先為返還耕地義務之規定。
⒉原告主張被告終止系爭耕地租約，應依三七五條例第17條第
2 項為補償，為被告否認。經查，系爭土地於61年1 月12日起已經劃為都市○○○道路用地，變更為非耕地使用，此有桃園縣都市計劃土地使用分區（或公共設施用地）證明書（見調處卷地38頁）在卷可參。系爭耕地租約係自44年1 月1日開始承租，又耕地租佃期間，不得少於6 年，復依三七五條例第20條規定，耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，是以系爭耕地租約經續約2 次之租期為56年1 月1 日迄61年12月31日，是於該次租佃期限未屆滿前，系爭土地發生「經依法編定或變更為非耕地使用」時，出租人得予以終止租約，惟出租人並未終止系爭耕地租約，而係續訂租約，復於104 年間，原告申請續約時，被告乃係以三七五條例第17條第4 款之事由終止系爭耕地租約，並非依同法第17條第5 款事由終止租約，已如前述，是以原告主張依同條第2 項請求補償，係須以租約經出租人依三七五條例第17條第1 項第5 款規定終止為前提之要件未合。況三七五條例第17條第2 項補償，乃限於承租人依土地法第83條所規定之使用期限前得繼續為從來之使用者，方有其適用，而本件原告自61年起即未自任耕作，難認原告於104 年申請續約時，有符合「繼續為從來之使用」之要件，是被告所辯，尚非無據。從而原告先位請求被告依三七五條例第17條第2 項第3 款之規定補償原告，為無理由，應予駁回。
㈢原告請求續約，有無理由？⒈按耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，
如承租人願繼續承租者，應續訂租約；按耕地租約期滿，出租人未申請終止租約，而承租人申請繼續承租，並有繼續耕作之事實，應准續訂租約，三七五條例第20條及耕地三七五租約清理要點第5 點分別著有明文。
⒉經查，原告於104 年間向桃園市政府申請續約，為被告以原
告未自任耕作為由，拒絕續約並終止租約而申請調處。經本院向桃園市政府函詢系爭耕地租約之續約情形，桃園市政府則函覆：現行實務辦理程序上，各區公所於耕地租約屆期前應以書面通知租佃雙方申請續訂租約之申請或收回自耕之資格及程序，倘出租人未提出終止租約之申請，而承租人檢具自任耕作切結書切結其確有繼續耕作事實申請繼續承租者，應准予續訂租約，尚無須出租人表示同意，此有桃園市政府
10 5年7 月18日府地權字0000000000號函存卷可佐（見本院卷二第5 頁）。然依耕地三七五租約清理要點第5 點，承租人申請繼續承租，並有繼續耕作之事實，為應准續訂租約之要件。系爭耕地租約續約至104 年間，原告再申請續訂租約，經被告以原告早無耕作之事實而原訂租約已屆滿，抗辯應由租約登記機關依事實逕予註銷（見本院卷二第94頁背面）等語，查系爭土地於61年起即未耕作，並做停車場使用，為兩造所不爭執，是以原告於104 年申請續約之時，並未具備「有繼續耕作之事實」甚明，且有系爭土地現況照片為證，縱原告提出自任耕作切結書切結其確有繼續耕作事實，亦與事實不符，雖桃園市政府僅以書面審查，惟原告實際上既已不自任耕作逾40年，並無繼續耕作之事實，已不符耕地三七五租約清理要點第5 點應准予續訂租約之規定，從而原告請求續訂租約，亦屬無據。再者，兩造間之系爭耕地租約業經被告依三七五條例第17條第1 項第4 款終止租約，已如前述，系爭耕地租約既經終止，是以原告備位聲明請求確認兩造間就民地中約字第436 號租約存在，被告並將系爭土地解除占有並交予原告，則與法無據，為無理由，亦應予駁回。
五、綜上所述，兩造間之系爭耕地租約已因原告非因不可抗力繼續一年不為耕作，而經被告依三七五條例第17第1 項第4 款終止系爭租約，是以原告先位聲明主張依三七五條例第17條第2 項第3 款之規定，請求被告應連帶補償原告10,436,333元，為無理由，應予駁回，另原告備位聲明請求確認兩造間就民地中約字第436 號租約存在，亦因被告終止租約而不存在，是原告備位聲明，亦無理由，應併予駁回。
六、本案事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述。
七、據上結論，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 4 月 28 日
民事第三庭 法 官 姚重珍正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 4 月 28 日
書記官 藍盡忠