臺灣桃園地方法院民事判決 105年度訴字第123號原 告 鄭玉益訴訟代理人 黃宜婷律師被 告 莊保安訴訟代理人 陳鼎正律師複 代理人 高靖棠律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國105 年11月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落桃園市○○區○○○段○○○○段○○○○○地號土地所有權應有部分三千九百零四分之九百六十九移轉登記予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、緣訴外人莊垂頭於民國66年1 月27日出售坐落桃園市○○區○○○段○○○○段000 ○0 地號土地（下稱系爭土地）其中如附圖所示A 部分予訴外人莊阿福，莊阿福再於68年間與原告、原告胞弟即訴外人鄭玉松就上開系爭土地A 部分簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約書），並於契約第4 條約定待政府准予土地分割時辦理所有權移轉登記，且原告業於68年間付清買賣價款。於上開買賣契約成立後，依上開契約第8 條約定，莊阿福即將系爭土地A 部分於68年7 月間移交原告家族管理耕作，該部分與附圖所示B 部分以田埂為界，迄今已逾30年。嗣於87年4 月1 日，被告、被告胞妹即訴外人許莊保仁以分割繼承為原因，登記成為系爭土地之所有權人（被告應有部分19/20 、許莊保仁應有部分1/20），被告並授權其配偶即訴外人吳財琳於87年8 月13日與身為系爭土地A 部分指定登記名義人之原告簽訂協議書（下稱系爭協議書），約明被告同意承擔前開系爭契約書之法律關係及原出賣人莊阿福所負義務，且該協議書第2 條亦載明被告同意如系爭土地A 部分能予分割或地目變更或政府政策變更能辦理過戶登記予原告時，即應配合提出相關證件辦理，絕無異議。
㈡、經查，系爭土地於89年1 月4 日以前即為共有，依89年1 月26日修正施行後之農業發展條例第16條第1 項第4 款規定得予分割，是依前述系爭協議書第2 條約定，被告即應配合辦理將系爭土地A 部分分割並登記予原告。而原告自102 年3、4 月間即向被告請求履約，被告斯時亦承認其義務並願意履行，雙方共同委託被告熟識之代書即訴外人許明清辦理，被告、許莊保仁並因此將系爭土地權狀提供予許明清。然原告於辦理過戶期間不斷敦促被告，被告卻無故拖延至今仍未履行。原告不得以乃依系爭協議書提起本件訴訟，並先位請求被告應將系爭土地如附圖所示A 部分辦理分割後移轉登記予原告。
㈢、退步言之，若認原告不得僅對系爭土地共有人之一即被告請求移轉登記系爭土地A 部分，然依最高法院55年台上字第3267號判例、69年度台上字第3808號判決意旨，原告亦得基於系爭協議書對被告請求移轉登記按該土地A 部分面積比例計算之應有部分，而與共有人維持共有關係，即被告仍應履行其出賣人之義務。而依照系爭契約書所載系爭土地A 部分面積為969 平方公尺，系爭土地總面積則為3,904 平方公尺，是經計算結果，原告可請求被告移轉登記之系爭土地應有部分為969/3904。為此，爰備位請求被告將該等應有部分移轉登記予原告。
㈣、聲明：⒈先位聲明：被告應將系爭土地如附圖所示A 部分（面積969 平方公尺）辦理分割後移轉登記予原告。⒉備位聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：雖系爭協議書上被告印文為真，但其簽名並非被告所親簽，而為吳財琳所寫，然被告並未授權吳財琳代理被告簽訂系爭協議書。且該協議書之簽訂顯踰越配偶間日常家務事項之代理範疇，是吳財琳屬無權代理，被告自不受系爭協議書拘束。另原告雖依系爭契約書內容請求被告將系爭土地A 部分分割後移轉登記予之，但被告既非系爭土地唯一所有人，該土地得否分割尚繫於另一共有人許莊保仁之同意，況且分割後土地未達農業發展條例第16條所定0.25公頃限制，則原告先位聲明之請求被告單獨將系爭土地A 部分（面積
969 平方公尺）分割並移轉登記，顯無理由。就備位聲明方面，系爭契約書中固約定「待法令准予分割時再行移轉過戶」，是該契約應屬有效，然依現行法令，系爭土地尚不可將其中如附圖A 部分此分割移轉，則系爭協議書應屬條件尚未成就，被告之履行義務尚不發生，原告於法令解除分割不得低於0.25公頃之限制前，即預先請求取得系爭土地應有部分969/3904，為無理由等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第184 頁、第199 頁、第216 頁）：
㈠、桃園市○○區○○○段○○○○段000 ○0 地號土地（即系爭土地）其中如附圖所示A 部分之面積為0.0969公頃（969平方公尺），若換算為應有部分比例，相當於系爭土地應有部分969/3904。
㈡、莊垂頭於66年1 月27日出賣系爭土地A 部分予莊阿福，雙方並簽訂買賣契約書。
㈢、莊阿福於68年間出售系爭土地A 部分予原告及原告胞弟鄭玉松，雙方並簽訂不動產買賣契約書（即系爭契約書），其中契約第4 條形式上記載：「聲請不動產所有權移轉登記日期議定待政府准予土地分割時，乙方（即莊阿福）應即申土地分割…」等語。
㈣、系爭契約書所載之系爭土地A 部分買賣價款業於68年已付清。
㈤、於87年8 月12日簽訂之系爭協議書，係由吳財琳、原告出面簽署，其上被告名字為吳財琳所簽，其上被告印文為被告本人所有，並與被告於94年8 月30日、94年4 月8 日、95年8月14日、94年2 月2 日、96年8 月16日、97年5 月23日：99年2 月6 日、99年12月8 日、100 年9 月9 日、100 年9 月20日、91年3 月14日在郵局使用之印鑑相同，亦與被告於99年9 月6 日在合作金庫商業銀行大園分行、74年5 月3 日在臺灣中小企業銀行、92年1 月20日在新竹國際商業銀行及87年5 月16日在新竹區中小企業銀行使用之印鑑相同。
㈥、系爭協議書第1 條形式上記載：「甲方同意承擔附件一契約原出賣人對乙方之權利義義務。」，該協議書係以系爭契約書為附件。系爭協議書第2 條記載：「甲方同意如買賣標的物能予分割或地目變更或政府政策變更能辦理過戶登記予乙方時應配合提出相關證件辦理，絕無異議。」等語。
㈦、系爭土地如附圖所示A 部分自68年起迄今皆由鄭玉松耕作，其與如附圖所示B部分以田埂為界已逾30年。
四、兩造爭執之點：
㈠、吳財琳是否無權代理被告而簽立系爭協議書？若是，本件有無表見代理之適用？
㈡、原告得否依據系爭協議書、系爭契約書請求被告分割移轉系爭土地A部分？
㈢、若否，原告得否依據系爭協議書、系爭契約書請求被告移轉相當於系爭土地A部分面積之應有部分969/3904？
五、得心證理由：
㈠、吳財琳係有權代理被告簽立系爭協議書，故系爭協議書對被告本人發生效力。
１、按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，民法第103 條第1 項定有明文。申言之，其本人因此而與為法律行為之他造當事人間，直接發生權利義務關係（最高法院70年度台上字第1858號判決意旨參照）。又按文書內印章及作押既均屬真正，雖由他人代為立據而除有確切反證外，自應推定為本人授權行為，如主張印章被盜用應負舉證責任（最高法院95年度台上字第2943號判決意旨參照）。
２、本件原告主張吳財琳係有權代理被告簽訂系爭協議書，此固為被告所否認，惟查，被告並不爭執系爭協議書內所蓋之印鑑為其本人所有，該印鑑復與被告於94年8 月30日、94年4月8 日、95年8 月14日、94年2 月2 日、96年8 月16日、97年 5 月23日：99年2 月6 日、99年12月8 日、100 年9 月
9 日、100 年9 月20日、91年3 月14日在郵局使用之印鑑相同，亦與被告於99年9 月6 日在合作金庫商業銀行大園分行、74 年5月3 日在臺灣中小企業銀行、92年1 月20日在新竹國際商業銀行及87年5 月16日在新竹區中小企業銀行使用之印鑑相同（見不爭執事項㈤），揆諸上開見解，已可推定吳財琳應係受被告本人授權始作成系爭協議書。況吳財琳係被告之至親配偶，其所攜帶而用以簽署系爭協議書之印章，又為被告上開在各郵局、銀行留存之重要印鑑，更足徵吳財琳應係取得被告之授權，方代理其與原告簽署系爭協議書。而被告既未就其印章被盜用乙節提出任何證據，亦明白表示不願聲請傳喚吳財琳，自難認其已提出相當反證，從而，應堪信原告主張吳財琳係有權代理被告作成系爭協議書乙節，確屬可採。
３、此外，於系爭協議書簽立完畢後，原告請求被告移轉系爭土地A 部分之102 年間，兩造、訴外人即原告之子鄭俊彥等人曾因為辦理將系爭土地A 部分分割移轉予原告之事宜，而於
102 年9 月11日在代書許明清住處協商此事，且被告、許莊保仁事後即因要將系爭土地A 部分移轉登記予原告，而將土地所有權狀交付許明清等情，業據證人許明清證稱：102 年
9 月11日原告、被告本人、鄭俊彥有在我家中討論要移轉系爭土地之事，我跟被告很熟，當天討論雙方有承認土地買了很久，但所有權沒有移轉登記，我有見過系爭契約書和協議書，當天雙方來我家談的時候有拿出來給我看，雙方都有承認此契約，被告沒有質疑協議書的真正。被告有看到系爭協議書，他沒有說這不是他簽的或他不承認效力，我沒有聽到他說協議書是吳財琳所簽，他事前不知情。當天原告是說要將系爭土地特定的部分，也就是他耕作的地方分割出來給他，大約200 或300 坪，當時被告也同意。且分割方案都已經協定好，現在在我那裡，就是本院卷第26頁的土地複丈成果圖，後來沒有辦理移轉登記是因為許莊保仁的兒子對分割結果有意見，所以沒有申請印鑑證明，我就沒有辦法繼續辦。在這次討論後，被告本人有將系爭土地權狀交給我，現在還在我那裡，當時會交給我，是因為原告跟被告談好要分割，要辦理土地移轉登記給原告。被告知道是因為之前討論要將土地分割給原告的事，不是因為被告跟被告的妹妹自己要分割等語綦詳（見本院卷第169-171 頁）。顯見被告事前確有授權吳財琳簽立系爭協議書，否則焉有可能於兩造討論系爭土地A 部分分割移轉登記予原告之事宜時，絲毫未就系爭協議書稍有異議，亦未爭執吳財琳代理簽約之權限，更因為將系爭土地A 部分分割予原告，而將土地權狀交付許明清，益彰被告對上開協議內容、前後始末，以及自身應負之移轉登記義務，早已了然，其事後辯以未同意吳財琳替其簽立系爭協議書云云，應屬無稽。是以，系爭協議書係吳財琳有權代理被告所簽訂，而直接對被告本人發生效力，至為灼然。
㈡、依據民法第819 條第2 項規定，原告不得依據系爭協議書、系爭契約書請求被告分割移轉系爭土地A部分予之。
１、按各共有人，得自由處分其應有部分。共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意，民法第819 條定有明文。又若將共有物特定之一部讓與他人，使受讓人就該一部取得單獨所有權，則非民法第819 條第1 項所謂應有部分之處分，而為同條第2 項所謂共有物之處分，雖該一部之所值低於按其應有部分所應分得之一部，其讓與亦非得共有人全體之同意，不生效力（最高法院32年上字第11號、40年台上字第1479號判例意旨參照）。
２、本件原告與被告簽訂之系爭協議書，係由被告承擔莊阿福依系爭契約書所生之義務，即被告應將系爭土地其中特定之如附圖所示A 部分移轉登記予原告，又查系爭土地並非被告一人所有，許莊保仁亦有其中應有部分1/20，此觀系爭土地登記第二類謄本1 份即可確認（見本院卷第11頁），則此一將共有物特定之一部讓與，使原告就該部取得單獨所有權之行為，揆諸上開說明，應屬共有物之處分，依照民法第819 條第2 項規定，即應取得包括許莊保仁在內之全體共有人同意，方可為之。另債權債務之主體應以締結契約之當事人為準，凡以自己名義締結契約者，即成為契約之當事人，得享有契約所生之權利及應負擔契約所生之義務。債權人基於債之相對性僅得對於契約名義之債務人行使權利，而不得對於債務人以外之人請求（最高法院18年上字第876 號、17年上字第906 號判例參照）。本件原告與被告簽訂系爭協議書，其契約當事人並不包括許莊保仁，此一債權契約自無拘束許莊保仁之效力，是今系爭土地之處分未能取得許莊保仁之同意，原告僅憑系爭協議書即主張被告應獨立將系爭土地A 部分分割並移轉登記所有權予之，於法自屬不合。
㈢、原告得請求被告移轉相當於系爭土地A 部分面積之應有部分969/3904。
１、按共有人將共有物特定之一部讓與他人，固為共有物之處分，其讓與非得共有人全體之同意，對於其他共有人不生效力。然受讓人得對於締約之共有人，依據債權法則而請求使其就該一部取得單獨所有權，對於不履行之締約人除要求追償定金或損害賠償外，亦得請求使其取得按該一部計算之應有部分，與他共有人繼續共有之關係（最高法院55年台上字第3267號民事判例意旨參照）。蓋買賣並非處分行為，兩造以共有土地為買賣標的，所訂立債權契約尚非無效，締約當事人仍應受其拘束，此際即應以誠信原則而為契約補充解釋，令買受人得請求出賣人使其取得按該一部計算之應有部分（參照王澤鑑教授著，民法物權，第287 頁，98年7 月版）。
２、本件兩造約定買賣系爭土地特定如附圖所示A 部分，而原告於被告尚未取得該特定部分土地前，不得請求其移轉此特定範圍土地，已詳述如前。然參上開說明，應認原告仍得請求被告移轉按該特定部分比例計算之應有部分即系爭土地其中應有部分969/ 3904 （見不爭執事項㈠），應無疑義。
３、至被告另抗辯因系爭土地係農地，而系爭土地A 部分面積僅有969 平公尺，依農業發展條例第16條第1 項規定，因未達
0.25公頃而屬依法令尚不得分割，故系爭協議書之停止條件未成就云云。惟按民法所謂期限者，係當事人將法律行為效力之發生或消滅，繫諸確定之未來事實屆至之附隨條款。苟當事人非以法律行為效力之發生，而僅以其履行繫於不確定之事實者，雖亦屬約款之一種，然此約定並非條件，亦非期限，而應解釋為於其事實發生時，為權利行使期限之屆至，要屬履行期之約定。準此，觀諸本件系爭契約書第4 條記載：「聲請不動產所有權移轉登記日期議定待政府准予土地分割時，乙方應即申請土地分割…」、系爭協議書第2 條記載：「甲方同意如買賣標的物能予分割或地目變更或政府政策變更能辦理過戶登記予乙方時應配合提出相關證件辦理，絕無異議。」等內容，係將賣方辦理系爭土地A 部分分割而移轉所有權登記之時期，定於「依法令可辦理分割移轉登記時」，此顯屬關於履行期之約定，而無關系爭契約書本身之效力，是被告抗辯此約定為契約所附停止條件云云，委無可取。又上開關於履行期之約定，係協議當系爭土地依法令可辦理分割移轉登記時，賣方始有履行其辦理系爭土地A 部分之特定土地分割移轉所有權登記之義務。然而，現原告所請求者乃將上述土地A 部分面積換算為應有部分969/ 3904 而移轉登記予原告所有，此一請求內容，並未在系爭協議書所約定清償期之限制範圍內，且原告既未請求分割系爭土地，即無違反農業發展條例第16條規定之疑慮，故被告據此抗辯原告不得請求應有部分之移轉登記云云，洵屬無據。
六、綜上所述，被告確有授權其配偶吳財琳替其訂立系爭協議書，其應受該契約內容之拘束，而負有將系爭土地A 部分移轉登記予原告之義務。又原告依民法第819 條第2 項規定，固不可請求被告將系爭土地特定如附圖所示A 部分範圍分割而移轉登記，然其請求被告將上述土地A 部分面積換算為應有部分969/ 3904 而移轉登記予之，於法並無不合。從而，原告先位聲明請求被告將系爭土地如附圖所示A 部分辦理分割後移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。其備位請求被告將系爭土地應有部分969/3904之所有權移轉登記予原告，則有理由，應可准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 105 年 11 月 30 日
民事第二庭 法 官 蔡牧容正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 11 月 30 日
書記官 陳玉芬