臺灣桃園地方法院民事判決 105年度訴字第299號原 告 高興龍訴訟代理人 林敬哲律師被 告 卓明旺訴訟代理人 陳柏舟律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，於民國105 年12月15日辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰肆拾陸萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾捌萬柒仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰肆拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、實體事項
一、原告主張：㈠原告與被告於民國104 年3 月21日於中信房屋仲介股份有限
公司（下稱中信房屋）就門牌號碼桃園市○○區○○路0 段00巷00弄00○0 號建物暨其坐落基地（下稱系爭建物），簽立房屋交易安全契約書、不動產買賣契約書（下稱系爭契約）、房地產標的現況說明書，總價款新臺幣（下同）1,460萬元，三期價款分為，第一期290 萬元、第二期300 萬元、第三期870 萬元，第二、三期價款，應分別於104 年4 月17日、5 月10日支付。原告於簽約時已告知被告系爭建物有違建，且分別註記於系爭契約第9 條第4 項及房地產標的現況說明書，經由被告同意簽名。然被告於支付290 萬元至履約保證專戶後，竟於同年4 月14日發函表示，因系爭建物存在違建，拒絕給付後續款項，是原告於同年月16日、27日發函通知被告卓明旺應依約履行，被告仍未為給付，原告乃於同年6 月24日發函通知被告解除系爭契約。
㈡被告雖辯稱因簽約時急迫，不知違建之具體範圍，且該違建
部分有遭『即將拆除』之虞，涉及交易重要之點，簽約時有陷於錯誤或受詐欺之情形等語。惟查本件違建部分近50坪，被告不可能視若無睹，且一般房屋不可能有多間套房，由系爭建物外觀即可知有改建、增建情事，況仲介帶看時，有將違建處具體指明，被告上揭所辯，委無可採。再者，依桃園市建管處105 年6 月7 日桃建拆字第1050024006號之函文可查，原告原所搭建之違建，於桃園市政府建築管理處人員
103 年3 月複查時，原告已自行拆除，而重行搭建之違建，尚無預定拆除期程，是系爭建物如同一般買賣違建，雖有違建之事實，但尚未受拆除之處分，被告於購買時已知悉違建事實，自應承擔購買違建之風險。
㈢本件因被告就第二、三期買賣價款，無故給付遲延不履約，
原告爰依民法第229 條第1 項、第254 條解除契約，並依民法第249 條第2 款、第250 條但書、不動產買賣契約書第11條第2 項、房屋交易安全契約書第5 條第1 項第1 款請求被告給付已入履約保證專戶之第一期價款290 萬元，以及未遵期給付第二、三期價款，以當期給付價款按千分之一計算之違約金共59萬5,500 元，共計請求349 萬5,500 元。並聲明：⒈請求被告應給付原告新台幣349 萬5,500 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
⒉原告願供擔保，請准為假執行。
二、被告則以：㈠系爭建物屬早期興建之建物，被告誤以為違建，僅是頂樓加
蓋、陽台外推之普通違建，與原告確認後，原告稱系爭違建增建部分無遭舉報違章而應拆除之情事。然由桃園市政府建築管理處之上揭函文可知，系爭建物於102 年間經認定為違章建築，通知原告限期改善，原告於103 年3 月桃園市政府建築管理處複查時，雖已自行拆除完畢，然原告嗣後又未經主管機關許可，擅自重建，桃園市政府建築管理處於103 年
5 月複查時查知上情，有於現場張貼興建中違章建築稽查單知單及拍照存證並通知原告限期改善。原告明知上揭交易上重大關係之事項，締約過程中就被告之詢問，卻惡意未提，致被告陷於錯誤，原告存有詐欺之意圖甚明。
㈡被告已於104 年4 月14日寄發存證信函，主張依民法第88條
、第92條規定撤銷意思表示，並依民法第359 條解除契約，雙方間買賣契約既經被告撤銷、解除，原告之請求顯為無理由。退步言之，縱認原告得主張違約金，原告請求之違約金
349 萬5,500 元亦屬過高，況系爭建物違建，存有居住安全疑慮，業經主管機關建管處限期拆除，是應依民法第252 條予以酌減。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造經中信房屋仲介，合意以1,460 萬元購買原告所有系爭建物，約定買賣價款分三期給付，第一期價款290 萬元為簽約備證金，第二期價款300 萬元於104 年4 月17日前給付，第三期價款870 萬元於104 年5 月10日前給付，並於104 年
3 月21日簽訂系爭契約，於104 年3 月23日簽訂房屋交易安全契約書、房地產標的現況說明書，被告後固有匯款290 萬元至中國信託商業銀行永吉分行之履約保證專戶，然第二、三期買賣價款，迄今猶未給付等節，為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書（見訴字卷一第11頁至第13頁背面）、房屋交易安全契約書（見訴字卷一第9 頁至第10頁背面）、房地產標的現況說明書（見訴字卷一第14頁）等件存卷可查，是此部分事實，堪信真實。
四、原告主張簽訂買賣契約時，已明確告知被告系爭建物有增建近50坪之違建，被告卻猶以違建為由，拒絕給付第二、三期買賣價款，經原告於104 年4 月27日寄發信函通知被告限期履約後，被告仍未遵期給付，爰依法解除買賣契約，沒收被告匯入履約保證專戶之第一期買賣價款290 萬元，併另給付第二、三期價款，以當期給付價款按千分之一計算之違約金共59萬5,500 元等節，為被告所否認，並抗辯稱：原告於簽訂系爭契約時，並未明確告知違建範圍，且隱瞞系爭建物之違建於102 年間曾遭舉報，而由主管機關限期拆除之交易重要事實，被告係受詐欺或基於錯誤而為簽訂系爭契約，被告已於104 年4 月14日寄發存證信函，主張依民法第88條、第92條規定撤銷意思表示，並依民法第359 條解除契約，原告本件主張顯無理由等語。是本件厥應審究者為㈠被告得否主張瑕疵擔保而解除系爭契約？㈡被告得否主張因意思表示錯誤或受詐欺而撤銷系爭契約？㈢系爭契約是否業經原告合法解除？㈣原告得向被告請求之違約金若干？
五、茲就上開爭點，析述本院得心證之理由如下；㈠被告得否主張瑕疵擔保而解除買賣契約？
買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第355條第1項定有明文。查：
⒈原告主張簽訂買賣契約時，已明確告知被告系爭建物存在違
建之事實，固為被告所否認。惟兩造間簽訂之系爭契約第9條第4 項中明確記載「本買賣契約標的物之違章建築位置：
頂樓平台、騎樓、防火巷、庭院、未經申請建築執照之增、改建：5 樓半，增建約50坪」，房地產標的現況說明書第9點亦有「建築改良物是否有包括未登記之違章建築部分：是。備註：位置於頂頭平台、騎樓、防火巷、前陽台、後陽台、庭院、雨遮、景觀窗、其他未經申請建築執照之增、改建：增建約50坪」之說明，被告復有於房地產標的現況說明書第9 點說明下方簽署姓名確認，有該不動產買賣契約書（見訴字卷第86頁）、房地產標的現況說明書（見訴字卷第90頁）在卷可考，被告辯稱全然不知系爭建物違建狀況云云，已非無疑。
⒉證人即中信房屋買方仲介楊仲華於審理時證稱：我記得違建
的範圍是整棟後面的防火巷外推，然後再往上拉，所以我也是將我知道的違建範圍告知買方等語（見訴字卷一第179 頁），證人即中信房屋賣方仲介黃祥維於審理時亦證稱：在楊仲華帶買方看房子之前，就有告知楊仲華系爭建物有違建，範圍是防火巷整排蓋上去，然後側邊，因為時間有點久，忘記了等語（見訴字卷一第182 頁背面），可知中信房屋仲介確有詳細告知被告系爭建物之違建狀況。況被告自承有前往現場觀看屋況，事後方與原告簽訂買賣契約等語（見訴字卷第49頁），而系爭違建面積達50坪，範圍非微，前往觀看房屋現況之被告，對照系爭建物之登記謄本，就系爭建物之違建狀況，自非不得知悉。被告辯稱全然不知系爭建物違建範圍云云，要非有據。
⒊被告於簽訂系爭契約之前，就系爭建物之違建狀況既已知之
甚詳，揆諸前揭民法第355 條第1 項之規定，被告主張瑕疵擔保解除買賣契約云云，要屬無據。
㈡被告得否因意思表示錯誤或受詐欺而撤銷買賣契約？⒈按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思
表示。民法第92條第1項前段定有明文。次按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例意旨參照）。本件被告主張原告故意隱匿系爭建物違建已遭舉報拆除之重要交易資訊，致原告陷於錯誤而簽立系爭契約，被告得撤銷其意思表示等情，為原告所否認，揆諸前揭意旨，被告自應就其被詐欺之事實，負舉證責任。
⒉本院據被告聲請，依職權函詢桃園市政府建築管理處系爭建
物之違建狀況，據該處以105 年6 月7 日桃建拆字第1050024006號函覆稱「二、查案址涉及違章建築部分本府前於102年11月4 日及12月12日前往處理並開立興建中違章建築稽查通知單第001701號及第001777號，認定為違章建築，並現場公告拍照存證並通知違建人限期改善，後於103 年3 月10日經本府派員複查，業已自行拆除完成並結案。三、詎違建人竟仍未經主管機關許可領得建築照，即擅自復於103 年5 月
1 日前某日間重建。嗣於103 年5 月1 日，經本府稽查人員至上址複查時查知上情，再於現場張貼興建中違章建築稽查單（列管編號：000040號）及拍照存證並通知違建人限期改善。」，有該函文存卷可憑（見訴字卷第98頁）。而證人楊仲華於本院審理時證稱：買方就違建有無遭人舉報拆除，有提出質疑，問完屋主後，屋主說沒有被報拆，（改稱）那時候是買方問鄰居有無檢舉，屋主說沒有等語（見訴字卷第
179 頁）；證人黃祥維證稱：最後價格決定之後，在雙方分開商議的過程中，買方有透露訊息想要瞭解鄰居有無檢舉報拆，賣方說沒有，後來我們就讓他們見面，當面在確認一次；當時問的問題好像是「鄰居有沒有檢舉報拆」，賣方說沒有等語（見訴字卷一第184 頁至第184 頁背面），或可證原告未據實告知系爭建物違建部分，於102 年間已遭桃園市政府建築管理處拆除，重行搭建後，復於103 年5 月1 日遭桃園市政府建築管理處張貼違章建築稽查單之事實，然查：
⑴系爭建物雖經桃園市政府建築管理處人員於103 年5 月1 日
張貼興建中違章建築稽查通知單，然該103 年5 月1 日興建中違章建築稽查通知單之稽查結果，係勾選「本違章建築已違反建築法第25條依第86條規定應立即停工，請於103 年6月1 日前補行申請執照，如申請執照不合規定或逾期未補辦申請執照或補照期間繼續施工者及依建築法第86條規定執行拆除」，有稽查通知單在卷可按（見訴字卷第103 頁），是原告重行搭建違章建築後，桃園市政府尚無強制定期命原告應拆除系爭建物違建部分乙節，應可認定。
⑵佐以上揭桃園市政府建築管理處105 年6 月7 日桃建拆字第
1050024006號函第四點載明「四、本市府處理違章建築以施工中（興建中）及影響公共安全之違章建築列為優先拆除對象，並視影響公共安全程度、年度經費及拆除能量依序辦理拆除，查本案尚無預定拆除期程。」（見訴字卷一第98頁），以及違章建築處理辦法第11條之1 第1 項、第3 項「既存違章建築影響公共安全者，當地主管建築機關應訂定拆除計畫限期拆除；不影響公共安全者，由當地主管建築機關分類分期予以列管拆除；既存違章建築之劃分日期由當地主管機關視轄區實際情形分區公告之，並以一次為限」之規定，可徵系爭建物之違建，不論有無影響公共安全，均需由當地主管建築機關訂定拆除計畫或分期列管拆除之程序，要難認遭張貼興建中違章建築稽查單即等同立即拆除，上揭違章建築稽查單與拆除通知書，要屬不同。
⑶被告於簽訂系爭契約前，確知系爭建物增建部分屬於違章建
築，對該違章建築非合法建物，無可能永久不遭拆除，自當有認識。原告或未據實告知系爭建物前已有遭桃園市政府建築管理處人員開立違章建築稽查通知單，然違章建築經桃園市政府建築管理處開立違章建築稽查通知單，與違章建築將來遭桃園市政府強制拆除之時程安排長短，無證據顯示有何絕對必然之因果關係。系爭建物違建是否拆除，既係由桃園市政府建築管理處安排時程，非兩造所得決定或更動，而被告於簽約前，又已知悉系爭建物之違建狀況，要難僅以原告單純隱瞞系爭建物前遭桃園市政府建築管理處開立違章建築稽查通知單一事，即遽指此節有何致被告陷於錯誤進而締結買賣契約之情。準此，被告主張因意思表示錯誤或受詐欺始為買受之意思表示，尚屬無據，其主張依民法第88條、第92條之規定撤銷該意思表示，洵無可採。
㈢系爭買賣契約是否業經原告合法解除？
系爭買賣契約第11條第2 項：「甲方（即被告）除因不可抗力之事由外，若有可歸責甲方之事由，致違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任，每逾一日（自逾期日起算至完全給付日止）甲方應按該期未履行支付價款千分之一計算違約金予乙方，並於補繳價款時一併繳清。若經乙方依房屋交易安全契約書約定之方式催告期滿而甲方仍不履約者，乙方得解除本契約並沒收甲方已支付之價款作為違約賠償」。查被告並未爭執己無按期繳納第二、三期價金，被告就買賣價金有給付遲延之事實，應可認定。被告雖抗辯：係因原告隱瞞系爭建物違建已遭舉報拆除，其撤銷或解除系爭契約，方未續給付價金云云，然被告所稱此情，均非被告得撤銷或解除契約之理由，是被告據此拒付價金，應屬無由，被告又未舉證有何不可歸責於己之事由，是依系爭契約第11條第2 項即應負遲延責任。原告於104 年4 月27日以中壢內壢郵局119 號存證信函，催告被告於7 日內繳納第二期價款，有存證信函附卷可參（訴字卷一第17頁至第17頁背面），惟被告仍未給付價金，是原告依第11條第2 項解除契約，自屬有據。
㈣原告得向被告請求之違約金若干？⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就原來之給付或違約金擇一請求；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求原來之給付。而當事人所約定之違約金究屬何性質，應依當事人之意思定之，倘當事人未約定，則視為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此觀民法第250 條第2 項之規定自明（最高法院86年度台上字第3397號判決意旨參照）。
⒉系爭契約業因被告違約，經原告合法解除，是依系爭買賣契
約第11條第2 項之規定，原告得沒收甲方已支付之價款290萬元作為違約賠償。參以系爭買賣契約第11條第2 項後段所載「乙方得解除本契約並沒收甲方已支付之價款作為違約賠償」之文義，並未記載該違約金係屬懲罰性質，揆諸前揭規定及說明，上開約定自屬損害賠償總額預定性之違約金。原告雖另請求給付原告共59萬5,500 元之違約金，並以系爭買賣契約第11條第2 項「甲方（即被告）除因不可抗力之事由外，若有可歸責甲方之事由，致違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任，每逾一日（自逾期日起算至完全給付日止）甲方應按該期未履行支付價款千分之一計算違約金予乙方，並於補繳價款時一併繳清」之規定為據，然上揭規定與系爭買賣契約第11條第2 項後段「得解除本契約並沒收甲方已支付之價款作為違約賠償」之約定間，係以句號明顯區隔而並列於同條項之前後段，兩者在解釋上自應獨立以觀，非互為引據，是原告既已依系爭買賣契約第11條第2 項後段之約定，請求被告給付損害賠償總額預定性之違約金290 萬元，自不得再依系爭買賣契約第11條第2 項前段之約定，請求被告更行給付59萬5,500 元。
⒊第按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252 條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年台上字第1915號判例意旨參照）。本院審酌兩造係於104 年3 月21日簽約，被告本應於同年4 月17日、5 月10日各給付300 萬元、870 萬元予原告，嗣因被告給付第二期價款遲延，經原告於104 年6 月24日以桃園府前郵局801號存證信函解除買賣契約，該存信函已合法送達被告，為被告所自承（見訴字卷一第48頁背面），是系爭買賣契約已合法解除，系爭買賣契約自締約後未久即因解除而溯及既往失其效力，系爭建物之價值自簽約日起至解除之日止，無重大波動。復參酌本件交易係經中信房屋之居間仲介而成立買賣契約，雖因被告違約而致契約解除，惟原告恐仍需支付居間報酬予中信房屋，而依一般不動產之仲介交易行情，居間人之服務報酬通常係按成交總價金2 ％至4 ％計算。又系爭買賣契約既已解除，系爭建物仍為原告所有而得再轉售他人以獲得利益，並斟酌被告之違約情節等情，認本件違約金290萬元確屬過高，應以系爭建物買賣總價10％即146 萬元為適當（計算式：1,460 萬元10％＝146 萬元），爰依民法第
252 條規定，酌減原告得請求被告給付之違約金金額為146萬元。
六、末按當事人就金錢債務之遲延履行所約定之違約金，有懲罰性違約金，及損害額預定性違約金兩種。當事人所約定之違約金如為前者，則債務人遲延履行時，債權人除違約金外並得請求遲延利息或因遲延所生之損害，如為後者則否（最高法院68年台上字第3055號民事判決意旨參照）。是依上載民法第250 條第2 項前段規定，違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。故當事人間約定因債務人違約應支付之違約金，係相當於為賠償因違約而生之損害所支付之金額。債權人本此請求給付違約金者，縱受有其他損害，亦不得再請求賠償。以此推之，亦不得同時請求給付法定遲延利息（最高法院82年台上字第710 號判決意旨參照）。原告依系爭買賣契約第11條第2 項約定，得請求被告給付146 萬元之違約金，於法固屬有據。然關於遲延利息請求部分，因上開違約金為損害賠償總額之預定，應視為就因遲延所生之損害，已依契約預定其賠償，揆之上揭說明，原告自不得就違約金復行請求加計法定遲延利息。是原告於此併請求被告自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率
5 ％計算之利息，難認有據。
七、從而，原告本於前揭原因事實，依系爭契約第11條第2 項約定，請求被告給付146 萬元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
八、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核於法亦無不合，爰分別酌定相當擔保金額予以准許。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不予准許。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，核與本件判決結果均不生影響，爰不一一予以論駁贅述。
十、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 1 月 20 日
民事第一庭 法 官 廖珮伶正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 1 月 24 日
書記官 黃敏維