臺灣桃園地方法院民事判決 105年度訴字第2117號原 告 陳擧靜
李明德共 同訴訟代理人 詹立言律師
陳鄭權律師上 一 人複 代理人 王建偉律師被 告 黃福添訴訟代理人 邱奕澄律師
鄧智勇律師上列當事人間請求給付居間報酬等事件，經本院於民國107 年11月16 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項但書第3 款定有明文。經查，原告本起訴請求：被告應給付原告新臺幣（下同）400 萬6,000 元，及自本件起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；嗣於審理中迭經更正聲明，末更正聲明如後所示。核原告上開所為，係屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：緣原告與被告於民國104 年7 月24日簽訂委託授權書（下稱系爭授權書），約定以買地送屋之方式，由原告代為全權處理被告所有如附表編號1 至6 所示之土地，並委任原告整修被告所有如附表編號7 至9 所示之建物（與上開土地合稱系爭不動產），復約定買方出價若分別達4,600 萬元、4,400 萬元、4,200 萬元或4,000 萬元以下時，被告應給付原告之居間報酬各為買賣價金之4 ％、3 ％、2 ％、1％；嗣原告經訴外人余采樺之居間而與訴外人財團法人桃園市無塵社會福利慈善事業基金會（下稱無塵基金會）及其法定代理人江國聖接洽，原告見無塵基金會意欲購買系爭不動產，遂於105 年10月5 日前後與被告約定若買方出價達3,80
0 萬元以上時，超過部分之買賣價金由兩造對分外，被告就原銷售價額部分，仍應依上開約定給付原告居間報酬，並經被告簽名添載於系爭授權書，另被告同意給付原告因居間系爭不動產所生修繕費用。其後，於原告就系爭不動產已媒介就緒而盡其居間之義務，被告竟故意拒絕訂立買賣契約，而私底下與余采樺聯繫，105 年10月21日擅自以4,260 萬元之價金，將系爭不動產出售予訴外人即無塵基金會之董事王姿諭，被告顯已違反系爭授權書之約定。另原告於受託居間之期間已委請訴外人李勝雄就如附表編號7 至9 所示之建物為部分修繕，而支出修繕費用50萬元，故原告得請求被告給付居間報酬85萬2,000 元、買賣價金差額之半數230 萬元、附表編號7 至9 所示之建物之修繕費用50萬元。為此，爰依系爭授權書之居間契約之報酬請求權、民法第546 條之費用償還請求權及民法第179 條之不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：⒈被告應給付原告365 萬2,000 元，及自106 年3 月9 日之民事擴張聲明暨準備理由㈠狀送達被告之翌日即106 年3 月11日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭授權書固屬系爭不動產委託銷售之居間契約，然其上並
無「委託人不得自行出售或另行委託第三者居間」或「使被告負有一定期間內不得委託其他居間人之義務」等相關字句，故系爭授權書之性質係屬一般委託，被告自得委由其他居間人代為銷售系爭不動產，嗣被告經訴外人沈楹翔之居間，於105 年10月21日以4,260 萬元之價金，將系爭不動產出售予無塵基金會之董事王姿瑜，惟因王姿瑜向被告主張系爭不動產之瑕疵擔保責任，致系爭不動產尚未完成所有權移轉登記。
㈡原告雖曾向被告表示已覓得有購買系爭不動產意願之人，並
陳稱該人認售價過高而欲被告降價，被告為求出售系爭不動產，遂應原告所求而調降系爭不動產底價為3,800 萬元，然原告均未向被告報告該有購買意願之人之人別及其出價，難謂原告確有履行系爭授權書之居間契約所生之報告義務。因原告就系爭不動產之居間，尚未達媒介就緒之情，則原告請求被告給付居間報酬及買賣價金差額之半數，即非有據。
㈢觀諸系爭授權書之內容，兩造僅約定居間之標的、底價、報
酬之計算比例，並未就原告因處理系爭不動產銷售事務所生必要費用予以約定，且原告就其委請李勝雄修繕系爭不動產之範圍及其費用，均未向被告報告，是以，依民法第569 條第1 項規定，基於居間人地位所支出之費用得否請求委託人償還，既以是否經雙方約定而斷，費用是否必要在所不問，而兩造因未約定由被告負擔修繕系爭不動產之費用，則原告請求被告給付該費用，自無理由。又原告得按系爭不動產銷售價金之高低，分別依不同比例計算居間報酬，則原告為提高系爭不動產之銷售價格，對於系爭不動產自行清理、修繕而支付修繕費用，實係基於居間人自身利益所為，故原告乃須承擔此部分之費用成本。
㈣綜上，原告於本件之請求，均無所據等語，資為抗辯，並聲
明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回；⒉如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造所不爭執之事實：㈠原告與被告於104 年7 月24日簽訂系爭授權書，約定以買地
送屋之方式，由原告代為全權處理被告所有之系爭不動產，約定買方出價若分別達4,600 萬元、4,400 萬元、4,200 萬元或4,000 萬元以下時，被告應給付原告之居間報酬各為買賣價格之4 ％、3 ％、2 ％、1 ％。
㈡嗣原告並與被告約定若買方出價達3,800 萬元以上時，超過
部分之買賣價金由兩造對分外，被告就原銷售價額部分，仍應依上開約定給付原告居間報酬，並經被告簽名添載於系爭授權書。
㈢被告於105 年10月21日以4,260 萬元之價金，將系爭不動產出售予無塵基金會之董事王姿諭。
四、得心證之理由：㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，
或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人支出之費用，非經約定，不得請求償還；前項規定，於居間人已為報告或媒介而契約不成立者適用之，民法第565 條及第569 條分別定有明文。可知，民法第565 條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文；復按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第
917 號著有判例亦可資參照。而原告主張：原告就系爭不動產已媒介就緒而盡其居間之義務，被告竟故意拒絕訂立買賣契約、兩造已就原告因居間系爭不動產所生修繕費用予以約定等語，為被告所否認，參諸前旨，原告應就此權利發生之特別要件之事實負舉證之責。
㈡經查，原告與被告於104 年7 月24日簽訂系爭授權書，約定
以買地送屋之方式，由原告代為全權處理被告所有之系爭不動產，約定買方出價若分別達4,600 萬元、4,400 萬元、4,
200 萬元或4,000 萬元以下時，被告應給付原告之居間報酬各為買賣價金之4 ％、3 ％、2 ％、1 ％，嗣原告並與被告約定若買方出價達3,800 萬元以上時，超過部分之價額由兩造對分外，被告就原銷售價額部分，仍應依上開約定給付原告居間報酬，並經被告簽名添載於系爭授權書，為兩造所不爭執，已如前述，核與卷附之兩造於104 年7 月24日所簽訂之系爭授權書所示：「委託之不動產標示：土地房屋坐落桃園市○○區○○段○ ○○ ○○ ○○ ○○ ○○ ○號共6 筆面積約396 坪。委託人所有上列不動產特委託李明德、陳擧靜先生等2 人代為全權處理，以底價新臺幣肆仟陸佰萬元整，若買方出價達到委託價時，委託人願付受託人4 ％作為勞務費。反之不賣時，須要付勞務費4 ％。若超出委託價格時，其溢價款額之部分由委託人與受託人平分。若買方出價達到委託價格時，受託人可以代委託人收買方之訂金，委託人需無條件依買賣契約條件提供該項產權登記之有關一切文件，交予受託人全權處理，恐口說無憑，特立本委託書為據。附註：若底價肆仟陸佰萬元整時，委託人願付勞務費4 ％。價錢肆仟肆佰萬元時，委託人願付勞務費3 ％。價錢肆仟貳佰萬元整，委託人願付勞務費2 ％。價錢在肆仟萬元整以下，委託人願付勞務費1 ％。價錢在參仟捌佰萬元以上時，價錢與屋主黃福添對折價。原先銷售價錢仲介費須按照約定照付費。黃福添（簽名）。委託立書人：黃福添。Z000000000受託立書人：李明德Z000000000、陳擧靜Z000000000（簽名）」之內容相符；另勾以被告陳稱：原告雖曾向被告表示已覓得有購買系爭不動產意願之人，並陳稱該人認售價過高而欲被告降價，被告為求出售系爭不動產，遂應原告所求而調降系爭不動產底價為3,800 萬元等語，此亦為原告所不爭執（見起訴狀第4 頁）。可知，原告與被告於104 年7 月24日簽訂系爭授權書，約定以買地送屋之方式，由原告代為全權處理被告所有之系爭不動產，約定買方出價若分別達4,600 萬元、4,400 萬元、4,200 萬元或4,000 萬元至3,800 萬元時，被告應給付原告之居間報酬各為買賣總價之4 ％、3 ％、2％、1 ％，另原告並與被告約定若買方出價達3,800 萬元以上時，超過部分之買賣價金由兩造對分，若買方出價達3,
800 萬元以上而被告不願出賣時，被告仍負有給付原告上開居間報酬之義務。足認，兩造間就系爭不動產成立民法第56
5 條所定之報告訂約機會之報告居間契約，且該報告訂約機會須以「特定之買方已出價達3,800 萬元以上」為給付義務之內容，若於「特定之買方未出價」、「特定之買方出價未達3,800 萬元以上」或「買家並未特定」之前提下，縱原告向被告告知有買家有意購買系爭不動產，尚不得逕認原告已履行系爭授權書之居間契約之報告義務。
㈢次查，被告於105 年10月21日以4,260 萬元之價金，將系爭
不動產出售予無塵基金會之董事王姿諭等情，為兩造所不爭執，已如前述，先予敘明；再參以證人即無塵基金會之董事長江國聖於審理中具結證稱：為了住在一起，基金會成員大家合資買房子，因為基金會不能辦貸款，所以先用王姿諭之名義買房子，再請其捐給基金會，又因為余采樺是基金會的會員，她在作仲介，對於房子比較專業，所以就請余采樺去找房子，她有帶我們去看這個房子，看了以後我們都直接跟余采樺接觸，這段時間出價都是透過余采樺在談價錢，余采樺當時說賣方說房地開價要賣4,600 萬元，我們覺得太貴，我先說3,500 萬元，余采樺說這樣賣方不賣，我就加到3,80
0 萬元、4,000 萬元，余采樺說賣方還是不賣，後來增加到4,200 萬元，余采樺說賣方說可以見面，見面後賣方又說要求增加到4,260 萬元，余采樺才說可以簽約成交，就系爭不動產買賣價金的協商過程中都沒有接觸賣方，是在簽約當天才接觸賣方，簽約之前有去現場看過房子，看了二次，第一次有王姿諭、余采樺、原告2 人及我，第一次看完後，我就叫一個朋友去看房子能否修理，也就是第二次去看的時候，除了上開等人外，那個朋友也有一起去，且第一次及第二次看現場時，原告2 人並無談到買賣價金等語；又參以證人即無塵基金會之董事、系爭不動產之買家王姿諭於審理中具結證稱：當時原本是要直接用基金會的名義簽，但如果以基金會的名義，無法取得銀行貸款，因簽約當天江國聖沒有帶身分證，邱代書告訴我說我是基金會之董事，如果有帶身分證也可以用我的名義簽約，所以就用我個人名義簽約，打算等貸款還清就捐贈給基金會，系爭不動產之買賣都是透過余采樺，我們基金會當時要買賣這個房子時，我們都一直在上課很忙，房子是余采樺找到的，我們基金會委任余采樺去處理價錢溝通等，我們基金會上課當中我們有去看過房子，我們看了兩三家房子，因為這間房屋與江國聖老師所規劃之長照機構之理想很接近，所以就跟賣方討論到價錢的問題，這中間都是余采樺與江國聖用電話在討論價金，我都沒有參與，這間房屋我們有去看了兩次，就跟賣方簽約了，價金是4,26
0 萬元，去看房子時有我、江國聖、余采樺及在場原告2 人，第二次有帶專門在改建房子的師傅一起去看，當時是余采樺帶我們去看，余采樺跟我們介紹房子，江國聖有講到要做養身村的計畫，原告2 人也有回應說這個房子很大，以後可以做養身村，看屋時大部分時間都是余采樺跟我們做介紹，也是余采樺提供資料（幾個房間、地號、住址等基本資料）給我們等語；再勾以證人即買方之仲介余采樺於審理中證稱：我原來是看到系爭不動產之現場廣告（懸掛於牆上的帆布條，我有打電話給現場廣告的留話者「李明德」，我說我可否跟他們配合案件，他說可以，但是我要求我們之間要有授權書，他也有答應也有簽，李明德給我的授權期間是105 年
6 月18日到106 年7 月18日，然後我就開始聯絡我的買方王姿諭、江國聖，原告2 人是陪同帶看，沒有給鑰匙，我就帶他們兩人去看房子，我當時有跟王姿諭、江國聖說原告2 人是我們配合的，我們3 人就一起帶看，原告2 人有跟我們買方介紹4 樓、5 樓是增建的，後來買方有給一個口頭上價錢跟我講3,500 萬元，後來談價過程中我有跟江國聖、王姿諭討論，他們說最高出價3,800 萬元，後來原告2 人告訴我賣方委託售價是5,100 萬元，我回原告2 人說難道你們不想去議價嗎？最後原告2 人說他們有跟屋主談到4,800 萬元，我說落差那麼大，我有跟買方江國聖、王姿諭討論了一下，他們說這樣的價錢沒辦法買，後來江國聖、王姿諭就說要看別間房子，我也帶他們去看別間房子，後來我再次問原告2 人是否可以把價錢拉下來，如果可以的話找屋主一起談，原告
2 人回應我說不可能，後來就不了了之，後來我看到台慶不動產的沈楹翔有接到系爭不動產委託銷售之物件，是在台慶的官網上看到，我有打電話給沈楹翔說可否配合銷售，他回應我說可以，所以我於105 年10月17日帶江國聖、王姿諭看系爭不動產，這次是沈楹翔及屋主陪同帶看，屋主有很詳細的告訴我們房子前面的一些道路用地可以贈送，後來走上樓上後，屋主也有詳細介紹4 樓、5 樓是增建，而沈楹翔跟屋主談的委託售價是4,500 萬元，官網上也是這樣寫，我跟江國聖、王姿諭說屋主有另外找台慶不動產配合案件，售價是在4,500 萬元，他就跟我說能不能再談談看，我說我去試試看，後來有出一個價錢4,100 萬元，還是有落差，所以我有跟沈楹翔說要不要跟屋主見面談，後來有見面討論一下，後來就加到4,200 多萬元，然後就成交等語；復審酌證人沈楹翔於審理中具結證述：因為我之前有客戶需要找類似系爭不動產之物件，我從系爭不動產之謄本有看到被告之戶籍址，再交叉比對，這個旅館在網路上有所有權人為被告之資訊，然後再從網路上找到被告有間鋼鐵工廠的地址，我就在105年10月11日去鋼鐵工廠拜訪被告，找到被告後就告知說我有客戶要找這類型的房屋，然後就跟身為屋主之被告約時間一起帶我找的買方客人一起去現場看屋，後來在105 年10月13日帶看，105 年10月14日就簽一般銷售委託契約書（屋主委託台慶不動產銷售，開價是4,500 萬元，底價忘了），之後我的客人就要出價，但是不達屋主的價格，所以就沒有成交，沒有繼續，後來有巢氏的同仁余采樺於105 年10月15日傍晚打電話來跟我說要配案合作，然後接著余采樺就跟我約時間叫去看房子，第一次是余采樺帶他的客人（江國聖及一位王小姐）約105 年10月17日去看房子，當時是身為屋主之被告來開門，簽約之前有再看一次，也是由余采樺帶江國聖與王小姐來看，這過程中有出價，一開始好像是3,800 萬元，然後105 年10月21日買賣雙方見面談價金，當天談成價金4,
260 萬元就簽約了等語；核與卷附之系爭不動產外牆廣告帆布之照片所示：「售商業區68坪、住宅183 坪、田143 坪，電話0000000000、0000000000」之內容、於105 年6 月13日原告與余采樺、訴外人鄧琮憲簽訂之合作契約所示：「甲方稱為賣方經紀人，乙方稱為銷售經紀人，甲方同意乙方代收，斡旋金全權處理，斡旋談價底價為伍仟壹佰萬元，斡旋時間以105 年6 月18日起至105 年7 月8 日止，再斡旋期間甲乙雙方可銷售，有順位優先。甲方：陳舉靜（等兩人）、乙方：有巢氏三峽復興加盟店余采樺、鄧琮憲」乙節、於105年10月14日被告與台慶不動產加盟店（富誠不動產有限公司）所簽訂之一般委託銷售契約書所示：被告將系爭不動產於
105 年10月14日至同年月31日之期間以價格4,500 萬元委託台慶不動產加盟店銷售等情相符；另斟酌被告陳稱：原告雖曾向被告表示已覓得有購買系爭不動產意願之人，並陳稱該人認售價過高而欲被告降價，被告為求出售系爭不動產，遂應原告所求而調降系爭不動產底價為3,800 萬元等語，此亦為原告所不爭執（見起訴狀第4 頁），前亦已述，則該時原告應無向被告告知買方無塵基金會之人員已出價3,800 萬元，否則被告將無意願將系爭不動產底價改為3,800 萬元而另訂居間報酬之條件；復衡諸社會常情，身為居間人之原告於系爭不動產之買賣契約成立前，不會將身為賣方之人別及相關資訊告知買方，以免買方或其居間人於知悉被告之相關資訊後，未經原告之居間而逕自成立買賣契約。可知，系爭不動產之買方無塵基金會之董事王姿諭及董事長江國聖乃委託余采樺作為居間人而尋覓到系爭不動產買賣之標的，余采樺乃依系爭不動產之現場廣告聯絡到原告，原告並與余采樺、鄧琮憲簽訂上開合作契約，而余采樺乃聯絡買方無塵基金會之董事王姿諭、董事長江國聖及原告一起去看系爭不動產二次，於第二次看系爭不動產時並偕同一名房屋整修人員，在看屋之過程中都沒有談到價錢，後來余采樺就透過其他管道而於105 年10月15日找到被告之其他居間人沈楹翔，進而直接與被告之其他居間人沈楹翔直接議價，在此兩造全部議價過程中，原告於知悉買方無塵基金會之董事王姿諭及董事長江國聖從出價3,500 萬元加價到3,800 萬元之消息後，並未即時向被告報告此事，卻與被告再次協議居間報酬之條件，然就「後來兩造間是否仍透過原告及余采樺相互議價，而買方持續加價至4,000 萬元、4,200 萬元、4,260 萬元，原告並向被告報告此消息」等情，則尚未明確，原告就此亦未提出其他證據以實其說，本院自無法對其作出有利之認定。堪認，雖原告知悉買方無塵基金會之董事王姿諭及董事長江國聖從出價3,500 萬元加價到3,800 萬元之消息，然並未即時向被告報告此事，後余采樺隨即透過其他管道而於105 年10月15日找到被告之其他居間人沈楹翔，進而直接與被告之其他居間人沈楹翔直接議價，是原告既尚未履行系爭授權書之居間契約之報告義務，自不得依系爭授權書之居間契約之約定，向被告請求居間報酬。
㈣又查，原告固主張：系爭授權書既載明「全權處理」等文字
，顯見被告就系爭不動產相關銷售事項均委由原告處理，而原告為提升多年無人使用、髒亂而老舊之系爭不動產，首要任務即為修繕之，是於系爭不動產成交後，被告須連同系爭授權書之居間報酬而將修繕費用給付原告等語。然觀諸系爭授權書之內容，兩造僅約定居間之標的、底價、報酬之計算比例，並未就被告是否委託身為居間人之原告對於系爭不動產為部分修繕及其修繕費用為何予以約定；另證人即系爭不動產之修繕者李勝雄僅於審理中具結證述：原告2 人委託其修繕系爭不動產，並已給付50萬元之修繕費予伊等語，亦未提及兩造間就系爭不動產之修繕等情有何約定；此外，原告就此並未提出其他證據以實其說，本院自無法對其作出有利之認定。足認，兩造於系爭授權書之居間契約中，並未就原告因居間系爭不動產所生修繕費用予以約定，依民法第569條第1 項規定，原告自不得依民法第546 條之費用償還請求權及民法第179 條之不當得利之法律關係，請求被告給付因居間所支出之修繕費用。另原告尚未履行系爭授權書之居間契約之報告義務，已如前述，則本件亦不該當於民法第569條第2 項之規定，附此敘明。
五、綜上，原告既尚未履行系爭授權書之居間契約之報告義務，且兩造於系爭授權書之居間契約中，並未就原告因居間系爭不動產所生修繕費用予以約定，則原告依系爭授權書之居間契約之報酬請求權、民法第546 條之費用償還請求權及民法第179 條之不當得利之法律關係，請求被告給付365 萬2,00
0 元及其遲延利息，乃無理由，應予駁回。進而，原告之假執行聲請，乃失所附麗，爰一併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 11 月 30 日
民事第一庭 法 官 姚葦嵐正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 11 月 30 日
書記官 呂欣蓉┌───────────────────────────┐│附表： │├──┬────────────────────────┤│編號│ 坐 落 不 動 產 │├──┼────────────────────────┤│ １ │桃園市○○區○○段○ ○號土地 │├──┼────────────────────────┤│ ２ │桃園市○○區○○段○ ○號土地 │├──┼────────────────────────┤│ ３ │桃園市○○區○○段○ ○號土地 │├──┼────────────────────────┤│ ４ │桃園市○○區○○段○ ○號土地 │├──┼────────────────────────┤│ ５ │桃園市○○區○○段○ ○號土地 │├──┼────────────────────────┤│ ６ │桃園市○○區○○段○ ○號土地 │├──┼────────────────────────┤│ ７ │桃園市○○區○○段○ ○號建物 ││ │（門牌號碼為桃園市○○區○○路○○段000 號） │├──┼────────────────────────┤│ ８ │桃園市○○區○○段○ ○號建物 ││ │（門牌號碼為桃園市○○區○○路○○段000 號） │├──┼────────────────────────┤│ ９ │桃園市○○區○○段○ ○號建物 ││ │（門牌號碼為桃園市○○區○○路○○段000 號） │└──┴────────────────────────┘