臺灣桃園地方法院民事判決 105年度訴字第2209號原 告 陳添財訴訟代理人 朱容辰律師被 告 李劉盞訴訟代理人 傅煒程律師複 代理人 郭佳瑋律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國106 年5 月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊前因經營工廠之需要，於民國104 年6 月4 日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），買賣標的物為桃園市○○區○○段沙崙小段971-2 、971-3 、974-5 、975-2 、976 地號等5 筆土地（下稱系爭土地），買賣價金為新臺幣（下同）3,393 萬7,000 元。原告於簽約當日交付簽約備證款1,400 萬元（下稱系爭簽約金），並存入訴外人中國信託銀行永吉分行（下稱中信銀行）帳號00000-00000000-0 ，戶名「中信房屋交易安全專戶」之帳戶（下稱系爭專戶）。因系爭土地上尚有其他雜物，雙方於系爭買賣契約第16條其他約定事項第6 點約定「垃圾如果無法於簽約期間10月31日（誤載為內）清除完畢並填土完成，買方可以選擇不購買土地，且賣方同意解約退定金，半個月內返還簽約金壹仟肆佰萬元整。」（下稱系爭約定），惟系爭土地並未於104 年10月31日清除地上物並填土完成，伊乃依系爭約定選擇解除契約，並於104 年11月25日寄發存證信函通知被告，被告自應於接獲解約通知後半個月即104 年12月15日前指示中信房屋返還簽約金，詎被告於同年11月30日以三重忠孝路609 號存證信函表明不同意解除契約，並拒絕下達指示予中信房屋，已違反系爭約定。依系爭買賣契約第11條第
1 項後段約定，被告應給付伊已支付價款同額之違約金1,40
0 萬元，爰為一部請求被告給付424 萬2,000 元等語。並聲明：（一）被告應給付原告424 萬2,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造經由訴外人銘鼎不動產仲介有限公司（下稱銘鼎公司）之居間，簽訂系爭買賣契約，並於系爭買賣契約第16條約定系爭土地整地事宜全由銘鼎公司負責，與賣方無涉，系爭土地未能於104 年10月31日整地完成，非屬可歸責於伊之解約事由，原告自不得依系爭買賣契約第11條第1 項請求違約金，再系爭買賣契約第11條第1 項處以違約金之事由須與解除契約之原因相同，原告以系爭土地未能依限整地完成為由，解除系爭買賣契約，卻以被告遲誤返還簽約金，請求違約金，二者顯非同一，且系爭買賣契約業經原告於10
4 年11月28日解除而失其效力，原告自不得再依系爭買賣契約請求被告給付違約金。另兩造於簽立系爭買賣契約前，合意將買賣價金存入訴外人中信房屋仲介股份有限公司（下稱中信房屋）於中信銀行開立之系爭專戶，並與中信房屋、中信銀行共同簽署「房屋交易安全契約書」（下稱系爭安全契約書），其中第5 條第1 項約定「買賣標的物之產權移轉前，甲（即原告）、乙（即被告）雙方如有一方或雙方違約，經他方依本契約第捌條約定之送達方式完成催告及解除或終止買賣契約，檢具相關文件（包含存證信函及其雙掛號回執單），經丁方（即中信房屋）確認無誤者，丁方（即中信銀行）應對違約之一方或雙方發出通知，確認七日內是否提起訴訟……（二）如係乙方違約，丁方應書面通知丙方將甲方存入專戶中之金額（扣除已撥付之仲介服務報酬、稅額及必要費用）返還予甲方」。原告所交付之定金1,400 萬元均已存入系爭專戶，帳戶持有人為中信房屋，依約中信銀行須依中信房屋之書面通知撥付款項，被告並無權利指示中信房屋撥付保管價金予原告，況被告已於105 年3 月16日發函同意原告取回系爭專戶內之價金，原告自得持該函請求中信房屋指示中信銀行撥款，原告捨此不為而執意提起訴訟，實屬權利濫用並有違誠信原則，不得再依系爭買賣契約主張違約金之理等語置辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第59、60頁）：
（一）兩造、中信銀行、中信房屋於104 年6 月3 日簽訂系爭安全契約書（見本院卷第12-13 頁），約定原告應依不動產買賣契約書之約定，按時將各期價款存入中信房屋於中信銀行開立之「中信房屋房屋交易安全專戶」內。
（二）兩造於104 年6 月4 日簽訂不動產買賣契約書，由原告向被告購買桃園市○○區○○段沙崙小段971-3 、972-2 、974-5 、975-2 、976 地號土地，約定買賣價金為3,393萬7,000 元，地主實拿2,923 萬8,440 元，餘款469 萬8,
560 元為整地費用，整地事宜全由銘鼎公司負責，如整地有多餘（誤載為於）款項，亦由銘鼎公司負擔。
（三）系爭買賣契約第16條其他約定事項記載：「. . . . . .3、地上物、清理公文流程如有遲延，雙方同意展延點交日期。. . . . .6、垃圾如果無法於簽約期間10月31日（誤載為內）清除完畢並填土完成，買方可以選擇不購買土地，且賣方同意解約退定金，半個月內返還簽約金1,400 萬元。
（四）原告於簽約當日交付簽約備證款1,400 萬元，並存入系爭專戶，中信房屋於104 年6 月4 日開立房屋交易安全保證書《買方》予原告（見本院105 重訴字第142 號返還買賣價金卷宗第14頁）。
（五）系爭土地因不可歸責於被告之事由（被告無整地之義務），未於104 年10月31日整地完成，原告於104 年11月25日以大園果林郵局第105 號存證信函，命被告於文到7 日內出面協議解約並退還全部價金，並表示如逾期未協議，則以該存證信函視為解除買賣契約之意思表示，被告收受該存證信函後，於104 年11月30日以三重忠孝路第609 號存證信函回覆原告，要求原告誠信履約，並對被告所受損失提出補償計畫後再議（見本院卷第14-17 頁）。
（六）兩造同意系爭買賣契約於104 年11月28日經原告合法解除。
（七）中信房屋因原告解除系爭買賣契約，於104 年12月10日以台北北安郵局第472 號存證信函，通知被告確認七日內是否提起訴訟，如已起訴，請提出起訴狀及法院收狀證明，否則將依系爭不動產買賣契約書及房屋交易安全契約書逕為辦理（見本院卷第42頁）。
（八）被告於105 年3 月16日寄發三重忠孝路72號存證信函予原告，檢附雙方同意解約書乙份由原告持向履約保證中國信託銀行洽領簽約金1,400 萬元，原告因不同意上開解約書「三、解約之後各無民、刑事請求」之條款（見本院卷第17頁），故未於立書人買方欄簽名。
（九）原告於105 年3 月間訴請被告及中信房屋、中信銀行、銘鼎公司返還訂金，另請求被告給付違約金1,400 萬元，經本院以105 年度重訴字第142 號返還買賣訂金事件受理在案，其等於105 年10月14日就訂金返還部分成立訴訟上和解，內容如和解筆錄所載；原告撤回該案之違約金請求，兩造於和解筆錄第五點約定：「關於本院105 年度重訴字第142 號返還買賣訂金中，原告對被告李劉盞主張違約金之部分，不在本和解筆錄之範圍內」。
四、原告主張系爭買賣契約已於104 年11月28日經原告合法解除，被告未按照系爭約定於104 年12月15日前指示中信房屋返還系爭簽約金，已屬違約，應依系爭契約第11條第1 項約定，給付原告與系爭簽約金同額之違約金1,400 萬元等語，惟為被告所否認。經查：
（一）系爭買賣契約第11條違約處理第1 項、第4 項分別約定：「乙方除因不可抗力之事由外，若有可歸責乙方之事由，致違反本契約書所定各項義務之履約日期約定外，應負遲延責任，每逾一日（自逾期日起算至完全給付日止），乙方應按甲方已支付價款千分之一計算違約金與甲方，甲方並得於該期應支付之價款中逕為扣除。若經甲方依房屋交易安全契約書約定之方式催告期滿而乙方仍不履約者，甲方得解除本契約，乙方並應按甲方已支付之價款加倍返還與甲方作為違約賠償。」、「若因不可抗力或不可歸責於買賣雙方之事由，致本契約因故解除或不能履行時，則乙方應無息返還甲方已支付之價款，雙方互不賠償、補貼。」（見本院卷第6 頁背面），依其文意可知，於原告因被告不履行債務而解除契約時，被告始負有給付違約金之義務，如系爭買賣契約係因不可歸責於兩造之事由致解除，被告僅須無息返還系爭簽約金，無庸再給付原告其他款項作為賠償。而系爭買賣契約係因銘鼎公司未能於104 年10月31日前清除系爭土地上垃圾並填土完成，經原告依系爭約定於104 年11月28日合法解除，該解約事由不可歸責於被告，已如前不爭執事項所述，依系爭買賣契約第11條第
4 項約定，被告僅須以無息返還原告已支付價款之方式回復原狀，即為已足，原告不得據此請求被告給付違約金。
（二）原告固主張：被告未依系爭約定於契約解除後六個月內返還系爭簽約金，已構成系爭買賣契約第11條第1 項所定之可歸責事由，且違約金請求權不因契約解除而消滅，被告應依該條項後段賠償違約金1,400 萬元等語。惟按契約解除後，原契約溯及的失其效力，雙方當事人因而互負回復原狀之義務。再按契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，此觀同法第250條之規定及其修正理由自明（最高法院102年度台上字第1378號民事裁判參照）。而民法第260 條固規定債權人解除契約時，得併行請求損害賠償，惟其請求損害賠償，並非另因契約解除所生之新賠償請求權，乃使因債務不履行（給付不能或給付遲延）所生之舊賠償請求權，不因解除失其存在，仍得請求而已，故因契約消滅所生之損害，並不包括在內（最高法院55年台上字第1188號、55年台上字第2727號民事判例參照）。查系爭買賣契約第11條第1 項後段僅約定因可歸責於被告之事由解除契約時，被告應按原告已支付之價款加倍返還作為違約賠償，並未表明為懲罰性違約金，揆諸前開說明，自係以違約金作為債務不履行所生損害額之賠償總額。然而，系爭買賣契約係因不可歸責於被告之事由致解除，被告於系爭買賣契約解除前，並無任何給付遲延，或給付不能之債務不履行情事，是原告在解除契約時，尚無已發生之違約金請求權可資行使。嗣原告於104 年11月28日解除契約，系爭買賣契約自斯時起即溯及失其效力，除在契約解除前已發生之損害賠償請求外，雙方僅依民法第259 條規定互負回復原狀之義務，不生違約之問題。至系爭約定所稱系爭土地如未能於104 年10月31日整地完成，被告同意解約，並於半個月內返還系爭簽約金1,400 萬元等語，僅係兩造另為解除權之約定，並就約定解除權行使後回復原狀之期間、方式，約定為自解約後半個月無息返還簽約金（被告受領之給付為金錢，依民法第259 條第2 款規定，原應附加自受領時起之利息償還之），此回復原狀之義務，係因約定解除權之行使而發生，與系爭買賣契約為不同之法律關係，且系爭買賣契約既因解約而告失效，此後縱被告未依系爭約定所定期限返還系爭簽約金，亦僅生適用民法第233 條第1項支付遲延利息之問題，原告據此主張被告違反系爭買賣契約，並依契約第11條第1 項後段請求被告支付違約金，洵非可採。
五、綜上所述，系爭買賣契約既因不可歸責於被告之事由，經原告於104 年11月28日行使約定解除權予以解除，而溯及失其效力，兩造因此互負回復原狀之義務，此與系爭買賣契約為不同之法律關係，縱被告未依兩造所定回復原狀期限即於10
5 年12月13日前返還系爭簽約金，亦僅自該時起負給付遲延責任而已，原告不得據已失效之系爭買賣契約請求被告給付違約金。從而，原告以被告遲延返還簽約金為由，依系爭買賣契約第11條第1 項後段，請求被告給付違約金424 萬2,00
0 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78 條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
民事第二庭 法 官 劉佩宜以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 6 月 1 日
書記官 楊郁馨