臺灣桃園地方法院民事判決 105年度訴字第2213號原 告 信東生技股份有限公司法定代理人 柯長崎訴訟代理人 康玲華
李函儒被 告 楊注勝訴訟代理人 黃麗美上列當事人間請求確認土地優先購買權不存在事件，於民國106年6月6日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
而該條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益，縱其所求確認者為他人間之法律關係，亦非不得提起（最高法院42年台上字第1031號判例參照）。經查，坐落桃園市○○區○○○段○○○ ○○ ○號土地之應有部分2/160、50/160（標號：00000-00、00000-00，登記名義人分別為：陳順、簡耀堂）（下稱系爭土地），經桃園市政府於民國
105 年6 月3 日以府地籍字第10501347311 號公告系爭土地依地籍清理條例第13條第1 項、地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第4 條第6 款規定代為標售，由原告以最高標價新臺幣（下同）271 萬4,400 元得標，詎遭被告於105 年
9 月19日依據地籍清理條例第12條第3 款共有土地之他共有人身分，以書面向桃園市政府主張優先承買權，惟原告否認被告就系爭土地有優先購買權存在。而被告優先購買權利之存否，攸關原告得否買受系爭土地，兩造間就該等權利是否存在之爭執，足使原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以本件確認判決除去，揆諸前開規定，原告提起本件確認之訴，應有即受確認判決之法律上利益。
貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠、系爭土地於53年間為訴外人楊查某、楊秋發、簡耀堂、陳順、林詹壁、邱簡阿圓、楊榮茂、楊文隆、邱日、楊枝梅所共有，而原告公司於33年間興建工廠時，即與當時土地全體所有權人達成口頭協議，由原告永久租賃系爭土地建築廠房，租金一次給付，並由原告取得系爭土地之「永久使用權」，故原告始能合法建廠，並取得工廠登記證。嗣於53年間因物價波動，故由楊查某代表上開全體土地所有權人於53年1 月31日與原告前身信東化學工業股份有限公司（下稱信東化學公司，嗣於90年間與祐益生技股份有限公司合併，更名為信東生技股份有限公司，祐益生技股份有限公司於合併後消滅）簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租約），因楊查某為土地所有權人之合法代表，故契約載明租賃標的物之土地面積坪數為44坪（即系爭土地全部），且因原告係以建築廠房之目的承租，故系爭租約第3 條明文約定為不定期租賃。又系爭土地目前雖然是空地，但其四周被被告所有之同段340 地號土地圍繞，且緊鄰原告廠內之動力室，長期以來作為動力室設備維修、逃生、消防救災等動線，是系爭土地應屬動力室之法定空地。再依原告公司內部簽呈所示，原告係按全體土地所有權人之應有部分比例，逐一計算各土地共有人各別應得之租金數額，本件桃園市政府代為標售之共有人陳順及簡耀堂亦臚列其中，足證原告支付租金係以全體共有人為支付對象，並非單獨與楊查某成立系爭租約。否則，原告迄今已使用系爭土地長達72年，為何至今均無任何共有人提出異議或爭執。
㈡、後因系爭土地之登記共有人陳順及簡耀堂之應有部分未能釐清權利歸屬（陳順之應有部分2/160 、簡耀堂之應有部分50/160），故桃園市政府於105 年間就上開土地應有部分辦理地籍清理代為標售，並於105 年6 月3 日公告。嗣被告於同年7 月27日以贈與為原因取得系爭土地應有部分1/128 ，該代為標售案於同年9 月9 日開標，由原告標得，被告則於同年9 月18日對系爭土地上開應有部分主張優先購買權。然原告為系爭土地之基地承租人，依民法第426 條之2 規定就系爭土地有優先承買權，且依地籍清理條例第12條第2 款、第
3 款之規定，原告之優先購買權順序優先於被告之共有人優先購買權。故被告主張就原告標得之系爭土地上開應有部分有優先於原告之購買權利，應非有據。
㈢、退萬步言，原告現為實際使用系爭土地之人，由原告承買可使土地所有權與使用人歸於合一。至被告係於政府公告標售日後，始因贈與而取得系爭土地應有部分1/128 ，且係於兩造就另筆同段359 之6 地號土地發生產權紛爭後不久，被告始成為系爭土地之共有人，並主張優先承買。由於被告原本應有部分僅1/128 ，縱其取得前述系爭土地經標售之應有部分，其應有部分合計仍未超過1/2 ，被告仍難以就系爭土地加以運用。況系爭土地周遭被同段340 地號土地包圍，對外又無聯絡道路，被告購買系爭土地上開應有部分，亦無從物盡其用。是以，縱認被告就系爭土地上開應有部分確有優先承買權存在，然被告行使其共有人之優先承買權，目的顯係在損害原告之利益，而屬權利濫用，應認其優先購買權不得合法行使。
㈣、聲明：確認被告對系爭土地之優先承買權不存在。
二、被告則以：參系爭土地地籍登記資料，被告為系爭土地之共有人，依地籍清理條例第12條第1 項第3 款規定，被告確有優先承買權存在。原告主張其為系爭土地之基地承租人，其優先購買權之順序在被告之前云云，並非事實。經查，系爭土地現僅供作原告公司作為停車場，並未建築房屋，原告自無從與系爭土地全體共有人間成立租地建屋之法律關係。再就原告所提系爭租約，其上僅有楊查某之姓名，未見其餘共有人之簽名、授權書，亦無蓋騎縫章，再觀諸系爭租約後附之共有人附表，其中將共有人「楊榮茂」之姓名誤載為「陳榮茂」，如楊查某確係經合法委任而與原告訂約，當事人斷無可能自己姓氏遭改換而不要求更正之理，足認該附表僅係片面列出共有人名冊，並無表彰任何有效之委任關係。被告否認系爭租約之真正。而原告無法證明該租約為楊查某本人所簽，亦遑論得以證明楊查某確有得系爭土地全體共有人之同意而與原告締約。另原告所提72年11月30日之簽呈，僅為原告公司內部之簽呈，不足證明確有給付租金予系爭土地全體共有人之事實。又即令楊查某確有與原告簽訂系爭租約，惟楊查某就系爭土地之權利範圍僅有5/ 160，原告既未能提出楊查某已取得其他全體共有人授權締約之證明，則該租約對陳順、簡耀堂及其他共有人而言，自不生效力。且被告既非楊查某之繼承人，亦非因繼承而取得系爭土地，系爭租約自無由拘束被告。是原告至多僅為系爭土地之占有人，依地籍清理條例第12條第1 項第4 款規定，其承購優先順序在被告之後，原告不得主張被告之優先承買權不存在。另被告購買系爭土地上開經標售之應有部分，係因其住在附近，且日後系爭土地不無重劃、增值之可能，被告行使優先承買權，並非以損害原告利益為目的，自無權利濫用可言等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
㈠、被告於105 年7 月27日以贈與為登記原因，取得系爭土地應有部分1/128 （見本院卷第38頁系爭土地登記第一類謄本）。
㈡、系爭土地於53年間之共有人為楊查某、楊茂榮、陳順、簡耀堂、楊文隆、林詹壁、楊秋發、楊枝梅、邱日、邱簡阿圓等共10人（見本院卷第52-54 頁土地登記簿、第69頁背面言詞辯論筆錄）。
㈢、原告現為系爭土地之占有人，系爭土地上目前並無建物存在（見本院卷第69頁言詞辯論筆錄）。
㈣、桃園市政府依地籍清理條例相關規定就系爭土地其中陳順、簡耀堂之應有部分2/160 、50/160辦理標售，於105 年6 月
3 日公告代為標售105 年度第3 批地籍清理未能釐清權屬土地，並於105 年9 月9 日辦理開標作業，開標結果為原告得標，被告於105 年9 月19日向桃園市政府主張行使優先購買權（見本院卷第137-166 頁桃園市政府106 年5 月2 日府第籍字第1060096054號函暨函附系爭土地辦理標售之公告資料、開標紀錄一覽表、投標單、優先購買權申請書、桃園市政府相關函文）。
四、至原告主張於53年1 月31日與經取得系爭土地全體共有人授權之楊查某簽訂系爭租約，其依民法第426 條之2 第1 項、地籍清理條例第12條第2 款規定為基地承租人，就系爭土地經標售之應有部分有優先於被告之承買權等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，故本件爭點在於：㈠、原告與系爭土地全體共有人間就系爭土地是否有基地租賃之法律關係存在？㈡、被告依地籍清理條例第12條第3 款規定行使優先承買權，是否為權利濫用？茲敘述如下：
㈠、原告與系爭土地全體共有人間就系爭土地是否有基地租賃之法律關係存在？
１、按「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權」、「依前條（地籍清理條例第11條）規定代為標售之土地，其優先購買權人及優先順序如下：一、地上權人、典權人、永佃權人。二、基地或耕地承租人。
三、共有土地之他共有人。四、本條例施行前已占有達十年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人」，民法第426 條之2 第1 項前段、地籍清理條例第12條分別定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段亦有明定。本件兩造並不爭執被告為系爭土地共有人之一，則依前述地籍清理條例第12條第3 款規定，其就系爭土地經標售之應有部分確有第三順位之優先承買權無訛，今原告主張其就系爭土地有租地建屋之法律關係存在，依同條第2 款規定為第二順位優先承買權人此情，揆諸前述說明，應由原告就此有利於己之事實負舉證責任。
２、復按「共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。」，98年1 月23日修正前之民法第820 條第1 項定有明文。
另按共有土地之出租，為共有物管理行為，依（98年修正前）民法第820 條第1 項規定，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同為之，如共有人中之一人擅將共有土地出租與他人，對其他共有人應不生效力（最高法院92年度台上第1734號判決意旨參照）。經查，本件原告固主張其於53年1 月31日與楊查某訂立系爭租約，且楊查某係得斯時系爭土地全體共有人之授權而與原告締約，故系爭租約應對系爭土地全體共有人均生效力云云，雖提出土地租賃契約書1 份為證（見本院卷第6-8 頁），惟被告既否認系爭租約實際上乃楊查某本人所簽，此部分即須由原告先行舉證，否則，即難認該契約為真實。而觀諸系爭租約第2 頁「出租人」欄位上「楊查某」之簽名，與租約第3 頁所附簽條上「楊查某」之簽名，於結構佈局、態勢神韻及書寫習慣之起筆、收筆、筆力、筆速、連筆、筆序等細部特微均難認相似，此由一般人以肉眼觀察即可得知，而原告復未能提出其餘楊查某於53年間之簽名供本院核對以證實系爭租約之真正（見本院卷第208 頁背面），則原告主張系爭租約為系爭土地共有人之一之楊查某所簽定，此前提事實已難認可採。
３、次查，縱使系爭租約確為楊查某本人所簽，依前述98年1 月23日修正前之民法第820 條第1 項規定內容，楊查某欲將系爭土地整筆出租，此一管理行為仍須取得系爭土地全體共有人之同意，方可為之。而就原告主張系爭租約為楊查某得系爭土地全體共有人同意而訂立一節，僅提出系爭租約後附之土地共有人應有部分比例附表1 張為據（見本院卷第8 頁），然細考該附表之字跡，顯為同一人所書寫，其上並無各土地共有人之簽名或蓋章，亦毫無任何表彰授權締約之文字存在，甚至將其中共有人「楊榮茂」之姓名誤載為「陳榮茂」，在在可見該共有人姓名附表，僅為某人單方片面書寫，既難認有何意思表示之效果，更遑論可證明系爭土地全體共有人確有同意由楊查某將該土地整筆出租，則原告憑此主張其與系爭土地全體共有人成立租地建屋之法律關係，洵不足取。此外，原告雖主張歷年來均有分別依土地共有人之應有部分比例將租金支付予渠等，然經本院詢之給付之金額、方式、頻率等，其均稱無相關資料可提出（見本院卷第208 頁背面），則其無法就租金給付之詳細情形如實說明，卻空言主張有支付租金云云，自難認確有所本。至其又舉主旨為「請支付租用楊查某等共有土地，民國72年度租金」之72年11月30日原告公司內部簽呈1 張（見本院卷第202 頁），欲證明其確有給付租金之事實云云，然此簽呈乃原告公司單方、片面製作之文件，除未經各土地共有人簽認外，亦無附加租金給付之收據，且該文件上連原告公司之大小章或權責單位人員之簽名、批核，均付之闕如，本院殊難認此一簽呈內容確有經原告公司實際執行，並由系爭土地各該共有人如數取得租金，是該簽呈無從使本院逕為有利原告之認定。原告主張其前與系爭土地全體共有人成立租地建屋之法律關係，並無理由。是其依民法第426 條之2 第1 項、地籍清理條例第12條第2 款規定，主張就系爭土地經標售之應有部分有優先於被告之第二順位優先承買權，應屬無據。
㈡、被告依地籍清理條例第12條第3 款規定行使優先承買權，是否為權利濫用？
１、按民法第148 條第1 項係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105 號判例參照）。又權利濫用禁止原則，於適用時除須注意權利人於行使權利時，在主觀上有無以損害他人為主要目的外，在客觀上尚須綜合權利人因權利行使所能取得之利益與其權利之行使對他人及整個社會國家可能予以之損失，加以比較衡量，倘其權利之行使，非屬自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，即不得視為以損害他人為主要目的，此時其所為者乃屬權利之正當行使，即無構成權利濫用之情事。
２、本件原告固主張被告就系爭土地經標售之應有部分行使優先承買權，係以損害原告為主要目的，惟被告就此堅詞否認，並稱係因其與系爭土地有地緣關係，且認該地日後可能增值等語。而觀諸系爭土地地目為建，105 年1 月之公告土地現值為每平方公尺3 萬8,800 元，此有卷附土地登記謄本可參（見本院卷第23頁），依此計算，系爭土地整筆之價值約為
562 萬6,000 元（計算式：3 萬8,800 元×145 平方公尺＝
562 萬6,000 元），可知系爭土地經濟價值非低。而被告原為系爭土地共有人之一，相較於他人本就系爭土地具經濟上密切關聯性，若得以政府標售之較低價方式購得原陳順、簡耀堂之應有部分，而擴大其應有部分比例，對其當有利益可言。原告復未提出其餘證據以資證明被告確係以損害原告為主要目的而行使優先承買權，則被告主張優先承買權，雖致原告無從購得系爭土地經標售之應有部分，然仍與權利濫用之情形有間，是原告此部分主張，洵非有理。
五、綜上所述，原告主張其就系爭土地成立基地租賃之法律關係，依地籍清理條例第12條第2 款規定屬於第二順位之優先承買權人，故可優先於被告購買系爭土地等節，惟其未能舉證證明其就系爭土地有租地建屋之法律關係存在，且被告依地籍清理條例第12條第3 款規定行使共有人之優先承買權，亦無權利濫用可言，從而，原告依民法第426 條之2 第1 項、地籍清理條例第12條第2 款規定提起本件訴訟，訴請確認被告對系爭土地之優先承買權不存在，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 6 月 30 日
民事第二庭法 官 蔡牧容正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 6 月 30 日
書記官 陳玉芬