臺灣桃園地方法院民事判決 105年度訴字第2263號原 告 太璞不動產經紀有限公司法定代理人 鄭美玲訴訟代理人 魏雯祈律師
林家琪律師吳勁昌律師被 告 璟都建設股份有限公司法定代理人 吳明亮訴訟代理人 陳志峯律師複 代理 人 劉明昌律師
陳孟彥律師上列當事人間請求給付保留款等事件，本院於民國106 年5 月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣叁佰柒拾叁萬玖仟柒佰伍拾陸元，及其中新臺幣貳佰壹拾捌萬肆仟玖佰叁拾陸元自民國一○五年六月十六日起、其餘新臺幣壹佰伍拾伍萬肆仟捌佰貳拾元自民國一○六年四月十三日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰貳拾肆萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣叁佰柒拾叁萬玖仟柒佰伍拾陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項但書第3 款定有明文。本件原告起訴時原聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）3,739,756 元，及自民國10
5 年5 月27日翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行（見本院卷2 頁），嗣原告之聲明迭經變更，最後於106 年4 月12日具狀變更為：㈠被告應給付原告3,739,756 元，及其中2,184,936 元自105 年
6 月16日起、其餘1,554,820 元自106 年4 月13日起，均至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第264 頁）。經核原告所為之變更，係屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，要無不合，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：原告於102 年6 月1 日與被告簽立委託銷售契約書，約定銷售期間自簽約日起至全案銷售完畢止，將坐落桃園市○○區○○段○○○ ○號土地上，由被告興建之「帝一莊銷售案」不動產（含120 戶及215 車位），委託由原告進行銷售，並約定保留每期原告佣金請款金額5 ％作為保留款。嗣兩造於104 年6 月1 日就同一標的案另為協議佣金成數等內容，終止原契約而重新簽立帝一莊委託銷售契約（下稱帝一莊契約），約定銷售期間自簽約日起至104 年7 月28日止，將上開同一「帝一莊銷售案」不動產（剩餘90戶及16
9 車位）委託原告銷售，且亦保留原告請款金額5 ％作為保留款。原告再於103 年1 月8 日與被告簽立帝一莊二期銷售備忘錄，約定銷售期間自簽約日起至全案銷售完畢止，將坐落桃園市○○區○○段○○○ ○號土地上，由被告興建之「帝一莊二期銷售案」不動產（含59戶及68車位）委託原告銷售。嗣兩造於104 年6 月1 日就同一標的案另為協議佣金成數等內容，終止原契約而重新簽立帝一琚委託銷售契約（下稱帝一琚契約），約定銷售期間自簽約日起至104 年7 月28日止，將上開同一「帝一莊二期」銷售案更名後之「帝一琚」不動產（剩餘32戶及37車位）仍委託原告銷售，並約定原告得請領之佣金為售出房地（含車位）總金額之2 ％，保留原告請款金額5 ％作為保留款。現二建案之銷售期間業已屆至，且原告代銷售出之房地均已交屋完畢並作成結案報告，惟被告藉詞拖延給付原告代銷帝一琚C2-5F 戶及2 車位之佣金262,800 元，及帝一莊、帝一琚建案之銷售服務費保留款分別為1,922,136 元、1,554,820 元，經原告發函催告被告應於105 年6 月15日前給付，詎被告迄今均藉故不願付款，爰依系爭帝一莊、帝一琚契約之法律關係提起本件訴訟，請求被告給付銷售佣金及服務費保留款等語。並聲明：如上開變更後之聲明所示。
二、被告則以：系爭帝一莊、帝一琚契約要求原告提出結案報告之目的在於完整呈現銷售期間內進行建案銷售情形之優劣，更需使被告得以知悉兩建案日後銷售策略及廣告效益，惟原告在向被告請求給付保留款之際，並未提出任何結案報告，僅交付先前企劃文案之電子檔案，嗣經被告去電要求後，原告亦僅利用原企劃文案之電子檔案而提出卷附內容粗略之帝一莊結案報告，內容僅說明銷售期間內辦理相關銷售活動及成交分析，然此部分資料自買賣契約及相關活動照片即可得知，無助於被告考量建案之定價策略是否符合市場行情，因應未來市場走向而有所增減、日後廣告文案之規劃、主打客群等因素，是該結案報告過於簡陋，不符合兩造契約之約定。又原告於本件訴訟進行中始提出帝一琚結案報告，惟原告明知帝一莊及帝一琚建案之基地面積、建築樓層、棟數、可售戶數及規劃房型均有不同，詎該帝一琚結案報告從「目錄
貳、銷售分析以下」之內容，不論是表格數據、敘述內容與帝一莊結案報告幾近相同，僅有部分文字刪減、少數增添等，在兩建案存有上開差異之下，銷售方式及來客客群，甚至就市場區向均應有所不同，兩份結案報告自應有所區別，然該帝一琚結案報告僅係以帝一莊結案報告依樣畫葫蘆，甚至兩造係於103 年1 月8 日始就帝一琚建案簽立銷售承攬備忘錄，帝一琚結案報告卻載明102 年10月14日至103 年3 月30日為第一波強銷期，足見內容顯然有誤，益徵原告全然套用與帝一琚建案不相同之帝一莊結案報告，有違誠信原則，顯係故意使停止條件成就抑或使清償期提前屆至，應視為條件未成就抑或清償期未屆至，原告不得據以主張被告應給付帝一琚建案之保留款等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張兩造於102 年6 月1 日、103 年1 月8 日簽訂帝一莊委託銷售契約書及帝一莊二期銷售備忘錄，由被告委託原告分別自102 年6 月1 日及103 年1 月8 日，均至使用執照取得全案銷售完畢，銷售坐落桃園市○○區○○段○○○ ○○○○ ○號土地及其上之建物（即帝一莊銷售案、帝一莊二期銷售案〈嗣更名為帝一琚銷售案〉），並約定被告於原告請款後保留該次請款金額5 ％為保留款；嗣兩造於104 年6 月1日重新簽立帝一莊契約及帝一琚契約（下合稱系爭委託銷售契約），將前開帝一莊及帝一琚銷售案之銷售期間均變更為自104 年6 月1 日至104 年7 月28日止。依系爭委託銷售契約第4 條第1 項約定：「一、乙方（即原告）請領之銷售佣金，除本約另有約定外，以合約有效期間所售出（不含保留戶）之房地（含車位）總金額之百分之二為基準。二、售出戶需於交屋完成後乙方使得請領2 ％之佣金。※每期請款保留請款金額5 ％為保留款。（票期：50％即期票，50％四十五天期票）。三、乙方如成交價低於底價時，則以實際成交價為計算佣金之基礎；成交價高於底價以底價為計算基礎，超價部分不另計佣」。被告依系爭委託銷售契約之約定，尚有原告代銷帝一琚C2-5F 戶及2 車位之佣金262,800 元，以及帝一莊、帝一琚銷售建案之銷售服務費保留款1,922,136元、1,554,820 元未給付予原告等情，業據提出委託銷售契約書、二期銷售備忘錄、購屋證明單、交屋確認單、歷次請佣核對表等件影本為憑（見本院卷第6 頁至第49頁、第158頁至第220 頁），並為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、至於原告復主張被告應全額給付上開3,739,756 元之銷售服務費保留款及佣金乙節，則為被告所否認，並以結案報告過於簡陋，未詳載結案報告應備之格式，不符兩造契約之要求，給付條件尚未成就云云置辯。惟查，系爭委託銷售契約第
4 條第2 項第3 款雖有約定：「保留款需於最後壹期請佣完成後滿六個月始得請領（需先完成結案報告）」等語（見本院卷第24頁背面、第43頁背面），然系爭委託銷售契約並未約明結案報告書之格式，亦未檢附範本一節為被告所自認（見本院卷第249 頁），且被告並未舉證證明其於帝一莊及帝一琚銷售案代銷完成前，曾就有關結案報告書之應有格式、需求內容及應如何呈現等事項對原告為明確之指示，其雖稱於兩造簽約之際已要求原告提出之結案報告內容需完整呈現銷售期間建案銷售情形之優劣，並使被告得以知悉建案日後銷售策略及廣告效益云云，惟為原告所否認，被告自應就此負舉證責任，然被告僅稱是口頭約定，而未提出其餘佐證，自未盡其舉證責任，尚難遽為對被告有利之認定。則被告既自始未提供結案報告書之格式內容，而卷附2 份結案報告均已載明「產品規劃」、「銷售分析」、「來人及成交分析」、「成交與未成交分析」、「結論」等事項（見本院卷第51、266 頁背面），以形式上觀之已就建案於銷售期內之整體銷售情況作成說明，並在結論分析近期房市走向，更建議如欲在未來3 年內推案，可規劃中小坪數之產品，讓房車總價控制在1,500 萬元以內、房屋單價每坪在25萬元以下等語（見本院卷第279 頁正反面、318 、319 頁），應認該等結案報告並無明顯悖於系爭委託銷售契約書之契約目的，尚可使被告自結案報告內容中瞭解日後銷售方向及定價策略，是被告辯稱原告係故意使停止條件成就抑或使清償期提前屆至，應視為條件未成就抑或清償期未屆至云云，洵非可採，從而原告依系爭委託銷售契約書之法律關係，請求被告給付銷售服務費保留款及佣金共計3,739,756 元，為有理由，應予准許。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段及第203 條分別定有明文。而就原告請求帝一琚C2-5F 之佣金及帝一莊銷售案服務費保留款共計2,184,936 元部分（計算式：262,800 元＋1,922,136 元），已於105 年5 月27日函催被告應於105 年6 月15日前給付（見本院卷第260 頁正反面），被告就此並不爭執（見本院卷第263 頁），是此部分應自105 年6 月16日起計算法定遲延利息；另就帝一琚銷售案服務費保留款1,554,820 元部分，則應自帝一琚銷售案結案報告送達被告之翌日即106 年4 月13日（見本院卷第
336 頁）起算法定遲延利息，併此敘明。
六、綜上所陳，原告依兩造間委託銷售契約之法律關係，請求被告給付如主文第1 項所示之金額及利息，為有理由，應予准許。又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告及免為假執行，於法均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經核均與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 5 月 12 日
民事第三庭 法 官 周珮琦以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 12 日
書記官 莊琦華