臺灣桃園地方法院民事判決 105年度訴字第34號原 告 鄭淑華訴訟代理人 林鼎鈞律師被 告 蔡鈺馨訴訟代理人 陳怡伶律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國105年5月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、原告為開設舞蹈教室而於民國103 年4 月30日向被告承租桃園縣桃園市（現改制為桃園市桃園區，下同）○○路000 號
2 樓之房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自103 年4 月30日起至106 年4 月30日止，每月租金新臺幣（下同）1 萬元，兩造並簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約）。原告於承租系爭房屋時即已告知被告其承租系爭房屋係做為舞蹈教室對外營業用，並告知原告因經營舞蹈教室對系爭房屋有裝潢之需求。又被告於系爭房屋之一樓店面經營美髮事業，對營利事業對外營業應申請營利事業登記證，而申請營利事業登記證應檢附房屋稅單，自知之甚明，故於簽約時被告即已知有提供原告房屋稅單之義務。且原告於承租系爭房屋後已多次提醒被告，請求提供房屋稅單，惟被告總多方推託。嗣原告於104 年2 月收受國稅局要求提供房屋稅單之函文後，要求被告立即提供房屋稅單，被告始坦承其並非系爭房屋之所有權人，而僅係二房東，其因訴外人即房屋所有權人簡忠鎮拒絕而無法提供房屋稅單予原告。而被告簽立系爭租約時明知原告承租系爭房屋之用途係開設舞蹈教室，自有提供原告房屋稅單申請營業執照以為該租賃物圓滿使用收益之義務，今原告係無權轉租系爭房屋之二房東，致無法提供房屋稅單供原告辦理營業登記，已構成民法第226 條可歸責於債務人之給付不能，原告自得依民法第256 條主張解除租賃契約，爰以民事起訴狀繕本之送達為解除系爭租約之意思表示，並請求債務不履行之損害賠償。此外，被告既於訂約時明知己非系爭房屋所有權人，並無轉租系爭房屋之權利，仍將系爭房屋出租原告，乃故意隱匿其非所有權人之事實，使原告陷於錯誤與其締結系爭租約，以詐騙行為侵害原告之租賃選擇權及租金、裝潢費、搬遷費等財產權，原告亦得依民法第184條第1 項前段規定向被告請求損害賠償。
㈡、原告可請求之金額為94萬2,700元：
１、租金11萬元：被告既詐騙原告簽立系爭租約，嗣後無法給付原告房屋稅單而有給付不能之情事，原告主張被告給付不能而解除系爭租約，自得向被告請求賠償已支付之租金11萬元，亦不受系爭租約第7 條不得請求償還租金之限制。
２、押金2 萬元：原告已搬離系爭房屋，惟被告尚未返還原告系爭租約第5條所預先交付之押金2萬元。
３、裝潢費用35萬1,400 元：原告承租系爭房屋為舞蹈教室營業之用，曾支出裝潢費用共計35萬1,400 元。
４、搬遷費用5 萬5,400 元：因被告無法提供房屋稅單致使原告無法營業，有將舞蹈教室搬遷至他處之必要，搬遷費用共計
5 萬5,400 元。
５、營業損失40萬5,900 元：原告因被告無法提供房屋稅單辦理營業登記，經財政部北區國稅局桃園分局於104 年2 月26日以北區國稅綜字第1040202147號來函後，即無法對外招收學員，自104 年3 月起至10月底已歷時9 個月，原告於103 年
5 月開始營業至104 年2 月收到國稅局來文前之每月平均收入為4 萬5,100 元，故被告應賠償原告之營業損失共計40萬5,900 元（計算式：4 萬5,100 元×9 ＝40萬5,900 元）。
㈢、爰依民法第226 條、第256 條及第184 條第1 項前段規定提起本件訴訟，並聲明：⒈自民事起訴狀繕本送達之日起解除兩造間之系爭租約。⒉被告應給付原告94萬2,700 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、原告於103 年4 月30日向被告承租系爭房屋，每月租金1 萬元，租期3 年，惟原告承租時並未說明需要房屋稅單，此參系爭租約未有任何註記足證，且原告承租後7 個月（即104年2 月）收受國稅局函文，要求原告應攜帶房屋稅單等資料申請備查，始要求被告提供，足認原告承租系爭房屋時並未告知被告需提供房屋稅單，而係事後遭國稅局查核時始要求被告提供。而原告開立舞蹈教室補習班業務，應知悉營業登記需房屋稅單之事，並應於決定是否承租時向出租人提出請求，詎原告竟將自己疏忽之責推卸予被告，其請求損害賠償顯無理由。且被告既提供可一般使用之房屋予原告，已盡出租人之義務，至於原告事後遭國稅局通知應持房屋稅單辦理營業登記，實與被告無涉，亦不可歸責被告。
㈡、就原告所主張之損害賠償項目方面：
１、租金11萬元：兩造既不爭執就系爭房屋存有租賃關係，則依系爭租約，原告自應給付租金予被告，且被告確有提供可使用之房屋，期間原告亦有營業，原告請求返還租金，於法無據。況依系爭租約第7 條約定，被告於租賃期間若擬搬遷離他處時，不得向被告請求返還租金，是原告於兩造租賃關係存在時之104 年11月底搬遷，自不得向被告請求返還租金。
２、押金2 萬元：原告既自承租金僅給付至104 年3 月份，並於
104 年11月底搬遷，顯見原告自104 年4 月起至11月有8 個月之租金即8 萬元未給付，而押金本可作為租金抵償使用，是被告並無返還押金2 萬元之義務。
３、裝潢費用35萬1,400 元：被告否認裝潢單據之形式上真正，且原告所提第1 張、第3 張單據為估價單，而非收據，且第
1 張估價單之地址為永安路341 號，嗣塗改為系爭房屋之地址，顯見前揭單據均非系爭房屋之裝潢費用。又被告確實交付原告可供使用之房屋，原告亦使用收益達7 個月以上，且兩造並無裝潢費用由被告承擔之約定。而原告為要求系爭房屋之使用收益經濟化而予以裝潢，事後亦享有該裝潢之利益，豈可因己嗣後搬遷，要求被告負擔裝潢費用。
４、搬遷費5 萬5,400 元：被告否認搬遷估價單之形式上真正，且該等估價單品名均重覆為「拆除」，另第1 張估價單之地址書寫錯誤，嗣塗改為系爭房屋之地址，足認該單據恐有臨訟編造之嫌，堪認原告並無前揭搬遷費用之支出。況依兩造所簽之系爭租約，並無原告搬遷時被告應補貼之約定，而系爭租約第7 條特別載明原告不得以任何理由請求搬遷費，益證原告請求搬遷費，洵屬無據。
５、營業損失40萬5,900 元：被告否認原告所提營業明細之形式上真正。原告既主張承租系爭房屋欲經營舞蹈教室，疏未注意應為營業登記，遭國稅局通知營業登記以便查帳，原告主張無法經營之理由，顯與被告無關。況依該營業明細，原告僅103 年5 月份收入達12萬532 元，國稅局通知前之104 年
1 月、2 月均僅有收入1 萬3,550 元、1 萬3,100 元，扣除房租每月1 萬元，顯無盈餘，原告是否藉自己之疏失向被告索取金錢，實非無疑。
㈢、聲明：⒈原告之訴駁回。⒉願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠、兩造於103 年4 月30日簽訂房屋租賃契約書，約定被告將其所承租之門牌號碼為桃園縣桃園市○○路○○○ 號房屋之2 樓分租予原告，租賃期間為3 年，自103 年4 月30日起至106年4 月30日止，每月租金為1 萬元。
㈡、原告因系爭租約而給付被告2 萬元押租金。另自103 年4 月30日起至104 年3 月31日止每月依約繳納租金，共計繳納11期房租11萬元，嗣原告於104 年11月底搬離系爭房屋。
㈢、原告承租系爭房屋係作為舞蹈教室（補習班業務）使用，且被告於締約時知悉原告承租房屋之目的為作為補教業使用。
㈣、原告於簽立系爭租約時，未明確要求被告應提供房屋稅單。
㈤、系爭房屋因供舞蹈教室（補習班業務）使用，於104年2月26日遭財政部北區國稅局桃園分局發函要求原告提供房屋稅單等相關資料備查。
㈥、系爭房屋之所有權人為簡忠鎮，簡忠鎮與被告間就系爭房屋締有租賃契約，被告係將系爭房屋轉租予原告。
四、兩造爭執之點：
㈠、兩造訂立系爭租約，被告依約是否有提供房屋稅單之給付義務？
㈡、原告主張依民法226 條、第256 條解除系爭租約，是否有據？
㈢、原告依民法第184 條第1 項前段，對被告主張侵權行為損害賠償請求權，有無理由？
㈣、原告得請求返還之金額及損害賠償金額若干？
五、得心證之理由：
㈠、被告並無債務不履行之情事，原告依民法第226 條、第256條解除系爭租約，並請求返還租金、押租金，暨請求損害賠償，並無理由。
１、按契約成立生效後，債務人除負有主給付義務與從給付義務外，尚有附隨義務。所謂附隨義務，乃為履行給付義務或保護當事人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力義務以輔助實現債權人之給付利益。倘債務人未盡此項義務，債權人得依民法第227 條不完全給付之規定行使其權利（最高法院98年度台上第78號判決要旨參照）。又民法第227 條第1 項規定，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。同法第226 條第1 項規定，因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。故債權人請求債務人賠償損害，首應證明債務人對於債權人負有給付義務之事實。再按債務人所提出者是否符合債之本旨，應從債務人所提出之給付，依通常交易觀念或依當事人之決定及公平原則，以資判斷。就租賃契約而言，出租人固對承租人負有一定之協力義務，惟該協力義務仍應與出租人依租賃契約應負擔之義務相當。申言之，兩造既係以租賃房屋之目的而簽訂租約，則出租人依租賃契約應負之義務內容，如無其他具體約定，即仍應在租賃之法律關係之範圍內。
２、本件兩造就系爭房屋訂立系爭租約，依民法第423 條規定，出租人即被告之主給付義務在於提供可正常使用、收益之房屋。至原告主張被告所負之「提出房屋稅單」此項義務，顯非兩造成立契約之最核心目的，故該行為並非被告依租約所負之主給付義務，首堪認定。惟被告於締約時，既不爭執知悉原告欲將系爭房屋作為補教營業使用（見本院卷第35頁背面），則「提出房屋稅單」之行為，確有可能為被告於主給付義務之範圍外，隨著債之關係發展過程，依具體情況所產生之協力、附隨義務。然則，附隨義務之範圍非漫無限制，仍應觀察契約訂立之目的和過程、兩造磋商之內容，並輔以交易常態、一般經驗綜合判斷。且原告主張被告負有該項義務，並請求債務不履行之損害賠償，參前開說明，即應由原告就被告有此給付義務一節，負舉證之責。
３、經查，於租賃房屋之一般經驗中，出租人並無提供房屋稅單予承租人之必要，另房屋本質上可否供營業使用，與營利事業是否向國稅局登記，屬不同層次之問題。此外，向國稅局申報時所需檢附之相關資料為何，顯非一般民眾所具備之知識，更非所有營利事業均有相同規定。準此，原告單憑被告自己從事美髮業，且知悉原告租屋目的為補教營利，即遽指其締約時明知有提供房屋稅單之義務云云，推論實嫌武斷。本院尚難逕認提出房屋稅單之行為，當然構成被告基於租約而生之附隨義務。另遍觀系爭租約所載內容（見本院卷第8-10 頁），並未見雙方就此義務履行明文約定，原告復自承於締約時未要求被告提供房屋稅單（見本院卷第35頁背面），又細觀原告所提LINE通訊軟體對話紀錄1 份（見本院卷第41-46 頁），均未見其於103 年4 月30日訂約後，至國稅局於104 年2 月間命其出示房屋稅單前，曾向被告為相關之請求。則原告於締約時，是否果認被告有此項給付義務存在，抑或其遲至國稅局行文要求提出房屋稅單後，始轉而向被告請求，即有可疑。從而，於租賃房屋之常態過程中，出租人既無提出房屋稅單之附隨義務，而本件雙方於締約時，復未就此達成明示或默示之合意，則被告因系爭租約所生之給付義務範圍，應不包括提出房屋稅單，堪可認定。雖其事後未能提出房屋稅單，仍難認有何債務不履行之情。原告主張依民法第226 條、第256 條規定解除契約，並請求返還租金、押租金暨請求損害賠償，於法即屬不合。
４、至原告主張締約後，被告曾協同議員與房東簡忠鎮協調，請求簡忠鎮提供房屋稅單，可見被告自知理虧，其明知自己有提出房屋稅單之義務云云，並提出前開兩造間LINE通訊軟體之對話紀錄1 份為證。惟審視該份對話內容，並未見被告坦認其於締約時即知悉有此義務存在，而至多僅能證明被告於原告為上開請求後，亦希望問題圓滿解決而已，當不可憑此逕為不利被告之認定。是原告此部分主張，亦非可採。
㈡、被告並無不法之侵害行為，原告依民法第184 條第1 項前段規定，向被告請求侵權行為損害賠償，並無理由。
１、按侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任。就歸責事由而言，無論行為人因作為或不作為而生之侵權責任，均以行為人負有注意義務為前提，在當事人間無一定之特殊關係之情形下，行為人對於他人並不負一般防範損害之注意義務。又就違法性而論，倘行為人所從事者為社會上一般正常之交易行為或經濟活動，除被害人能證明其具有不法性外，亦難概認為侵害行為，以維護侵權行為制度在於兼顧「權益保護」與「行為自由」之旨意（最高法院100 年度台上字第328 號判決意旨參照）。
２、本件原告主張被告故意隱匿其非系爭房屋所有權人之事實，使原告陷於錯誤而訂立系爭租約等節，既為被告所否認（見本院卷第34頁背面），揆諸前述說明，自應由原告就被告成立侵權行為乙節負舉證之責。然查，原告就主張被告故意隱匿其為轉租人此節，僅提出前開兩造間LINE通訊軟體對話紀錄1 份為據（見本院卷第35頁背面），而對話中既未見被告坦承上情，則原告空言主張被告有此隱匿之舉，已難認可採。況且，租賃契約之訂立並不以出租人就租賃物有所有權為必要，只要出租人得提供合於目的使用之物，即屬依債之本旨而為給付，是依照普遍交易常情，被告本無另行說明是否為所有權人之注意義務存在。而被告不負有提出房屋稅單之給付義務，復據詳述如上，則其因非房屋所有權人而未能提出房屋稅單，其行為亦難謂有違法性或歸責性可言，本院尚不能概指此為侵害行為。從而，縱使被告未於締約時說明其係轉租人此情為真，其不作為仍未逸脫一般正常交易之習慣，當不可認已該當不法之侵害行為至明，故原告請求被告負侵權行為損害賠償責任，自屬無據。
㈢、綜此，原告依債務不履行之規定解除兩造間系爭租約，並非可採，其請求返還租金、押租金，並請求被告賠償裝潢、搬遷費用暨營業損失，即屬無據；另原告未證明被告有何不法侵害行為，其依民法第184 條第1 項前段規定請求被告負損害賠償責任，亦無理由。又原告上開主張既無足取，則就其所提單據之真正性，及其是否支出裝潢費、搬遷費或受有營業損失等節，本院即無再予審究之必要。至原告聲請傳喚證人簡忠鎮，欲證明被告未經房屋所有權人同意而違法轉租，惟被告是否違法轉租，乃其與簡忠鎮間是否存有租約終止事由之問題，被告既已依債之本旨將系爭房屋提供原告使用收益，其是否係違法轉租，即與原告無涉，本院認無調查此部分事實之必要，附此敘明。
六、綜上所述，原告依民法債務不履行及侵權行為損害賠償之規定解除系爭租約及請求損害賠償，均非有據。從而，其聲明請求⒈自民事起訴狀繕本送達之日起解除兩造間之系爭租約。⒉被告應給付原告94萬2,700 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既均經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 5 月 31 日
民事第二庭 法 官 蔡牧容正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 5 月 31 日
書記官 陳玉芬