臺灣桃園地方法院民事判決 105年度訴字第653號原 告 鄭寶明訴訟代理人 陳亮佑律師
黃鈺淳律師雷 麗律師被 告 呂玉嬌兼訴訟代理人 呂文和上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國105 年9 月29日辯論終結，判決如下：
主 文被告呂文和應於原告將坐落桃園市○○區○○段○○○○○○地號土地（所有權權利範圍二分之一）、同段一０五九之二地號土地（所有權權利範圍四分之一）、同段一二八六地號土地（所有權權利範圍四分之一）移轉登記之同時，給付原告新臺幣壹佰壹拾柒萬柒仟陸佰伍拾元，及自民國一百零五年四月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告呂玉嬌應於原告將坐落桃園市○○區○○段○○○○○○地號土地（所有權權利範圍四分之一）、同段一二八六地號土地（所有權權利範圍四分之一）移轉登記之同時，給付原告新臺幣肆拾貳萬柒仟玖佰伍拾元，及自民國一百零五年五月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之八十五，餘由原告負擔。
本判決第一項、第二項於原告分別以新臺幣肆拾萬元、新臺幣壹拾伍萬元為被告呂文和、呂玉嬌供擔保後，得假執行。被告呂文和、呂玉嬌如各以新臺幣壹佰壹拾柒萬柒仟陸佰伍拾元、新臺幣肆拾貳萬柒仟玖佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：伊於民國（下同）103 年7 月21日與被告呂文和、呂玉嬌及訴外人許呂連招、呂憶君、呂月琴、呂冠論、莊盛強、呂憶伶等8 人簽訂房地產買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約），向被告呂文和等購買坐落桃園縣桃園市（現已改制為桃園市○○區○○○段○○○○○ ○號、1034地號、1060-2地號、1059-2地號、1286地號及995 地號等共6 筆土地，並經雙方辦理買賣過戶及給付價金之程序。依系爭土地買賣契約第12條約定：「本買賣標的物係公共設用地（綠地）依規定免徵土地增值，惟有其他原因應繳納土地增值稅或可歸責乙方（即被告呂文和等8 人，下同）之事由而無法辦理容積移轉時，甲（即原告，下同）、乙雙方無條件同意就該筆土地買賣契約作廢，乙方所收之土地價款五日內無息退還甲方」。雖兩造於締約時，已針對買賣標的查詢土地使用分區情形，惟前開買賣標的之1060-2地號、1059-2地號及1286地號等3 筆土地（下稱系爭3 筆土地），經伊於103 年11月14日向桃園市政府申請都市計畫土地使用分區證明書，卻載明系爭3 筆土地為「縱貫公路桃園內壢間都市計畫（83年
9 月5 日）第二種住宅區」，嗣經伊多方查詢，始得知系統出現問題，方導致使用分區有誤載之情事。系爭3 筆土地既非公共設施用地（綠地），依法即非屬免徵土地增值稅之土地，從而伊依系爭土地買賣契約第12條約定，於104 年10月15日以存證信函通知被告呂文和等8 人解除部分契約，要求被告呂文和、呂玉嬌分別返還系爭3 筆土地之買賣價金117萬7,650 元、42萬7,950 元，迄今未獲置理，爰依系爭土地買賣契約法律關係，提起本件訴訟，請求被告呂文和、呂玉嬌返還買賣價金等語。並聲明：㈠被告呂文和應給付原告11
7 萬7,650 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。㈡被告呂玉嬌應給付原告42萬7,950 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告於103 年7 月21日與伊等購買坐落於桃園市○○區○○段○○○○○ ○號、1034地號、1060-2地號、1059-2地號、1286地號及995 地號共6 筆土地，買賣標的土地經主管機關審核為公共設施綠地免繳增值稅並完成過戶完畢，標的物為綠地，符合系爭土地買賣契約標的物為綠地。原告對本件買賣如有疑義，也應在6 個月內依法提出異議，但原告遲至104 年10月15日才提出異議，時間已過1 年3 個月，已超過時效，本件買賣條件已成就。原告主張依系爭土地買賣契約第12條約定解除契約，但系爭土地買賣契約第12條是買賣進行中雙方的約束，並不及買賣完成之後的約束，原告顯然有誤解，既然買賣完成，應受法律保障。又經兩造及主管機關所認可之土地使用分區證明書，內有記載本證明書有效期間4 個月，原告未在本買賣完成之後有效期間內提出容積率移轉，超過時效，責任應自負，不能歸責於伊。又依民法第356 條規定，買受人應按物之性質，按通程序從速檢查其所受領之物，如發現有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發現之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發現者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，是原告已喪失解約資格。退步言之，若原告主張有理由，伊行使同時履行抗辯權，請求原告應將系爭土地所有權應有部分移轉登記之同時，才有將買賣價金返還原告之義務等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第114頁反面）：原告於103 年7 月21日向被告許呂連招、呂文和、呂玉嬌及訴外人呂憶君、呂月琴、呂冠論、莊盛強、呂憶伶等共計八人購買坐落於桃園縣桃園市（改制後為桃園市○○區○○○段○○○○○ ○號、1034地號、1060-2地號、1059-2地號、1286地號、995 地號等共六筆土地，並業經雙方辦理買賣過戶及給付價金之程序。
四、本件經依民事訴訟法第271 條之1 準用同法第270 條之1 第
1 項第3 款規定，整理並協議簡化爭點（見本院卷第115 頁），本件之爭點乃為：㈠被告等人是否已依系爭土地買賣契約提供屬於公共設施用地土地作為買賣標的？㈡原告是否有罹逾時效而不得主張系爭土地買賣契約第12條解除契約之權利？茲就前開爭點，分述如下：
㈠被告等人是否已依系爭土地買賣契約提供屬於公共設施用地
土地作為買賣標的？原告主張系爭3 筆土地使用分區有誤載，並非公共設施用地（綠地），依法即非屬免徵土地增值稅之土地，伊得依系爭土地買賣契約第12條約定，解除部分契約，請求被告返還系爭3 筆土地價金等語，為被告所否認，辯稱：系爭土地買賣契約簽訂時，有關系爭3 筆土地經原告查證確實屬公共設施用地始辦理所有移轉登記手續，買賣程序既經履行，嗣後既因行政機關就使用分區登記錯誤，非屬可歸責於伊等之事由，伊等並無違約云云。經查：系爭土地買賣契約第12條約定：「本買賣標的物係公共設用地（綠地）依規定免徵土地增值稅，惟有其他原因應繳納土地增值稅或可歸責乙方之事由而無法辦理容積移轉時，甲、乙雙方無條件同意就該筆土地買賣契約作廢，乙方所收之土地價款五日內無息退還甲方」等語（見本院卷第11頁），其約定內容主要係在確保系爭買賣標的土地性質確為公共設施用地（綠地）做為主要給付標的，以達免課土地增值稅之目的。原告曾於103 年7 月15日向桃園縣政府調閱系爭1286、1060-2、1034、997-2 地號土地使用分區狀況均屬公共設施用地（綠地）乙節，業據提出桃園縣政府都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書為證（見本院卷第21頁），嗣原告將系爭土地再辦理容積移轉先行程序於第三人時，卻發現系爭3 筆土地因主管機關內部登記錯誤，致使原於83年9 月5 日依「縱貫公路桃園內壢間都市計畫」登載為第二種住宅區，卻誤載為公共設施用地，於103 年11月14日復為查詢時，主管機關始重新更正為第二種住宅區等情，亦有（103 ）桃縣城行字第40897 號10
3 年11月14日桃園縣政府都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書在卷可按（見本院卷第24頁）。準此，原告主張系爭3 筆土地自始即非所謂公共設用地，被告不得執10
3 年7 月15日錯誤登載證明據為履行系爭土地買賣契約之依據，原告得依系爭土地買賣契約第12條約定請求被告呂文和、呂玉嬌分別返還土地價款117 萬7,650 元、42萬7,950 元（被告對系爭土地應有部分比例及價金比例均不爭執，見本院卷第92頁反面），洵屬有據，應准許之。被告所持前揭辯詞，要非可採。
㈡原告是否有罹逾時效而不得主張系爭土地買賣契約第12條解
除契約之權利？被告抗辯前開桃園縣政府登記錯誤之土地使用分區證明書有效期為4 個月，原告未在有效期間內提出容積移轉，已超過時效，不可歸責於被告云云。查，前開桃園縣政府都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書說明欄固載有：「…本證明書有效期間四個月，證明書核發後有關土地位置、地號或都市計畫內容如經依法公告變更，應以公告變更為準，不再另行通知。」等語（見本院卷第21頁），惟前開說明欄註記並非表示該等土地使用分區只有4 個月有效，而係因使用分區隨時有依法變更之可能，用以提醒相關人員應定時詢，以維護權益。而本件系爭3 筆土地土地使用分區並非依法公告變更，而係主管機關錯誤登載所致，被告據此為時效抗辯，自非可取。至原告對主管機關前開錯誤登載行為是否另提起國家賠償訴訟，要與原告是否有權依系爭土地買賣契約約定向被告主張回復原狀請求返還買賣價金無涉。至被告另抗辯系爭土地買賣契約第12條是買賣進行中雙方的約束，並不及買賣完成之後的約束，既然買賣完成，伊應受法律保障，以及本件有民法356 條瑕疵擔保檢查義務之適用，原告已喪失解約權利云云，均非可取。
五、再按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264 條第1 項定有明文。而所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年台上字第850 號判例、90年度台上字第215 號判決意旨參照）。查原告主張系爭3 筆土地自始即非所謂公共設用地，依系爭土地買賣契約第12條請求被告返還價金，與被告請求原告將系爭3 筆土地所有權應有部分移轉登記，係基於解除系爭3 筆土地之同一系爭土地買賣契約而發生，互具有對待給付之關係，揆諸上開說明，被告為同時履行之抗辯，洵屬有據，應予准許。
六、綜上所述，原告依系爭土地買賣契約第12條約定，主張解除系爭3 筆土地部分契約，請求被告呂文和給付117 萬7,650元，及自起訴狀繕本送達之翌日即105 年4 月27日（見本院卷第63頁送達證書）起至清償日止；被告呂玉嬌給付42萬7,
950 元，及自起訴狀繕本送達翌日即105 年5 月9 日（見本院卷第64頁送達證書）起至清償日止，均按週年利率5%計算之遲延利息，為有理由，應准許之；而被告之同時履行抗辯亦為有理由，爰命原告應為同時履行之諭知，分如主文第一、二項所示之對待給付。又兩造分別陳明願供擔保請准為假執行及免為假執行之宣告，與法均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據均與本件之結論無影響，爰不再一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第2項。中 華 民 國 105 年 10 月 13 日
民事第一庭 法 官 汪智陽以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 10 月 13 日
書記官 洪明媚