臺灣桃園地方法院民事判決 105年度訴字第667號原 告 方碧香即立豐不動產仲介經紀行訴訟代理人 劉君豪律師被 告 呂新全訴訟代理人 李宏文律師複 代理人 蔡佩儒律師上列當事人間因請求給付仲介服務報酬事件，本院於民國105 年12月1 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰萬元，及自民國一百零三年十月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣參拾參萬參仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國102 年10月10日委由原告仲介買受訴外人林基竹所有坐落桃園縣龍潭鄉（現改制為桃園市○○區○○○段第828 、760 、761 、821 、829 、840 、841 、
842 、843 地號等9 筆土地（下合稱系爭土地），兩造並簽訂房地產買賣議價委託書（下稱系爭委託書），約定以每坪新臺幣（下同）84,000元、總價165,807,000 元為議價金額，委託被告向林基竹議價，委託期間為102 年10月10日至同年月11日，並於系爭委託書第5 條約定，原告促使買賣成交時，得向被告收取服務費100 萬元（下稱系爭服務報酬），被告與林基竹簽訂系爭土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）時，被告應即給付全數服務報酬。嗣後被告與林基竹於
102 年10月11日簽訂系爭買賣契約書，系爭買賣契約業已成立。其後因系爭土地存有高壓電纜線及公共排水溝問題，經被告與林基竹協議解決方式後，渠等於103 年3 月14日重新製作不動產標示附加於系爭買賣契約書內，並於103 年3 月20日將系爭土地所有權移轉登記於被告所指定之人名下，且於103 年3 月25日簽訂付款明細表以確認雙方對於系爭土地之買賣履約完成，是依約被告應給付系爭服務報酬予原告。詎料被告拒不給付，原告於103 年10月2 日聲請調解不成，復於105 年1 月18日寄發存證信函催告亦未果，為此，爰依系爭委託書第5 條約定，請求被告給付系爭服務報酬等語，並聲明：（一）如主文第1 項所示。（二）願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）原告仲介被告購買系爭土地，本應盡調查及報告義務，原告所屬之不動產經紀人員即訴外人陳芳萍於102 年10月初曾帶被告至系爭土地之周遭查看現況，因當時系爭土地之外圍有高於人之鐵皮浪板圍繞，且停留時間亦僅有約半小時，被告無從進入系爭土地內查看而查知系爭土地現況。
嗣後因陳芳萍一再催促，被告遂於102 年10月10日與原告簽訂系爭委託書，陳芳萍除就系爭委託書未給予被告審閱期間外，亦未持系爭土地之不動產說明書（下稱系爭說明書）向被告解說，甚至在被告與林基竹於102 年10月11日簽訂系爭買賣契約書時，仍未交付系爭說明書，已未盡善良管理人注意義務。再者，被告於簽訂系爭買賣契約書後，始發現系爭土地竟現存有高壓電纜線及公共排水溝之情形，且系爭土地中其中7 筆土地無法申請建築線，此情影響被告之購買意願及決定甚鉅。陳芳萍未提供系爭土地之正確訊息及盡調查義務，刻意隱匿土地現狀，欲藉此使出賣人林基竹獲得較高之買賣價金，導致被告嗣後花費鉅大之勞力時間費用處理後續系爭土地買賣問題，並重新簽訂買賣契約，是系爭土地買賣契約之成立並非因原告提供服務而促成，且陳芳萍前揭行為均屬未盡善良管理人注意義務，已違反民法第567 條第1 項、不動產經紀業管理條例第23條及第24條等規定，依民法567 條第1 項及第571 條規定，原告應無權請求被告給付系爭服務報酬。
（二）即便認為原告得請求系爭服務報酬，然因陳芳萍之故意或過失行為，使被告花費量大之勞力時間費用處理後系爭土地買賣問題，並導致被告因此須給付給付原告系爭服務報酬100 萬元而受有100 萬元之損害，依不動產經紀業管理條例第26條第2 項及民法第188 條第1 項規定，原告應與陳芳萍負連帶損害賠償責任，是被告之上開損害賠償債權亦得與原告系爭服務報酬債權抵銷，而無庸再給付原告任何金額。
（三）退步言，縱認原告已完成居間行為得請求系爭服務報酬，然審酌陳芳萍未提供被告系爭委託書審閱期間、僅帶被告至系爭土地現場查看1 次，未確實調查及告知系爭土地之現況及其中7 筆土地無法申請建築線等情，原告請求100萬元之服務報酬，實與其所付出之勞務價值不相當，顯失公平，依民法第572 條規定請求酌減系爭服務報酬等語，資為抗辯。
（四）並聲明：1 、原告之訴駁回。2 、如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
（一）原告主張其與被告間於102 年10月10日簽訂系爭委託書，約定就系爭土地以每坪84,000元、總價165,807,000 元為議價金額，委託伊居間仲介向林竹基協調買賣成交條件，並約定系爭土地買賣契約成立時，被告應給付原告系爭服務報酬，被告與林基竹於102 年10月11日簽訂系爭買賣契約書，然因渠等對於系爭土地之細節有所爭議，經協議後於103 年3 月14日重新製作不動產標示，附加於系爭買賣契約書內，最終於103 年3 月25日簽訂付款明細表以確認買賣履約完成，然被告拒不給付系爭服務報酬，經原告於
103 年10月2 日聲請調解未果等情，業據原告提出系爭委託書、系爭契約書、系爭土地登記謄本、付款明細表、調解不成立證明書各1 份為證（見本院卷第6 至25頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。
（二）原告主張被告與林基竹已於102 年10月11日簽訂系爭買賣契約，另於103 年3 月14日重新製作不動產標示附加於系爭買賣契約書內，且買賣雙方業已於103 年3 月25日履約完成，依系爭委託書第5 條約定，被告應給付原告系爭服務報酬等情，為被告所否認，並以前詞置辯，是本院應審酌者為：1 、原告是否完成居間仲介事務，而得請求系爭服務報酬？2 、被告主張原告未盡善良管理人注意義務，致被告受有應給付系爭服務報酬之損害，而得與原告之系爭服務報酬債權抵銷，是否有理？3 、被告請求酌減系爭服務報酬，是否有理？茲分述如下：
1、原告是否完成居間仲介事務，而得請求系爭服務報酬？
（1）按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568 條第1 項分別定有明文。而依系爭委託書第5條約定：「乙方（即原告）之議價促使買賣成交時，得向甲方（即被告）收取服務報酬，服務費新臺幣壹佰萬元整。前項之服務報酬，甲方於與賣方（即林基竹）簽訂買面契約時，應即支付服務報酬之全額與乙方。」，本件原告所屬之經紀人陳芳萍，向被告提供及報告林基竹欲出售系爭土地之消息，而使被告知悉有與林基竹訂定系爭買賣契約之機會，陳芳萍易居中協調交易條件，是兩造間法律關係之性質應屬居間。又被告與林基竹業已於102 年10月11日簽訂系爭買賣契約書，是系爭土地之買賣契約業已成立，依前所述，原告自得請求系爭服務報酬。
（2）被告雖抗辯：伊嗣後花費大量勞力時間費用處理後系爭土地買賣問題，非因原告提供服務而促成系爭土地買賣契約之成立云云。惟按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號判例意旨參照）。準此，居間契約請求報酬之要件僅在買賣契約之有效成立，即居間人提供報告締約機會予當事人，後該契約確因居間人所提供之締約機會而有效成立，居間人報酬請求權即已發生，不問嗣後契約因履行過程中解除或終止而受影響。亦即，倘契約成立係因居間人報告締約機會之媒介，縱嗣後契約有增補或調整內容，在契約同一性前提下，居間人均應享有報酬請求權。本件原告因曾提供訂約機會及媒介，系爭買賣契約已於102 年10月11日成立，而該契約之成立要件上並無所欠缺，原告應取得系爭服務報酬請求權。
（3）被告復抗辯：原告所屬之經紀人員陳芳萍隱瞞未告知系爭土地現況，未盡調查及報告義務，並欲藉此使林基竹獲得較高之買賣價金，有違依民法第571 條規定，原告不得向其請求系爭服務報酬云云。惟查：
①按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事
人；居間人違反其對於委託人之義務而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第567 條第1項前段、第571 條分別定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明文。是被告須就原告未盡調查及報告義務而有利林基竹行為之有利於己之事實負舉證責任。本件證人陳芳萍到庭證稱：伊在簽訂系爭委託書前，至少帶被告至系爭土地現場查看3 次，前2 次停留約10分鐘，最後1 停留30至40分鐘，其中1 次有帶被告至系爭土地周圍逐一確認界樁，當時被告有詢問高壓電線部分，伊有回答電線高度約9 米多，被告亦有看到水溝並表示水溝很深，然被告當時並未表示因系爭土地上有高壓電線或水溝而不願購買，且依當時之內政部所公布之不動產說明書應記載及不得記載事項，並無規範不動產說明書必須記載土地有無高壓電線及水溝之情況等語（見本院卷第102 頁及其背面），並核與證人劉家德證稱：伊有介紹被告給陳方萍認識，簽約及送文件伊都沒有參與，但伊曾經2 次與陳芳萍及被告一同前往系爭土地查看，每次時間約莫10至20幾分鐘，每次都有下車且以繞行系爭土地周遭1 圈之方式查看等情（見本院卷第105 頁背面至106 頁）若合符節，是被告至少曾兩次前往系爭土地查看，並有繞行系爭土地之周圍，則對於系爭土地之現狀，包括高壓電線及排水溝坐落位置均應知之甚詳，由此，要難認定原告有刻意隱瞞系爭土地現狀之情形。況且，系爭土地之買賣標的價額高達2 億多元，關於系爭土地上是否有建物、是否可即供建築使用，在在攸關土地價值及利用，被告既然多次至現場查看，衡情應有瞭解及確認，以作為判斷是否購買或決定價格之依據，再由被告提供之現場照片8 張觀之（見本院卷第37至39頁），其中高壓電線橫越系爭土地及排水溝之存在均為一望即知之地貌現狀，並非需刻意排除障礙後始的發見，參以證人陳芳萍前揭證述，被告當時應知悉系爭土地存有高壓電線及水溝及相對位置，要難謂原告有刻意隱匿土地現狀或違反據實報告義務等情。
②況林基竹曾於102 年9 月28日與原告簽訂系爭土地房地產
委託銷售契約書（系爭銷售契約書），約定以每坪86,000元之價格出售系爭土地，嗣後被告與林基竹雙方以總價格267,390,000 元達成合致，並於102 年10月11日簽訂系爭買賣契約書一情，有系爭銷售契約書、系爭買賣契約書在卷為憑（見本院卷第7 頁、第112 頁），足見林基竹係以每坪約84,500元之價格（計算式：267,390,000 元÷3164.38坪＝84,499.96 元）出售系爭土地，該價格顯然低於其與原告之約定，亦難謂原告有任何為利於林基竹之行為。③綜上，以被告提出之事證，要難認為原告有違反據實報告
義務，亦無任何有利林基竹之行為，被告復無提出其他事證以實其說，是依前開規定，被告之抗辯尚難採憑。
（4）按經紀人在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。經紀人員違反本條例者，依下列規定懲戒之：一、違反…第23條…者，應予申誡。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。不動產經紀業管理條例第23條第1 項、第24條第1 項、第31條第1 項第1 款、第26條第2 項分別明定。
本件被告抗辯：原告所屬之經紀人員陳芳萍未持系爭說明書向被告解說、亦未交付系爭說明書予被告，原告未盡善良管理人注意義務，已違反不動產經紀業管理條例第23條及第24條規定，故不得向被告請求系爭服務報酬云云。惟依上開規定可知，縱違反上開條例第23條之規定，僅生經紀人員即陳芳萍受有行政上處罰之法律效果，及被告如受有損害得向原告及陳芳萍主張損害賠償，要不得據以作為拒絕支付居間報酬之抗辯。查證人陳芳萍就是否交付現況說明書交付被告乙情證稱：議價過程中有提供原告製作之現況說明書給被告，但要回去找，上面沒有記載水溝及高壓電線，因為當時法令並未規定要記載等語（見本院卷第
102 頁反面），惟為被告否認，且迄於言詞辯論終結時，原告並未提出現況說明書，依舉證責任分配之法則，自難認定被告於簽約前有收受原告交付之現況說明書，原告有未依規定交付現況說明書之義務違反，惟依前所述，縱原告未交付系爭說明書予被告，對於系爭買賣契約書及居間關係之有效成立，係屬二事，是被告不得據此作為拒絕給付系爭服務報酬之理由。
（5）被告另抗辯：原告於交付系爭委託書予伊時，未給予審閱期間，亦違反善良管理人注意義務，而不得請求系爭服務報酬云云。惟按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反第1 項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消費者保護法第11條之
1 第1 項及第3 項規定甚明。查兩造就違反系爭委託書之審閱期間之法律效果並未見於系爭委託書中約定，此由系爭委託書關於聲明書欄位均為空白即明（見本院卷第6 頁），依前揭規定，被告僅得主張某項條款不構成契約內容之法律效果，不得以此作為拒絕給付系爭服務報酬之理由，被告抗辯尚難採憑。
2、被告主張原告未盡善良管理人注意義務，致被告受有應給付系爭服務報酬之損害，而得與原告之系爭服務報酬債權抵銷，是否有理？
（1）按不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，不動產說明書應由經紀業指派經紀人簽章；該不動產說明書應記載及不得記載事項，由中央主管機關定之；經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說；雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章，不動產經紀業管理條例第22條第1 項第5 款、第3 項、第23條第1項、第24條第1 項分別定有明文。是依不動產經紀業管理條例之規定，房屋仲介業者有向買受人「解說」買賣標的不動產說明書之義務；次按因過失不法侵害他人之權利者，固應負損害賠償責任，但過失之有無，應以是否怠於善良管理人之注意為斷者，茍非怠於此種注意，即不得謂之有過失（最高法院99年度台上字第1357號判決、19年上字第2746號判例意旨參照）。查原告雖然無法提出現況說明書，然依證人陳芳萍及劉家德之證詞，被告至少兩次前往系爭土地查看，且本件交易磋商時被告亦未具體表明購買土地之目的為何，是原告之解說義務應止於「瞭解系爭土地之地貌現狀」，而被告嗣後另行與出賣人商討研議分割後分別出售之方案，亦著重於土地完整性及避開高壓線及排水溝等設施（對照圖詳如本院卷第79至80頁），被告於簽訂系爭買賣契約前，既然已經知悉排水溝及高壓電線之位置，其於簽約後再行與出賣人磋商辦理分割及部分出售等事宜，自與原告之報告或解說義務無涉，難認原告有何義務之違反。再者，關於被告受有損害部分，被告雖提出以其因此而欲給付與原告之系爭服務費用為其損害，惟系爭服務報酬係被告基於系爭委託書第5 條約定與民法第56
8 條第1 項規定所生之給付義務，並非係因陳芳萍或原告違反善良管理人所生之損害，兩者間無因果關係，又被告無法提出其他事證證明其損害為何，被告之主張與民法第
188 條第1 項及不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定不符，請求原告及陳芳萍應負連帶損害賠償責任云云，自屬無據。
（2）末依民法第334 條之規定，二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。承前，原告並無報告或說明義務之違反，被告亦未舉證受有何損害，自不得依民法第188 條第1 項及不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定請求原告負賠償責任，因此被告對原告並無損害賠償債權之存在，自無從對原告請求給付系爭服務報酬100 萬元相互抵銷，是被告之主張抵銷之抗辯，難認有理。
3、被告請求酌減系爭服務報酬，是否有理？
按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第
572 條本文定有明文。查系爭委託書第5 條第1 項固約定：「乙方（即原告）之議價促使買賣成交時，得向甲方（即被告）收取服務報酬，其數額為實際交易價之百分之二。」，參以系爭土地之買賣價金為267,390,000 元（見本院卷第7 頁），以此計算原告得請求之服務報酬為5,347,
800 元（計算式：267,390,000 元*2%=5,347,800 元），惟經兩造於合意以100 萬元作為系爭服務報酬，並以手寫更改及兩造用印之方式記載於系爭委託書第5 條後方等情，有系爭委託書在卷為憑（見本院卷第2 頁），是原告所得請求之服務報酬已較原本約定大幅降低。而陳芳萍曾多次帶被告致系爭土地查看，並居中與林基竹協調系爭土地之買賣相關事宜，亦須支出勞力時間費用，準此，本院審酌上情，認為系爭服務報酬與原告所提供服務或勞務尚屬相當，無有失公平之處，自無民法第572 條規定適用之餘地。被告主張酌減系爭服務報酬，尚難採據。
四、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，週年利率為5%，民法第229 條第1 項、第233 條第1 項前段、第
203 條分別定有明文。查本件原告對於被告之系爭服務報酬請求權，核屬未定給付期限之金錢債權，又原告於103 年10月2 日聲請調解而未果，有兩造調解不成立證明書在卷可參（見本院卷第25頁），足徵原告於103 年10月2 日業已以調解作為催告被告履行給付義務之意思表示，是依前開規定，原告請求自103 年10月3 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，洵屬有據。
五、綜上所述，原告依系爭委託書第5 條之約定，請求被告給付
100 萬元，及自103 年10月3 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告。
七、本件事證已臻明確，至於兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 12 月 23 日
民事第一庭 法 官 黃裕民以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 12 月 26 日
書記官 沈佩霖