臺灣桃園地方法院民事判決 105年度訴字第690號原 告 劉邦建訴訟代理人 林長泉律師被 告 台典建設有限公司法定代理人 曾曉祺訴訟代理人 陳俊傑律師複 代理 人 蔡菘萍律師上列當事人間請求返還定金事件，於民國105 年12月21日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰玖拾玖萬貳仟元，及自民國一○五年四月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣玖拾玖萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣貳佰玖拾玖萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）被告公司就其所有坐落桃園市○○區○○段○○○○○○ ○號土地（下稱系爭土地），其上欲興建「台典帝海第6 期崗石電梯豪墅」之透天住宅對外販售（下稱系爭建案），被告公司因而將相關銷售事宜委由訴外人呂豐智經營之代銷公司負責。呂豐智遂於桃園市○○區○○○路○○號接待會館（下稱系爭接待會館），負責接待客戶購屋事宜。嗣原告於民國104 年3 月10日與呂豐智約定，以新臺幣（下同）2,400 萬元購買系爭建案C 棟1 戶（下稱系爭房屋），並於同日交付現金149 萬6,000 元作為定金，雙方並簽立房屋訂購證明單，其上特約條款第1 條後段約定：「如賣方違約不賣願將所收款項加倍奉還給對方作為賠償款」，並約明於104 年6 月11日前正式簽約。詎被告竟於正式簽約前避不見面，而致原告無法簽約，原告嗣得知呂豐智竟又將原告訂購之系爭房屋銷售與他人。是被告公司顯係違約不賣，為此原告請求被告公司將所收款項現金149 萬6,
000 元，加倍為299 萬2,000 元奉還給原告。並聲明：1.如主文第1 項所示。2.第1 項聲明請准供擔保宣告假執行。
二、被告則以：
（一）原告雖提出呂豐智名片、系爭房屋訂購證明單，惟被告否認系爭房屋訂購證明單上被告公司印章為真正，亦未收受定金。再者呂豐智僅係向被告公司表示願仲介被告所銷售之房屋，依民法第556 條呂豐智僅係基於居間契約而有向證人報告訂約之機會或媒介之義務，然被告公司未曾授予呂豐智簽約之代理權，且被告公司亦未曾發給或授權呂豐智印製原告所提出之名片。又一般仲介業者，亦常以專營某建案為廣告，呂豐智既為仲介身分，為找尋系爭建案潛在買主，而自行承租系爭接待會館使用，亦與常情無違，而不得據此認定被告有授權呂豐智簽約之代理權，且依民法第574 條規定，呂豐智本無代理被告公司收受系爭定金之權，被告公司與呂豐智間僅存在居間契約，被告公司並無授與呂豐智代理簽約及收受系爭定金之代理權。況系爭房屋訂購證明單與坊間代銷公司制式訂單相同，自無從證明該訂購單確為被告提供。又倘若兩造間確有簽訂系爭房屋訂購證明單之合意，何以被告於原告本件起訴前，未曾接獲原告催告請求履約或協商之通知，其行為顯與社會通念相違。
（二）次查系爭接待會館非被告所有或承租使用，且依民間所謂接待會館僅係介紹銷售之房屋，不會因此讓消費者誤認銷售房屋者有簽約代理權。原告主張呂豐智與被告間若非代理關係，亦為表見代理關係，且提出蘋果日報專訪為證，認呂豐智為被告公司之副總經理云云，惟被告公司從未僱用呂豐智，且亦從未經蘋果日報人員向被告公司查詢其報導內容之真實性，被告公司亦從未閱覽該報導內容，難認被告公司應負表見代理之責等語資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利益判決，願供擔保免為假執行。
三、原告起訴主張被告公司就其所有系爭土地上興建「台典帝海第6 期崗石電梯豪墅」之透天住宅，且呂豐智租用桃園市○○區○○○路○○號作為接待會館對外販售系爭建案之房屋；原告與呂豐智簽訂房屋訂購證明單等情，業據原告提出呂豐智之名片、系爭接待會館之照片3 張及房屋訂購證明單，並為被告所不爭，應堪信為真正。
四、原告主張呂豐智租用系爭接待會館，與原告簽訂系爭房屋之房屋訂購證明單，並代為收受原告所交付之定金149 萬6,00
0 元，呂豐智顯為被告公司之代理人，縱非代理人，被告公司亦應負表見代理之責任，爰依房屋訂購證明單特約條款第
1 條後段請求被告公司加倍返還業已收受之定金等語，為被告公司所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：（一）呂豐智是否為被告公司之代理人？若呂豐智並非被告公司之代理人，則被告公司是否應負表見代理之責？（二）原告依房屋訂購證明單特約條款第1 條後段請求被告公司加倍返還所收受之定金，是否有理？
五、本院之判斷：
（一）呂豐智是否為被告公司之代理人？若呂豐智並非被告公司之代理人，則被告公司是否應負表見代理之責？
1.原告雖主張呂豐智為被告公司之代理人云云，然此為被告公司所否認，且原告亦未能就被告確實授與呂豐智代理權一節舉證以實其說，是尚無從遽認定呂豐智確為被告公司之代理人。
2.按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，民法第169 條本文定有明文。經查，被告公司自承呂豐智向被告公司表示願仲介被告公司所銷售之系爭建案，就酬金之計算，若銷售金額是2,500 萬元以下，以銷售金額5 ％做為報酬；若銷售金額超過是2,500 萬元，以6％作為報酬（見本院卷第59頁反面至60頁），且對於呂豐智自行承租系爭銷售會館，對外銷售系爭建案等情亦不否認。再參酌呂豐智更提出印有系爭建案及接待會館地址之名片與原告收受（見本院卷第5 頁），且呂豐智所租用之系爭銷售會館之地理位置，即位於系爭建案之附近，此有原告所提出之Google地圖截圖3 張附卷可證（見本院卷第49至51頁），況系爭銷售會館之廣告招牌明顯印出被告公司名稱，被告公司就呂豐智之上開行為自不得諉為不知。準此，呂豐智上開行為對外顯係以被告公司之代理人自居，已足以使任何前往系爭接待會館接洽購買系爭建案房屋事宜之人誤信被告公司確有授與呂豐智代理權，依此客觀情形，被告公司顯然知悉呂豐智前開對外以被告公司之代理人自居之行為，竟未曾阻止呂豐智，堪認被告公司對於呂豐智無權代理簽署房屋訂購合約書並收受定金之法律行為，應有民法第169 條前段所定表見代理之適用，而應對原告負本人之責任。故原告主張被告公司應負表見代理之責任洵堪採信。
（二）原告依房屋訂購證明單特約條款第1 條後段請求被告公司加倍返還所收受之定金，是否有理？
1.按定金因其作用之不同，通常可分為：（1 ）證約定金：為證明契約之成立所交付之定金是。（2 ）成約定金：以交付定金為契約成立之要件。即定金所確保之契約，除由當事人間互相表示意思一致以外，尚須交付定金，始可成立而發生效力。（3 ）違約定金：以定金為契約不履行之損害賠償擔保。如因付定金當事人不履行契約，受定金當事人得沒收定。受定金當事人如不履行契約，即應加倍返還定金。（4 ）解約定金：為保留解除權而交付之定金，即以定金為保留解除權之代價。（5 ）立約定金：亦名猶豫定金，即在成立契約以前交付之定金，用以擔保契約之成立。交付定金之作用為何，應依當事人之合意定之。次按，被上訴人於簽立系爭買賣預約時所交付之定金，係以擔保本約（買賣契約）之成立為目的之所謂「立約定金」（最高法院93年度台上字第441 號判決意旨參照）。
2.經查，原告交付定金149 萬6,000 元與呂豐智收受，並與呂豐智簽訂房屋訂購證明單，呂豐智並於房屋訂購證明單上簽名後蓋用刻有台典建設有限公司之印章等情，此有房屋訂購證明單及原告所有之平鎮市農會，帳號0000000000000000號之帳戶存摺影本等件（見本院卷第65至67頁）可佐，雖上開存摺於104 年3 月10日所提領之120 萬元與定金149 萬6,000 元並非完全相符，然金錢交易往來本即不排除使用現金之情形，再者，若呂豐智若未收到149 萬6,
000 元之款項，亦不可能簽署房屋訂購證明單並交由原告收執，故足認原告業已交付定金149 萬6,000 元，並由呂豐智代為收受甚明。至於被告公司雖否認房屋訂購單上台典建設有限公司之印章之真正，然本件被告公司業經本院認定應就呂豐智簽訂房屋訂購單及收受原告交付之定金等情負表見代理之責任，則呂豐智所蓋用之印章是否確為真正，亦不影響被告公司應就呂豐智之行為負授權人之責任。
3.次查，觀諸104 年3 月10日所簽訂之房屋訂購證明單上載明訂約日期為104 年6 月11日，另特約條款第3 條約明「本單據由買賣雙方簽章後生效，且僅供收到購屋訂金之證明，其有關雙方買賣之一切條件，以簽約時之契約書為準」（見本院卷第6 頁），足見呂豐智收受原告所交付之定金後，與原告約定於104 年6 月11日由買賣雙方正式簽訂書面買賣契約，該定金應屬擔保本約（買賣契約）之成立為目的之立約定金。又查，房屋訂購證明單特約條款第1條後段復記載「如賣方違約不賣願將所收款項加倍奉還給對方作為賠償款」，而本件呂豐智竟未按時通知被告公司前往簽約，且被告公司亦一再否認呂豐智有轉交定金與被告公司收受等情，而被告公司既業據本院認定應就呂豐智代為收受定金並簽訂房屋訂購證明單等法律行為負表見代理之責，則被告公司既未於所約定之簽約日期104 年6 月11日與原告磋商買賣契約之內容，故兩造間之買賣契約未能簽訂，顯係可歸責於被告公司所致，原告依房屋訂購證明單特約條款第1 條後段，請求加倍返還定金即299 萬2,00 0元（計算式：1,496,000 ×2 ＝2,992,000 元），即非無據。
六、從而，原告本於房屋訂購證明單特約條款第1 條後段約定，請求被告公司加倍返還定金即299 萬2,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日即105 年4 月29日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。
七、兩造陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行宣告，均核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經核與判決基礎不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條中 華 民 國 106 年 1 月 18 日
民事第三庭 法 官 陳寶貴正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 1 月 18 日
書記官 何伊羚