臺灣桃園地方法院民事判決 105年度訴字第618號原 告 佳瑪百貨股份有限公司法定代理人 劉佳明訴訟代理人 吳俊昇律師被 告 張寶元被 告 魏素霞共 同訴訟代理人 孫銘豫律師複 代理 人 陳家彥律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國106 年3 月10日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告魏素霞應將坐落桃園市○○區○○段○○○○號上如附圖所示D1房屋（面積45.69 平方公尺）、E1房屋（面積52.52 平方公尺）騰空返還原告。
被告魏素霞應將坐落桃園市○○區○○段○○○○號上如附圖所示D2雨遮（面積17.46 平方公尺）拆除並將土地返還原告。被告張寶元應將坐落桃園市○○區○○段○○○○號上如附圖所示B1房屋（面積54.48 平方公尺）、C1房屋（面積54.27 平方公尺）騰空返還原告。
被告張寶元應將坐落桃園市○○區○○段○○○○號上如附圖所示B2雨遮（面積19.72 平方公尺）、C2雨遮（面積19.90 平方公尺）拆除並將土地返還原告。
被告應分別自民國一○五年一月十五日起至返還前揭房屋之日止，各按月給付原告新臺幣捌萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項原告如以新臺幣參拾貳萬元為被告魏素霞供擔保後，得假執行。但被告魏素霞如以新臺幣玖拾柒萬元為原告預供擔保，得免假執行。
本判決第二項行原告如以新臺幣壹萬元為被告魏素霞供擔保後，得假執行。但被告魏素霞如以新臺幣參萬元為原告預供擔保，得免假執行。
本判決第三項原告如以新臺幣參拾伍萬元為被告張寶元供擔保後，得假執行。但被告張寶元如以新臺幣壹佰零陸萬元為原告預供擔保，得免假執行。
本判決第四項原告如以新臺幣貳萬元為被告張寶元供擔保後，得假執行。但被告張寶元如以新臺幣陸萬元為原告預供擔保，得免假執行。
本判決第五項於各期到期後，原告每期各以新臺幣貳萬柒仟元為任一被告供擔保後得假執行。但任一被告如各以已到期部分全額為原告預供擔保得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256 條亦有明文。原告起訴後因該管地政事務所繪製複丈成果圖，更正訴之聲明關於被告占用面積，係更正事實上之陳述，非屬訴之追加、變更，核無不合。
二、原告起訴主張：伊自民國96年11月1 日起向訴外人祭祀公業李金興公承租桃園縣○○鄉0000000市○區○○○段○○○ ○號土地（面積1275.93 平方公尺）（下稱系爭土地），租期至115 年12月31日止（伊先前已先於95年9 月1 日起向上開公業承租同段228 、280 、285 土地）。伊另於96年10月24日與訴外人陳水樹、吳文進簽定租賃契約，將350 地號上建物（商場）出租予陳水樹、吳文進。詎陳水樹、吳文進將店面隔間為10間店面，編號B0至B9，並將店面「使用權」出賣予被告魏素霞（標的：B0的2 分之1 、B7、B9）、被告張寶元（原名張步源）（標的：B0的2 分之1 、B5、B6）及其他訴外人。依伊與陳水樹、吳文進租約（下稱系爭租約）第6 條第3 項，陳水樹、吳文進不得轉租或以變相方法交由他人使用，否則伊得逕行終止租約，陳水樹、吳文進既有前述違約行為，伊遂於105 年1 月14日以存證信函向陳水樹、吳文進終止租約，對陳水樹之存證信函雖經退回，但雙方關於租約之意思表示，應以公證書及租約所載地止為準，伊認已合法終止。系爭租約既已終止，被告無權占有B0、B5、B6、B7、B9店面，自應返還建物，並按月給付相當於租金之不當得利。並聲明：如附件所示。
三、被告答辯略以：305 地號土地上建物承租權，原屬訴外人日之昇有限公司，嗣為被告魏素霞承受，並由被告魏素霞指定陳水樹、吳文進直接與原告簽定系爭租約，陳水樹、吳文進之承租權應屬類似設定存續期間20年地上權之特殊租賃權，即物權化之特殊租賃權，陳水樹、吳文進雖將B0、B5、B6、B7、B9店面承租權轉讓給被告，但這是經營商場的傳統招商（租）即相當於包租，並未違反系爭租約。況原告於99年9月16日向被告承租B0、B1店面，至104 年9 月30日止，更足推知陳水樹、吳文進並未違反系爭租約。陳水樹、吳文進既未違約，原告終止租約即不合法，縱認終止合法，亦違反誠信原則，仍不發生終止效力，蓋原告迄今持續按月收取陳水樹、吳文進租金，並按月依約給付被告租金，原告長期沉默，不為行動並長期收、付租金行為，已足使被告及陳水樹、吳文進正當信任。被告本於與陳水樹、吳文進間租約占有B0、B5、B6、B7、B9店面，為有權占有。並聲明：原告之訴駁回；願供擔保免為假執行。
四、兩造對於下列事實明示不爭執或依其陳述足認未予爭執：①原告自95年9 月1 日起向祭祀公業李金興公承租桃園縣蘆竹
鄉（現改制為直轄市○區○○○段228 、280 、285 土地（見原證一），嗣又增加承租系爭土地（見原證二），租期均至115 年12月31日止。
②原告於96年10月24日與陳水樹、吳文進簽定系爭租約，標的
為如原證三附圖所示部分即B0至B9店面，由陳水樹、吳文進向原告承租。
③B0至B9店面為原告原始出資起造，為所有權人。
④被告分別取得下列店面：被告魏素霞為B0的2 分之1 、B7、
B9）、被告張寶元為B0的2 分之1 、B5、B6。⑤系爭租約第6 條第3 項：承租人不得將租賃標的物之全部轉
租、頂讓，或以其他變相方法交由他人使用，但承租人經營商場所招商之行為不在此限。如有違法，承租人應賠償懲罰性違約金15萬元整及出租人一切損害。出租人亦得逕行終止租約，如經出租人終止租約，承租人應立即交還房屋。
⑥原告曾於105 年1 月14日以存證信函通知陳水樹、吳文進終
止系爭租約，僅吳文進有送達，陳水樹未送達，寄給陳水樹之地址與租約所載地址相同。
⑦原告曾向被告以每月7萬元承租B0、B1店面。
⑧陳水樹因業務侵占日之昇公司財產而涉訟（新北地院刑事10
4 年度易字第122 號，尚未確定），其與關係人於新北地院該案審判中，均有就系爭租約之關聯事實為證（陳）述。
五、按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果，觀之民法第四百二十五條第一項規定：「出租人於『租賃物交付後，承租人占有中』，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」，特揭櫫「租賃物交付後，承租人占有中」等公示作用之文字，並參照司法院釋字第349 號解釋文、理由書暨協同意見書、部分不同意書、不同意見書及本院48年台上字第一○六五號判例意旨自明（最高法院97年度台上字第1729號判決參照）。是債之關係，除有債權讓與、債務承擔或契約承擔、債權物權化等情事外，基於債權相對性原則，尚無拘束非當事人之效力。
六、被告雖辯稱系爭租約為物權化之債權云云，但債權物權化除已立法明文化者（例如土地法第79條之1 所定預告登記、民法第425 條所定買賣／讓與不破租賃、民法第826 條之1 所定分管契約拘束力等是），實務及學說對於法無明文之債權物權化，大抵認為限於下列情形：①不動產互易契約（見最高法院97年度台上字第1729號判決）、②占有連鎖（見同院
102 年度台上字第2048號判決）、③使用借貸之誠信原則（見同院98年度台上字第1319號判決），除此之外，債權相對性為契約自由原則、私法自治原則之表現，債權物權化毋寧是例外，若法無明文，法官造法之適用上，自應從嚴解釋。系爭租約之經過緣由，固如兩造所陳，然既係各該承租前手依其契約自由，遞次合意與祭祀公業李金興公提早終止系爭土地之租約，以使原告得以承租，原告承租後興建B0至B9店面再據以出租陳水樹、吳文進，無論系爭租約的承租條件如何（諸如被告抗辯租金低廉、租期20年等），均屬締約雙方之契約自由，難認與債權物權化有何關聯，此外系爭租約復無任何足以使第三人知悉該公示狀態之公示外觀，亦與前揭我國已承認之債權物權化情形迥不相侔，自無從認為系爭租約為物權化之租賃關係。
七、系爭租約第6 條第3 項：承租人不得將租賃標的物之「全部」轉租、頂讓，或以其他變相方法交由他人使用。可知陳水樹、吳文進負有不得將轉租或以任何方式造成等同轉租之義務，被告雖辯稱係陳水樹、吳文進將「承租權」一部分轉讓給被告云云，然從原告所提「租賃權利委託經營管理契約書」（見本院卷第235 頁）記載：乙方（受託人，張寶元）須遵循甲方（委託人，陳水樹、吳文進）如附件之公證書【即系爭租約及其公證書，原證三】所載權利義務之規範來經營管理該標的，並負擔全部租金…初期屆滿所取回之押金…亦歸乙方所取得等語，簽訂日期為100 年2 月23日，顯見陳水樹、吳文進已將B0至B9店面全部轉讓給被告張寶元，則雖然被告本身僅使用B0、B5、B6、B7、B9店面，其餘為其他訴外人所使用，但陳水樹、吳文進已有將將租賃標的物之全部頂讓之行為，構成違約無訛。原告自得依約逕行終止，原告前揭存證信函雖未送達陳水樹，但原告既舉證證明同日另向陳水樹於刑事另案中陳報之居所地新北市○○區○○路○○○ 巷○ ○○ 號4 樓寄發存證證信函（見卷第109 、120 頁），堪認終止租約之意思表示已合法到達，系爭租約自經合法終止。出租人於終止後自得取回出租物，基於債之相對性，被告自不得以其與陳水樹、吳文進間契約關係對抗原告。
八、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。原告為出租物所有人，被告無權占用B0、B5、B6、B7、B9店面迄今，被告自受有相當於租金之利益，且與原告受有不能使用收益之損害間，有因果關係，故原告請求被告給付自系爭租約終止日起至返還之日止所受相當於租金之利益，於法有據，應予准許。但原告主張系爭租約於105 年1 月14日終止云云，該日為原告寄發存證信函日，此觀回執上該日期戳蓋在收寄局郵戳欄（見新北卷第41頁、本院卷第120 頁）甚明，投遞後郵戳欄之日期為翌日，是終止日應自該終止之意思表示到達日為準。
次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準；倘利益超過損害，則應以損害為返還範圍。而無權占有他人所有物或地上物，可能獲得之相當於租金之利益，應以客觀上占有人所受之利益為衡量標準，非以請求人主觀上所受之損害為斷（同院104 年度台上字第715 號判決參照）；「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」，土地法第97條第1 項固然定有明文。然城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（同院94年度第2 次民事庭會議決議參照）。原告雖主張被告應各按月給付租金8 萬元，然此數額僅為其主觀上所受損害，未舉證以實其說，本院斟酌該等店面位處蘆竹鬧區，經濟繁榮，被告使用的B0、B5、B6、B7、B9店面，除B0為三角窗外，均為小本生意，營業利潤不至於太高，有履勘現場照片可佐（見本院卷第17-30頁），並比較系爭土地105 年（起訴當年度）公告現值為每平方公尺102274元，認原告主張之租金數額為適當。
九、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同。民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院42年台上字第1031號、52年台上字第1237號判例）。原告訴之聲明第5 項求為確認被告就B0店面（即附圖所示A1、A2、A3）使用權不存在，然被告就此部分為無權占有，既經本判決論斷綦詳，原告為出租物所有人，本得行使物上請求權或出租物返還請求權，原告此部分未為給付之訴，僅為確認之訴，難認有確認利益，應予駁回。
十、如附圖所示B2、C2、D2雨遮，分別為被告自行搭建，然被告既無占有系爭土地之正當權源，此等雨遮自屬妨害原告承租使用收益系爭土地，原告基於占有物返還請求權，請求被告拆除此等雨遮，核屬有據。
十一、綜上，原告除訴之聲明第5 項、第6 項（起息日部分）為無理由外，其餘均為有理由，爰分別判決如主文。兩造均陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰參考被告表示無意見（見本院卷第193 頁）之原告關於訴訟標的物價值計算式（見本院卷第187 頁背面- 第188 頁），分別酌定相當擔保金額准許之。本判決事證已臻明確，兩造其餘攻防方法，經斟酌後，認均不影響判決結果，爰不一一論駁，附此敘明。
據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，爰依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 5 月 9 日
民事第三庭法 官 毛松廷以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 10 日
書記官 林左茹