臺灣桃園地方法院民事判決 105年度訴字第626號原 告 林子菲訴訟代理人 簡長輝律師被 告 總瑩建設股份有限公司兼 法 定代 理 人 張廖貴裕被 告 楊碧玲上三人共同訴訟代理人 林坤賢律師
邱華南律師上列當事人間請求減少買賣價金等事件，於民國105 年7 月20日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告總瑩建設股份有限公司應給付原告捌拾壹萬壹仟肆佰貳拾元。
被告總瑩建設股份有限公司應給付原告新臺幣捌拾壹萬伍仟肆佰柒拾元，及自民國一Ｏ五年五月三日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告楊碧玲應給付原告新臺幣捌拾壹萬伍仟肆佰柒拾元，及自民國一Ｏ五年五月三日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
前二項所命給付，如任一被告為給付時，其他被告於其給付範圍內，免除其給付責任。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲各負擔百分之六
十、十九，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣貳拾柒萬壹仟元為被告總瑩建設股份有限公司供擔保後，得假執行。但被告總瑩建設股份有限公司以新臺幣捌拾壹萬壹仟肆佰貳拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二、三項於原告以新臺幣貳拾柒萬貳仟元陸萬元為被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲供擔保後，得假執行，但被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲以新臺幣捌拾壹萬伍仟肆佰柒拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之。民事訴訟法第24條定有明文。本件係因兩造間所簽立之「透天房屋預定買賣合約書」（下稱系爭房屋契約）及「透天土地預定買賣合約書」（下稱系爭土地契約）涉訟，而系爭房屋契約第22條及系爭土地契約第11條第1 項係分別約定：「凡因本件買賣契約而涉訟者，雙方同意由臺灣桃園地方法院為管轄之法院」、「凡因本件買賣約定而涉訴訟者，雙方同意由臺灣桃園地方法院為管轄法院。且敗訴之一方應負擔他方律師費、訴訟費用」等語，有各該合約影本在卷可稽（見本院卷第21頁、第55、56頁）。經核兩造間既有合意管轄之約定，本件亦為因上開契約關係所生之訴訟，揆諸首揭規定，本院自有管轄權。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，准由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：原告（原名：詹喬伊，於民國103 年3 月10日變更為林子菲）於100 年11月16日以新臺幣（下同）600 萬元向被告總瑩建設股份有限公司（下稱總瑩公司）、楊碧玲買受坐落桃園市○○區○○段○ ○號土地建案名稱「湯城世紀」戊區編號G 棟20號之預售建物及土地（下合稱系爭房地）。被告雖於105 年4 月7 日交付系爭房地予原告，然被告有諸多違約情事，茲分述如下：
（一）被告總瑩公司部分：
1、逾期取得使用執照之遲延利息：被告總瑩公司遲至103 年10月22日始取得使用執照，而原告於102 年12月15日為止，已繳房地價款為72萬元、103 年4 月23日再給付房地價款12萬元，累計至103 年4 月23日為止，已繳房地價款共計84萬元，依內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」（下稱「預售屋買賣契約範本」）之應記載事項第12條第2 項記載，被告應給付原告之遲延利息為123,205 元。又系爭房屋契約第10條第2 項雖約定遲延利息係以房屋價款萬分之5 為計算基準，然上開約定為定型化條款，且已違反前揭第12條第2 項約定，應為無效。
2、逾期交屋之遲延利息：系爭房屋於103 年10月22日取得使用執照，依系爭房屋契約第14條第2 項前段約定，被告至遲應於104 年4 月22日通知原告交屋，然被告迄至105 年
4 月7 日始交屋予原告，以1 個月為合理之交屋期間計算，應認被告遲至105 年3 月7 日始完成交屋通知之準備，為給付遲延。而原告至104 年9 月24日止已繳付房地價款為568 萬元，依「預售屋買賣契約範本」之應記載事項第15條第4 款之約定計算被告總瑩公司因逾期交屋應給付之遲延利息為688,960 元。
3、律師費：依系爭房屋契約第22條前段及系爭土地契約第11條第1 項之約定，請求被告總瑩公司賠償原告因系爭買賣契約涉訟所支出之律師費用4 萬元。
4、被告總瑩公司合計應給付原告851,540 元。爰請求判決如聲明第1 項所示。
（二）被告總瑩公司、張廖貴裕、楊碧玲部分：
1、被告總瑩公司為銷售系爭建案於廣告文宣中載有「發現溫泉！養生不用上山下海」、「就在市區○段，北臺灣最珍貴的溫泉，可以養生、可以享受…」、「湯城世紀首創南洋風尚露天風呂泳池SPA ，還有溫泉戶戶到府，不必出遠門就能天天養生做美容！」、「戶戶天然溫泉到府。別讓舒服的溫泉洗禮因為回程的勞累又讓您疲憊了！源自地底1125M 美人湯，戶戶專業引導讓您天天享受，另贈受專業溫泉加熱器」等語，被告既以上開廣告內容誘發消費者預購房屋之動機，原告復因此而與被告簽訂系爭房地契約，被告自應就廣告內容所載之溫泉設施負給付義務，然自被告交屋迄今，均未提供溫泉予原告使用，系爭房地顯不具契約預定之效用。雖現況已完成抽水馬達配置，然仍應依溫泉法及相關規定，經主管機關核發開發完成證明，並取得經營許可或溫泉標章後，水權始生效力，而被告目前既尚未達成取得經營許可或溫泉標章之水權生效要件，被告自尚不得提供溫泉予住戶。況被告既已將「戶戶溫泉到府」等內容納入系爭房地契約內，於交外時自應交付具備合約預定效用之不動產予原告；若被告認尚未能交付具合約預定效用之溫泉設備予原告，自應延後通知交屋時間，既被告未因尚不得提供溫泉設備因素而延後交屋，又豈能於收取全部買賣價金辦理交屋後，又主張得延後交付溫泉設備予住戶。是被告應依民法第354 條規定負物之瑕疵擔保責任，原告爰依民法第359 條規定請求減少價金，並依民法第179 條規定請求被告總瑩公司返還系爭房地缺少溫泉設施之價值減損815,470 元。
2、被告總瑩公司有前揭違反公平交易法第21條第1 項及消費者保護法第22條等保護他人之法律，致原告受有損害，已如前述，被告總瑩公司依民法第184 條第2 項前段規定自應對原告負損害賠償責任。；被告張廖貴裕為被告總瑩公司之負責人，於銷售被告總瑩公司建案業務之執行，違反上開法令致原告受有損害，依公司法第23條第2 項規定，應就上開價值減損事項與下列侵權行為事項均與被告總瑩公司負不真正連帶賠償之責。又被告楊碧玲雖為自然人，然其提供土地與被告總瑩公司合建本件建案，就系爭預售屋之推案過程自有所悉，且其提供之商品即系爭土地，在不動產買賣之流通市場上，具有客觀之競爭力，被告楊碧玲自屬公平交易法所定之「事業」而有公平交易法相關規定之適用。復被告楊碧玲為系爭土地之所有權人，委託被告總瑩公司處理系爭土地買賣及銷售事宜，並代為簽立買賣契約，被告楊碧玲對系爭預售屋有廣告不實之情，亦應知之甚詳。為此，爰依民法第184 條第2 項前段、第185條前段規定及公司法第23條規定請求被告3 人不真正連帶賠償依公平交易法第31條及第32條規定所酌定損害額之0.
5 倍賠償即407,735 元。
3、承上，被告總瑩公司合計應給付原告1,223,205 元，且被告張廖貴裕、楊碧玲就上開賠償應與被告總瑩公司負不真正連帶債務責任。
（三）並聲明：
1、被告總瑩公司應給付原告851,540 元，及其中4 萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
2、被告應給付原告1,223,205 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。如其中一被告已履行給付，他被告於給付範圍內免給付義務。
3、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告均未於言詞辯論期日到場，惟據渠等所提書狀略謂：
（一）被告總瑩公司部分：
1、逾期取得使用執照之遲延利息部分：系爭房屋契約與系爭土地契約本質上屬兩個不同之獨立契約，僅為避免房屋與所坐落土地日後為不同人所有，故約定一同履行一同解除。依「預售屋買賣契約範本」之內容係將土地及房屋訂立於同一契約內，與系爭房屋及土地契約係分別訂立之基本關係已有不同，不應強行適用。況系爭土地之出賣人為被告楊碧玲，為自然人，非消費者保護法所規範之企業經營者，則就消費者保護法及應記載事項對被告楊碧玲之部分即無適用餘地。而系爭房屋契約第10條第2 項已符合「預售屋買賣契約範本」之應記載事項之意旨，亦符合實際上簽約情形，原告主張被告契約之記載違反「預售屋買賣契約範本」云云，顯係未考慮本件為兩個獨立契約所生之誤解，故原告於103 年10月22日前所繳納之款項均為土地款項，並無房屋款項，而系爭房屋契約係約定以「已繳房屋價款」計算逾期遲延利息，被告自毋須支付利息。縱認被告應給付遲延利息，亦應以系爭房屋價款佔總價款之比例即40% 計算原告所繳納之價款84萬元所佔房屋價款33.6萬元及審酌系爭房屋契約第10條被告可扣除之天數合計262日，據以計算遲延利息為44,016元，始符公允。
2、逾期交屋之遲延利息部分：依系爭房屋契約第14條第2 項第3 款約定，原告應繳清期款，如未繳清期款，被告就交屋部分不生遲延責任，然原告於105 年4 月7 日始繳清土地部分之第16、18、20、21各期期款，則在此之前被告自不負通知交屋遲延之責任，是被告並無任何遲延通知。又系爭房屋契約雖漏未就逾期通知交屋約定法律效果，然審酌系爭房屋契約第10條第2 項及第21條第1 項後段係記載「房屋」價款或「房屋」總價字樣，顯見兩造對系爭房地契約係區分土地及房屋兩部分，故此部分通知交屋遲延部分，亦僅能以「已繳房屋價款」計算遲延利息，始符合兩造訂約真意。
3、律師費部分：本件為兩個獨立契約，被告總瑩公司與被告楊碧玲間亦非連帶債務，而僅系爭土地契約第11條第1 項約定敗訴之一方負擔他方律師費，而於系爭房屋契約則未有約定，原告依系爭土地契約請求被告總瑩公司給付律師費，顯無理由。又本件原告係以一訴起訴3 個被告，縱被告之一應負擔敗訴他方之律師費，亦應依比例計算應負擔之律師費即3 分之1 ，且應比照最高法院裁定第三審律師酬金之標準約2 萬元訂律師費。
（二）請求被告3人連帶賠償之部分：
1、被告總瑩公司已領有水權狀、完成溫泉開發，且向桃園市政府申請變更得作為系爭基地住戶使用，是被告總瑩公司確實得提供溫泉水給原告使用。而系爭溫泉設備屬公共設施之一部分，須點交予管理委員會後使能使用，然目前建案基地因住戶人數未達標準，尚未成立管理委員會，故無法將公共設施點交予住戶使用，是系爭房地並無原告所指之瑕疵存在。且因本建案屬單一建照分期開發，並分期請領使用執照，被告亦在原告簽訂系爭房地契約時，為因應後續工程需要，請住戶簽立授權書及分管契約書，其上均有載明並告知買方上開分期開發情事，被告並無任何隱瞞，故被告日後開發完成後即可將溫泉設備交予管理委員會，原告即可使用溫泉設備，此部分自不能謂為瑕疵。再以，被告楊碧玲出售予原告之土地既無瑕疵，則原告主張被告楊碧玲應給付系爭房屋因缺少溫泉設施致價值減損即失所據。
2、公平交易法之懲罰性損害賠償前提為出賣人有侵權行為，然本件被告並無侵權行為，原告應就其因系爭房地買賣契約受有如何之損害負舉證之責。況公平交易法第21條所規範者為事業間之廣告不實所造成之不公平競爭行為，非屬消費者即原告所得主張，原告主張被告違反公平交易法，請求懲罰性損害賠償即有違誤。又被告總瑩公司既無任何侵權行為致原告受有損害，則原告依公司法第23條規定請求被告張廖貴裕負連帶賠償責任即無理由。
（三）並聲明：
1、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）按原告分別有於上揭時間與被告總瑩公司、楊碧玲簽訂系爭房屋、土地契約，約定以600 萬元之價格購買系爭房地，而系爭房地於103 年10月22日取得使用執照（系爭房地所屬戊區部分），被告嗣於105 年4 月7 日將系爭房地交屋予原告，而原告至上開交屋之日止，業已給付被告5,855,084 元等情，有系爭房屋、土地契約、交屋明細單、桃園縣政府（103 ）桃縣工建使字第壢01220 號使用執照等在卷可稽。而被告就上開事實於言詞辯論終結前均未爭執，依民事訴訟法第280 條第3 項、第1 項規定，視同自認。則上開事實，應堪認定。
（二）原告主張被告總瑩公司遲至103 年10月22日始取得使用執照，而於此之前，原告已繳系爭房地價款共計84萬元（包括於102 年12月15日為止，先繳房地價款72萬元，嗣於10
3 年4 月23日再給付房地價款12萬元），則依預售屋買賣契約範本之應記載事項第12條第2 項規定，被告總瑩公司應給付原告之遲延利息為123,205 元等語。經查：
1、按定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。違反第一項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。消費者保護法第2 條第7 款、第11條第2 項、第17條第1 項、第4 項前段、第5 項分別定有明文。
2、查系爭房地直至103 年10月22日始取得使用執照，業如前述，復依系爭房屋契約第10條約定：「一、本預售屋之建築工程，自民國100 年10月30日前開工，並於民國102 年12月15日以完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，但有下列情形之一者，其期間不記入前開天數：㈠買方未依規定支付款期日交付本合約所載之各期房地價款及遲延利息或其他應由甲方負擔之稅費，其遲延期間。㈡買方未依第13條第1 款規定之期限內要求變更設計或增加室內裝修工程，致影響工程之進度時，其影響時間。㈢因天災地變等人力不可抗力之事由，致乙方不能施工者，其影響期間。㈣因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生者，其影響期間。㈤本預售屋外水、外電、電信、瓦斯等配管及埋設工程，其接通日期悉依各該公用事業單位之作業和程序而定，不受本條完工期限之拘束。二、賣方如逾前款期間未完工者，每逾一日應按已繳房屋價款萬分之五計算遲延利息予買方。. . . 」，雖約定逾期取得使用執照其遲延利息係以已繳「房屋」價款作為計算依據，及系爭土地契約並無就使用執照逾期取得有同為上開遲延利息之約定，似表示就系爭房地逾期取得使用執照，被告應給付之遲延利息應以原告已繳「房屋」價款作為計算依據；然核以上開約款，尚與「預售屋買賣契約範本」應記載事項第12條第1 項本文、第2 項則規定：「本預售屋之建築工程應在民國ˍ年ˍ月ˍ日之前開工，民國ˍ年ˍ月ˍ日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。」、「賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」，即以已繳「房地」價款作為遲延利息之計算依據有所不符，則查系爭房屋、土地契約雖係分別訂立，但被告總瑩公司就系爭房地既係採「預售屋」之模式進行銷售，是系爭房屋與土地間之所有移轉、交付及相關權利義務實具不可分而應共同為之之關係，此觀系爭土地契約第12條第1 項約定：「本約之附件視為本約之一部分，與本約具有同等效力，並與本約座落基地之買方所訂『房屋預定買賣合約書』具連帶不可分性應共同履行，並自簽訂日起同時生效。任何一部份不履約視同全部違約，解除合約時視為全部解除。」、系爭房屋契約第22條均約定：「本約之附件視為本約之一部分，與本約具有同等效力，並與本約座落基地之買方所訂『土地預定買賣合約書』具連帶不可分性應共同履行，並自簽訂日起同時生效。任何一部份不履約視同全部違約，解除合約時視為全部解除。」等語即明。則基於探求當事人訂約之真意，及依上開規定予以解釋適用，應認關於逾期取得使用執照之遲延利息計算部分，應逕適用「預售屋買賣契約範本」之規定，即以「已繳房地價款」計算遲延利息。
3、查依上開約定，被告總瑩公司原應於102 年12月15日取得使用執照，但被告總瑩公司卻遲至103 年10月22日始為取得，以原告得自翌日起至其取得使用執照之103 年10月22日前一日計算，其間總計310 日，而原告於此之前先於10
2 年12月15日為止，繳房地價款72萬元，嗣於103 年4 月23日再給付房地價款12萬元，共計84萬元，已如前述，則依上開規定，認原告得請求之遲延利息為122,460 元【計算式：（720,000 ×129 ×5/10,000）＋（840,000 ×18
1 ×5/10,000）=122,460】，逾此以外之請求，則屬無據，應予駁回。
4、被告總瑩公司雖辯稱如認被告總瑩公司應給付遲延利息，則依系爭房屋契約第10條第1 項第3 款之約定，應將因天災地變等人力不可抗力之日數予以扣除云云；惟查，系爭房屋契約第10條第1 項第3 款雖約定：因天災地變等人力不可抗力之事由，致乙方不能施工者，其影響期間。然參以被告總瑩公司所提證據資料，被告總瑩公司僅以一桃園區歷年雨量表為據，而查前開約款係約定因天災致被告總瑩公司不能施工者，該期間方須扣除，但於被告總瑩公司施工期間，縱有部分日數有如被告總瑩公司所提雨量達大雨或大豪雨程度之情事，但該下雨情況是否即因此致被告總瑩公司不能施工，均未見被告總瑩公司以實其說，則難單以上開資料，即認被告總瑩公司所辯係屬可採。
（三）原告主張系爭房屋於103 年10月22日取得使用執照，依系爭房屋契約第14條第2 項前段約定，被告至遲應於104 年
4 月22日通知原告交屋，然被告迄至105 年4 月7 日始交屋予原告，以1 個月為合理之交屋期間計算，應認被告遲至105 年3 月7 日始完成交屋通知之準備，故以原告至10
4 年9 月24日止已繳付房地價款為568 萬元，依「預售屋買賣契約範本」之應記載事項第15條第4 款之規定計算，被告總瑩公司應給付逾期交屋之遲延利息688,960 元等語。經查：
1、按系爭房屋契約第10條第2 項約定：「賣方如逾前款期間未完工者，每逾一日應按已繳房屋價款萬分之五計算遲延利息予買方。若逾期六個月仍未開工或完工，視同賣方違約，雙方同意依第二十五條第一款違約之規定辦理。」、第14條第2 項約定：「賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋；於交屋時雙方應履行下列各項義務：㈠賣方付清因遲延完工所應付之遲延利息予買方。㈡賣方
就第十六條房屋之瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。㈢買方繳清本合約所有之應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續。」；次按「賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各目義務：４、賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方」、「中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。」，「預售屋買賣契約範本」之應記載事項第15條第1 項第4 款、消費者保護法第17條第1 項、第5 項亦分別定有明文。經參以上開約定及規定，可認被告總瑩公司應於取得使用執照6 個月內通知原告交屋，如有逾期，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之5 計算遲延利息予原告。
2、查系爭房地係於103 年10月22日始取得使用執照，業如前述，則依上開約定及規定，被告總瑩公司至遲應於104 年
4 月22日通知原告交屋，然原告係於105 年4 月7 日始完成交屋，亦如前述，故認被告總瑩公司應自104 年4 月23日起即負遲延給付之責。至該遲延給付之責應計算至何時？經參酌系爭房屋契約第14條第3 項約定：「買方應於收到交屋通知起七日內配合辦理交屋手續，不得藉故拖延。如未經賣方書面同意延期交屋，而逾原通知交屋日三十日後，仍未交屋時，視為本房屋買方已點交完成，即應付本戶水電費、瓦斯裝錶費用及保證金跟基本費，賣方不負保管責任概由買方自行負責。」，可見賣方通知交屋後至完成交屋程序，至遲不會超過30日，否則縱有超過，亦認於30日後已點交完成，從而原告依此而主張被告總瑩公司遲至於105 年3 月7 日有完成交屋通知之準備，業屬可採，則該遲延給付期間即自104 年4 月23日起至105 年3 月6日止。又原告逾104 年4 月22日止業已給付系爭房地價款
288 萬元，嗣於同年9 月24日再給付280 萬元，合計568萬元，有系爭房屋付款明細及匯款申請書在卷可參（見本院卷第58、59頁、第74頁），則以此為計算依據，應認原告得請求因逾期交屋之遲延利息為688,960 元【計算式：
（2,880,000 ×155 ×5/10,000）＋（5,680,000 ×164×5/10,000）=688,960】。
（四）原告主張依系爭房屋契約第22條前段及系爭土地契約第11條第1 項之約定，被告總瑩公司應賠償原告因系爭買賣契約涉訟所支出之律師費用4 萬元等語。經查：按系爭土地契約第11條第1 項雖約定：「凡因本件買賣約定而涉訴訟者，雙方同意由臺灣桃園地方法院為管轄法院。且敗訴之一方應負擔他方律師費、訴訟費用。」。然系爭房屋契約則無相似之規定，而參以系爭土地契約係原告與被告楊碧玲間所簽立，被告總瑩公司並非系爭土地契約之當事人，至原告雖以系爭房屋、土地契約屬聯立契約，具不可分之關係，應一體適用而主張被告總瑩公司縱非系爭土地契約之當事人，仍應有上開約款之適用云云；惟查，系爭房地買賣因屬預售屋之買賣，該契約之內容本包含建物及該建物所坐落之土地部分，故被告總瑩公司、被告楊碧玲雖採土地、房屋分離之方式與原告分別簽立系爭房屋、土地契約，但系爭房地之相關移轉、交付及權利義務履行等實具不可分而應共同履行之關係，並不會因分作二份契約而生差異，故認系爭房屋、土地契約間具聯立契約之關係。然核前開約款所約定之律師費用負擔部分，尚與系爭房地買賣、移轉等相關權利義務無涉，縱約定僅由原告或被告楊碧玲其中一方負擔律師費、訴訟費用，亦不違當事人間訂立系爭房屋、土地契約之真意，則被告總瑩公司既非系爭土地契約之當事人，原告依上開約定請求被告總瑩公司其因系爭契約所涉訴訟所生之律師費支出4 萬元云云，應認屬無據，而予駁回。
（五）原告主張其係因受系爭建案之廣告文宣吸引而購買系爭房地，且被告亦已將「戶戶溫泉到府」等內容納入系爭房地契約內，則系爭房地交屋時自應具備合約所預定之效用，然被告總瑩公司卻未提供上開設施，應構成物之瑕疵。被告總瑩公司應依民法第354 條規定負物之瑕疵擔保責任，原告爰依民法第359 條規定請求減少價金，並依民法第17
9 條規定請求被告總瑩公司返還系爭房地缺少溫泉設施之價值減損815,470 元。另被告張廖貴裕身為被告總瑩公司之負責人，而被告楊碧玲提供土地與被告總瑩公司合建本件建案，就被告總瑩公司前開所應負賠償責任，其2 人依公司法第23條第2 項、民法第185 條規定，應與被告總瑩公司負不真正連帶給付之責。經查：
1、就系爭房地究否存有原告所主張之上開瑕疵乙節。按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354 條至358 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，同法第359 條前段定有明文。又所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年度台上字第1173號民事判例意旨參照）。經查：企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，消費者保護法第22條定有明文。此係為保護消費者而課企業經營者以特別之義務，不因廣告內容是否列入契約而異，否則即無從確保廣告內容之真實。是企業經營者與消費者間所訂定之契約，雖未就廣告內容而為約定，惟消費者如信賴該廣告內容，並依企業經營者提供之訊息進而與之簽訂契約時，企業經營者所負之契約責任自應及於該廣告內容。（最高法院93年度台上字第2103號判決、91年度台上字第1387號判決意旨參照）。被告總瑩公司係以住宅開發租售及不動產買賣為營業之企業經營者，有卷附被告總瑩公司公司變更登記表可稽（見本院卷第96頁），原告則為與其購屋交易之消費者。被告總瑩公司於出售系爭房屋時對外廣告文宣載有「發現溫泉！養生不用上山下海」、「就在市區○段，北臺灣最珍貴的溫泉，可以養生、可以享受…」、「湯臣世紀首創南洋風尚露天風呂泳池SPA ，還有溫泉戶戶到府，不必出遠門就能天天養生做美容！」、「戶戶天然溫泉到府。別讓舒服的溫泉洗禮因為回程的勞累又讓您疲憊了！源自地底1125M 美人湯，戶戶專業引導讓您天天享受，另贈受專業溫泉加熱器」等語，有卷附系爭房地廣告附卷可稽（見本院卷第76、77頁），則被告總瑩公司自應確保前開廣告內容之真實，並於履約時，對於原告所負之給付義務，不得低於上開廣告之內容。準此可知，被告總瑩公司就系爭買賣契約所負之責任應及於系爭房地廣告內容，所交付之系爭房地除應具有相關溫泉設備以外，尚須提供合法溫泉水源，以供原告享有系爭房地廣告內容之溫泉，始符系爭買賣契約本旨。而查被告總瑩公司自陳，其迄今尚未提供溫泉水以供原告使用等情，至被告總瑩公司雖辯稱其已完成溫泉水開發，且已領有水權狀，係因系爭建案現住戶人數未達標準，致管理委員會無法成立，被告總瑩公司無法將溫泉設施點交予管理委員會，方致原告無溫泉可用云云；惟查，被告總瑩公司就其所辯，雖有提出謙德檢驗股份有限公司所出具之檢驗報告書、被告總瑩公司申請水權權狀、溫泉開發完成證明書、桃園市○○區○○段○ ○號溫泉井開發工程溫泉開發及使用計畫書- 變更計畫及桃園市政府函各一份等為證，然參以上開變更計畫係於105 年3 月所製作，而前開桃園市政府函文亦載：「主旨：有關貴公司代總瑩建設股份有限公司申請本市○○區○○段○ ○號溫泉開發即使用計畫書變更計畫案，本府原則同意，詳如說明，請查照。說明：一、依據貴公司105 年3 月17日聯源字第105020號函辦理。二、本案經審查原則同意，請貴公司提送10份核定本予本府，俾利函送相關單位」等語（見本院卷第13
2 頁），可見前開桃園市政府函文亦係經收受被告總瑩公司於105 年3 月17日所提出之函文後，方回覆原則同意被告總瑩公司所提變更計畫，但仍須辦理後續事宜，並非以此表示被告總瑩公司即已完成前開所述應具備之提供合法溫泉水源、溫泉設備及享有溫泉內容等情，然承前所述，依系爭系爭房屋、土地契約，被告總瑩公司前應於104 年
4 月22日即應通知原告交屋，且被告總瑩公司縱遲延交屋，亦有於105 年4 月7 日完成交屋程序，顯見被告總瑩公司於交付系爭房地之時，自不具備前開應具效用之內容，自屬構成物之瑕疵。則被告總瑩公司自應就其出賣之系爭房地具有欠缺合法溫泉可使用之瑕疵乙節，負擔保之責。
2、依前所陳，系爭房地具有無法提供契約預定效用即合法溫泉使用之瑕疵存在，則其交易價值自受有減損，而致原告因此受有損害，故原告依民法第359 條規定，主張減少價金，核屬有據。復本院審酌買受人因買賣標的存有物之瑕疵而請求減少價金者，其本質亦為不完全給付損害賠償之一種（民法第360 條規定及最高法院89年度台上字第30號判決意旨參照）。本件被告總瑩公司出售系爭房屋時，本應符合約定效用品質之房屋使用狀態（即系爭房地應具有溫泉合法使用之狀態），而系爭房地因無法取得合法水權，迄今仍無法合法使用溫泉設備乙節，業如前述。經參以原告所提另案（即本院104 年度訴字第1817號案件）就與系爭房地同屬相同情況（即均為湯城世紀戊區之獨立建物，但該另案購買價格為630 萬元）之建物之不動產估價報告書（見本院卷第153 ～169 頁），該另案建物之購買價格為630 萬元，經勘估標的有無提供溫泉使用，將致該建物權利價值之影響進行估價判斷後，認提供溫泉到府住宅若無提供該等設施，將從630 萬元減價修正為544.194 萬元，即減損達85.806萬元等情，則以該另案估價後之減損比例（即544.194 萬除以630 萬元等於0.8638）作為評估依據，原告購買系爭房地之價格為600 萬元，而同此減損比例計算，系爭房地因有前開瑕疵情事，將致系爭房地之價值減損為5,182,800 元( 計算式：600 萬元X0 .8638=5,182,800元），而致減損價值達817,200 元等情，而本件原告僅請求價值減損815,470 元，並未逾上開金額，故認其請求係屬有據，而予准許。
3、按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第272 條定有明文。被告總瑩公司、楊碧玲間並無法定成立連帶債務之規定，復未見有何成立連帶債務之明示意思表示，故被告總瑩公司、楊碧玲
2 人尚非負連帶債務責任。惟按不真正連帶債務係謂數債務人具有同一目的，本於各別之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中1 人為給付，他債務人即應同免其責任之債務（最高法院101 年度台上字第367 號判決參照）。查被告總瑩公司、楊碧玲與原告簽立系爭房屋、土地契約，該二契約具聯立契約關係，業如前述，且依「預售屋買賣契約範本」之應記載事項、消費者保護法第17條第1 項、第5 項規定，被告總瑩公司、楊碧玲自應各對原告負返還上開減少價金之責，故被告總瑩公司、楊碧玲間應屬不真正連帶債務關係。
4、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第22
9 條第1 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。查原告所提起訴狀即依民法第354 條、第359 條規定，對被告總瑩公司、楊碧玲主張瑕疵擔保減少價金請求，並依民法第179 條規定，請求被告總瑩公司、楊碧玲返還溢收之價金815,470 元，而該起訴狀業已送達被告總瑩公司、楊碧玲，就其上開得請求部分，原告併請求自起訴狀繕本送達翌日起（即105 年5 月3 日）至清償日止，按週年利率百分之5 計算遲延利息，自屬有據。
5、就原告前開請求，原告雖主張被告張廖貴裕身為被告總瑩公司之法定代理人，應依民法第185 條、公司法第23條第
2 項規定與被告總瑩公司、楊碧玲連帶負給付之責云云；惟查，依前所涉，被告總瑩公司、楊碧玲應為前開給付，係因系爭房地存有前揭瑕疵，原告依民法第354 條、359條規定主張瑕疵擔保減少價金請求權後，再依民法第179條規定請求被告總瑩公司、楊碧玲返還部分價金，故此請求係屬因系爭房地契約所生之契約責任，而非侵權行為責任，則原告據以前開侵權行為責任之規定主張被告張廖貴裕亦應予連帶負責云云，自屬無據，應予駁回。
（六）原告主張系爭房地存有前開廣告不實之瑕疵情事，而有違反消費者保護法第22條、公平交易法第21條等規定。除應依民法第184 條第2 項前段、公平交易法第31條規定負損害賠償責任，併依公平交易法第32條規定請求被告總瑩公司酌定賠償損害額之0.5 倍賠償即407,735 元。而被告張廖貴裕身為被告總瑩公司之負責人；被告楊碧玲提供土地與被告總瑩公司合建本件建案，自應依公司法第23條第2項、第185 條前段規定，就上開賠償與被告總瑩公司負不真正連帶給付之責等語。經查：
1、按公平交易法第2 條規定：「本法所稱事業如下：一、公司。二、獨資或合夥之工商行號。三、其他提供商品或服務從事交易之人或團體。事業所組成之同業公會或其他依法設立、促進成員利益之團體，視為本法所稱事業。」、同法第21條第1 項：「事業不得在商品或廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於與商品相關而足以影響交易決定之事項，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」、消費者保護法第2 條第1 、2 款規定：「一、消費者：指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者。二、企業經營者：指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。」、同法第22條規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。企業經營者之商品或服務廣告內容，於契約成立後，應確實履行。」。查本件被告總瑩公司身為建設公司，興建系爭房地並出售予原告，自屬前開規定所示事業及企業經營者，而原告經由被告總瑩公司前開廣告、介紹推銷系爭房地而予購買，亦認屬消費者無訛，則被告總瑩公司身為前開公平交易法所規定之事業及消費者保護法所規定之企業經營者，卻以前開不實廣告內容推銷系爭房地，致原告因而錯認而購買系爭房地，自有違上開規定，而依民法第184 條第2 項前段、公平交易法第30條規定，被告總瑩公司自應就原告因此所受之損害負賠償之責。然查，原告就其所受損害部分，僅主張前開遲延給付及瑕疵擔保減少價金之損害，並經本院認定如前，除此之外，未見原告另舉證證明其受有其他損害，故原告雖得依上開規定請求被告總瑩公司予以賠償，而認原告所主張之請求權基礎各異，但請求損害填補之內容均屬同一，自難認原告除前開得請求範圍外，得另再請求其他賠償。
2、原告雖另以公平交易法第31條第1 項規定，主張被告總瑩公司應另賠償損害額0.5 倍之賠償即407,735 元云云；惟查，參酌公平交易法第31條第1 項：「法院因前條被害人之請求，如為事業之故意行為，得依侵害情節，酌定損害額以上之賠償。但不得超過已證明損害額之三倍。」，及其立法理由：由於被害人常因損害額不大或甚難證明實際之損害範圍，致不願或不能向侵害人請求損害賠償，此種情形將造成對不法侵害行為之縱容或鼓勵。爰參照美國立法例，明定法院因被害人之請求，得依侵害情節，酌定損害額以上之賠償，但不得超過已證明損害額之三倍等語。可見此條規定係為避免造成對不法侵害行為之縱容或鼓勵，而對事業如有故意侵害被害人之情況時，所課予之一種懲罰性賠償。然查，被告總瑩公司雖有前開廣告不實之情事，但其就合法溫泉水源及設備之提供，確有進行探勘取得溫泉水源及依法申請相關水權證照等，有被告總瑩公司所提檢驗報告書、被告總瑩公司申請水權權狀、溫泉開發完成證明書、桃園市○○區○○段○ ○號溫泉井開發工程溫泉開發及使用計畫書- 變更計畫及桃園市政府函各一份為證，故難認被告總瑩公司有故意不法侵害原告權益之情事，則原告依上開規定，另請求被告賠償損害額0.5 倍之賠償即407,735 元云云，認屬無據，應予駁回。又原告對被告總瑩公司之前開請求既經駁回，原告併主張被告張廖貴裕、楊碧玲應與被告總瑩公司負不真正連帶給付責任云云，亦無理由，而予駁回。
（七）綜上，原告依系爭房屋契約第10條約定、「預售屋買賣契約範本」應記載事項第12條、第15條規定，請求被告總瑩公司賠償逾期取得使用執照之遲延利息122,460 元，及逾期交付系爭房地之遲延利息688,960 元，以上合計811,42
0 元；另依民法第354 條、第359 條規定，就系爭房地存有前開瑕疵，主張減少價金，並依民法第179 條規定請求被告總瑩公司返還815,470 元，及自起訴狀繕本送達翌日起（即105 年5 月3 日）至清償日止，按週年利率百分之
5 計算之利息，而系爭房屋、土地契約因屬聯立契約關係，被告楊碧玲亦應就上開給付，負不真正連帶給付之責。均有理由，而予准許。逾此以外之範圍，則無理由，應予駁回。
四、綜上所述，原告依系爭房屋契約第10條約定、「預售屋買賣契約範本」應記載事項第12條、第15條規定，求為判決如主文第1 項所示；另依民法第354 條、第359 條規定，及被告總瑩公司、楊碧玲間，就此部分給付具不真正連帶債務關係，而求為判決如主文第2 至4 項所示，均有理由，而予准許。逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。又原告、被告總瑩公司、楊碧玲均分別陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，就原告勝訴部分，與法均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。又原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。
五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據均與本件之結論無影響，爰不再一一論述，附此敘明。
據上論結，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條、第390條第2 項、第392 條第2 項規定，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 8 月 16 日
民事第一庭 法 官 華奕超正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 8 月 22 日
書記官 黃敏維