臺灣桃園地方法院民事判決 105年度訴字第75號原 告 盛劉秀滿訴訟代理人 李金澤律師被 告 楊許桃訴訟代理人 楊澄祥被 告 楊吉春
楊吉成共 同訴訟代理人 江松鶴律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國106 年4 月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告楊吉春、楊吉成應將坐落桃園市○○區○○段○○○○○號土地上如附圖編號一四六二（一）所示（面積三十二平方公尺）、編號一四六二（二）所示（面積二十三平方公尺）、編號一四六二（六）所示（面積六十九平方公尺）部分所示之地上物拆除後，將上開土地返還原告。
被告楊吉春應自民國一百零四年二月十四日起、被告楊吉成自民國一百零四年二月十五日起，均至返還第一項土地之日止，按月給付原告新臺幣參佰柒拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告楊吉春、楊吉成負擔百分之二十六，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會給予書面證明，耕地三七五減租條例第26條固定有明文。經查，坐落桃園市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）重劃前為新坡段新坡小段353-2 地號，有系爭土地之登記謄本可證（見本院104年度壢簡字第234 號案卷，下稱壢簡卷第7 頁）。而系爭土地之地目為「建」，並非耕地，亦有被告楊吉春、楊吉成提出之桃園縣私有耕地租賃契約更正通知書在卷為憑（見壢簡卷第70頁），且系爭土地亦未作耕作使用，其上僅有門牌為桃園市○○區○○村00鄰00○00號等房屋，亦經本院於民國
104 年6 月12日履勘現場時製有勘驗筆錄可稽（見壢簡卷第79-81 頁），是本件並非耕地租佃爭執，原告未經耕地租佃委員會之調解，逕向本院起訴，尚無違誤，先予敘明。
二、本件被告楊許桃經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：系爭土地為原告所有，然被告楊許桃所有如附圖所示9 、10、13、16、18之建物（即門牌號碼為桃園市○○區○○里00鄰○○00號房屋，下稱21號房屋）；被告楊吉春、楊吉成所有如附圖所示1 、2 、6 之建物（即門牌號碼為桃園市○○區○○里00鄰○○00號房屋，下稱23號房屋），均無合法權源，占用系爭土地。系爭土地原係原告之父於日據時期所設工廠用地，臺灣光復後，工廠雇用之佃農占用工廠農地建屋，及至土地放領後取得放領土地耕作，然仍占用系爭土地建物居住，迄今數10年未繳付地租，原告業已依法終止租約，爰依民法第767 條規定，請求被告拆除系爭地上物，並將該部分土地交還原告。又被告無使用權源，擅自占有系爭土地之特定部分為使用收益，為無法律上之原因而受有利益，致原告不能使用土地以獲取利益受有損害，原告得依民法第179 條規定請求被告楊許桃及楊吉春、楊吉成返還相當於租金之利益即自99年1 月1 日起至103 年12月31日止，5 年相當於租金之不當得利新臺幣（下同）10萬9,440 元及4 萬4,640 元，並按月給付原告1,824 元、740 元等語。
並聲明：⑴被告楊許桃應將坐落於系爭土地上如附圖所示9、10、13、16、18之建物拆除，並將上開土地返還與原告。
⑵被告楊吉春、楊吉成應將坐落於系爭土地上如附圖所示1、2 、6 之建物拆除，並將上開土地返還於原告。⑶被告楊許桃應給付原告10萬9,440 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起，至返還第一項之土地之日止，按月給付原告1,824 元。⑷被告楊吉春、楊吉成應給付原告4 萬4,640 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起，至返還第二項之土地之日止，按月給付原告744 元。
二、被告楊許桃未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到場所為陳述略謂：21號房屋係前人所興建並翻修，目前有4 戶親戚居住，非僅被告楊許桃一家居住，被告楊許桃一家實際居住之面積約為10幾坪而已等語置辯。
三、被告楊吉春、楊吉成則以：被告之被繼承人楊再興於42年6月間與訴外人劉頓雲等4 人定有三七五租賃契約，原告既係因繼承取得系爭土地所有權，該租賃契約對於原告應繼續存在。且原告未先行催告被告給付租金，即逕為終止租約，亦不生合法終止之效力，故被告並非無權占有等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、原告主張其為系爭土地之所有人，被告楊許桃為21號房屋之納稅義務人，被告楊吉春、楊吉成為23號房屋之納稅義務人；21號、23號房屋均為未辦保存登記之建物等情，業據提出土地登記第二類謄本為證（見本院104 年度壢簡字第234 號卷第7 頁），且經本院依職權調取21號、23號房屋之稅籍證明書到院供參（見同上卷第21至23頁），並經本院會同桃園市中壢地政事務所人員至現場履勘測量，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖等件在卷可憑（見同上卷第81頁、第88頁），復為被告所不爭執，自堪信為真實。
五、原告另主張被告所有之系爭地上物無權占有系爭土地，應拆除系爭地上物並返還土地等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件主要爭點厥為：（一）系爭土地上附圖所示編號9 、10、13、16、18建物之事實上處分權是否屬於被告楊許桃？被告楊許桃是否有拆除之權限？（二）被告楊吉春、楊吉成占用系爭土地是否具有正當權源？原告依據民法第767 條第1 項之規定請求被告拆除23號房屋並返還土地，有無理由？（三）原告依民法第179 條之規定，請求被告給付之不當得利損害金是否有理由？如有理由，其得請求金額若干？茲分別論述如下：
（一）系爭土地附圖所示編號9 、10、13、16、18建物之事實上處分權是否屬於被告楊許桃？被告楊許桃是否有拆除之權限？
1、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條第1 項前段定有明文。而拆屋還地之訴，應以對土地上之地上物有拆除權能之人為被告，而有拆除權能之人，不以所有權之人為限，尚包括事實上處分權人在內。復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段亦有規定。原告主張21號房屋之事實上處分權屬於被告楊許桃乙節，為被告楊許桃所否認，揆諸上揭舉證責任分配原則之說明，自應由原告就此有利於己之事實負舉證責任。
2、經查，原告主張被告楊許桃為附圖所示編號9 、10、13、
16、18建物之事實上處分權人，固以21號房屋稅籍證明書（見壢簡卷第21頁）為證，然附圖編號9 建物為1 至3 樓之加強磚造（面積29平方公尺）、編號10建物為磚造平房（面積59平方公尺）、編號13建物為1 至2 樓加強磚造3樓鐵皮屋（面積59平方公尺）、編號16建物為磚造平房（面積95平方公尺）、編號18建物為鐵皮屋（面積為5 平方公尺），上開建物面積合計為247 平方公尺（約為74.717
5 坪），此有複丈成果圖在卷可佐（如附圖）。惟被告楊許桃名下21號房屋為2 樓之加強磚造房屋，面積僅有63.1
0 平方公尺（約為19.08775坪），此亦有該屋之稅籍證明在卷為憑（見壢簡卷第21頁），核與被告楊許桃之訴訟代理人到院自陳21號房屋約近百坪、共有4 戶親戚居住，渠等一家占用21號房屋之面積約為10幾坪大致相符，堪可採信。參以被告楊許桃名下之21號房屋與附圖所示編號9 、
10、13、16、18建物之構造、層次、面積均不相同，難認稅籍證明書所載之21號房屋即為附圖所示之編號9 、10、
13、16、18建物。原告徒以稅籍證明書所載納稅義務人為被告楊許桃，即認被告楊許桃為附圖所示編號9 、10、13、16、18建物之事實上處分權人，洵屬無理，而原告未提出其他證據以供本院調查，被告楊許桃有拆除附圖所示編號9 、10、13、16、18建物之權能。是原告依民法第767條第1 項之規定，請求被告楊許桃拆除系爭土地上如附圖所示編號9 、10、13、16、18建物，並將所占用之土地返還與原告及全體共有人，為無理由。
（二）被告楊吉春、楊吉成占用系爭土地是否具有正當權源？原告依據民法第767 條第1 項之規定請求被告拆除23號房屋並返還土地，有無理由？
1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院99年度台上字第1169號判決參照）。原告為系爭土地之所有人一節，有系爭土地登記謄本在卷可稽，被告楊吉春、楊吉成既不爭執23號房屋坐落之系爭土地非其所有，僅以其占有為有權占有為抗辯，自應由被告楊吉春、楊吉成就占用系爭土地之合法權源，負證明之責。
2、按耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定。耕地三七五減租條例第1 條定有明文。又耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第106 條第1 項定有明文，所稱農地，參照同條第2 項之立法精神，應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用。倘成立租賃關係之始，係承租非農地供耕作之用者，其出租人與承租人間之關係，應依民法關於租賃之規定，而無耕地三七五減租條例之適用（最高法院88年台上字第1 號判例、91年度台上字第2628號判決意旨參照）。
3、查系爭土地之地目自42年迄今均為建地，有桃園縣私有耕地租賃契約更正通知書等件在卷足參（見壢簡卷第70頁），系爭土地既於簽定耕地租約時迄今，地目均為建地，明顯與耕地租用契約有別。準此，兩造間就系爭土地之租賃關係，顯非耕地三七五減租條例第1 條規定所稱之耕地租佃，自無耕地三七五減租條例規定之適用，應依民法關於租賃之規定。
4、又租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。又租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第450 條第1 、2 項及第451 條定有明文。查系爭土地自始即為建地，應適用民法關於租賃之規定，已如前述。又系爭土地之租約未見租期之約定，應為不定期租賃契約，而系爭土地之出租人並未要求返還，仍由被告及被告之被繼承人楊得繼續為該租賃物之使用收益，原告應繼受系爭土地此不定期租賃契約之效力。惟原告嗣於起訴時以書狀為終止租約之意思表示，並分別於104 年2 月2 日送達於被告楊吉春、104 年2 月14日送達於被告楊吉成（見壢簡卷第33-34 頁），堪認兩造間就系爭土地之租賃關係於104 年2 月14日已告終止。
5、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767 條定有明文。本件原告為系爭土地之所有人，且被告楊吉春、楊吉成不能證明其有正當使用系爭土地之權源，自負有排除侵害、返還土地之責，是原告依前開規定訴請被告楊吉春、楊吉成將系爭土地如附圖所示1 、2 、6 部分之地上物拆除，並將占用系爭土地之部分返還原告，自屬有據，應予准許。
（三）原告依民法第179 條之規定，請求被告楊吉春、楊吉成給付之不當得利損害金是否有理由？如有理由，其得請求金額若干？
1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179 條、第181 條但書分別定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。查原告與被告楊吉春、楊吉成間就系爭土地之租賃契約經原告終止，則上開租賃契約於經原告終止前屬被告楊吉春、楊吉成占有使用系爭土地之法律上原因，故原告主張被告楊吉春、楊吉成於102 年4 月9 日起至103 年12月31日間無權占有系爭土地，致原告受有損害，應給付相當於租金之不當得利云云，即屬無據。
2、又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條定有明文。而依土地法施行法第25條規定，土地法第97條規定之土地價額係指法定地價而言。再依土地法第148 條規定，土地所有權人依土地法所定申報之地價為法定地價。另依土地法第10
5 條規定，同法第97條、第99條及第101 條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。基此，城市地方建築基地之租金，應以土地申報地價年息百分之十為限。相當於租金不當得利之酌定，除以租約約定之租金數額為審酌標準外，並應斟酌該土地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用該土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。查原告與被告楊吉春、楊吉成間就系爭土地之租賃契約自104 年2 月14日起因原告終止而消滅，則被告楊吉春、楊吉成占有使用系爭土地即無法律上之原因，致原告受有損害，故原告依民法第179 條之規定，請求被告楊吉春、楊吉成自租約終止日起至返還系爭土地之日止，給付相當於租金之不當得利，應屬有據。再查，前揭桃園縣私有耕地租賃契約更正通知書（見壢簡卷第70頁），並未記載租賃契約之租金，兩造對於租金若干一節亦未舉證以實其說，是本件相當於不當得利租金之土地價額之計算，應以土地申報地價為準。而系爭土地於102 年間之申報地價為每平方公尺1,200 元，有土地登記第二類謄本在卷可稽（見壢簡卷第7 頁）。審酌系爭土地附近無公車站、學校，多為農地，距便利商店約500 公尺等節，有履勘筆錄在卷足憑（見壢簡卷第81頁），以系爭土地之經濟利用價值、工商業繁榮之程度、經濟價值及被告楊吉春、楊吉成所受利益等一切情狀，及現今社會經濟發展狀況，認系爭土地應按申報地價年息3%計算相當於租金之不當得利為適當，逾此部分，不應准許。從而，原告依據不當得利之法律關係，請求被告楊吉春、楊吉成就其所有之系爭23號建物占用系爭土地部分，被告楊吉春自104 年2 月14日起、被告楊吉成自104 年2 月15日起，均至返還系爭土地之日止，按月給付原告372 元（計算如附表所示），為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
3、至原告未舉證證明被告楊許桃為系爭土地上附圖所示編號
9 、10、13、16、18建物之事實上處分權人，業如前述，其依不當得利之法律關係，請求被告楊許桃給付相當於租金之不當得利，即屬無據。
六、綜上所述，被告楊吉春、楊吉成之系爭地上物無權占有系爭土地，原告依民法第767 條第1 項前段之規定，請求如主文第1 項所示，於法有據，應予准許。又被告楊吉春、楊吉成於租約終止後無權占有系爭土地上而受有租金之不當得利，致原告受有損害，故原告依民法第179 條之規定請求被告楊吉春104 年2 月14日起、被告楊吉成自104 年2 月15日起，按月給付原告372 元，應予准許，原告逾此範圍之請求則屬無據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均毋庸一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 5 月 1 日
民事第二庭 法 官 何宗霖正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 2 日
書記官 許婉茹┌────────────────────────────────────────────┐│附表： 105 年度訴字第75號│├────────────┬────────────────────┬──────────┤│占用系爭土地面積 │不當得利之計算 │備 註 │├────────────┼────────────────────┼──────────┤│被告楊吉春、楊吉成占用系│ 124 ㎡×1,200 元×3%÷12月＝372 元 │系爭土地申報地價： ││爭土地如附圖所示編號1 、│ 被告楊吉春、楊吉成應按月給付原告372 元 │102 年1 月起迄今平方││2 、6 部分（32㎡＋23㎡＋│ │公尺1,200元 ││69㎡＝124 ㎡） │ │ │└────────────┴────────────────────┴──────────┘