臺灣桃園地方法院民事判決 105年度訴字第871號原 告 羅正岡訴訟代理人 李珮慎被 告 金華社區管理委員會法定代理人 徐智鍊上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效事件，本院於民國106年4月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告於民國一０五年二月二十一日召開金華社區區分所有權人會議之第一案調漲住戶管理費事宜關於「透天區每戶調整為每月新臺幣壹仟壹佰元」之決議及第六案透天住戶提出管委會分割或分管議案所作「請透天區十四戶之區分所有權人，自行上法院裁決」之決議，均無效。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。本件原告原起訴請求確認被告於民國105年2月21日召開之區分所有權人會議第一案「調漲住戶管理費事宜」、第六案「透天住戶提出管委會分割或分管」（下各稱系爭會議第一案、系爭會議第六案）之決議均無效。嗣於本院更正聲明：確認系爭會議第一案關於「透天區每戶調整為每月新臺幣（下同）1,100 元」、系爭會議第六案關於「請透天區14戶之區分所有權人，自行上法院裁決」之決議均無效（見本院卷㈡第65頁），經核其聲明並未變更訴訟標的，而僅係補充事實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加，依前揭規定，應予准許。
二、原告主張：伊為金華社區透天區住戶，自金華社區成立管理委員會（下稱管委會）時起伊即每月繳交700 元管理費，詎金華社區所召開之系爭會議第一案，僅以收支不平衡、透天區住戶未使用電梯為由，決議通過透天區住戶每月加收 400元管理費，致透天區住戶每月負擔1,100 元管理費，惟此與該次會議亦有調漲之大樓區住戶管理費（由1,000 元調漲至1,200 元）相比較，大樓區及透天區（下合稱二區）調漲幅度有2 倍之差，顯違反公平原則，且以損害透天區住戶為主要目的，而有權利濫用及違反公序良俗之情事。另金華社區除地下室共同使用外，二區住戶均各自獨立使用，實無由同一管委會管理之必要，且屢屢發生犧牲透天區住戶權益之情形，故透天區住戶乃提案第六案主張管委會分割或分管，然系爭會議中就第六案竟未針對原提案內容表決，而係利用多數決決議「請透天區14戶之區分所有權人，自行上法院裁決」，自非公平更無正當理由，亦違反比例原則，並達刻意損害透天區住戶為主要目的，亦有違反公序良俗及權利濫用之情事，依民法第72 條及民法第148條規定，上開決議內容均應無效等語，爰請求確認如主文第1項所示。
三、被告則以：金華社區共有住戶125戶（含大樓區111戶、透天區14戶），自金華社區召開系爭會議前，管理費不論住戶坪數大小，均按戶數收費，而透天區住戶坪數較大，長期僅繳交700 元管理費，已不合理；又金華社區開銷現已入不敷出，而有調漲管理費之必要，伊乃決定將所有住戶管理費調整為1,200 元，又因透天區住戶未使用電梯（電梯保養費每月每戶負擔約95元，計算式：10500元÷111戶＝94.5元），故而二區住戶管理費有100 元之差異，亦即調整後，大樓區、透天區住戶每月管理費各為1,200元、1,100元；再者，透天區住戶過去長期按月僅繳交700 元管理費，根本不足支付各戶平均分擔之保全管理費（計算式：每月10萬7,100元125戶＝856元），該次會議決議透天區住戶調漲1,100元管理費亦僅係攤平透天區住戶過去給付不足之差額，故經由系爭會議多數決議調漲管理費，並無權利濫用或違反公序良俗情事。另金華社區係封閉式公寓大廈集居社區，並不符合公寓大廈管理條例第26條所定得為分管之類型，自不得另行成立管委會，系爭會議第六案否決該議案並未違法等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。查原告主張系爭會議第一案及第六案決議因違反民法第72條、第148 條規定而屬無效，均為被告所否認，足見兩造間就系爭決議效力，均處於不明確之狀態，且原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態，而此不安之狀態得以確認訴訟予以除去，揆諸上開判例意旨，原告有即受確認判決之法律上利益。
五、經查，原告為金華社區內透天區之區分所有權人，而金華社區分為大樓區（共111戶）與透天區（共14 戶）各自有獨立之出入口大門及內部中庭，地下室第1、2層則為全體住戶所共用；又金華社區自成立管委會開始至105年2月21日召開系爭會議前，大樓區與透天區每戶每月管理費各為1,000 元、700元、地下室清潔費每部汽車200元；嗣金華社區於105 年
2 月21日召開系爭會議，會中就討論事項第一案「調漲住戶管理費事宜」，通過「調整為大樓區住戶每戶每月1,200 元、透天區住戶每戶每月1,100 元，因透天區住戶未使用電梯，故有100 元之差異」之決議。另該次會議第六案「透天住戶提出管委會分割或分管」議案則決議未通過等情，有建物及土地所有權狀、金華社區外觀照片、使用執照圖說、金華社區管理規約、開會通知、出席簽到簿、會議出席委託書等件在卷可稽（見本院卷㈠第9 至11、27至28、44至47、53、66至102、198、202至237頁），堪信為真實。
六、再區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則。又是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，不能單憑該決議對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，屬以損害他人為主要目的，而為權利濫用或違反公序良俗（最高法院97年度台上字第2347號判決意旨參照）。茲查：
㈠原告主張：系爭決議第一案無正當理由以不相當比例調漲透
天區管理費，屬權利濫用並違反公序良俗，依民法第72條、第148 條規定應屬無效等語，惟為被告所否認，並以前詞置辯。
⒈按公寓大廈之共用部分、約定共用部分，係依法定或約定，
由全體區分所有權人共同使用之部分（公寓大廈管理條例第
3 條第4款、第6款規定參照），依公寓大廈管理條例第10條第2 項之規定，就該部分之修繕、管理、維護費用，固由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，但如區分所有權人會議或規約就該費用另行約定者，應從其規定。是依上開規定，區分所有權人會議或規約得就管理費用之負擔標準另行約定，揆其立法意旨，無非在於各區分所有權人就公寓大廈共用部分修繕、管理維護之受益程度，不僅因區分所有建物面積大小而有不同，甚而依其居住之情形，實際獲益程度亦有差別，乃授權區分所有權人會議或規約視所屬公寓大廈區分所有權人之受益程度，彈性訂定負擔標準，以維公平，此項立法之授權，不僅係權利，且訂定負擔標準時，更應依授權目的以正當手段行使之，尚非可任所欲為，否則即與誠信原則有違。是以，關於管理費之數額，管委會固有權透過區分所有權人會議決議以決定之，惟所約定分擔之方式，仍應有充分理由，否則無異允許藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議，自屬權利濫用，依民法第148條第1項之規定，尚非法之所許。
⒉兩造均不爭執系爭決議前，金華社區大樓區、透天區住戶每
戶按月繳交管理費各為1,000元、700元，另住戶有地下室停車位者尚需繳交每月200 元清潔費。於決議後，大樓區、透天區住戶每戶按月繳交管理費各調整為1,100元、1,000元（停車位清潔費未調漲），兩相比較，決議後透天區住戶每月多負擔400元管理費，此金額與大樓區每月增加200元管理費相較之下，二區調漲金額有2 倍之差，堪以認定。次查，依前開說明，管理費雖得以區分所有權人會議決議為調整，但須不違背公平及誠信原則，否則即有權利濫用之虞。系爭決議就二區管理費調漲金額差異達2 倍，被告自應就該明顯不同之漲幅差別，提出合理說明，否則難謂無利用多數決優勢之恣意而顯失公平。
⒊被告雖辯以：金華社區長期收支不平衡認有調漲管理費之必
要，並以透天區未使用電梯（而電梯保養費每月每戶負擔約95元）為由，故決議調高後，透天區管理費僅少於大樓區住戶100 元云云。惟查，金華社區區分為大樓區與透天區，二區於1 樓「各自有獨立」之出入口（大門）及內部中庭，僅地下室第1、2層為金華社區住戶共用，並共同使用1 個地下室出入口；又依二區所設置之設施及設備以觀，金華社區「大樓區」共計7 棟大樓（每棟8 層樓），各樓層均有消防設備（如警報器、緊急逃生照明、滅火器、消防水帶等）、 7部電梯（每部電梯內均裝設有攝影機、對講機）、7 座樓梯、樓梯梯廳、頂樓2個、頂樓水塔7個、中庭、照明設備、大樓建物外牆磁磚、地下室7 座蓄水池、揚水設備（含馬達、水管）、1 樓之出入口大門、1 樓大門監視器；反觀「透天區」除無使用電梯外，共用設備、設施只有出入口大門、門口對講機、中庭、照明設備、地下室第1 層之不鏽鋼蓄水桶（含揚水馬達），消防設備則係每戶配給滅火器等情，為兩造所不爭執（見本院卷㈡第45頁背面至第46頁背面），由此可見，大樓區住戶實際使用、受益之公共設施、設備顯較透天區住戶為多。復比照金華社區之財務報表，可知保全服務費、機電、消防、汙水保養、清潔人員薪資、電梯保養等為每月固定支出且金額較大，其他非固定支出諸如監控系統、消防修繕金額亦高，有卷附財務報表可參（見本院卷㈠第12
7、128頁；卷㈡第25頁），另大樓區之頂樓漏水工程，由管理費支出，透天區則需自付該筆費用（見本院卷㈡第46頁背面不爭執事項），綜合前述各節，足認客觀上，透天區住戶就共用設備及設施之實際用益狀態及透天區之公共設施、設備之保養維護費用所占每月管理基金支出之比例明顯較大樓區住戶為少。從而，系爭會議第一案決議未綜合考量詳為區別二區就管理基金每月總支出所占比例，僅以「透天區未使用電梯」作為二區管理費差異之唯一理由，而未慮及二區於社區管委會成立時就二區管理費約定為大樓區1,000 元、透天區700元之緣由，將透天區原繳交之每月管理費由700元大幅提高為1,000元（僅較大樓區減少電梯保養費100元），顯難認該決議有充分之理由。
⒋被告雖另抗辯：透天區住戶坪數較大，長期僅繳交700 元管
理費，已不合理，且原繳交之700 元，連各戶平均分擔之保全管理費（每月10萬7,100 元125 戶＝856 元）都不足支付，系爭決議調整為1,100 元僅係攤平透天區住戶過去給付不足之差額云云。然查，關於管理費用之負擔標準，區分所有權人會議或規約得另行約定，乃考量各區分所有權人就公寓大廈共用部分修繕、管理維護之受益程度，不僅依區分所有建物面積大小而有不同，甚而依其居住情形，實際獲益程度亦有差別，故授權區分所有權人會議或規約視所屬公寓大廈區分所有權人之受益程度，彈性訂定負擔標準，以維公平，已如前述，故而金華社區原即慮及上情產生共識而於原規約約定就大樓區及透天區採不同之收費標準（原各為 1,000元、700 元，見本院卷㈠第69頁背面之90年9月1日規約），被告於10餘年後之105 年間，忽否定前已長期建立之二區共識，稱透天區「坪數較大」，長期僅繳交700 元為不合理云云，顯忽略大樓區及透天區住戶居住情形及實際獲益程度等情形，且透天區雖室內坪數較大，但公共設施較少，所利用之管理基金情形亦與大樓區住戶不同，此與其他全社區均為大樓住戶，各戶就公共設施運用所占比例相當，可按室內面積比例計算分擔管理費之單純情形顯有不同，故被告此所辯，不足採信。被告雖又辯稱透天區長期繳交不足管理費，原繳交700 元管理費連保全服務費每戶每月平均應負擔856 元均不足支出云云，然查金華社區二區住戶實際享受保全人員管理服務並非相同（以巡邏範圍為例：兩造均不爭執「大樓區」巡邏範圍包括7 棟大樓含每層樓、1 樓、外圍店鋪及中庭；「透天區」巡邏範圍則僅包括中庭、外圍店鋪，見本院卷㈡第46頁不爭執事項），則被告之計算方式以每月支出之保全服務費平均除以全社區（含大樓區、透天區共125 戶），而計算出每戶每月「平均」應負擔856 元為由，遽認透天區住戶長期繳交不足額管理費云云，即屬不可採。參以，被告自承調漲管理費「沒有計算式」，只是管委會委員在1,00
0 元基礎下「酌加」等語（見本院卷㈠第275 頁背面），且亦未見會議中就該調漲幅度有任何資料、數據供區分所有權人參酌、討論之情，被告復未舉證證明透天區住戶有何致金華社區遽增共用部分修繕、管理、維護費用之支出，而有必要使其調漲管理費之幅度遠較大樓區之住戶為高之合理理由。以上足認系爭決議並未就二區住戶管理費調漲之合理比例進行充分之討論，所為決議實係基於大樓區住戶眾多之優勢（大樓區111 戶、透天區14戶）而決議通過該調漲管理費之議案（透天區調漲400元達1,100元，大樓區調漲200元達1,200元），顯流於恣意，核無充分且必要之理由，被告上開辯解，自難採信。又金華社區透天區住戶僅14戶，而金華社區總戶數達125戶，系爭會議第一案決議就提高透天區住戶400元之管理費，對全體社區住戶增加之利益即整體管理費之收入尚微，然卻對透天區住戶造成長期不合理之負擔，該決議自係以損害原告等透天區住戶為主要目的之權利濫用行為，應認已違反民法第148條第1項規定之誠信原則，而屬無效。
⒌綜上，系爭會議第一案關於「透天區每戶（管理費）調整為
每月 1,100元」之決議，實為大樓區住戶藉由多數決之人數優勢，形成對透天區之少數區分所有權人不利之分擔決議，已有權利濫用之情事，依民法第148條第1項之規定，應屬無效。
㈡原告另主張：系爭會議第六案針對透天區住戶提案分割或分
管管委會而決議「請透天區14戶之區分所有權人，自行上法院裁決」，亦屬無效，被告則抗辯：金華社區係封閉式公寓大廈集居社區，並不符合公寓大廈管理條例第26條所定得為分管之類型，自不得另行成立管委會，該決議並未違法云云。經查：
⒈系爭會議之會議紀錄關於第六案固記載內容為：「案由：透
天住戶提出管委會分管或分割」、「管委會說明：於 105年
1 月12日臨時管委會中已做出結論，會議紀錄內容如下，分管議案因牽涉許多法律問題，並非管委會所能決定，請透天區14戶之區分所有權人自行上法院裁決，裁決後管委會概括承受」等語，此有會議紀錄可參（見本院卷㈠第10頁）。此經本院核對該日會議之錄音內容，該次會議主席（即被告法定代理人）發言：針對這個提出分管意見，管委會有做成決議，從今爾後，金華社區面對透天區所提的分管或分割的議題，說實在話，我們管委會也好，或者住戶大會也好，沒有這麼高的法律層次，但我在這邊很負責任的跟大家講，那都是法律判決下來的結果，也就是正常的法律面上，所以管委會已經做成決議，也就是這種分割或分管的議案，我們讓透天住戶自行上法院裁決，那管委會接受，我在這邊請各位，表達態度，支不支持管委會這樣決議，如果你支持，稍微舉手一下等語，此有原告提出該次會議錄音譯文及光碟在卷可佐（見本院卷㈡第12至13頁、第36至37頁）。由此可見系爭會議第六案顯係以「是否支持管委會決議：由透天住戶自行上法院裁決」為內容而請住戶就此進行同意與否之表決，並非針對原提案而為表決，堪以認定。從而，原告就系爭會議第六案以「請透天區14戶之區分所有權人自行上法院裁決」之決議為訴請確認標的，自無不合，先予敘明。
⒉按同一基地上「多棟各自獨立使用」之建築物（公寓大廈）
得脫離原所屬公寓大廈管委會，另行成立管理組織，惟應依公寓大廈管理條例規定召開區分所有權人會議，決議分別成立管理組織，且各幢公寓大廈公共基金應分別獨立運用（各自設立專戶及帳冊），並應經區分所有權人會議決議明確劃分共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護之範圍及管理維護費用之分擔方式等後，向當地主管機關申請報備。此見公寓大廈管理報備事項處理原則第2點第3款規定：「同一宗基地有數幢各自獨立使用之公寓大廈，符合下列規定並分別成立管委會或選任管理負責人者：1.各幢公寓大廈公共基金分別獨立運用。（各自設立專戶及帳冊）2.共用部分分別劃分管理維護方式及管理維護費用分擔方式明確」；及內政部營建署91年3月7日營建管字第012172號函釋：「有關社區欲脫離原公寓大廈管委會，另行成立管理組織疑義乙節，係涉規約之變更，仍應由原管理組織踐行公寓大廈管理條例第31條規定程序後始得為之」即明。又分割管委會欲向主管機關報備，應檢附經該同一宗基地區分所有權人會議決議以規約明定劃分共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護之範圍及管理維護費用之分擔方式文件，亦有內政部營建署91年6 月10日台內營字第0910084160號函釋在案。足見欲分割管委會之法定程序，並非逕向法院請求裁判，法院亦無此權限。
⒊查兩造均不爭執金華社區除地下室共同使用外，二區地面上
各為獨立之建築物（自有獨立之出入口大門及內部中庭）乙節，堪認應符同一基地上各自獨立使用之建築物（即透天區、大樓區），透天區住戶自得主張於分區所有權人會議中提案分割管委會，並於會議中就二區基金設立專戶及帳冊、就地下室等共用部分決議修繕、管理、維護之範圍及管理維護費用之分擔方式等後，向當地主管機關申請報備。至公寓大廈管理條例第26條第1 項雖規定：非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物，且區內屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公、商場之出入口各自獨立之公寓大廈，各該幢內之辦公、商場部分，得就該幢或結合他幢內之辦公、商場部分，經其區分所有權人過半數書面同意，及全體區分所有權人會議決議或規約明定各款事項（如共用部分、約定共用部分範圍之劃分等項）後，以該辦公、商場部分召開區分所有權人會議，成立管理委員會，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。然其立法意旨，係針對非封閉式之公寓大廈集居社區內屬住宅與辦公、商場混合使用時，以該辦公、商場部分分別成立管理委員會之情形始有適用，與本件同一基地上多棟各自獨立使用之建築物欲另行成立管委會之情形尚屬有間（內政部營建署94年7 月28日內授營建署管字第0940084987號函釋參照），附此敘明。
⒋系爭會議第六案「透天住戶提出管委會分割或分管」之議案
既經提出，金華爭社區之區分所有權人會議即應進行討論、表決，惟系爭會議在主席說明「我們讓透天住戶自行上法院裁決，我在這邊請住戶表達態度，支不支持管委會，如果你支持，稍微舉手一下」後，逕行以大樓區住戶為多數之優勢表決通過，作出「請透天區十四戶之區分所有權人，自行上法院裁決」之決議，該決議內容否認透天區住戶有提案提請大會討論表決是否分割管委會之權利，直接不予表決原提案，而決議要求透天區住戶自行向無權限之法院請求分割，是此決議內容無端剝奪透天區住戶之提案討論表決權限，對透天區等少數區分所有權人至為不利且屬違法，自屬權利濫用而無效。
七、綜上所述，原告請求確認系爭第一案關於「透天區每戶調整為每月1,100 元」之決議及系爭第六案關於「請透天區14戶之區分所有權人，自行上法院裁決」之決議均為無效，為有理由，應予准許
八、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法與所舉證據，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論駁，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 5 月 16 日
民事第一庭 審判長法 官 林曉芳
法 官 黃裕民法 官 彭怡蓁正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 18 日
書記官 呂欣蓉