臺灣桃園地方法院民事判決 105年度訴字第888號原 告 許淑惠訴訟代理人 陳明宗律師被 告 陳瓊君訴訟代理人 廖書賢上列當事人間請求返還停車位事件，本院於民國107 年3 月22日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款定有明文。又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，民事訴訟法第262 條第1 、2 項分別定有明文。本件原告起訴時原以陳瓊君、蕭文鵬及陳方麗華為被告，並主張「㈠確認原告對於坐落桃園市○○區○○○段○○○○○段0000地號土地上，建號5369號，門牌號碼為桃園市○○區○○街○○號如附圖所示（地下一層編號48號、62號、67號，及地下二層編號22號）之停車位使用權存在。㈡被告蕭文鵬應將坐落桃園市○○區○○○段○○○○○段0000地號土地上，建號5369號，門牌號碼為桃園縣○○鎮○○路○○○ 巷○○號地下一層編號62號之停車位騰空返還予原告。㈢被告陳方麗華應將坐落桃園市○○區○○○段○○○○○段0000地號土地上，建號5369號，門牌號碼為桃園縣○○鎮○○路○○○ 巷○○號地下一層編48號之停車位騰空返還予原告。」，嗣於本院審理中撤回對被告蕭文鵬、陳方麗華之訴（見本院卷二第138頁），並變更請求權基礎為民法第179 條及359 條，聲明則變更為「㈠被告陳瓊君應給付原告新臺幣（下同）589,416元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷二第150 頁），上開撤回被告蕭文鵬及陳方麗華之部分，被告蕭文鵬、陳方麗華未於10日內表示異議，已生撤回起訴效力；另變更請求權基礎及聲明部分，核與原訴就原因事實、訴訟資料及證據具共通性或同一性，其紛爭得在同一程序解決，堪認請求之基礎事實同一，其變更應無不合，核與首開規定相符，均應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠原告前以買賣價款240 萬元，向被告買受坐落桃園市○○區
○○○段○○○○○段0000地號土地（權利範圍94/10000）及其上同段5341建號建物（權利範圍：全部，與前開土地部分，下合稱系爭5341建物），與其共同使用部分即同段5369建號建物（權利範圍：2454 /100000，下稱系爭5369建號應有部分）、同段5374建號（權利範圍：49/1000 ，下稱系爭5374建號應有部分），於102 年1 月18日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），並由地政士即訴外人朱昭瑩協助辦理系爭不動產買賣所有權移轉登記申請事宜。依朱昭瑩所填載不動產買賣成交案件實際資訊申報書「交易標的」及「⒚車位」欄所示，每一停車位應有部分面積為26.51 平方公尺，合計106.04平方公尺，與「⒙建物」欄位所示系爭5369建物移轉面積106.04平方公尺相符，以及被告配偶即訴訟代理人廖書賢曾提出手寫載有可得使用停車位編號之舊有權狀交予朱昭瑩，由原告自行挑選編號48、62、67、22車位（下爭系爭4 停車位），且留下社區主委聯絡方式，允原告自行向社區主委索取搖控器等節，堪認原告於出售系爭5341建物時，確有併將系爭5369建物應有部分相對應之系爭4 停車位所有權及使用權售予原告。詎系爭4 停車位因停車線重繪，以及社區停車位分管契約之約定，已無從交予之原告使用，是系爭買賣契約存在系爭4 停車位使用效用滅失之瑕疵甚明。
㈡依神碟國際不動產估價師事務之鑑價報告（下稱系爭鑑價報
告）可查，原告買受系爭5341建物及其共同使用部分後，倘併同取得系爭4 停車位之所有權及使用權，買賣之市場價值為339 萬1,774 元，惟果被告僅將移轉系爭4 停車位之所有權移轉登記予原告，而未併同交付使用權，市場價值則僅為
255 萬8,774 元，是原告未能使用系爭4 停車位所受之價金損失為83萬3,000 元【計算式：3,391,774 －2,558,774 ＝833,000 】，占無瑕疵物應有價值比例為24.559％【計算式：833,000 ÷3,391,774 ＝0.24559 ），以原告買受系爭不動產之價金240 萬元計算，原告自得請求減少買賣價金58萬9,416 元【計算式：2,400,000 0.24559 ＝589,416 ），爰依民法第354 條第1 項、第359 條規定提起本件訴訟請求減少買賣價金58萬9,416 元，並就被告經減少價金後，無法律上原因所受領之58萬9,416 元，依民法第179 條規定請求返還之。並聲明：如上開變更後聲明所示。
二、被告則以：㈠系爭買賣契約自始未記載買賣標的包含系爭4 停車位，而廖
書賢陪同原告看屋時，已具體表明本件買賣不包含停車位，若有停車位使用需求須自行向管委會爭取。依原告嗣訴請社區大樓管理委員會返還停車位，且於該案審理中出具申明書（下稱系爭申明書）表示不論訴訟結果如何，均與被告無關，以及本件買賣價金僅240 萬元，明顯低於系爭鑑價報告所載包含系爭4 停車位使用權共339 萬1,774 元之鑑定價格，均徵系爭買賣契約標的不包含系爭4 停車位。況依系爭鑑定報告所載，系爭5341建物暨其共同使用部分，縱不包含系爭
4 停車位之使用權，市場價值亦有255 萬8,774 元，與本件買賣價金240 萬相較，原告未受有任何損失，原告以此為由請求減少買賣價金58萬9,416 元，自屬無據。
㈡再者，系爭買賣契約係102 年1 月18日簽訂，於同年3 月5
日完成登記，原告於103 年間已知無法取得系爭4 停車位之使用權限，竟遲至105 年5 月間始為本件請求，顯已罹於民法第365 條所定6 個月之時效，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利益判決，被告願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠原告與被告於102 年1 月18日以買賣價金240 萬元，向被告
購買所有坐落桃園市○○區○○○段○○○○○段0000地號土地暨其上同段建號5341號即門牌號碼桃園縣○○鎮○○路○○○ 巷○○號建物（權利範圍：全部），與共同使用部分即同段5369號建物（權利範圍：2454/100000 ）、同段5374號建物（權利範圍：49/1000 ），復於同日簽訂系爭買賣契約，有不動產買賣契約書（見本院卷一第14頁至第19頁）、系爭不動產權狀及土地登記謄本（見本院卷一第8 頁至第13頁）可憑，且為兩造所不爭執，自堪信實。
㈡系爭不動產嗣委託地政士朱昭瑩辦理所有權移轉登記申請，
於102 年3 月5 日移轉所有權登記予原告，朱昭瑩並於不動產買賣成交案件實際資訊申報書「交易標的、⒍交易筆棟」欄上填載「土地1 筆、建物1 棟（戶）、車位4 個」，於「⒔車位資訊」欄填載「車位未單獨計價，且已包含入交易總價」，於「⒙建物」欄中填載「桃園縣○○鎮○○○段○○○○段0000○號、建物面積：4321.10 平方公尺、權利範圍：2454/10000、建物移轉面積：106.04平方公尺」，於「⒚車位」欄填載「車位類別：坡道機械、車位權利持分面積：
26.51 平方公尺」，有不動產買賣成交案件實際資訊申報書（見本院卷第21頁至第22頁）、系爭不動產權狀及土地登記謄本（見本院卷一第8 頁至第13頁）可參。
㈢又原告前於103 年8 月8 日以系爭不動產社區萬富閣管理委
員會（下稱萬富閣管委會）為被告，向本院請求返還停車位等，經本院於104 年10月30日以103 年度訴字第1454號民事判決駁回原告之訴，原告不服提起上訴，經臺灣高等法院以
105 年度上字第19號案件繫屬後，原告於105 年3 月25日具狀撤回起訴確定等情，亦經本院調閱上開案件卷宗查核無訛。
四、得心證之理由：原告主張被告未依系爭買賣契約約定，交付系爭4 個停車位使用權，依民法第359 條、第179 條規定得主張減少價金58萬9,416 元，並請求返還價金等情，為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠被告未提供4 個停車位予原告使用，是否構成系爭買賣契約
之物之瑕疵？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354 條定有明文。是所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。
⒉系爭買賣契約之買賣標的包括4 個停車位：
⑴兩造於102 年1 月18日簽訂系爭買賣契約後，委託地政士朱
昭瑩辦理所有權移轉登記，於102 年3 月5 日以買賣為原因登記至原告名下，移轉標的除系爭5341建物外，尚包含共同使用部分即系爭5369建物應有部分，與系爭5374建號應有部分，有原告提出之系爭買賣契約（見本院卷一第14頁至第20頁）、建物及土地所有權狀（見本院卷一第8 頁至第9 頁）、建物及土地登記謄本（見本院卷第10頁至第13頁）可據。
證人朱昭瑩於本院審理時復證稱：系爭5369建號之權利範圍高達100000分之2454，遠超出一般25至35公設比的狀況，要懷疑可能是停車位；因稅捐處告訴我是4 個停車位，所以我就認定系爭5369建號共同使用部分是4 個停車位；被告名下的系爭不動產就是搭配4 個停車位等語（見本院卷一第121頁、第122 頁），佐以系爭5369建號共同使用部分，前是與主建物分離而單獨由廖富宏移轉過戶予被告，有提出原告提出之移轉契約書可據（見本院卷一第103 頁至第105 頁），而此等共同使用部分與主建物分離移轉之情形，僅於該共同使用部分為停車位時方為允許，經證人朱昭瑩審閱該移轉契約書後證稱：資料看起來是在交易停車位，因5369建號是屬於共同使用部分，故地政機關會先確認係停車位後，方允辦理移轉登記，蓋如果屬於公共設施部分，即不得與主建物分離而單獨辦理過戶登記等語明確（見本院卷一第122 頁），是原告於102 年3 月5 日以買賣為原因，受移轉登記取得之系爭5369建物應有部分，屬4 個停車位之使用空間，要堪認定。
⑵被告雖辯稱兩造簽訂系爭買賣契約時，未併同出售系爭4 停
車位，此由系爭買賣契約在車位建號、車位價款均無任何註記可明云云，然查：
①系爭買賣契約第1 條之不動產買賣標的內容，除記載系爭
5341建物外，尚有「共同使用部分，隨同主建物移轉，5369建號、面積4321.1平方公尺、權利範圍2454/100000 ，5374建號、面積296.97平方公尺、權利範圍49/1000 」之註記（見本院卷一第14頁），是兩造之買賣標的已然包括系爭5369建物應有部分，已屬至明。
②再者，朱昭瑩地政士所製作之不動產買賣成交案件實際資訊
申報書，明確填載交易標的⒍交易筆棟數為「土地1 筆、建物1 棟（戶）、車位4 個」，價格資訊⒔車位資訊為「車位未單獨計價，且已含入交易價格」，⒚車位為「車位類別：坡道機械、車位權利持分面積：26.51 平方公尺」（見本院卷一第21頁至第22頁），而原告另提出發狀日期為97年12月24日、所有權人為被告之系爭5341建物所有權狀，則有「車位B1F ：#48 ，B2F ：#4、#42 、#43 、#45 、#1 3，B1F：#62 ，B2F ：#67 、#22 、#11 、#32 、#33 、#2」之註記（見本院卷一第23頁），關於前二分文件資料，證人朱昭瑩於審理中證稱：因為看謄本就發現建物是有停車位的；因為本件買賣有停車位，加上賣方當時是先後取得系爭5341建物與停車位，所以有跟賣方討論車位有無課徵奢侈稅的問題；因為雙方沒有辦法確定停車位編號，加上有跟被告配偶廖書賢討論到停車位奢侈稅的問題，所以廖書賢有提供一份列了停車位編號的權狀給我，說要請原告從中挑選，後來我把這份資料（即原告提出發狀日期為97年12月24日、所有權人仍為被告之系爭5341建物所有權狀，見本院卷一第23頁）交給原告；被告名下之系爭5341建物就是搭配4 個停車位，而雙方約定4 個停車位併同出售，因被告沒有要自行保留部分停車位，所以也就不需要特別註記5369建號排除的部分等語（見本院卷一第120 頁背面、第121 頁背面、第122 頁），是原告主張兩造就系爭5369建物應有部分之4 個停車位，存在買賣之約定一節，尚與事實無違。
③至系爭買賣契約在車位建號、車位價款雖未有任何註記，然
系爭買賣契約第2 條就連土地、建物、車位各自之價款本未有所約定（見本院卷一第15頁），而證人朱昭瑩於審理中亦證稱：當初辦理移轉登記時，只需要寫系爭土地及房屋建號即可，因為本件停車位非獨立建物，其移轉會隨同建物一同買賣，不需要特別註記等語（見本院卷一第121 頁背面），是系爭買賣契約未填載車位建號、車位價款一節，要無損兩造就共同使用部分即系爭5369建物應有部分，確存在買賣4個停車位合意之認定，被告此部分所辯，自無可取。
⒊被告未提供4 停車位予原告使用，應負物之瑕疵擔保責任：⑴系爭買賣契約之買賣標的，既有包含4 個停車位，則被告就
系爭5341建物之買賣，除將系爭5341建物及其共同使用部分即系爭5369建物應有部分、系爭5374建號應有部分移轉登記予原告外，尚須提供4 個停車位供原告管理、使用，方可謂已依系爭房屋契約本旨履行。
⑵而被告於系爭5369建物應有部分移轉登記至原告名下後，迄
今均未交付4 個停車位之遙控器鑰匙予原告，為被告所不否認（見本院卷一第111 頁），致原告迄今猶無法取得地下室
4 個停車位之管理使用，要難認已達成系爭買賣契約所約定之停車位所有權預定效用，自屬物之瑕疵，被告自應就此部分負瑕疵擔保責任，彰彰明甚。
㈡原告依民法第359 條之規定請求減少價金，是否有據？⒈按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物
。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第356 條分別定有明文。
⒉經查，本件原告所買受之系爭5341建物及系爭5369建物應有
部分、系爭5374建號應有部分之共同使用部分，早於102 年
3 月5 日即已辦妥所有權移轉登記，而原告於被告交付系爭5341建物後，遲遲未交付系爭5369建物應有部分之4 個停車位供其管理、使用一節，並非無法即刻知悉，甚且，於原告訴請萬富閣管委會之返還停車位前開案件中，證人廖書賢於
104 年1 月22日言詞辯論期日中證稱：對於萬富閣管委會之停車位管理使用不清楚等語（見103 年度訴字第1454號卷第90頁），原告就被告於簽訂買賣契約後無法交付4 個停車位供其管理、使用乙情，至遲於104 年1 月22日亦當可知悉，然原告未能佐證有何通知原告之情，且遲至105 年5 月26日方提起本訴主張減少價金，有起訴狀所蓋本院收文章戳可據（見本院卷第3 頁），此等怠於通知之不作為，顯有不依通常程序即時檢查而視為承認之情。至原告訴請萬富閣管委會返還停車位之訴訟結果，核僅屬住戶與管理委員會間就共同使用部分之分管約定糾紛，要無礙於被告自始未曾交付4 個停車位予原告使用之瑕疵認定，是原告主張須待訴訟結果方知本件瑕疵是否存在云云，自無可取。
⒊原告明知本件買賣於被告交付系爭5341建物之同時，即存在
未併同交付4 個停車位管理使用權限之瑕疵，卻遲未將此等瑕疵情事通知被告，今執該等瑕疵再為主張，並請求減少價金，即無理由。
六、綜上所述，兩造約定系爭買賣契約之買賣標的，包括系爭5341建物，以及系爭5369建物應有部分之4 個停車位，與系爭5374建號應有部分，而被告迄未交付4 個停車位之管理使用權限予原告之事實，雖經本院認定如前，然原告自取得系爭5369建物應有部分之所有權移轉登記後，均未通知通知原告無法取得系爭系爭4 停車位使用權限，依民法第356 條之規定，視為其已承認所受領之買賣標的物，是原告依買賣契約之法律關係主張依民法第359 條規定減少價金，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不再逐一論列，併予敘明。至被告聲請傳喚證人林子芹以證明當初介紹人林子芹與伊連繫時，伊有告知林子芹僅出售系爭不動產，不包含停車位之使用云云，然依證人林子芹初僅係轉知原告有意購買系爭不動產之資訊予被告，後續買賣過程並未參與，而買賣標的、價金之意思表示於締約前亦非不得更，徒憑被告最初告知林子芹僅出售系爭不動產一節，要無足以推論系爭買賣契約當然不包含系爭
4 停車位，被告此部分之證據調查聲請，無礙本件判決結果之認定，自無必要，併予敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 4 月 20 日
民事第一庭 法 官 廖珮伶正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 4 月 30 日
書記官 黃敏維