臺灣桃園地方法院民事判決 105年度訴字第823號原 告 龔崇德訴訟代理人 何啟熏律師被 告 冠信不動產經紀有限公司法定代理人 張建民訴訟代理人 白宗益上列當事人間請求返還支票事件，本院於民國105 年11月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將如附表所示之支票返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：因原告欲購買坐落桃園市○鎮區○○段995-4、995-5 、956-4 、982-1 、982-6 、956-6 、1002地號等7 筆土地（面積約660 坪，下合稱系爭土地），作為雄鉅科技股份有限公司（下稱雄鉅公司）日後擴廠之用，遂於民國104 年12月30日與被告簽訂附停止條件定金（斡旋金）委託書（下稱系爭委託書），以每坪新臺幣（下同）19萬元委託被告向訴外人柯明煌議價斡旋，委託期限至105 年4 月30日止。系爭委託書第3 條固約定，被告所收取之附停止條件定金最高限額為10萬元，惟簽署系爭委託書時，被告之員工即訴外人黃薰禾不斷以原告若多付斡旋金，賣方可能願出售系爭土地之機會較高及斡旋金不會直接轉為定金為由，勸說原告提高斡旋金，故原告於簽訂系爭委託書之同時，簽發如附表所示之500 萬元支票一紙（下稱系爭支票）予被告，並於系爭支票簽收單特別註明僅得作為斡旋使用，委託被告向柯明煌斡旋出價。然原告與被告簽訂系爭委託書後，因雄鉅公司之其他股東表示財務有問題而不願出資，原告遂先口頭通知黃薰禾表明不願意購買之意，其後再以存證信函表明終止委任關係，是兩造間之委任關係既已終止，被告自應返還系爭支票。況依系爭委託書約定，原告與柯明煌僅成立買賣之預約，被告尚不得逕將系爭支票轉為定金而交付柯明煌，是被告現保管系爭支票即無法律上原因，經通知被告返還而拒不返還，為此，爰依民法不當得利之法律關係，請求被告返還系爭支票等語，並聲明：如主文第1 項所示。
二、被告則以：系爭支票係原告基於兩造簽立系爭委託書而交付，委由被告就系爭土地之出價向賣方進行斡旋。關於斡旋金之約定金額，系爭委託書固然約定被告所收取之附停止條件定金，最高限額為10萬元，然此約定屬定型化契約條款，系爭委託書另有手寫記載附停止條件定金為500 萬元及支票號碼等內容，而屬個別磋商條款，依消費者保護法第15條規定，其效力優先於定型化契約條款，故兩造間關於本件附停止條件之金額約定為500 萬元，應無可議之處。此外，被告否認於簽署系爭委託書時曾向原告稱斡旋金不會轉為定金一事，事實上，「斡旋金於成交時轉作定金」乃不動產買賣仲介之交易慣例，柯明煌既然已同意系爭委託書之條件出售系爭土地，並在委託書上簽認，依系爭委託書第3 條之約定，系爭土地買賣契約即已成立，從而附停止條件定金即生定金效力，而依約被告有權為柯明煌請求系爭支票之款項並保管定金，被告自不得任意將系爭支票返還與原告。本件契約成立後，柯明煌屢次催告原告履約，原告均置之不理，原告違約在先，依民法第249 條第2 款規定，原告不得請求返還定金。另依系爭委託書第5 條約定之反面解釋，原告無撤回系爭委託之權利，縱原告終止被告之委任關係，然亦不影響系爭土地買賣契約之效力等語，資為抗辯，並聲明：駁回原告之訴。
三、本院之判斷：
（一）經查，被告與柯明煌於104 年12月10日簽訂一般委託銷售契約書，委由被告銷售系爭土地，委託銷售總價為1 億5,
688 萬元。另原告與被告於104 年12月30日簽訂系爭委託書，委託被告以每坪19萬元之承購價格向柯明煌詢價是否出售，並同時交付系爭支票予被告作為斡旋之用；嗣於10
5 年1 月19日下午某時，柯明煌同意以19萬元價格出售系爭土地，並於系爭委託書上簽認。嗣原告於105 年3 月15日以桃園府前郵局存證號碼000263號存證信函向被告為終止委任關係之意思表示，並於同年月16日送達被告，另因原告遲未履行系爭委託書約定，柯明煌分別於105 年3 月15日以中壢興國郵局存證號碼000067號、105 年4 月18日以中壢興國郵局存證號碼000089號、105 年4 月26日以中壢自立郵局存證號碼00147 號存證信函催告原告出面簽訂不動產買賣契約，並告知系爭支票因系爭土地買賣契約成立而轉為定金等情，有中信房屋一般委託銷售契約書及土地標的現況說明書（見本院卷第49至52頁）、附停止條件定金委託書（見本院卷第26頁）、系爭支票簽收單（見本院卷第5 頁）、原告寄發之郵局存證信函及其回執（見本院卷第6 至7 頁）、被告寄發之郵局存證信函（見本院卷第27至32頁）影本各1 份附卷可稽，且為兩造所不爭執，應堪信為真實。
（二）原告主張伊於柯明煌於系爭委託書上簽名同意以19萬元出售前，已先口頭通知被告不願意購買系爭土地，且系爭委託書僅為買賣系爭土地之預約，故買賣契約尚未成立。又原告已與被告終止委任關係，依不當得利之法律關係，請求被告返還已交付之系爭支票等節，則為被告否認，並以前詞置辯，是本院應審酌者厥為：（一）柯明煌於系爭委託書之簽認時，系爭土地買賣契約是否成立？從而系爭支票性質上已轉為定金？（二）被告是否負返還系爭支票之責任？茲分述如下：
1、柯明煌於系爭委託書之簽認時，系爭土地買賣契約是否成立？從而系爭支票性質上已轉為定金？
（1）按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂定本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行。又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂定本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立（最高法院61年台上字第964 號判例意旨參照）。蓋當事人間基於契約自由原則，於商議買賣契約時，除標的物及價金外，另將清償時間、地點、方式或其他交易上之重要事項列為「必要之點」者，並非法所不許，且諸多契約之要素與細節均為當事人在契約履行所重視，是否為契約之必要之點，應由契約當事人自行決定。是買賣標的物與價金之約定，固非不得作為認定契約是否成立之重要依據，然當事人之真意究係依所訂立之契約履行而無須另訂立本約，抑或當事人訂定契約之目的乃在約定將來訂立一定契約之契約，自仍有再為審究之必要，非謂標的物及價金之表示一旦合致，即已成立本約。
（2）觀諸系爭委託書第1 條及第2 條第1 項第1 款之內容，關於系爭土地之地號及其每坪之價格業詳以記載，原告就系爭土地及每坪價格19萬元乙節向賣方提出要約，嗣於105年1 月19柯明煌在系爭委託書上簽認表示同意，而為承諾之表示，至此兩造業就標的物及每坪價金固達成合意。惟查，柯明煌所有之系爭土地其中982-1 地號、1002地號土地權利範圍分別為100000分之6374、100000分之6373，且有多筆土地尚設定有金額不同之複順位普通抵押權或最高限額抵押權等他項權利，有土地謄本1 份在卷可稽（見本院卷第60至86頁），是系爭土地之權利狀態並非單純，買賣雙方尚未就標的物及價金以外之其他要素進行磋商，實難認契約（本約）已經成立。再者，系爭委託書僅記載地號與每坪單價，此外並未揭示系爭土地登記謄本記載之任何內容，亦無系爭土地實際出售之總面積及買賣總價及共有部分土地之計價方式，亦無前開982-1 地號、1002地號兩筆共有土地之其他共有人是否主張優先承買相關資料，尚難以系爭委託書認定兩造系爭土地之買賣契約已經成立。甚且，依被告提出之系爭土地現況說明書等資料（見本院卷第53至96頁），原告並未在系爭不動產說明書「買方簽名確認處」簽名（見本院卷第55頁），是兩造究否已就該交易除地號及單價外之其他交易細節已有共識，並非無疑。
（3）另由系爭委託書第2 條承購條件一、二、三分別係就買賣價金支付之時間、成數、方式、系爭委託書有效期限、附停止條件定金及其效力等事項為預先記載，而系爭土地之交易價格高達上億，每期價金如何支付、支付之方式應屬系爭土地買賣契約成立之必要之點，然系爭委託書第2 條就第一期、第二期及第三期尾款各應支付總價款之百分比均載明「另議」（見本院卷第26頁），顯見原告與柯明煌就系爭土地買賣價金之清償時間、成數等節，均尚未達成共識，是依上開說明，系爭土地買賣契約之本約尚未成立，應可認定。況系爭土地之交易金額逾上億，如此鉅額價金，除給付之時間、成數外，對於系爭土地上業已設定之他項權利如何處理、是否塗銷、債務由何人承擔、是否辦理貸款、何時辦理所有權移轉登記及何時交付土地等諸多細節，原告與柯明煌均未及進行磋商，而待正式買賣契約簽署時一一確認，上開事項既然攸關系爭土地買賣契約履行細節且對買賣雙方之權義影響重大，單以系爭委託書之約定內容，尚難認系爭土地買賣契約之本約業已成立。
（4）職是，系爭委託書僅係作為將來訂定系爭土地買賣契約之張本，其性質僅屬預約，系爭土地買賣本約尚未成立。是被告抗辯系爭委託書已記載系爭土地及每坪價金，契約已經成立云云，尚非有據，不足採憑。
（5）被告另抗辯，依系爭委託書第2 條第3 項第3 款之約定：「附停止條件定金於賣方同意本委託書條件出售並於本委託書上簽認時，即生定金效力，買賣契約已成立。」，系爭支票已經轉為定金而無法返還等語。惟按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：二、加重他方當事人之責任者。民法第247 條之1 第2 款定有明文。系爭委託書乃被告預先擬訂、繕打並用於同類契約所訂定之契約，性質上屬定型化契約條款，應無疑義。而上開約定之內容，不問當事人就契約必要之點或非必要之點之合意範圍或商議進度，一概將一造委託斡旋之意思表示及他造同意該出價之意思表示擬制為全部買賣契約之合致，使受託方確保能收取因契約成立而獲取之報酬，卻令委託人喪失後續相關細節談判及磋商之機會，此項約款提前契約成立之時點，不許當事人由預約到本約之進展歷程中猶豫之機會，非但不利於契約雙方之利益，更易動輒使一方當事人陷於違約之窘境，衡諸此約款背後之目的，僅增加居間仲介業者獲取報酬之機會，而與公益無涉，依本件之系爭委託書約定內容及範圍，如依上開約定認買賣契約已經成立，難謂無顯失公平之情形存在，故上開約定應屬無效之約款。被告援引本條項約款主張契約已經成立，要屬無據。
（6）綜上，系爭委託書屬預約性質，系爭土地買賣契約尚未成立，故系爭支票尚不屬定金或買賣價金之一部。
2、被告是否負返還系爭支票之責任？按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約；當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，此民法第528 條、第549 條第1 項定有明文。次按，無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，此民法第179 條亦有明文。本件原告於簽訂系爭委託書之同時交付系爭支票作為斡旋金，而系爭委託書之首揭即約定：「賣方龔崇德（即原告）為購買下列標示之不動產，特委託受託人（即被告）居間、代理向賣方傳達購屋意願…。」、第2 條第8 項約定：「為求購屋順利，附停止定金授權受託人代理支付予賣方…。」等語，顯見兩造間契約性質應屬委任關係無訛，則依前規定，原告本得隨時終止委任契約。嗣原告於105 年3 月15日以桃園府前郵局存證號碼000263號存證信函向被告為終止委任關係之意思表示，並於同年月16日送達被告一事，有原告寄發之郵局存證信函及其回執（見本院卷第6 至7 頁）在卷為證，足見兩造間委任契約業已於105 年3 月16日終止。被告持有系爭支票之基礎乃兩造間委任契約之法律關係有效存在，惟委任關係終止後，被告繼續持有系爭支票即無法律上原因，依上開法律規定，自應負返還之責。
3、綜上，兩造間委任關係既然已經合法終止，被告即應返還系爭支票，至被告與柯明煌間是否有保管支票之委託關係，及柯明煌與原告間是否另有締約上過失之法律爭議，與被告是否得繼續保有系爭支票均無關，亦無從作為其拒絕返還之法律上原因，被告前揭抗辯云云云，均無足採。
四、綜上所述，原告依民法不當得利之法律關係，請求被告返還系爭支票，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 12 月 6 日
民事第一庭 法 官 黃裕民附表┌────┬──────┬────┬─────┬───────┬─────────┐│票據種類│發票人 │付款人 │票據號碼 │發票日 │票面金額（新台幣）│├────┼──────┼────┼─────┼───────┼─────────┤│支票 │雄鉅科技股份│臺灣銀行│AK0000000 │105 年4 月30日│5,000,000 ││ │有限公司 │建國分行│ │ │ ││ │龔崇德 │ │ │ │ │└────┴──────┴────┴─────┴───────┴─────────┘以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 12 月 7 日
書記官 沈佩霖