臺灣桃園地方法院民事判決 105年度重訴字第192號原 告 劉守禮訴訟代理人 邱清銜律師
游淑琄律師被 告 呂雪詩
柯慧依柯欐潔上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國105年11月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣玖仟參佰參拾壹萬元及自民國一百零五年七月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣參仟壹佰壹拾萬參仟參佰參拾參元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣玖仟參佰參拾壹萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項被告柯慧依、柯欐潔經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠、緣原告與被告呂雪詩原為朋友關係，雙方長期有資金來往，並相互為土地投資，然被告呂雪詩卻因週轉不靈而積欠原告鉅額借款無資力清償，是其為清償對原告之債務，遂邀原告向被告呂雪詩、被告呂雪詩之女即被告柯慧依、柯欐潔等3人共同買受臺北市○○區○○段○○段000 0000 00 地號土地2 筆（下稱系爭土地）之權利範圍全部，並向原告稱因被告呂雪詩已取得系爭土地應有部分0000000/00000000、被告柯慧依、柯欐潔已分別取得系爭土地應有部分586061/0000000、145187/00000000 ，且系爭土地其餘應有部分均係基於借名登記關係，始登記在他人名下，其嗣後會將系爭土地剩餘之應有部分所有權整合完畢，即可移轉登記予原告，原告考量被告呂雪詩已無資力清償，不得不同意被告呂雪詩之提議，兩造於民國103 年11月5 日就系爭土地（權利範圍全部）簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約），約定價金為新臺幣（下同）9,000 萬元，雙方並同意以被告呂雪詩前所積欠原告之4,898 萬元充作第一期價金，並於系爭契約第3 條特別載明：「簽訂本約前，甲方（即原告，下同）已先行支付4,898 萬元予乙方（即被告，下同）（不另立收據）。」等語，即原告無須額外給付此部分價金。
㈡、又雙方另於系爭契約第4 條約定因被告尚須整合土地產權，一時無法辦理所有權移轉登記，故被告應將現有系爭土地應有部分設定第一順位、擔保債權總金額為本金最高限額1 億2,000 萬元之最高限額抵押權（下稱系爭第一順位抵押權）予原告，並開立與已收取價金同額之本票作為擔保。茲原告於103 年12月間再給付第二期價金1,733 萬元予被告，被告呂雪詩並因而於103 年12月15日開立等額本票作為收訖證明，並擔保將依約履行買賣契約。詎被告遲未依據上開約定將系爭土地渠等之應有部分設定系爭第一順位抵押權予原告，而被告呂雪詩原本已於103 年10月7 日將其應有部分設定第一順位抵押權本金最高限額抵押權予訴外人葉蕙玉，依據上開系爭契約第4 條約定，被告呂雪詩自應將該抵押權設定塗銷，使原告成為第一順位抵押權人，然被告呂雪詩並未為之，是被告顯已違反系爭契約第4條所定義務。
㈢、另雙方於系爭契約第7 條約明被告須於104 年3 月5 日前將土地產權整合移轉予原告取得，若無法為之，則須於30日前告知原告，並退還已收價款等語，惟迄今被告均未取得系爭土地完整所有權，而無法將系爭土地之權利範圍全部移轉登記予原告，亦未於30日前通知原告，是被告亦違反此部分之契約義務。
㈣、依據系爭契約第9 條規定，於被告未依照約定履行應盡之義務時，被告應將已收價款如數退還原告，另加倍賠償所收價款同額之損害金予原告後解除契約，今被告未將渠等系爭土地應有部分設定系爭第一順位抵押權予原告，且未於104 年
3 月5 日前將系爭土地產權整合完畢，而違反上述契約第4條、第7 條約定應履行之義務，經原告於105 年2 月3 日寄發存證信函予被告，催告其等於文到10日內履行將系爭土地產權整合完畢、移轉登記予原告之契約義務，惟被告仍遲遲拒不履行。經原告於本件105 年8 月3 日言詞辯論期日當庭對被告為解除契約之意思表示後，原告應可依上開契約第9條約定請求。而迄今原告已支付價金6,631 萬元（計算式：
4,898 萬元＋1,733 萬元＝6,631 萬元），被告當如數返還，另賠償同額違約金，共計給付1 億3,262 萬元（計算式：
6,631 萬元×2 ＝1 億3,262 萬元）。且系爭契約記載被告
3 人同為系爭土地出賣人，顯已表明渠等各就同一債務負全部給付之責，依最高法院87年台上字第1322號判決意旨，被告3 人為連帶債務人，原告可依民法第272 條規定請求被告連帶給付。為此，爰依系爭契約第9 條、民法第272 條規定提起本件訴訟等語。
㈤、聲明：⒈被告應連帶給付原告1 億3,262 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造間固有簽立系爭契約，然此係基於通謀虛偽意思所為，原告與被告呂雪詩間僅有成立金錢往來之借貸關係，原告因出於節稅之目的，始要求被告簽訂買賣系爭土地之形式書面合約。實則，被告呂雪詩係分別向原告借款，於
103 年7 月7 日、同年10月31日、同年11月19日、同年12月15日向原告借得582 萬元、1,000 萬元、384 萬2,000 元、1,733 萬元，上開金額共計3,699 萬2,000 元，約定月息3%，原告所指稱超過3,699 萬2,000 元之借款，均為利息預扣及複利所生。被告呂雪詩並因而開立票面金額1,733 萬元、
1 億2,000 萬元之本票，以及票面金額400 萬元、6,631 萬元之支票作為借款擔保，並設定第二順位抵押權本金最高限額抵押權1 億4,000 萬元予原告。原告並未如其所述已支付被告6,631 萬元。且縱認原告得依系爭契約主張權利，由該契約第4 條、第7 條文義觀之，應是原告支付全部價款9,00
0 萬元後，被告方有設定系爭第一順位抵押權、整合土地之義務，否則，為何雙方約定如此高額之抵押權金額？另就系爭契約第9 條之違約金約款，因係損害賠償預定性質之違約金，但原告僅借予被告呂雪詩3,699 萬2,000 元，又業經被告呂雪詩設定前開第二順位抵押權，自已無損害可言，原告應不得請求違約金給付。另原告就其請求之1,733 萬元部分，原告已持被告呂雪詩所開立之同額本票聲請本院核發支付命令確定，原告並因而向本院民事執行處聲請拍賣被告呂雪詩之土地，未免日後原告對被告呂雪詩重複執行，此部分應駁回原告之訴等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本件原告主張兩造於103 年11月5 日就系爭土地（權利範圍全部）形式上簽訂土地買賣契約書（即系爭契約），價金記載為9,000 萬元；原告於103 年12月間交付被告呂雪詩1,73
3 萬元，被告呂雪詩於103 年12月15日開立等額本票；被告迄今尚未將系爭土地渠等之應有部分設定系爭第一順位抵押權予原告，且未將土地產權整合完畢及移轉所有權予原告；原告於105 年2 月3 日寄發存證信函予被告，催告其等於文到10日內將系爭土地產權整合完畢、移轉登記予原告，並於
105 年8 月3 日本件言詞辯論期日當庭對被告為解除契約之意思表示等情，業據提出系爭土地登記第二類謄本、土地買賣契約書、被告呂雪詩於105 年12月15日所簽發票面金額為1,733 萬元之本票影本、105 年2 月3 日存證信函等件為證（見本院卷第10-15 頁、第16頁正背面、第17頁、第21頁正背面、第54頁背面），且為被告所不爭執（見本院卷第48頁、第50頁、第54頁背面），此部分主張堪信為真實。
四、至原告另主張被告違反系爭契約第4 條、第7 條約定應履行之義務，原告得依該契約第9 條解除契約後請求被告連帶返還已給付之價金暨同額違約金共計1 億3,262 萬元此節，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點厥為：㈠、系爭契約是否為兩造通謀而為虛偽意思表示所訂立，依民法第87條第1 項之規定屬當然無效？㈡、原告主張依系爭契約第9 條約定解除契約，是否有據？㈢、原告請求被告連帶給付已支付之價金、違約金各6,631 萬元，有無理由？茲分述如下：
㈠、系爭契約是否為兩造通謀而為虛偽意思表示所訂立，依民法第87條第1 項規定屬當然無效？
１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條本文定有明文。又通謀虛偽意思表示係屬權利障礙事項，應由主張者負舉證證明之責（最高法院27年上字第2622號判例同此意旨）。本件被告既抗辯原告與其就系爭土地所訂之買賣契約，係通謀虛偽意思表示之假買賣，揆諸前揭說明，自應由被告負舉證之責。
２、經查，觀諸系爭契約形式上之記載，其並非一般通用之定型化契約格式，且除就契約當事人、買賣標的、價款等均清楚特定以外，甚就被告身為出賣人所另應負擔之設定抵押權、開立本票等義務詳為說明，亦明白揭示被告應將系爭土地產權整合完畢、移轉登記予原告之期限，以及違約時雙方應踐行之催告程序暨違約效果，至於移轉登記時之稅賦負擔問題，亦無缺漏可言。由此以觀，足知系爭契約乃特別針對兩造所擬，且內容並非粗糙或虛應故事，自足推認兩造應有依照系爭契約內容履行、並受其拘束之真意，否則要無大費周章就各項細節一一提及、慎重記載之理。再查，證人即原告、被告呂雪詩之合夥人戴朝旺就其參與雙方協議之過程證稱：我在雙方談論契約內容時候有在場，當初是被告呂雪詩向原告借款，我陪被告呂雪詩去原告辦公室，當時說有2,000 多萬元的借款，後續借款的詳細金額我不清楚。後來被告呂雪詩又要向原告借款，本來是有說要將土地設定給原告抵押作為擔保，後來討論的結果是用土地買賣的方式，被告呂雪詩及她的兒子、女兒有幾筆臺北市○○路或中華路的土地要賣給原告，抵償對原告的借款，也就是借款轉為買賣價金，兩造約定就被告呂雪詩欠原告的錢，視為原告就此部分已給付價金。但是價格當時還有爭議，總價金是一個爭議，另外有談到土地的價值應該要抵償多少欠款，這部分也有爭議。這事情來來往往討論好幾次。我陪被告呂雪詩去原告辦公室談買賣，去了好幾次。但真正簽立本份買賣契約書時我不在場，他們好像是去代書或律師那裡簽。我沒有聽原告或被告呂雪詩講過不是要訂立真正的買賣契約，是定假的契約作為節稅的目的。我沒有印象說契約是假的，我只知道原告與被告呂雪詩一直在談論價格的問題，且爭論很久。後來聽原告說要辦過戶的證件沒有齊全，所以沒有辦法過戶等語綦詳（見本院卷第75頁背面至第78頁）。又證人戴朝旺與兩造並無特殊親誼，立場自屬中立，作證前復經具結，堪認其證詞應值採信。則原告與被告呂雪詩於訂立系爭契約前，業就系爭土地應值若干價款、原告可抵償之金額等節屢次詳為研議，苟如被告所辯系爭契約僅係作為原告節稅之表徵，雙方又焉有如此耗費勞力、時間及心血不斷磋商之必要？是兩造當初締結系爭契約，係本於真實之買賣系爭土地合意所為，至為灼然。被告辯稱係通謀虛偽意思表示之假買賣云云，難認與事實實相符，其所稱兩造間存在之借貸關係，亦僅為雙方訂立系爭買賣契約前之法律關係而已，故其主張系爭契約依民法第87條第1 項規定無效，自屬無據。
㈡、原告主張依系爭契約第9 條解除契約，是否有據？
１、經查，系爭契約第4 條記載：「因交易土地簽約時乙方尚須整合產權，一時無法辦理產權移轉給甲方，故乙方須將現有土地持分設定第一順位本金最高限額抵押權1 億2,000 萬元正予甲方，並開立所收價金同額之本票作為擔保。」、第7條記載：「乙方須於104 年3 月5 日前，將土地產權整合移轉予甲方取得，否則須於30日前告知甲方並退還甲方所支付之土地價金9,000 萬元整，若乙方無法將所收之價金退還甲方，則乙方須無條件將該土地移轉予甲方所有」；第9 條則規定：「本約簽訂後，…倘乙方不賣或不照約履行應盡義務時，亦應將已收價款如數退還甲方外，另加倍賠償所收價款同額之損害金予甲方後解除本約，各無異議。」等語，有系爭契約1 份在卷可參（見本院卷第16頁）。
２、查系爭契約屬有效之買賣契約，業已詳述如前，是被告自應履行上開契約明定之義務。惟今被告既不爭執其未就系爭土地設定系爭第一順位抵押權予原告，亦未於104 年3 月5 日前將系爭土地所有權整合完畢，並移轉登記予原告等節，且有系爭土地之土地登記公務用謄本各1 份附卷可佐（見本院卷第37-44 頁），堪認被告確有違約情事至明。又原告業於
105 年2 月3 日寄發存證信函予被告，催告其等於文到10日內將系爭土地產權整合完畢、移轉登記予原告，復於105 年
8 月3 日本件言詞辯論期日當庭對被告為解除契約之意思表示（見本院卷第54頁正背面），從而，系爭契約業經原告合法解除，應無疑義。
３、被告固辯稱：觀諸系爭契約第7 條「…並退還甲方所支付之土地價金9,000 萬元整」之用語，可見原告應先將價金全部共計9,000 萬元支付被告，被告方有整合系爭土地產權之義務云云，原告則主張：當初是約定由被告取得系爭土地全部所有權，並可以移轉登記時，我才應支付尾款等語。經查：
①、按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而真意何在，又
應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，即解釋契約，應斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的，及經濟價值作全盤之觀察（最高法院85年台上字第517 號判決意旨參照）。
②、衡諸不動產買賣交易常情及社會經驗法則，一般買方尾款給
付義務發生之時點，若非與移轉登記行為同時為之，亦應係於辦理過戶前後之密接時點內。而參以本件系爭土地所定價金如此龐大，締約時被告卻尚未取得系爭土地全部所有權或全體所有權人之土地權狀、印鑑，則其是否真能依約將所有權移轉登記予原告，尚屬未定之天，殊難想像原告於未確認被告可履行契約主給付義務前，即會同意將全數價金9,000萬元給付完畢，就此而論，即以原告前揭主張，較可認與交易常態相符，被告所辯之情，使兩造處於顯不相當之給付地位，本院自難逕指為兩造立約時之真意所在。
③、此外，觀諸系爭契約第5 條約定「乙方簽約後須將陸續取得
之土地持分設定抵押給甲方為權利人，甲方取得他項權利證件同時，再依比例支付乙方總計4,102 萬元之土地款」等語之內容，顯然兩造係約明價金採分段方式支付，並係以被告整合系爭土地之進度為據，且於被告取得土地應有部分、設定抵押權予原告，使原告取得抵押權證明文件時，原告方有給付餘款之義務發生。今被告既未取得系爭土地其餘應有部分並設定抵押權予原告，原告自無再為給付之義務，益徵被告辯以原告應先給付9,000 萬元，其方應整合土地產權云云，並非可採，本院要難僅憑上開契約第7 條之片段用語，遽為不利原告之認定。
㈢、原告請求被告連帶給付已支付之價金、違約金各6,631 萬元，有無理由？
１、查本件系爭契約既業經原告合法解除，則被告依前述系爭契約第9 條規定，自應將已收取之價款如數返還。又原告主張其已支付之價金為6,631 萬元此節，與系爭契約第3 條所載：「簽訂本約前，甲方已先行支付4,898 萬元予乙方（不另立收據）」等語（見本院卷第16頁），以及被告於105 年12月15日簽發之票面金額1,733 萬元之本票相符（見本院卷第17頁），況被告亦不爭執收受上開1,733 萬元（見本院卷第54頁背面），自足認原告上揭主張，應值採信。至被告固辯稱原告前後共計僅交付3,699 萬2,000 元，惟查，兩造係以被告呂雪詩先前對原告之欠款結算抵償原告部分應付之價金此情，業已認定如前，又被告呂雪詩與原告訂立系爭契約之際，顯係具備豐富社會歷練及智識之人，其既親自簽名、蓋章於系爭契約上，足見其對原告先前支付之款項可抵充4,89
8 萬元價金乙節，當有知悉，並確實同意，則其事後翻稱原告未足額支付4,898 萬元云云，自不可取。是本件被告應返還原告之買賣價金共計為6,631 萬元（計算式：4,898 萬元＋1,733 萬元＝6,631 萬元），堪予認定。至被告呂雪詩另辯以原告就上開被告呂雪詩所簽發、票面金額1,733 萬元之本票已取得執行名義等情，固為原告所不爭執（見本院卷第79頁背面），並有本院104 年12月29日桃院豪威104 年度司執字第94216 號執行命令1 紙存卷可參（見本院卷第51頁），惟被告呂雪詩亦不否認原告迄本件言詞辯論終結為止，均未受任何分配，即被告所負債務尚未因清償而消滅，是被告呂雪詩此部分所辯，僅屬原告日後不得重複執行之問題，並無礙其本件請求，附此敘明。
２、另按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文，此於違約金之作用為懲罰抑為損害賠償額之預定，均有適用（最高法院50年臺抗字第55號判例意旨參照）。又違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形，及債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益等情形，以為酌定標準（最高法院49年臺上第807 號、51年臺上字第19號判例意旨參照）。
故所約定之違約金數額，如與實際損害顯相懸殊，法院自得酌予核減，不因懲罰性違約金或賠償預定性違約金而異。且不論當事人係提起核減違約金之訴或提起給付之訴，而於訴訟中請求法院酌減或法院依職權酌減，均無不可（最高法院84年度台上字第2172號判決意旨參照）。經查，系爭契約第
9 條固約明被告應賠償與原告支付價金同額之違約金作為賠償，然本院審酌原告因被告未能如期將系爭土地權利範圍全部之所有權移轉登記原告所受之損害，主要即為未能有效實際運用該等土地或藉之生財，且其就支付之價款，未能轉作其他資金用途所喪失之機會成本，惟參酌現市場交易行情及實務上投資、儲蓄一般可得之利潤，以及本件約定之總價金為9,000 萬元，原告已付之價款為6,631 萬元，其中1,733萬元係於103 年12月間支付等情，認兩造約定被告應返還與已付買賣價金同額之違約金6,631 萬元，其數額與原告實際損害懸殊，尚屬過高，應予酌減為總價金之30% 即2,700 萬元，始屬相當。故原告請求違約金部分於2,700 萬元內為有理由，應予准許，逾此部分之請求，應予駁回。
３、第按數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之；其給付本不可分而變為可分者亦同。又連帶債務之成立，以數債務人明示對於債權人各負全部給付之責任或有法律明文規定者為限，民法第271 條、第272 條分別定有明文。至違約金債務屬金錢給付，本屬可分（最高法院97年度台上字第1404號判決意旨可資參照）。本件觀諸系爭契約之內容，雖可見被告3 人同列為「乙方」出賣人，然並未提及或明示被告個別應對原告各負全部給付之責任，亦無其他法律規定共同出賣人應負連帶責任，是原告請求被告應負連帶賠償責任，於法無據。惟系爭契約既係被告共同與原告簽訂，而被告對原告所負移轉土地所有權之給付義務又未能履行，故就渠等所負返還價金及給付違約金之債務，因其給付非不可分，則被告自應就上開應給付原告之金額，共同負責賠償。從而，原告於系爭契約解除後，請求被告共同給付9,331 萬元（計算式：6,631 萬元＋2,700 萬元＝9,331 萬元），為有理由。逾此範圍之請求，於法不合。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第
203 條分別定有明文。本件原告本於前揭原因事實，依法行使契約解除權，就價金返還部分本得主張依民法第259 條第
2 款規定，請求被告償還自受領價金時起計算之法定利息；就請求違約金部分，則屬給付無確定期限者，其得主張被告自催告時起負遲延責任。從而，原告併以起訴狀繕本送達被告翌日即105 年7 月1 日為基準日（見本院卷第32-34 頁送達證書3 紙），請求被告自該日起至清償日止，給付按法定利率即週年利率5%計算之利息，洵屬正當。
六、綜上所述，兩造並非通謀而為虛偽意思表示締結系爭契約，其等確有買賣系爭土地之真意，且原告已給付價金共計6,63
1 萬元，被告則未依契約所定期限將系爭土地產權整合完畢，而有違約情事，原告自可依契約第9 條約定行使解除權，並請求返還價金暨賠償違約金，惟違約金應予酌減為2,700萬元，從而，原告依系爭契約之法律關係，請求被告給付9,
331 萬元及自105 年7 月1 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件原告陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行，就其勝訴部分，經核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；另本院併依職權酌定相當擔保金額，宣告被告供擔保後，得免為假執行，以其衡平。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 105 年 11 月 30 日
民事第二庭 法 官 蔡牧容正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 12 月 1 日
書記官 陳玉芬