臺灣桃園地方法院民事判決 105年度重訴字第245號原 告 周趙淑紋原 告 陳勲銘共 同訴訟代理人 呂宗達律師
何偉斌律師被 告 趙揚聖被 告 趙揚桐被 告 趙淑純被 告 趙淑媛被 告 趙素敏被 告 趙克偉被 告 趙克禎 應受送達處所不明被 告 趙克恩被 告 趙克賜被 告 趙克毅上 一 人訴訟代理人 陳永來律師
陳郁仁律師魏雯祈律師被 告 趙克裕被 告 趙克慶被 告 趙淑慧被 告 陳趙淑婉被 告 邱奕偉被 告 邱素幸被 告 邱蓮娣被 告 邱薀幸被 告 呂俊德被 告 呂俊宇被 告 呂玉華被 告 黃邱緣好被 告 余邱瓊瑤被 告 邱泰男被 告 邱旭雯被 告 殷邱寶珠被 告 邱玉燕上列當事人間請求確認優先承購權存在等事件，於民國106 年3月31日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：坐落桃園市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）為兩造與訴外人趙揚坪、趙淑娃、周家興、周家慶、周雄山、趙家麟、趙茹茵、陳素美、陳勳謙、陳勳錦、陳芳珠等共有，原告周趙淑紋、陳勳銘應有部分各為440分之9 、20分之1 ，被告於民國105 年4 月1 日共同授權並委託被告趙克毅以大溪僑愛郵局第33號存證信函（下稱甲函）通知原告系爭土地已依土地法第34條之1 以總價新臺幣（下同）00000000元（每坪10萬元）條件賣予訴外人鄭博文，限原告於文到10日內以書面表示購買意願並安排簽約付款事宜。原告乃於同年月8 日亦分別以存證信函（下合稱乙函）通知被告趙克毅願以相同條件優先承購，並於5 月6 日共同委託律師再以存證信函重申優先承購（下稱丙函），但被告置之不理。原告既已行使優先承購權，惟為被告否認，自得請求確認優先承購權存在，以除去法律上不安之危險狀態。原告並得請求被告按同一條件與原告簽訂買賣契約，並請求被告依附表應有部分比例將價金分配予其餘共有人，並將系爭土地應有部分移轉登記予原告。並聲明：①確認原告就系爭土地（面積631 平方公尺、權利範圍全部）有優先承購權存在；②被告應按其與訴外人鄭博文所定土地買賣契約同一條件，與原告簽訂書面買賣契約；並於原告依附表所示金額給付被告及訴外人趙揚坪、趙淑娃、周家興、周家慶、周雄山、趙家麟、趙茹茵、陳素美、陳勳謙、陳勳錦、陳芳珠同時，將附表所示土地所有權應有部分移轉登記予原告。
二、被告趙克毅答辯略以：伊不認識鄭博文，系爭土地也沒有買賣或簽約，無從承認原告有優先承購權。伊於105 年3 月11日發文給全體共有人，是開會討論，溝通價格，當日人數過半但持分未過半，原告應證明買方有到場，況鄭博文從未在買賣契約上簽名，未與賣方就每坪10萬元達成合意，共有人與鄭博文的買賣行為不存在。並聲明：原告之訴駁回。
三、其餘被告均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為何聲明或陳述。
四、兩造及訴外人趙揚坪、趙淑娃、周家興、周家慶、周雄山、趙家麟、趙茹茵、陳素美、陳勳謙、陳勳錦、陳芳珠均為系爭土地共有人，被告趙克毅有向共有人發出105 年3 月19日開會通知（見卷第157 頁）並寄發甲函予原告在內的部分共有人（見卷第19-23 頁），原告分別寄發乙、丙函予被告趙克毅，原告陳銘勳與被告趙克毅間並有「成交」簡訊往來（見卷第161-162 頁），及部分共有人確有依約於105 年3 月19日就系爭土地買賣一事集會等事實均不爭執，堪信為真實。是兩造爭點厥為：系爭土地是否已與鄭博文達成買賣之合意？如有，原告得否行使優先承購權？
五、按土地法第34條之1 第4 項所規定之優先承購權，為形成權之一種，係以他共有人出賣其應有部分與第三人之買賣契約有效成立為前提，倘本無買賣契約，或買賣契約無效，或買賣行為被撤銷而不存在時，即無共有人優先承購權發生之可言。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條本文設有規定。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（同院17年上字第917 號判例參照）。原告主張被告趙克毅代理他共有人與鄭博文成立買賣契約，被告趙克毅既否認，自應由原告就買賣契約成立之有利事實，負舉證責任。
六、原告主張買賣契約成立，無非以甲函、開會通知、「成交」簡訊、空白買賣契約（原證七，見卷第158 頁以下）、經用印及蓋騎縫章之買賣契約【經核與原本相符後，原告不再爭執，見卷第179 頁背面】（被證一，見卷第170 頁以下）等為據，然買賣契約必先有一方移轉財產權於他方，他方支付價金之意思表示合致，始可謂成立，觀諸原證七契約，買方、承買人（甲方）欄位均為空白，復未經雙方當事人簽章，僅為草稿性質，被證一契約雖經部分共有人蓋章，但買方、承買人（甲方）欄位仍為空白，無從看出何人應買，均不能認為已屬簽署完畢之契約（日期欄亦為空白），自不能證明賣方已與何人達成買賣之意思表示合致。甲函內容略以：「…本人等『擬』依土地法第34條之1 各項規定處分（出售）…處分方式：『擬』按上列土地全部價款新臺幣00000000元整（每坪新臺幣10萬元整），出售予鄭博文先生」等語，其中使用「擬」字，顯見被告趙克毅僅是打算出售系爭土地，至多僅能推知被告趙克毅有與鄭博文洽談買賣事宜包括售價，但不能證明鄭博文已為承諾之意思表示，況甲函僅係被告趙克毅片面所言，究竟有無其人、是否確實願買，均屬未知，尚不足逕為被告不利之認定。「成交」簡訊第二則（105年3 月29日）內容略以：「…雖有成就的機緣（3 月19日已過50％）…」，所謂過50％既與被證一契約附表不符，亦足見3 月19日終未完成買賣契約，故顯無成交可言。證人黃明芳結證略以：105 年3 月19日買方沒有到場，不認識買方，曾經保管被證一契約原本，但後來契約沒有成，就交還被告趙克毅，買方沒有在契約上簽名，也不清楚買方對於價金是否有共識等語（見105 年11月4 日言辯筆錄）；證人邱泰男結證略以：有收到原證六通知書，105 年3 月19日也有去開會，後來破局沒有成功，現場沒有說馬上要成，只事先蓋同意書，在場人包括代書並未告知買方是誰，也沒看到買方，沒有人告知系爭土地有人願意出價購買等語（見106 年1 月
6 日言辯筆錄），證人陳勳錦所述亦不能證明鄭博文確已與共有人達成買賣合意，是開會通知及該次會議，至多僅能認為係被告趙克毅召開為整合共有人對於系爭土地出售的準備工作，無法直接推論鄭博文已為承諾之意思表示。是原告不能證明買賣契約已經成立，其主張尚難逕採。
七、綜上所述，原告主張優先承購權存在，但其不能證明買賣契約已經成立，此部分之訴即為無理由，應予駁回；優先承購權既不存在，其訴請被告應以同一條件與其簽立買賣契約並依約移轉系爭土地應有部分予其，即失所附麗，亦為無理由，應併予駁回。
八、本判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論駁；除被告趙克毅以外其餘被告均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決；又當事人於言詞辯論終結後始提出之新證據，為逾時提出之防禦方法，應不予斟酌。均附此敘明。
據上論結，原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 5 月 26 日
民事第三庭法 官 毛松廷以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
書記官 林左茹