臺灣桃園地方法院民事判決 105年度重訴字第29號原 告 劉隆昌訴訟代理人 歐龍山律師被 告 曾渠繁上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國105 年3 月30日辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參佰伍拾萬元，及自民國一○五年一月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣壹佰壹拾柒萬元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：兩造於民國104 年9 月15日簽立不動產買賣契約書，被告將其所有坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○號，面積1938.28 平方公尺之土地應有部分10000 分之7900（下稱系爭土地）以新台幣（以下同）9,588,000 元出賣予原告，原告於訂立買賣契約之日支付被告第一期款3,000,000 元。
按民法第348 條第1 項規定物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。乃因被告所有之系爭土地於出賣前已由債權人永豐商業銀行股份有限公司聲請鈞院查封登記，是以，兩造就系爭土地買賣契約書上買賣不動產標示欄後記載「賣方承諾在本契約成立的4 個月內塗銷、完稅等完成。以使買方順利過戶完成。」於買賣契約書收付款明細表欄上亦記載「第壹款交款收訖後賣方即應辦理塗銷查封登記。」則依兩造買賣契約約定，被告應於104 年9 月15日簽立買賣契約之4 個月內，即至遲在105 年1 月15日前將系爭土地上所為之查封登記辦理塗銷並移轉所有權予原告。詎系爭土地之後復由桃園市大園區農會向鈞院聲請強制執行拍賣。原告再於104 年12月22日特再以新莊中港郵局第1611
9 號存證信函告知被告應於105 年1 月15日前處理完成系爭土地之查封登記，否則原告當向被告主張違約責任。但至10
5 年1 月15日後系爭土地仍未塗銷查封登記。被告因未依兩造間之買賣契約所約定之期限內塗銷系爭土地之查封登記，辦理土地所有權移轉登記予原告之義務，本已屬給付遲延，況系爭土地又遭法院執行查封，亦構成給付不能，原告乃於
105 年1 月18日以中壢郵局第91號存證信函向被告為解除契約之意思表示。原告並再以本件起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示。按契約解除時由他方受領之物應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。是以，被告應將於104 年9 月15日所收受原告之3,000,000 元買賣價金償還原告。另兩造於買賣契約第9 條第2 款約定乙方（按即被告）不賣或不照約履行應盡義務時應自違約日起拾日內加倍償返還甲方（按即原告）所付款項為違約金。依上之約定，原告除得請求被告返還原告買賣價金3,000,000 元之外，並再請求被告給付違約金3,000,000 元，爰依契約關係提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告6,000,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
四、經查，原告主張之前揭事實，業據提出不動產買賣契約書、土地登記謄本、存證信函二分等件影本為憑（見本院卷第6頁至第27頁），且被告已於相當時期受合法之通知，既未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明、陳述以供本院審酌，則依民事訴訟法第280 條第3 項前段準用同條第1 項前段之結果，視同被告對於原告主張之事實自認。
五、依兩造於104 年9 月15日簽訂買賣契約，而特別約定：「賣方承諾在本契約成立的四個月內塗銷查封、完稅等完成以使買方過戶完畢」。原告先於104 年12月22日發函催告被告辦理塗銷查封登記等事宜，被告未完成，原告又再於105 年1月15日通知被告，因被告未在契約期限內完成約定事項，故解除兩造買賣契約；復以本件起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示。既然被告尚未依照買賣契約之約定，將系爭查封登記塗銷並辦理完稅所有權移轉登記，故原告主張被告違反買賣契約定，解除兩造買賣契約。另契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，民法第259 條定有明文。被告自原告受領買賣契約價金300 萬元，故原告主張被告應返還所受領之價金300 萬元，為有理由。
六、按「乙方不賣或不照約履行應盡義務時應自違約日起拾日內加倍返還甲方所付款項為違約金本契約方得解除」系爭不動產買賣契約書第九違約責任第二款訂有明文（見本院卷第8頁背面）。次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。約定之違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號判例、82年度台上字第2529號判決要旨可資參照）。不論當事人係提起核減違約金之訴或提起給付之訴，而於訴訟中請求法院酌減或法院依職權酌減，均無不可（最高法院84年度台上字第2172號判決意旨參照）。爰審酌系爭不動產買賣契約總價為9,588,000 元，原告於104年9 月15日簽訂系爭不動產買賣契約之當日，即依約給付第一期款300 萬元，然被告一直無法按照契約履行塗銷查封登記辦理所有權移轉，而原告於簽約時即知系爭買賣標的物被假扣押查封仍願意與被告成立買賣契約等一切情狀，本院認違約金以300 萬元計算，尚屬過高，應酌減為500,000 元，始屬相當。故原告請求違約金部分於500,000 元為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、綜上所述，原告依民法第259 條解除契約回復原狀、違約金酌定之規定，請求被告給付3,500,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日即105 年1 月25日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分，即無理由，應予駁回。
八、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就原告勝訴部分核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 28 日
民事第三庭法 官 張益銘以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 4 月 28 日
書記官 鄭慧婷