臺灣桃園地方法院民事判決 105年度重訴字第214號原 告 祭祀公業法人桃園縣羅仲素法定代理人 羅石象訴訟代理人 李茂禎律師被 告 財團法人台灣省桃園縣私立成功高級工商職業學校法定代理人 莊明輝訴訟代理人 林宗竭律師
葉禮榕律師上列當事人間請求塗銷土地所有權移轉登記等事件，本院於民國
106 年12月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將如附表所示之土地，於民國九十九年十月二十七日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；第168 條至第172 條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第17
0 條、第175 條第1 項定有明文。本件原告起訴時被告之法定代理人原為郭在民，嗣於民國106 年7 月14日起變更為「莊明輝」，並經其具狀聲明承受訴訟在案，其承受訴訟之聲明，自合於前揭規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：原告前身為「羅仲素祭祀公業」，業於101年3 月16日依祭祀公業條例辦妥法人登記，並正名為「祭祀公業法人桃園縣羅仲素」，共選出5 名管理人，目前係由羅石象為代表法人之管理人。而訴外人羅攀生明知其並非原告適法管理人，亦未踐行原告規約所制定之不動產處分程序，竟僭稱其為原告管理人，於74年5 月17日以其擔任原告管理人之名義與被告簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由原告出售坐落桃園縣○○鄉○路○段1213之1 、1213之3 、1214、1219之1 、1222、1223、1224、1359、1359之1 、1359之2 、1359之3 、1359之4 地號等12筆土地（合併重測、改制後之土地地號如附表所示，下稱系爭土地），價金則為新臺幣（下同）2,650 萬元。嗣被告於97年間知悉鈞院96年重訴字第389 號、97年度訴字第1093號判決（下稱前案民事判決）已認定系爭買賣契約對原告不生效力後，仍於該案上訴至臺灣高等法院審理期間，私下與羅攀生約定給付800 萬元之回饋補償金，使羅攀生於00年0 月0 日申辦最新印鑑證明並將之交付被告，被告再連同先前已取得之過戶文件，以99年10月12日收件桃資登字第490040號土地登記申請書向改制前之桃園縣桃園地政事務所（現改制為桃園市桃園地政事務所）申請系爭土地之買賣所有權移轉登記，桃園縣桃園地政事務所係於99年10月27日辦理完畢。惟羅攀生為此已遭臺灣新北地方法院102 年度易字第1846號、臺灣高等法院102 年度上易字第2815號（下稱前案刑事判決）判決違犯刑法背信罪處有期徒刑1 年確定在案，而上開債權及物權行為均屬羅攀生無權代理之行為，原告拒絕承認，對於原告不生任何效力，被告取得系爭土地所有權移轉登記即無法律上之原因，為此，先位聲明爰依民法第767 條第1 項、第
170 條第1 項、第118 條第1 項之規定，備位聲明爰依民法第179 條之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠先位聲明：被告應將系爭土地之所有權移轉登記予以塗銷。㈡備位聲明：被告應將系爭土地之所有權移轉登記予原告。
二、被告則以：前案民事判決已將「羅攀生為原告之管理人」乙節列為不爭執事項，且臺北高等行政法院100 年度訴字第1475號、最高行政法院105 年度判字第302 號判決（下稱前案行政判決）亦認定系爭土地所有權之移轉登記為合法有效；又本件買賣業經原告理監事會通過並經2/3 派下員同意出售，故羅攀生以原告管理人身分與被告締結系爭買賣契約及辦理所有權移轉登記皆為有權代理；縱認羅攀生為無權代理，惟羅攀生已提出祭祀公業大小章、所有權狀正本、印鑑證明正本、派下員全員名冊、規約、推舉連署同意書、經鈞院公證處認證之派下員同意處分書等文件，外觀上已足使被告信其為有代理權之事實而構成表見代理，原告自不得主張系爭債權及物權行為不生效力等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本件原告起訴主張系爭土地原為原告所有；訴外人羅攀生於00年0 月00日以其擔任原告管理人之名義，與被告就系爭土地簽立系爭買賣契約，約定買賣價金為2,650 萬元；嗣羅攀生於00年0 月0 日申辦最新之印鑑證明並將之交付被告，被告以99年10月12日收件桃資登字第490040號土地登記申請書向改制前之桃園縣桃園地政事務所申請系爭土地之買賣所有權移轉登記，桃園縣桃園地政事務所係於99年10月27日辦理完畢等情，有系爭土地登記第二類謄本、不動產買賣契約書、前案行政判決等件影本在卷可稽（見本院卷一第6 至11頁、第154-1 至156 頁、第115 至122 頁），復為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、至於原告另主張訴外人羅攀生並非原告適法管理人，亦未踐行原告規約所制定之不動產處分程序，竟擅自以其擔任原告管理人之名義，與被告簽訂系爭買賣契約及辦理所有權移轉登記，原告均拒絕承認，縱經登記亦不生所有權移轉之效力，先位主張被告之登記名義應予塗銷，備位主張被告應為所有權移轉登記等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審究者厥為：㈠訴外人羅攀生於00年0 月00日以其擔任原告管理人之名義與被告訂立之系爭買賣契約，是否對原告發生效力？㈡訴外人羅攀生以其擔任原告管理人之名義與被告以99年10月12日收件桃資登字第490040號土地登記申請書向改制前之桃園縣桃園地政事務所申請系爭土地之買賣所有權移轉登記，桃園縣桃園地政事務所係於99年10月27日辦理完畢之物權行為，是否對原告發生效力？㈢如系爭買賣契約與系爭所有權移轉登記之物權行為對原告不生效力，被告抗辯原告應依表見代理之規定負授權人責任，是否有理？㈣原告先位聲明主張被告應將系爭土地之所有權移轉登記予以塗銷，備位聲明主張被告應將系爭土地之所有權移轉登記予原告，是否有理？茲分別論述如后：
㈠訴外人羅攀生於00年0 月00日以其擔任原告管理人之名義與
被告訂立之系爭買賣契約，是否對原告發生效力？⒈按祭祀公業係以祭祀祖先為目的而設立，其財產應為祭祀公
業全體派下員所公同共有，故公業之派下員對於公業財產並無確定的應有部分，僅有潛在的房份，依98年1 月23日修正前民法第828 條第2 項規定，其處分及其他之權利行使，除法律或契約（即規約）另有規定外，應得派下員全體之同意。是祭祀公業管理人在一般事務及依規約、章程或派下總會之授權範圍內，處理該祭祀公業之財產保存、改良及利用行為等事務時，對外固係有權代表（代理）該祭祀公業，惟關於祭祀公業財產之處分，則無此單獨權限，如公業內部已定有規約約定祀產處分方式，自當依規約所定方式處分，無規約或規約未記載祀產處分方式者，仍應依民法第828 條規定決之。經查，系爭土地原為原告所有，此為兩造所不爭執，而原告之71年4 月11日規約第21條第2 項業已明定：「不動產之處分或設定負擔應先經理監事會議通過後提派下全員大會表決，依現有之全員派下有卅七人，應經派下員三分之二決議以書面同意並公開行之」等語（見本院卷一第191 頁背面），揆諸上揭說明，系爭土地之處分對原告是否生效，除須審認訴外人羅攀生於為系爭債權、物權行為時是否為原告合法管理人外，尚須踐行上開規約之規定程序，始屬適法，且上開規約係經全體派下員決議而制訂，自應排除98年1 月23日修正前、後民法第828 條及土地法第34條之1 之適用，先予敘明。
⒉訴外人羅攀生於00年0 月00日與被告簽立系爭買賣契約時是
否為原告合法管理人？⑴祭祀公業內部規章如已訂有管理人產生方式者，自應先依規
章辦理之，而無適用其他規定或方式選任管理人之餘地。而原告之71年4 月11日規約第25條係規定：「本章程通過後由現任管理人召集臨時大會改選新任管理人及理監事。新舊管理人之移交，舊管理人應於主管機關核准後一個月內將有關財產權利憑證及帳簿、資金暨其他權益等全部移交新管理人管理。卸任時管理人不得要求任何酬勞」等語（見本院卷一第第207 頁正反面），足見關於原告規約通過後之第一任管理人及理監事，理應由當時之管理人召集臨時大會改選之。被告辯稱訴外人羅攀生於00年0 月00日業經推舉為原告管理人乙節，固有派下會員推舉連署同意書可憑（見本院卷一第
247 、248 頁），姑不論其真實性之問題，所謂推舉連署同意書與召集派下員臨時大會仍屬有間，羅攀生既經推選為原告規約通過後之第一任管理人，則其選任自應以當時之管理人（即羅水生，見本院卷第208 、209 頁之原告71年4 月11日會議紀錄）召集臨時大會改選之方式為之，而上開推舉連署同意書充其量僅能證明原告派下員有意願選任羅攀生為管理人之事實，尚不足以證明羅攀生係經當時之管理人即羅水生召集臨時大會所決議改選，從而被告辯稱該推舉書可資證明羅攀生為原告合法管理人云云，自非有據。雖其後原告71年12月20日派下員大會之主席為羅攀生（見本院卷一第251頁）、原告74年12月20日之會議記錄亦載明「本公業管理人羅攀生今年因病未克出席…」等語（見本院卷一第254 頁），均無從使羅攀生因此取得管理人資格；至於羅攀生固曾以其為原告管理人之名義，向改制前桃園縣桃園地政事務所申請辦理祭祀公業土地管理人名義變更登記（見本院卷一第67頁），及向改制前桃園縣政府申請准予備查管理人（見本院卷一第117 頁），然上開准予備查、核准變更之決定僅屬形式上審查而為行政上之作業而已，並無實質確定私權之效力，亦不使羅攀生因而取得管理人資格。反觀改制前桃園縣政府85年4 月1 日八五府民禮字第066049號函、90年7 月5 日九十府民禮字第130108號函已載明：「經查貴祭祀公業68年間於本府申報登記之管理人原為羅水興，嗣後台端（指羅攀生）於71年8 月逕向土地所在桃園地政事務所辦妥土地管理人變更為台端后，迄今並未依貴公業規約第6 條、第25條規定辦理管理人變更登記」、「經查貴公業68年間於本府申報登記之管理人為羅水興先生，迄今並未依貴公業規約規定辦理管理人之變動」等語（見本院卷一第193 、194 頁），益徵羅攀生並非經原告規約所制訂之選任程序而選任之合法管理人，此外，遍閱本案、前案民事、前案刑事、前案行政卷宗亦查無其他可資證明羅攀生已合法取得原告管理權之依據，是原告主張羅攀生於00年0 月00日與被告簽立系爭買賣契約時並非原告合法管理人，即屬有據。
⑵被告雖辯稱前案民事判決已將「管理人為羅攀生」乙事列為
不爭執事項（見本院卷一第13頁），且前案行政判決亦認定羅攀生向改制前桃園縣桃園地政事務所申請系爭土地所有權移轉登記時，系爭土地登記簿上所記載之管理人名義為羅攀生等情，足見羅攀生為原告合法管理人云云。惟前案民事判決之不爭執事項顯係依土地登記謄本形式上之記載內容為抄錄，並非就羅攀生是否為合法管理人等爭議為實質審認，自不能以之作為羅攀生為原告合法管理人之認定依據；又前案行政判決旨在處理改制前桃園縣桃園地政事務所辦理系爭土地所有權移轉登記之行政處分，是否存有土地登記規則第14
4 條所規定之塗銷登記事由，而行政法院最終係認定：「並無登記證明文件係屬偽造事實，亦無登記事項與登記原因證明文件所載內容不符情事，認原處分未依上訴人（指本件原告）據土地登記規則第144 條第1 項規定申請塗銷系爭土地登記申請書所為之買賣登記，於法尚無違誤…至於上訴人另選任羅石象為管理人，並經桃園縣龜山鄉公所於99年4 月20日同意備查，致訴外人羅攀生於其後代表上訴人以系爭土地登記申請書，向被上訴人（指桃園市桃園地政事務所）申請辦理系爭土地買賣所有權移轉登記，生是否係合法或有效代表上訴人之問題，已涉私權之爭執，顯與純屬登記機關之疏失而錯誤之登記之要件不符，登記機關自不得以此為理由，依土地登記規則第144 條規定為塗銷登記」等語（見本院卷一第122 頁），足見行政法院僅以形式資料與土地登記規則之規定而為論斷，尚不得據此即認為訴外人羅攀生即屬原告合法管理人，是被告此部分所辯，實不足採。
⒊訴外人羅攀生於00年0 月00日以其擔任原告管理人之名義與
被告訂立之系爭買賣契約時，是否有踐行原告規約所制定之不動產處分程序？承前所述，原告之71年4 月11日規約第21條第2 項業已明定：「不動產之處分或設定負擔應先經理監事會議通過後提派下全員大會表決，依現有之全員派下有卅七人，應經派下員三分之二決議以書面同意並公開行之」等語（見本院卷一第
191 頁背面），是由上開條款內容之記載，可知原告出售名下土地時應經過2 次會議程序，意即第1 次會議為「理監事會議」，第2 次會議為「派下全員大會」，由理監事會議先通過出售土地之議案後，再交由派下全員大會表決，若其中2/3 派下員同意該議案者，尚須另行出具同意之書面，以昭慎重。惟羅攀生於前案民事事件審理中係證稱：「（提示規約21條第二行部分，請就內容解釋說明？）沒有照這內容作，但是他們有同意，有授權我處理」、「（問：這件有沒有開過理監事會議？）買賣之前有提過，但是沒有開理監事會議」、「（問：當時為何沒有開會？）我沒有印象，只記得要處理時都有向他們報告」、「（問：就規約21條內容提示朗讀並告以要旨？）我有到他們家中去向他們報告，不是集中開會報告」、「（問：為何沒有依照規約21條內容去處理？）因為已經有出具認證同意書了」等語（見本院卷一第20
0 頁背面、第201 頁），足徵其以擔任原告管理人名義與被告簽立系爭買賣契約時，並未踐行前開規約所定程序甚明。至於羅攀生固曾檢具部分派下員之71年12月23日同意書，於72年5 月間向本院公證處請求認證，經本院公證處以72年度認字第999 號認證書，認證有28名派下員承認前揭同意書為其簽章在案（見本院卷一第210 至215 頁），惟該認證書僅有羅攀生1 人之簽章（見本院卷一第210 頁背面），亦未記載任何代理之意旨，徵諸羅攀生於前案民事事件審理中係證稱：「（問：提示認證書，認證書名冊上有20幾位，是否他們都一起去？）常常一起負責處理的4 、5 個人有一起去，即我、羅五常、羅盛福、羅阿燦，當時有拿出印鑑證明、印鑑卡、身分證影本、戶籍資料去法院辦理」等語（見本院卷一第201 頁正反面），可知事實上並未有認證書所記載之28名派下員至本院公證處請求認證，則該認證書所附之同意書真正與否，已非無疑，況原告規約既已明定如前所述之不動產處分程序，亦不能以書面同意替代2 次會議之表決程序。
⒋準此，訴外人羅攀生既非原告適法管理人，亦未踐行原告規
約所制定之不動產處分程序，從而其於74年5 月17日以其擔任原告管理人之名義與被告訂立之系爭買賣契約，即屬羅攀生無權代理之行為，原告拒絕承認，依民法第170 條第1 項之規定，對原告自不發生任何效力。
㈡訴外人羅攀生以其擔任原告管理人之名義與被告以99年10月
12日收件桃資登字第490040號土地登記申請書向改制前之桃園縣桃園地政事務所申請系爭土地之買賣所有權移轉登記，桃園縣桃園地政事務所係於99年10月27日辦理完畢之物權行為，是否對原告發生效力？⒈按法律行為分為債權行為與物權行為，前者係以發生債之關
係為目的之要因行為，後者之目的在使物權直接發生變動，避免法律關係趨於複雜，影響交易安全，使之獨立於原因行為之外而成為無因行為。所謂物權行為無因性，係指物權行為不因債權行為不成立、無效或被撤銷而受影響而言。惟物權行為有不成立、無效或被撤銷之事由時，其物權行為之效力仍應受影響（最高法院95年度台上字第1859號裁判要旨參照）。承前所述，羅攀生並未經原告原管理人羅水生召集臨時大會決議而改選，非為適法管理人，則羅石象以原管理人羅水興已於72年9 月16日死亡，現無管理人為由，於99年3月間經派下員過半數同意推選為管理人（見本院卷二第34至40頁），自屬有據。被告雖辯稱有多名派下員在99年間已亡歿，於尚未確定係何人繼承派下員資格前，不能確定派下員人數，亦不能確定羅石象是否確實經派下員過半數同意推選云云，惟原告規約第1 、2 條係明定：「本公業係祭祀羅仲素及創始人先賢37人詳如所附清冊而設…」、「派下員之名份，如因繼承或其他情事須變更者，限以1 人為之」等語（見本院卷一第189 頁背面），足見原告派下員在沒有缺額之情況下最多僅有37人，而其中有19名派下員同意推選羅石象為原告管理人（見本院卷二第40頁），已逾半數之同意，應認該次推選為合法。茲原告之管理人已於99年3 月間變更為羅石象，並於99年4 月7 日向桃園縣龜山鄉公所申請管理人變更，於99年4 月20日經主管機關准予備查（見前案刑事判決第二審卷第128 至155 頁），而羅攀生仍於99年10月12日以其擔任原告管理人之名義，與被告向改制前之桃園縣桃園地政事務所申請辦理系爭土地之買賣所有權移轉登記，顯非適法。
⒉祭祀公業條例於97年7 月1 日公布施行後，未登記為法人之
祭祀公業，具非法人團體性質，提起上訴，應由其管理人為法定代理人（最高法院101 年度台抗字第255 號民事裁定要旨、最高法院97年度第2 次民事庭會議決議、最高法院103年度第8 次民事庭會議決議參照）。準此，未登記為法人之祭祀公業與其管理人間之代理關係為法定代理，為實務上因應祭祀公業條例立法後所採之見解，且經最高法院於97年間決議後已統一見解，最高法院105 年度台簡抗字第150 號裁定亦同此認定。而系爭物權行為之作成時間為99年10月12日，斯時祭祀公業條例已公布施行，羅仲素祭祀公業係屬未登記為法人之祭祀公業，故羅攀生既係以其擔任羅仲素祭祀公業管理人之名義與被告為系爭所有權移轉登記之物權行為，解釋上乃表彰其以代表人或法定代理人地位，其所為對原告而言應已構成無權代表，即應類推適用無權代理之相關規定，而原告拒絕承認，該物權行為對原告亦不生任何效力。
㈢如系爭買賣契約與系爭所有權移轉登記之物權行為對原告不
生效力，被告抗辯原告應依表見代理之規定負授權人責任，是否有理？⒈就系爭買賣契約之債權行為而言：
⑴按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其
代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，民法第169 條前段固定有明文，惟此項規定，必須本人就某種法律行為確有表見之事實，足使第三人就該法律行為信該他人有代理權之情形存在，始有其適用，倘本人就某種法律行為未曾有表見之事實，自無依上開規定，命本人就該法律行為對於第三人應負授權人責任之理。且表見代理之立法目的既在保障交易安全，則「交易安全」即應指交易當時而言，故交易相對人自不能援用交易完成後才發生的事實，或交易完成後才發現的證據，主張其受交易安全之保障，換言之，民法應無承認「事後表見代理」之空間。
⑵依系爭買賣契約第3 條約定：「本契約成立之同時，乙方（
即原告）應備齊本買賣標的權利書狀，祭祀公業派下全員證明書、管理暨組織規約同意處分書，以及會議紀錄、管理人印鑑證明書、戶籍謄本等有關證件，統委任巫代書先行辦理…」等語（見本院卷一第154-1 頁），可知被告為保障自身權益，已有意識要求羅攀生於簽約時須備齊前開文件，藉以確認其是否有權締約，才會於買賣契約刻意添加此項約定，而被告迄未舉證證明羅攀生於締約時已備齊前開文件之全部，尤其欠缺「會議紀錄」，自無外觀上得認為羅攀生已依循規約處分祀產之程序取得出賣系爭土地之締約代理權，故被告辯稱本件應有表見代理之適用云云，尚難有據。
⑶被告雖表示依羅攀生之證述、原告71年11月28日派下員會議
紀錄、系爭土地30餘年來均由被告設置大量運動設施使用，亦未曾聽聞原告派下員有何異議等情，足證有表見事實存在云云。而羅攀生於前案民事判決審理時固證稱：「（問：契約書第3 條記載羅仲素祭祀公業要準備派下員證明書、規約、同意處分書、會議紀錄、管理人印鑑證明、戶籍謄本資料委託代書，你有無交這些資料？）這些資料我有交給學校，伍代書定契約，當時有3 、4 個元老級派下員跟著我，當時由伍代書處理，我有將資料交給伍代書，所以他才有辦法辦理」等語（見本院卷一第200 頁），惟問及是交哪一份會議紀錄時，羅攀生卻答不記得（見本院卷一第200 頁背面），已有避重就輕之嫌，再對照其後續之證詞已明確表示沒有開理監事會議等語（見上同頁），足徵羅攀生於簽立系爭買賣契約時並未交付任何會議紀錄予被告，被告係於前案民事判決審理中因承審法官調閱原告留存於主管機關之核備資料，始取得原告71年11月28日派下員會議紀錄影本（見本院卷二第174 至176 頁），自不能以事後發現之證據或締約後系爭土地係由被告使用至今之現況，回推於締結系爭買賣契約之時，原告有為足以使被告誤信羅攀生有權代理出售系爭土地之表見事實存在。
⑷此外，原告71年11月28日派下員會議之決議內容已明載：出
售條件按理監事聯席會議決議，以每坪平均壹萬伍仟元以上之價格，賣請方式辦理。如果價格每坪未滿壹萬伍仟元時，另行召開派會員大會討論等語（見本院卷二第175 頁）。而系爭土地面積總合為22,479平方公尺，換算約為6,800 坪，則依上開決議內容計算，系爭土地出售價格至少應達1 億20
0 萬元左右，惟系爭買賣契約之總價金僅為2,650 萬元，顯未達上開決議內容之金額下限，實難認此種出售條件已符合原告派下員決議授權處分祀產之權限，是縱被告稱羅攀生於簽立系爭買賣契約時已有交付該會議紀錄乙節為真，亦不能認原告有授權之表見行為。被告雖又辯稱出賣人即原告依法原本有繳納土地增值稅之義務，但在買賣當時的土地增值稅就超過1 億元，是由被告支付完畢才會辦理過戶，所以綜合評價上是超過上開會議決議的條件云云，惟上開決議結論已明示出售價格若每坪未滿15,000元即須另行召開會議討論，並未授權得依現實價金給付、買賣契約履行實況、市場行情等情形而有自行裁量之權，況羅攀生就價格決定部分已證稱是全部總價計算，不是以坪或平方公尺算等語（見本院卷一第200 頁背面），亦未提及上情，是訴外人羅攀生與被告訂立之系爭買賣契約顯不合於上開決議之授權範圍自明。
⑸揆諸上揭說明，均不能認原告有以自己之行為致使被告誤信
訴外人羅攀生有代理權限外觀，故被告辯稱本件有表見代理之適用，原告應負授權人責任云云，洵屬無理由，此一不利益應由其負擔。
⒉就系爭土地所有權移轉登記之物權行為而言：
按法定代理係依法律規定而發生之代理權，既非因授權行為而發生，即使有授權事實之表示，亦與法定代理權之發生無關，故民法第169 條關於表見代理之規定，唯意定代理始有其適用，若代表或法定代理，則無適用該條規定之餘地。基此，羅攀生既係以其擔任羅仲素祭祀公業管理人之名義與被告為系爭物權行為，解釋上乃表彰其以代表人或法定代理人地位為羅仲素祭祀公業辦理系爭土地所有權移轉登記行為，業如前述，則其效力是否及於本人，端視其有無代表或法定代理之權限而定，並無構成表見代理之餘地。又被告於前案民事判決於98年間上訴於臺灣高等法院審理期間，已明確知悉原告參加訴訟之11名派下員均一再爭執羅攀生之管理人資格，嗣羅石象亦陳報其於99年3 月間經派下員過半數同意推選為管理人，並於99年4 月20日經主管機關同意備查之事實，卻仍與羅攀生私下約定給付800 萬元之回饋補償金，使羅攀生於00年0 月0 日申辦最新印鑑證明並將之交付被告，被告再連同先前已取得之過戶文件，以99年10月12日收件桃資登字第490040號土地登記申請書向改制前之桃園縣桃園地政事務所申請系爭土地之買賣所有權移轉登記，此為前案刑事判決所是認（見本院卷一第16至21頁），由於系爭買賣價金僅約定為2,650 萬元，然被告竟願額外給付高達買賣價金3成以上之「回饋補償金」予羅攀生，藉以取得羅攀生在99年
1 月5 日申辦之最新印鑑證明，顯然超乎一般社會經驗法則所謂單純慰問來回奔波之辛勞，衡情被告在知悉羅攀生管理人資格已產生重大爭執之情況下，擔心訴訟結果對之不利，才試圖以金錢代價換取立即辦理所有權移轉登記之結果，則於系爭物權行為作成時，已無足使被告繼續信任羅攀生為有權代理而構成表見代理之餘地，是縱未登記為法人之祭祀公業與其管理人間之代理關係為意定代理，本件被告辯稱原告應以自己行為負授權人之責任云云亦屬無憑。
㈣原告先位聲明主張被告應將系爭土地之所有權移轉登記予以
塗銷，備位聲明主張被告應將系爭土地之所有權移轉登記予原告，是否有理？準此，訴外人羅攀生並非原告之適法管理人，亦未踐行原告規約所制定之不動產處分程序，並無代理原告訂立系爭買賣契約之權限，且原告不負表見代理之授權人責任，系爭物權行為亦無表見代理之適用餘地，均如前述，原告既不願意承認系爭債權及物權行為，依民法第170 條第1 項之規定，系爭債權及物權行為對於原告不生效力，原告仍為系爭土地之所有權人，而系爭土地現登記為被告所有，既已妨害原告之所有權，則原告依民法第767 條第1 項中段之規定，先位聲明請求被告應將系爭土地之所有權移轉登記予以塗銷，為有理由，應予准許。又預備訴之合併，以先位之訴有理由為就備位之訴裁判之解除條件，本件原告所提起先位之訴為有理由，已如前述，則原告請求判決如備位聲明之訴部分，已因解除條件成就而無從裁判，併此敘明。
五、綜上所陳，原告依民法第767 條第1 項中段之規定，先位聲明請求被告應將系爭土地之所有權移轉登記予以塗銷，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核均與判決結果不生影響，爰不再一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 1 月 12 日
民事第三庭 法 官 周珮琦以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 1 月 15 日
書記官 曾百慶附表：
┌──┬──────────────┬──┬───────┬────┐│編號│ 土 地 坐 落 位 置 │地目│ 面 積 │權利範圍│├──┼──────────────┼──┼───────┼────┤│ 1 │桃園市○○區○○段○○○○號 │ 旱 │ 76平方公尺│ 全 部 │├──┼──────────────┼──┼───────┼────┤│ 2 │桃園市○○區○○段○○○○號 │ 旱 │ 615平方公尺│ 全 部 │├──┼──────────────┼──┼───────┼────┤│ 3 │桃園市○○區○○段○○○○號 │ 旱 │ 2,976平方公尺│ 全 部 │├──┼──────────────┼──┼───────┼────┤│ 4 │桃園市○○區○○段○○○○號 │ 田 │ 79平方公尺│ 全 部 │├──┼──────────────┼──┼───────┼────┤│ 5 │桃園市○○區○○段○○○○號 │ 旱 │18,154平方公尺│ 全 部 │├──┼──────────────┼──┼───────┼────┤│ 6 │桃園市○○區○○段○○○○○○號│ 旱 │ 579平方公尺│ 全 部 │└──┴──────────────┴──┴───────┴────┘