臺灣桃園地方法院民事判決
105年度重訴字第346號原 告即反訴被告 郭雅嵐訴訟代理人 陳智義律師被 告即反訴原告 誠泰開發有限公司法定代理人 彭智祺被 告即反訴原告 巫年茂共 同訴訟代理人 韓邦財律師
譚智文律師上列當事人間請求返還價款事件，於民國106年6月20日辯論終結，本院判決如下：
主 文被告誠泰開發有限公司應給付原告新臺幣伍佰陸拾陸萬元，及自民國一百零五年六月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告巫年茂應給付原告新臺幣壹仟壹佰伍拾萬元，及自民國一百零五年六月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第二項於原告分別以新臺幣壹佰捌拾玖萬元、新臺幣參佰捌拾肆萬元為被告誠泰開發有限公司、被告巫年茂供擔保後，得假執行。但被告誠泰開發有限公司、被告巫年茂如各以新臺幣伍佰陸拾陸萬元、新臺幣壹仟壹佰伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴訴訟標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴訴訟標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴訴訟標的之法律關係發生之原因，與反訴訴訟標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。本件原告主張於民國（下同）
103 年3 月18日分別與被告誠泰開發有限公司（下稱誠泰公司）、巫年茂簽訂坐落桃園市○○區○○○段0000000 地號，編A9號土地及其上建物之土地預定買賣契約（下稱系爭土地買賣契約）及房屋預定買賣契約（下稱系爭房屋買賣契約，二者合稱系爭房地買賣契約），嗣因被告誠泰公司告知，系爭房屋建造完工後，經地政機關測量登記面積為119.9 坪，較原告與誠泰公司所訂系爭房屋買賣契約房屋面積110.2坪相差9.7 坪，誤差8.8%，房屋登記總面積誤差超過3%，原告主張依法解除系爭房地買賣契約，請求被告誠泰公司、巫年茂返還已給付價款各新臺幣（下同）566 萬元、1,150 萬元及法定遲延利息等語。被告則以原告主張解除系爭房地買賣契約不合法，依買賣法律關係提起本件反訴，請求反訴被告應給付反訴原告巫年茂土地尾款等共計642 萬2,150 元，給付反訴原告誠泰公司房屋尾款等共計832 萬8,706 元，並均加計法定遲延利息等語。從而，本件本訴與反訴當事人雙方所主張之權利，係由同一法律關係發生，反訴之訴訟標的與本訴之訴訟標的及其防禦方法有牽連關係，揆諸前揭說明，合於提起反訴之要件，應予准許。
貳、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款定有明文。查原告起訴時聲明第1 項、第2 項原為：「被告誠泰公司應給付原告1,366 萬元，及自105 年6
月4 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被告巫年茂應給付原告350 萬元，及自105 年6 月4 日起至清償日止，按年5%計算之利息。」，嗣於106 年6 月6 日更正聲明為：
「被告誠泰公司應給付原告566 萬元，及自105 年6 月4日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被告巫年茂應給付原告1,150 萬元，及自105 年6 月4 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。」（見本院卷第248 頁），經核前後聲明之基礎事實同一，依前揭說明，核無不合，亦應予准許。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張：㈠伊於103 年3 月18日分別與被告誠泰公司、巫年茂簽訂坐落
桃園市○○區○○○段0000000 地號，編A9號土地面積464平方公尺暨土地持分及其上建物「寬HOUSE 」編號第A9戶，房屋面積共計364.31平方公尺之系爭房屋及土地買賣聯立契約，伊已依約給付被告誠泰公司566 萬元、巫年茂1,150 萬元，總計已付價款1,716 萬元。依系爭房屋買賣契約第3 條約定房屋出售面積及認定標準：系爭房屋面積共364.3 平方公尺（約110.2 坪）包含專有部分及共有部分。惟經被告誠泰公司告知，房屋建造完工後，經地政機關測量登記完竣之面積為
119.9 坪，致房屋面積誤差產生找補價款問題。而依消費者保護法第17條第1 項規定，內政部公告有「預售房屋買賣定型化契約應記載不得記載事項」，於100 年3 月24日修正公告第6 條第3 款明定：「前項之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差超過3%者，買方得解除契約。」伊與被告誠泰公司所簽訂系爭房屋買賣契約房屋面積前後相差9.7坪，誤差8.8%，伊自得上開規定解除契約，為此委託律師函達能解除契約之意思表示，惟被告並未置理，再請求消保官為消費爭議調處，被告仍不願退款，只得起訴請求。
㈡再者，依系爭房屋買賣契約第8 條約定：本預售屋之建築工
程應在103 年4 月30日之前開工，自核准開工後之正式動工日起算540 日內完成主建物，附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照；逾期未完成自有遲延給付之債務不履行情形。本件工程至遲應於103 年4 月30日開工，施工期間540 日，則完工並取得使用執照應於104 年10月21日完成，惟被告至104 年11月19日始取得使用執照，伊前以律師函以此為由主張解除系爭買賣契約。又依公寓大廈管理條例第58條規定，非經領取建照執照，不得辦理銷售。本建案被告於103 年4 月22日取得建造執照，卻在此之前即行銷售，違反相關規定。
㈢被告誠泰公司依消費者保護法4 條、第17條規定「應記載事
項」有主動告知房屋主建物、附屬建物面積及內容之義務，卻隱瞞高坪數之屋簷面積，未依法告知，如同積極詐欺，令伊誤以為扣除守衛室5.29坪以外的104.71坪乃伊得實際利用之房屋面積，才願以1,260 萬元購買，未料其中7 坪係非供住居使用之「屋簷」，從而伊同意房屋買受之意思表示顯有錯誤，爰依民法第92條規定，主張撤銷系爭房屋買賣契約，並以準備書狀之送達為意思表示，系爭房屋買賣契約一經撤銷，被告誠泰公司所受領之買賣價金應依民法第179 條規定返還不當得利之價金。爰依法提起本件訴訟，請求擇一為有利之判決等語。並聲明：除擔保金額外，餘如主文第1 項、第2 項所示。
二、被告則以：㈠兩造簽訂之系爭房屋買賣契約載有系爭房屋之總坪數為364.3
1平方公尺（約110.2 坪），參酌被告誠泰公司委託卓玲建築師於102 年10月2 日申請建申請文件中面積計算表內，清楚記載系爭房屋總樓地板面積為364.31平方公尺，其中實設面積樓地板面積為314 平方公尺，附屬建物陽台面積部分為
50.31 平方公尺，與系爭房屋買賣契約所載總面積相符，又據證人林柏鑫到庭證稱兩造簽訂之系爭房屋買賣契約內僅載有可計價之部分，可知系爭房屋買賣契約係因被告誠泰公司恐危害原告權益，特謹載有可計價之主建物面積314 平方公尺及附屬建物陽台面積50.31 平方公尺，計有364.31平方公尺。內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項」第6條第3款規定之立法意旨係鑑於目前之建築技術日趨成熟，倘預售屋之最終究完工登記面積與初始簽訂契約登記面積誤差超過3%，顯屬重大瑕疵，乃賦予消費者解約之權利；故本件為符合內政部公告之應記載及不得記載事項之立法意旨，即應以相同基準即可計價之主建物面積及附屬建物陽台面積相比誤差，檢視被告誠泰公司究竟是否具內政部公告之應記載不得記載事項立意旨之建築技術不成熟之情事。系爭房屋建物所有權狀內可計價部分為373.72平方公尺（計算式：主建物面積323.06平方公尺＋附屬建物陽台面積48.15
平方公尺＋共有部分2.51平方公尺＝373.72平方公尺），與系爭房屋買賣契約內載有可計價面積為364.31平方公尺，誤差僅為2.6%（計算式：373.72平方公尺－364.31平方公尺）/
364.31 平方公尺＝2.6%），並未逾預售應記載及不得記載事項第6 條第3 款規定之誤差3%，故原告自不得以此解除契約之意甚明。且依目前不動產登記相關法規規定，屋簷因屬不可計價之非室內面積，目前乃由業者自行決定是否登記於不動產所有權狀內，內政部更已於105 年12月22日通過地籍測量實施規則修正草案，明107 年起「屋簷」、「雨遮」一律不登記不計價，可證預售屋附屬面積不計價之雨遮部分，本為業者可自由選擇是否登記於不動產所有權狀上之項目。本件如單純以經地政機關測量完竣之面積與系爭房屋之買賣契約載明之房屋面積相比較，而不細論其中分別登記之項目，即認被告有違反預售屋應記載及不得記載事項之規定，不僅對被告不公平，且原告得否行使解除契約權利，將繫於被告誠泰公司於登記系爭房屋所有權狀之始，是否有將雨遮登記於所有權狀上之不確定事實，更將使預售屋應記載及不得記載事項行政規則之適用，無所適從，故原告自不得依此解除契約。
㈡縱本件誤差有逾3%，因本件誤差對原告並無不利之處，被告
亦乃依照預售屋應記載及不得記載事項第6 條第2 款規定，如有誤差超出部分，由買方找補至多2%價金，原告亦係多出所有系爭房屋坪數，對原告並無不利益之處，故原告不得依此解除契約。況系房屋為客製化建屋，被告難以轉售他人，如認原告得以解除契約，對被告損害甚鉅，應認原告行使權利，違反誠信原則，具權利濫用之虞。再者，原告有出具代刻印章授權書予被告，被告乃在原告之授權下，辦理退稅文件，僅係填妥代書出具之制式文件，亦無合意解除契約情事。
㈢被告誠泰公司經營風格正派，已誠實告知原告系爭房屋之面
積細項，並無原告主張受詐欺情事，故原告自不得依民法第92條規定撤銷購買系爭房地之意思表示，亦不得請求依民法第170 條規定請求被告返還買賣價金等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，被告願供擔保，請准免為假執行。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：㈠系爭房屋乃客製化建屋，反訴被告於歷次付款中，亦不拖泥
帶水，伊本認本件交易能如期完成。詎料，反訴被告竟拒不履行給付款項，藉故違法解除系爭房地買賣契約。系爭房屋已依反訴被告之指示完工，依系爭房地買賣契約附件之付款明細表及民法買賣法律關係，反訴被告應繼續履行兩造簽立之系爭房地買賣契約，給付未付之尾款，因反訴被告未依約給付系爭房地價金尾款，經伊於105 年6 月17日寄送存證信函予反訴被告，催告反訴被告應於收受存證信函後5 日內給付款項，嗣反訴被告105 年6 月21日收受上開存證信函後，仍未給付款項，因而依系爭土地買賣契約第10條第3 項及系爭房屋契約19條第3 項規定，反訴被告應再給付逾期期款每日萬分之5 五單利計算之遲延利息予伊。
㈡依系爭土地買賣契約，反訴被告應給付之款項總額為1,740萬
元，反訴被告已給付簽約款350 萬元及貸款額800 萬元，故反訴被告應再給付反訴原告巫年茂系爭土地尾款590 萬元。
另反訴原告巫年茂依約得向反訴被告請求每日萬分之5 之遲延利息，自反訴被告收受上開存證信函5 天後即105 年6月27日起，至反訴起訴狀提起之日即105 年12月20日止，計177
天，遲延利息共52萬2,150 元（計算式：590 萬元×177 ×0.0005＝52萬2,150 元）。反訴被告應給付反訴原告巫年茂共
642 萬2,150 元（計算式：590 萬元＋52萬2,150 元＝642 萬2,150 元）。又依系爭房屋買賣契約，反訴被告應給付之款項為1,260 萬元，反訴被告實際已給付反訴原告誠泰公司價金為566 萬元，扣除代收款項46萬元後，已給付520 萬元，故反訴被告就系爭房屋尾款仍應給付740 萬元予反訴原告誠泰公司（計算式：1260萬元－520 萬元＝740 萬元）。依系爭房屋買賣契約第4 條第2 項規定，房屋面積如有誤差，超過部分，買方以找補2%為限。本件反訴被告找補之坪數面積以
2.20坪為限（計算式：110.20×2%＝2.20坪），房屋單價則11萬4,338 元（計算式：1260萬元÷110.20坪＝11萬4,338 元/坪），故反訴被告應再給付之房屋面積誤差價款找補為25萬1,544 元（計算式：11萬4,338 元/ 坪×2.2 坪＝25萬1,544元）。再反訴原告誠泰公司依約得向反訴被告請求每日萬分之5 之遲延利息，自反訴被告收受上開存證信函5 天後即10
5 年6 月27日起，至反訴起訴狀提起之日即105 年12月20日止，計177 天，遲延利息共67萬7,162 元（計算式：《740萬元＋25萬1,544 元》×177 ×0.0005＝67萬7,162 元）。反訴被告應給付反訴原告誠泰公司共832萬8,706 元（計算式：7
40 萬元＋25萬1,544 元＋67萬7,162 元＝832 萬8,706 元）。並聲明：⒈反訴被告應給付反訴原告巫年茂642 萬2,150 元，及自105 年6 月27日起至清償日止，按周年利率5%計算之利息。⒉反訴被告應給付反訴原告誠泰公司832 萬8,706 元，及自105 年6 月27日起至清償日止，按周年利率5%計算之利息。⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：反訴原告乃本於兩造於103 年3 月18日簽立之系爭房地買賣契約，惟系爭房地買賣契約業經伊依定型化契約應記載條款，登記總面積誤差超過3%解除契約在案，及反訴原告依明白告知致伊為買賣預售屋之意思表示有瑕疵而撤銷系爭房地買賣契約在案，從而，兩造已不存在買賣，反訴原告請求給付未付款自無理由。伊不爭執有收到反訴原告催告之存證信函，但上開存證信函並未有催告伊給付交屋款之意思表示。否認系爭房屋係量身打造及客製化建屋，蓋本建案早在102 年10月2 日送件申請建照執照時之房屋隔局與使照取得相同，而反訴被告乃在反訴原告將取得建照執照日前的同年3 月18日按其等之房屋格局為買受，絕無量身打造、客製化建屋情事，此可比對原證二附件五之房屋俯視圖與建照卷第4 頁之立面圖即明。又依內政部100 年5 月1 日修正生效之系爭預售房屋應記埔及不得記載事項第6 條第2 項、第7 條規定知，若有找補問題地必須按各個不動產權利態樣約定價格再按各該價格找補，系爭房屋買賣契約並未按標的物分別定價額，真可找補其金額究為何等語，資為抗辯。並聲明：㈠反訴原告之訴及假執行聲請均駁回。㈡如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
參、兩造不爭執事項如下（見本院卷第172頁反面、第173頁）：
一、原告於103 年3 月18日分別與被告巫年茂及誠泰公司，就坐落於桃園市○○區○○○段0000000 地號，編號A9號土地及地號內寬HOUSE 編號第A9戶，簽訂系爭土地買賣契約及系爭房屋買賣契約。
二、原告已給付被告二人合計1,716 萬元。
三、原告於105 年5 月31日寄發58號郵局存證信函向被告二人為解除契約之意思表示，被告二人則於同年6 月1 日收到上開存證信函。
四、原告於105 年7 月12日，桃園市消費爭議處程序再向被告表達解除契約之意思表示。
五、原告於105 年10月4 日，向被告主張買受系爭房、地之意思表示，遭到渠等詐欺，按民法第92條規定撤銷買受系爭房、地之意思表示。
六、被告誠泰公司就系爭房地於102 年10月2 日申請建築執照，
103 年4 月22日取得建築執照；104 年11月2 日申請使用執照，104 年11月19日取得使用執照。
七、原告與被告誠泰公司簽立之系爭房屋買賣契約內第三條約定房屋出售面積及認定標準中本房屋面積共計364.31平方公尺（約110.2 坪）。
八、被告委託卓玲建築師於102 年10月2 日申請建築執照資料中面積計算表載明編號第A9戶實設面積，主建物面積為314 平方公尺、附屬建物陽台面積為50.31 平方公尺，總樓地板面積為364.31平方公尺。
九、被告於105 年3 月21日、105 年4 月14日、105 年4 月25日有完成原告之驗屋要求。
肆、本件經依民事訴訟法第271 條之1 準用同法第270 條之1 第
1 項第3 款規定，整理並協議簡化爭點（見本院卷第173 頁），本件之爭點乃為：本訴部分：一、原告依內政部公告之預售房屋買賣定型化契約應記載不得記載事項第6 條第3 款規定，向被告解除系爭房地之買賣契約，是否有理由？二、原告得否依民法第92條規定，主張為被告所詐欺而撤銷購買系爭房地之意思表示？原告得否依民法第179 條規定請求被告返還買賣價金？反訴部分：一、反訴原告巫年茂請求反訴被告應給付系爭土地之尾款590 萬元及遲延利息52萬2,150元，共642 萬2,150 元，有無理由？二、反訴原告誠泰公司請求反訴被告應給付系爭房屋之尾款740 萬元、房屋找補費用25萬1,544 元及遲延利息67萬7,162 元，共832 萬8,706元，有無理由？茲就上開爭點分述如下：
一、本訴部分：㈠原告依內政部公告之預售房屋買賣定型化契約應記載不得記
載事項第6 條第3 款規定，向被告解除系爭房地之買賣契約，是否有理由？⒈按消費者保護法第17條第1 項規定：『中央主管機關得選擇特
定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。』，其目的係為導正不當之交易習慣及維護消費者之正當權益，係由中央主管機關依據上開規定授權公告特定行業之契約應記載或不得記載事項，該特定行業之定型化契約如有違反者，其條款無效。準此，該公告係對多數不特定人民就一般事項所作抽象之對外發生法律效果，屬實質意義之法規命令。」，有關所詢以消費者保護法第15條規定：「定型化契約中之定型化契約條款牴觸個別磋商條款之約定者，其牴觸部分無效。」訂立排除預售屋買賣定型化契約履約保證機制條款一節，為維護消費者權益及遵循定型化契約條款之誠信原則，避免企業經營者利用消費者之不知，藉由個別磋商之方式獲取不當之契約權益，是以，如經中央主管機關依消費者保護法第17條公告特定行業之定型化契約應記載或不得記載事項，其內容如較當事人間之「個別磋商條款」約定，更有利於消費者，仍應以中央主管機關所公告之「定型化契約應記載或不得記載事項」之內容，為雙方權利義務之依據（內政部100 年5 月13日內授中辦地字第1000043891號函參照）。次按所謂法規命令，係指行政機關基於法律授權，對多數不特定人民就一般事項所作抽象之對外發生法律效果之規定，行政程序法第150 條第1 項定有明文。法律既賦與中央主管機關得公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之權限，該公告即係行政機關基於法律授權，對多數不特定人民就一般事項所作抽象之對外發生法律效果之規定，具有行政程序法第150 條第1 項所規定法規命令之性質（最高法院105 年度台上字第266 號判決意旨參照）。
⒉依內政部公告修正自000 年0 月0 日生效之「預售屋買賣定
型化契約應記載及不得記載事項」第4 點「房地出售面積及認定標準」第2 款、第3 款規定：「……㈡房屋面積：本房屋面積共計ˍ平方公尺（ˍ坪）包含：⒈主建物面積計ˍ平方公尺（ˍ坪）。⒉附屬建物面積，即陽臺ˍ平方公尺（ˍ坪）、雨遮ˍ平方公尺（ˍ坪）及屋簷平方公尺（ˍ坪），合計ˍ平方公尺（ˍ坪）。⒊共有部分面積計ˍ平方公尺（ˍ坪）。⒋主建物面積占本房屋得登記總面積之比例ˍ% 。㈢前二款所列面積與地政機關登記面積有誤差時，買賣雙方應依第6 點規定互為找補。」，第6 點「房地面積誤差及其價款找補」第3 款規定：「㈢前款之土地面積、主建物面積或本房屋登記總面積如有誤差超過百分之三者，買方得解除契約。」等語（見本院卷第29頁）。再徵諸系爭房屋買賣契約第3 條「房屋出售面積及認定標準」約定：「本房屋面積共計364.31平方公尺（約110.2 坪）。包含：專有部分：主建物面積計：ˍ平方公尺，約ˍ坪。附屬建物面積計：ˍ平方公尺，約ˍ坪，所有權全部，合計ˍ平方公尺，約ˍ坪。共有部分：守衛室面積17.
52 平方公尺，約5.29坪，持分1000分之62，合計1.09平方公尺，約0.33坪。」等語（見本院卷第15頁）。依上述可知，「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定前揭條款內與系爭房屋買賣契約內容有明顯出入，被告誠泰公司於系爭房屋買賣契約，既未區分主建物、附屬建物類別，亦未載明附屬建物有那些項目及各項目所占面積若干，對於主建物所占系爭房屋總面積之百分比究係多少，亦付之闕如，是被告誠泰公司是否確依消費者保護法規定，對於消費者即原告已充分揭露系爭房地買賣之資訊，並盡說明義務，讓原告於簽約時得為正確選擇，自非無疑。
⒊再依被告誠泰公司所提出之系爭建物所有權狀及建物登記謄
本觀之（見本院卷第56頁、第57頁、第216 頁），坐落桃園市○○區○○○段0000○號即門牌號碼為桃園市○○區○○○路000 巷00號建物，一樓、二樓主建物登記總面積323.06平方公尺，附屬建物陽台登記面積48.15 平方公尺，屋簷登記面積22.6
4 平方公尺，又坐落桃園市○○區○○○段0000○號即門牌號碼為桃園市○○區○○○路000 號建物（即共有部分守衛室）登記面積為2.51平方公尺（計算式：《建物面積19.04 平方公尺＋附屬建物屋簷21.49 平方公尺》×62/1000 ＝2.51平方公尺），系爭房屋登記總面積合計為396.36平方公尺，約119.9 坪，足認原告主張其與被告誠泰公司所簽訂系爭房屋買賣契約房屋面積，與系爭房屋登記總面積相差9.7 坪（計算式：119.
9 坪－110.2 坪＝9.7 坪），誤差達8.8%（計算式：9.7 坪÷1
10.2 坪＝8.8%），已逾「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第6 點第3 款規定之3%，主張解除系爭房屋買賣契約等語，洵屬有據，應准許之。
⒋次按所謂契約之聯立，係指數內容不同之契約相互間具有結
合之關係而言，彼此具有不可分離之關係，性質上屬聯立契約，同其命運，違反其一，無從期待可能單獨履行另一契約，各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情事，並本於誠信原則，為斷定之標準（最高法院90年度台上字第1779號、86年度台上字第2665號、86年度台上字第2278號判決意旨參照）。查本件原告於103 年3 月18日以土地價款1,740 萬元，房屋價款1,260 萬元（見本院卷第7 頁、第22），合計3,000 萬元與被告巫年茂、誠泰公司簽署系爭土地買賣契約及系爭房屋買賣契約，向被告買受坐落於系爭土地上之系爭房屋；又系爭土地買賣契約第12條約定：「買方所簽立之本約與同時簽立之另一不動產買賣契約有不可分之房屋與土地併存關係，任一買賣當事人違約者，皆視為房屋與土地買賣契約全部違約，無違約之一方可向違約之當事人依本約第10條主張權利。」（見本院卷第9 頁反面），另系爭房屋買賣契約第21條約定：「買方所簽立之本約與同時簽立之另一不動產買賣契約有不可分之房屋與土地併存關係，任一買賣當事人違約者，皆視為房屋與土地買賣契約全部違約，無違約之一方可向違約之當事人依本約第19條主張權利。
」（見本院卷第20頁），準此，應認兩造係以系爭房屋與土地二買賣契約互相結合，而為契約聯立，亦即上開聯立契約約定之目的，在於使系爭房屋及土地二買賣契約存在與消滅之效力同其命運，若一方當事人就任一系爭房屋或土地買賣契約行使解除權時，其效力及於另一系爭土地或房屋買賣契約。是系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約既具有依存、聯立之關係，則原告主張依「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第6 點第3 款規定，解除系爭房屋買賣契約時，自無從期待再單獨履行系爭土地買賣契約，應認系爭土地買賣契約亦當然一併解除。
⒌至被告抗辯：系爭房屋建物所有權狀內可計價部分為373.72
平方公尺（僅計算主建物面積323.06平方公尺、附屬建物陽台面積48.15 平方公尺及共有部分面積2.51平方公尺，至屋簷面積21.49 平方公尺則不計入），與系爭房屋買賣契約所載可計價面積364.31平方公尺，誤差僅為2.6%，未逾「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第6 點第3 款規定之3%，又縱認本件誤差有逾3%，惟上開誤差對原告並無不利益，原告不得依此解除系爭房屋買賣契約云云。按為維護消費者權益及遵循定型化契約條款之誠信原則，避免企業經營者利用消費者之不知，藉由個別磋商之方式獲取不當之契約權益，是以，如經中央主管機關依消保法第17條公告特定行業之定型化契約應記載或不得記載事項，其內容如較當事人間之「個別磋商條款」約定，更有利於消費者，仍應以中央主管機關所公告之「定型化契約應記載或不得記載事項」之內容，為雙方權利義務之依據乙節，業如前所述。查原告主張依「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第
4 點第2 款、第3 款規定，關於房屋面積之記載：應包含系爭房屋之主建物面積、附屬建物面積，即陽臺、雨遮及屋簷，共有部分面積，以及主建物面積占本房屋得登記總面積之比例項目，以及第6 點第3 款載明：前款之本房屋登記總面積如有誤差超過百分之三者，買方得解除契約等規定，解除系爭房地買賣契約，而上開「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」既規定應記載附屬建物之陽臺、雨遮及屋簷面積，亦無屋簷或雨遮面積可由賣方自行選擇不列計，且亦無上開誤差須對原告不利益時，原告方得行使解除契約權利之規定，揆諸前揭說明，關於前開法規命令之解釋及適用，仍應以有利於消費者即原告方面，以經中央主管機關所公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之內容，為雙方權利義務之依據，是被告所持前揭辯詞，自難憑採。
⒍再按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要
目的，民法第148 條第1 項固定有明文。惟民法第148 條權利濫用之禁止，係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年臺上字第105 號判例參照）。是以行使權利者，主觀上若非專以損害他人為主要目的時，縱因權利之行使致影響相對人之利益時，亦難認係權利濫用。被告雖另抗辯：原告解除系爭房地買賣契約，有違反誠信原則及權利濫用之虞云云。惟查原告為系爭房地買賣之消費者，因被告違反主管機關為保護消費者而修正公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」法規命令內容，原告因而依法取得解除系爭房地買賣契約之權利，是原告解除系爭房地買賣契約，自非專以損害他人為主要目的，屬正當權利之行使，要無違反誠信原則及權利濫用之可言。是被告所辯前詞，亦非可取。
⒎未按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另
有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：……受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。……」，民法第
259 條第2 款定有明文。又給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2 項前段、第233 條第1 項前段、第203 條亦分別定有明文。查原告已依系爭房屋買賣契約給付誠泰公司566萬元，依系爭土地買賣契約給付被告巫年茂簽約款350 萬元、貸款800 萬元，共計1,150 萬元等情，為兩造所不爭執，並有星展（台灣）商業銀行106 年5 月19日（106 ）星展帳發（明）字第00439 號函在卷可按（見本院卷第242 頁），是原告主張解除系爭房地買賣契約後，請求被告誠泰公司返還已給付價金566 萬元，被告巫年茂返還已給付價金1,150萬元，以及均自催告解除契約存證信函送達3 日起即105 年6 月
4 日（見本院卷第39頁、40頁中華郵政掛號郵件收件回執）起至清償日止，按年息5%加付遲延利息，核屬有據，應准許之。又原告係以單一之聲明，競合主張多項訴訟標的法律關係，請求擇一訴訟標的為其勝訴判決，屬選擇訴之合併，本院就其聲明既已依解除契約法律關係准許之，即無庸再就其他請求權法律關係予以審究。是關於「原告得否依民法第92條規定，主張為被告所詐欺而撤銷購買系爭房地之意思表示？原告得否依民法第179 條規定請求被告返還買賣價金？」爭點部分，即不再贅敘，併此敘明。
二、反訴部分：查系爭房地買賣契約，業經原告以系爭房屋登記總面積誤差超過「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第6點第3 款規定之3%，已合法解除系爭房地買賣契約等情，業經詳述如前，兩造間系爭房地買賣契約已不存在，準此，反訴原告巫年茂、誠泰公司主張依系爭房地買賣契約關係，請求反訴被告應給付系爭土地之尾款590 萬元及遲延利息52萬2,150 元，共642 萬2,150 元，以及給付系爭房屋之尾款7,40萬元、房屋找補費用25萬1,544 元及遲延利息67萬7,162元，共832 萬8,706 元，均屬無據，應駁回之。
伍、綜上所述，原告依「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第6 點第3 款、民法第259 條第2 款規定，主張解除系爭房地買賣契約，請求被告誠泰公司返還價金566 萬元，被告巫年茂返還價金1,150 萬元，以及均自催告解除契約存證信函送達3 日起即105 年6 月4 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應准許之。兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。又反訴原告巫年茂、誠泰公司主張依系爭房地買賣契約關係，請求反訴被告應分別給付土地尾款590 萬元及遲延利息52萬2,150 元，共642 萬2,150元，以及給付系爭房屋之尾款7,40萬元、房屋找補費用25萬1, 544元及遲延利息67萬7,162 元，共計832 萬8,706 元，均無理由，應駁回之。反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 7 月 11 日
民事第一庭 法 官 汪智陽以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 7 月 12 日
書記官 陳子彤