臺灣桃園地方法院民事判決 105年度重訴字第356號原 告 張淑玲訴訟代理人 潘維成律師複代理人 劉育志律師被 告 謝淵鵬訴訟代理人 邱奕澄律師
鄧智勇律師上列當事人間請求給付違約金事件，於民國105 年11月18日辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告為坐落桃園市○○區○○段○○○ ○○○○ ○○○○ ○號土地（下稱系爭土地）之共有人之一，於民國105 年2 月4日與訴外人即系爭土地另共有人呂秀麗依土地法第34條之
1 第1 項之規定出售系爭土地予訴外人李豐慶、吳志宏，並簽署不動產買賣契約書（下稱系爭契約），隨後以存證信函依法通知被告是否主張優先承購，被告表示同意優先承購，原告乃於105 年5 月23日以存證信函通知被告於10
5 年5 月27日履行買賣契約，被告則表示該履約時間並非相當，且系爭土地設定有新臺幣（下同）700 萬元之最高限額抵押權，原告應提出解決方案並利於被告籌資；原告再於105 年5 月31日以存證信函改通知被告應於105 年6月15日履約，至系爭土地之抵押權應依系爭契約第8 條辦理，詎期限屆至被告仍未出面履約，原告只得以存證信函催告並解除系爭契約。
（二）被告於表示主張優先承購權利之際，買賣契約即已成立，被告自應受買賣契約之拘束，而依系爭契約第9 條之約定，如優先承買人不履行契約，賣方得定相當期限催告履行，逾期仍未履行，賣方得解除契約，優先購買權人應給付買賣總價10％予賣方作為懲罰性違約金。系爭契約約定之買賣總價金為1 億6,747 萬1,340 元，以10％計算則為1,
674 萬7,134 元，原告之持分比例為4488分之2105，相當於46.9％，計算違約金為785 萬4,406 元。
（三）對被告答辯之陳述：關於被告抗辯系爭契約之催告及解除並不合法乙節，另共有人呂秀麗業已事前同意原告代理其為為催告及解除契約之表示，並於105 年11月3 日出具代理授權證明書。原告所為催告及解約應有效力。退步言，原告及呂秀麗亦共同於105 年11月18日當庭以存證信函催告被告於收受通知後10日內履行契約，否則即解除契約，是被告抗辯應無理由。
（四）原告爰依系爭契約向被告請求賠償懲罰性違約金785 萬4,
406 元。並聲明：被告應給付原告785 萬4,406 元及自10
5 年9 月22日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被告則以：
（一）原告與呂秀麗依土地法第43條之1 之規定出售系爭土地與李豐慶、吳志宏，依民法第258 條第2 項之規定，催告及解除契約自應以原告及呂秀麗共同為之，然原告提出之存證信函之寄件人均僅原告一人，且由該等存證信函之內容亦未表明有代理系爭契約另一出賣人呂秀麗之意思，故該等存證信函由原告一人對被告為催告及解約之意思表示，自不生效力。至原告於105 年11月3 日以民事準備書狀稱代理呂秀麗，並提出代理授權證明書以示原告先前所為之催告及解除契約均經呂秀麗之承認，然原告先前所寄發之存證信函內容中均未提及呂秀麗之名義，亦未記載代理意旨，並無有權代理或無權代理情事，自無得因事後承認而使催告及解約生效，是原告尚不得據以請求違約金。
（二）退步言，縱原告所為之催告及解約有效，其所主張之違約金亦過高，原告自不得依據該系爭契約定向被告請求給付違約金等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
（一）原告及呂秀麗於105 年2 月4 日與李豐慶、吳志宏簽訂系爭契約，約定原告及呂秀麗出售系爭土地全部予李豐慶、吳志宏。契約第9 條第3 款約定：「優先購買權人主張優先承購之意思表示時，本約即與其發生契約效力，如該優先承買人不遂行履約，賣方得定相當期限催告履行，逾期仍未履行，賣方得解除本契約，該優先購買人應給付買賣總價10％作為懲罰性之違約金...」。
（二）原告於105 年6 月16日及同年7 月18日以平鎮南勢郵局存證號碼000088號及中壢興國郵局存證號碼000167號存證信函催告被告履行系爭契約及解除契約等事宜，而上開存證信函之寄件人均為原告，文內並無代呂秀麗發函之表示。
四、本院之判斷：原告主張因被告違反系爭契約，依系爭契約第9 條第3 款之約定，請求被告給付違約金785 萬4,406 元等語，為被告所否認，並以前詞置辯。是兩造爭點為：（一）原告以自己名義發函被告催告及解除系爭契約，是否生效？（二）呂秀麗於105 年11月3 日出具之代理授權證明書及原告與呂秀麗於
105 年11月18日共同具名提出之催告函，是否影響前揭催告及解除契約之表示之效力？經查：
（一）民法第258 條解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之。解除契約之意思表示，不得撤銷。按支付租金之催告，係意思通知之一種，而意思通知在學理上屬準法律行為之一種，準法律行為原則上則類推適用有關法律行為之規定，故民法第258 條第2 項規定，於為支付租金之催告時，亦應予類推適用。從而催告支付租金之通知亦應由出租人向承租人為之，如出租人與承租人各有數人者，應由其全體向其全體為之，始生催告之效力（最高法院77年度台上字第1854號判決意旨參照）。是契約當事人若有數人時，解除契約之意思表示及催告之意思通知，依民法第258 條第1 項及第2 項之規定，應由全體向全體當事人為之，否則不生效力。本件原告於105 年6月16日及同年7 月18日以平鎮南勢郵局存證號碼000088號及中壢興國郵局存證號碼000167號存證信函催告被告履行系爭契約及解除契約時，存證信函之寄件人均為原告1 人，且存證信函內文中亦無揭示代理呂秀麗本人之意旨或可得推知代理權存在之意思，是上開存證信函自無從針對系爭契約為有效之催告及解除契約。
（二）至呂秀麗於105 年11月3 日提出之代理授權證明書固然表明：「. . . 平鎮南勢郵局105.6.16第88號存證信函、中壢興國郵局105.7.18第167 號存證信函等文件，均因避免用印之煩，而由立書人事前口頭允諾授權張淑玲（原告）代理為之. . . 。」（見本院卷第86頁），惟原告於起訴時並未表明上開存證信函均事前獲呂秀麗之口頭授權，迄至本院於105 年10月27日言詞辯論期日時，被告抗辯原告針對系爭契約為催告及解約之效力後，至於105 年11月4日始由呂秀麗向本院遞狀表示有事前授權原告乙節，是該「事前授權」是否確有其情，尚非無疑。況所謂「代理」，乃代理人以本人名義，表明代理意旨，對外為意思表示及法律行為，而使法律行為效力歸屬本人之制度，考諸社會交易安全性及相對人可識別性，有效之代理行為除隱名代理外，應表明「本人名義」及「代理意旨」等兩項內容，該代理所為之法律效力，始會歸屬本人。本件原告前揭就系爭契約所為之催告及解除，均未表明本人（呂秀麗）名義或代理意旨，縱原告曾事前獲呂秀麗之授權，亦僅獲得處理該項事務之權限，不致發生無權代理之情形，原告對外為意思通知及意思表示時，並未以呂秀麗之代理人身份表示於外，相對人無從知悉，是尚難僅因呂秀麗曾為授權之表示，即認原告於存證信函所為之表示均係代理呂秀麗為之，原告以該代理授權證明書主張系爭契約已符合民法第258 條之規定，已經合法催告、解除云云，要屬無據。
（三）末以，原告於原告與呂秀麗於105 年11月18日共同具名提出之催告函，僅催告被告應於收受存證信函後10日內履行契約，並未表示解除系爭契約，是迄於本件言詞辯論終結即105 年11月18日，系爭契約僅至催告履行階段，被告是否不履行其給付義務尚未確實發生，亦無從補正原告最初之催告及解除契約之表示，故原告據以主張被告不履行其優先購買權主張後之契約內容，請求給付懲罰性違約金，尚難認有理由。
五、綜上所述，原告最初為之催告及解約並不合法，而迄於言詞辯論終結時，系爭契約僅至催告履行階段，被告並未違反系爭契約之給付義務，原告依系爭契約第9 條第3 款之約定請求被告給付違約金785 萬4,406 元及自105 年9 月22日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 11 月 30 日
民事第一庭 法 官 黃裕民以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 11 月 30 日
書記官 沈佩霖