臺灣桃園地方法院民事判決 105年度重訴字第431號原 告 鈺成金屬股份有限公司法定代理人 楊佩瑜訴訟代理人 吳姝叡律師被 告 鈺成材料科技股份有限公司法定代理人 李克勤訴訟代理人 范智昇
楊敦元律師王聖舜律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國107 年2 月8 日辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應將門牌號碼桃園市大園區大○○○區○○路○○○號如附圖所示A 棟全棟（地下一樓至地上五樓）之房屋（即桃園市○○區○○段○○○○○號）、B 棟全棟（地下一樓至地上三樓，其中未辦理保存登記之三樓增建部分面積一百一十九平方公尺）、
C 棟紅色劃線區域（面積二百七十四平方公尺）及E 棟全棟（即警衛室）之房屋（B 棟、C 棟、E 棟即桃園市○○區○○段○○○號）、D 棟全棟之房屋（面積一百零八平方公尺）及如停車場等公共設施騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹佰零捌萬伍仟零貳元及自一○六年十二月一日至騰空遷讓返還前項建物之日止，按月給付原告新臺幣肆拾壹萬貳仟壹佰柒拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰玖拾捌萬玖仟零陸拾陸元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣捌佰玖拾陸萬柒仟壹佰玖拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於各期到期後，原告以新臺幣拾參萬柒仟參佰玖拾壹元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣肆拾壹萬貳仟壹佰柒拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：…三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255 條第
1 項第3 款、第256 條定有明文。經查，本件原告起訴時訴之聲明第1 、2 項為：「一、被告應將門牌號碼桃園市大園區大○○○區○○路○○號（下稱系爭廠房）如附圖所示A 部分面積為3,417.59平方公尺之房屋（即桃園市○○區○○段○○○○ ○號）、B 部分、C 部分紅色區域及E 部分（即警衛室）總面積574.65平方公尺之房屋（屬桃園市○○區○○段○○○號）、D 部分面積為127.89平方公尺之房屋及相關附屬設施騰空遷讓返還原告。二、被告應自民國105 年7 月1 日起至遷讓交還第1 項所示建物之日止，按月給付原告新臺幣（下同）62萬3,000 元。」，嗣於106 年12月14日具狀變更聲明為「一、被告應將系爭廠房如附圖所示A 棟全棟（地下
1 樓至地上5 樓）之房屋（即桃園市○○區○○段○○○○ ○號）、B 棟全棟（地下1 樓至地上3 樓，其中未保存登記之
3 樓增建部分面積119 平方公尺）、C 棟紅色劃線區域（面積274 平方公尺）及E 棟全棟（即警衛室）之房屋（B 棟、
C 棟、E 棟即桃園市○○區○○段○○○號）、D 棟全棟之房屋（面積108 平方公尺）及相關附屬設施騰空遷讓返還原告。二、被告應自民國105 年7 月1 日起至遷讓交還第1 項所示建物之日止，按月給付原告新臺幣（下同）64萬1,500 元。」，有民事訴之聲明擴張暨準備書（四）狀附卷可參（見本院卷第263 頁），原告係依地政事務所實際測量結果予以補充，並依測量結果計算按月給付之金額，核原告所為訴之變更，應屬更正事實上之陳述及擴張應受判決事項之聲明，依上開規定，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：㈠伊於桃園市○○區○○段○○○號、50地號土地（下稱49地號
、50地號土地）共建有13之1 建號（附圖所示A 棟）、13建號（包括附圖所示B 棟、C 棟及E 棟）2 筆建物以及未辦理保存登記之建物（如附圖所示D 棟）1 棟，並與被告於104年12月15日簽訂租賃契約書（下稱系爭租賃契約書），約定伊將其中如附圖所示之A 棟地下1 樓至地上5 樓以及C 棟紅色劃線區域部分出租予被告，約定租賃期限自10 5年1 月1日起至105 年6 月30日止，租金則為每月35萬元，原告於系爭租賃契約書租期屆滿前，即已多次通知被告不再續租，請其依約搬遷，惟迄105 年6 月30日租期屆滿被告已無占有之合法權源卻未搬遷，經伊發函請求被告遷離，被告亦不予置理，則於租期屆滿後，被告仍無權占有如附圖所示A 棟、C棟紅色劃線區域部分。另49地號、50地號土地上如附圖所示
B 棟、D 棟及E 棟房屋，並不屬系爭租賃契約書之租賃標的，被告仍未經伊同意而為占有，伊亦於105 年6 月25日寄發存證信函予被告要求其於105 年6 月30日前遷離，亦未獲被告置理，故被告亦無權占有如附圖所示B 棟、D 棟、E 棟房屋。伊自得依民法第450 條第1 項、第455 條前段、第767條第1 項前段等規定，請求被告將如附圖所示A 棟、B 棟、
C 棟紅色劃線區域、D 棟、E 棟所示房屋騰空遷讓並返還原告。
㈡又被告無權占有伊所有之房屋，自可獲得相當於租金之利益
，而被告無權占有如附圖所示A 棟房屋登記之面積為3,417.59平方公尺，如附圖所示B 棟部分地下1 樓至地上2 樓登記之面積為301.8 平方公尺、地上3 樓未辦理保存登記之面積經測量為119 平方公尺，如附圖所示C 棟紅色劃線區域部分面積為274 平方公尺，如附圖所示D 棟未辦理保存登記之面積經測量為108 平方公尺，如附圖所示E 棟登記之面積為20平方公尺，以上合計為4,240.39平方公尺（約1,282.71坪），而系爭廠房之鄰近建物，如係鋼筋混凝土造者，租金每坪每月均在500 元以上；且兩造契約原本係約定每月租金50萬元，但被告一再要求調降，所以才會簽訂系爭租賃契約書，租期也不若以往為整年租約，而僅有半年，足見兩造原本僅有附圖所示A 棟、C 棟紅色劃線區域部分之租金即為50萬元，系爭租賃契約書租金35萬元已屬過低，又鈞院鑑定結果認就如圖所示C 棟、D 棟部分租金行情有每坪430 多元，與伊主張每坪500 元相差無幾，堪認伊主張每月租金為每坪500元應屬合理。故伊自得請求被告自105 年7 月1 日起至騰空遷讓返還上述無權占有之房屋之日止，每月應給付原告64萬1,500 元（計算式：500 元/ 坪×1,283 坪=641,500）。
㈢爰依系爭租賃契約書第5 條約定、民法第455 條、第767 條
、第179 條等規定提起本訴，並聲明：（一）被告應將系爭廠房如附圖所示A 棟全棟（地下1 樓至地上5 樓）之房屋（即桃園市○○區○○段○○○○ ○號）、B 棟全棟（地下1 樓至地上3 樓，其中未辦理保存登記之3 樓增建部分面積119平方公尺）、C 棟紅色劃線區域（面積274 平方公尺）及E棟全棟（即警衛室）之房屋（即桃園市○○區○○段○○○號）、D 棟全棟之房屋（面積108 平方公尺）及相關附屬設施騰空遷讓返還原告。二、被告應自民國105 年7 月1 日起至遷讓交還第1 項所示建物之日止，按月給付原告64萬1,500元。（三）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠伊固以系爭租賃契約書向原告承租如附圖所示之房屋，惟系
爭租賃契約書第5 條有約定伊有以相同條件優先續租之權，而被告於租期屆滿時也已多次去函原告表示欲行使前述續租權，足見兩造租賃契約因伊行使續租權而仍然存續，原告請求騰空返還租賃物並無理由。況系爭租賃契約書第1 條約定租賃標的包含A 棟地下1 樓至地上5 樓、C 棟半邊「與其相關附屬設施」，且B 棟、D 棟、E 棟部分也是租賃之始即交由被告使用，原告未曾異議，故原告現主張伊無權占有B 棟、D 棟、E 棟，實無理由。從而，原告請求伊自105 年7 月
1 日起按月給付相當於租金之不當得利，亦屬無據。㈡又原告請求按月給付之金額64萬1,500 元係以占用面積乘上
每坪租金500 元為計算，惟原告並未提出任何依據，而證人林家城也沒有提及105 年調降租金是暫時的，且依前述優先續租權更足認並非暫時調降租金，況當時兩造負責人均為楊成誡，租金行情本來就可能與行情不符，且鈞院鑑定報告也顯示包含B 棟、D 棟、E 棟租金也只要40多萬元，足見原本租金50萬元確實過高，原告主張並無理由。
㈢聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、本件不爭執事項如下（見本院卷第260頁反面至261頁）㈠原告將其所有之系爭廠房出租予被告，約定租賃期間自105
年1 月1 日至105 年6 月30日止，每月租金35萬元，含稅應為每月36萬7500元，有系爭租賃契約書影本在卷可參（見本院卷第8 至9 頁）。
㈡被告自105 年6 月30日租約期滿後，迄今仍繼續使用系爭廠
房，使用範圍包括如附圖所示之A 棟全部、B 棟宿舍全部、
C 棟紅色劃線區域部分（經測量為274 平方公尺）、D 棟全部（未辦理保存登記，經測量為108 平方公尺）、E 棟全部（即警衛室）。
㈢被告自105 年6 月30日系爭租約期滿後至106 年11月30日止，有按月匯款36萬7500元予原告。
四、原告主張被告於租約期滿後仍拒不搬遷，並無權占有如附圖所示A 棟、B 棟、C 棟紅色劃線區域、D 棟、E 棟房屋，故請求被告騰空搬遷，並於返還上開建物前應按月給付64萬1,
500 元，而為被告否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審究者應為：（一）被告依系爭租賃契約書之承租範圍除如附圖所示之A 棟全部、C 棟紅色劃線區域部分（經測量為274 平方公尺）外，是否包括如附圖所示之B 棟、D 棟、E 棟？（二）被告依系爭租賃契約書，是否因具有優先承租權而得以系爭租賃契約書之條件於105 年6 月30日租約期滿後仍得繼續承租系爭廠房？（三）原告是否得請求被告將如附圖所示之A 棟全部、B 棟宿舍全部、C 棟紅色劃線區域部分（經測量為274 平方公尺）、D 棟全部（未辦理保存登記，經測量為108 平方公尺）、E 棟全部（即警衛室）及相關附屬設施騰空遷讓返還予原告？（四）原告是否得向被告請求給付自
105 年6 月30日租約期滿後相當租金之不當得利？如是，得請求之金額為何？經查：
㈠被告依系爭租賃契約書承租範圍應僅有如附圖所示A 棟全部、C 棟紅色劃線區域部分（經測量為274 平方公尺）。
⒈依系爭租賃契約書第1 條約定：「甲方（即原告）房屋所在
地及使用範圍：桃園市大園區大○○○區○○路○○號A 棟地下一樓至地上五樓、C 棟半邊與其相關附屬設施（如停車場等公共設施）。」（見本院卷第8 頁），堪認兩造就兩造租賃標的及範圍已有約定，而兩造對於系爭租賃契約書所載A棟、C 棟半邊即為如附圖所示之A 棟、C 棟紅色劃線區域並無意見，足見如附圖所示A 棟、C 棟紅色劃線區域確屬兩造租賃標的無訛。
⒉而依上開約定，除如附圖所示A 棟、C 棟紅色劃線區域外，
租賃標的範圍應尚有「與其相關附屬設施」，依常情而言，應係指與如附圖所示A 棟、C 棟紅色劃線區域部分使用上有不可分離之區域或設施；而依附圖所示，B 棟、D 棟、E 棟與A 棟、C 棟為各自獨立之建築物，彼此亦無相連，又本院至現場履勘亦向兩造確認上開建物之用途，A 棟係被告作為辦公室、放置相關設備及倉庫使用，C 棟則為被告用作廠房，而B 棟係被告之員工宿舍、D 棟亦經被告用作廠房使用，
E 棟則為警衛室，有勘驗測量筆錄附卷可參（見本院卷第93至95頁），則B 棟、D 棟、E 棟使用上亦與A 棟、C 棟各自獨立，用途亦有不同；故B 棟、D 棟、E 棟本不足認係A 棟、C 棟之附屬設施。再者，上開約定就相關附屬設施亦有舉例為「如停車場等公共設施」，則應認兩造所約定之相關附屬設施應為與停車場相類性質之公共設施，而B 棟、D 棟既為獨立建物，且非供公共使用，自不能認係與停車場相類之公共設施；另E 棟雖為警衛室，但經本院向兩造確認系爭廠房係由兩造共同使用（見本院卷第94頁），亦無從逕認E 棟警衛室屬被告得當然使用之附屬建物。
⒊是被告主張如附圖所示B 棟、D 棟、E 棟建物係系爭租賃契
約書所示之相關附屬設施並無理由，故依系爭租賃契約書所示，兩造之租賃標的僅限如附圖所示A 棟及C 棟紅色劃線區域所示部分。
㈡被告依系爭租賃契約書雖有優先承租權，但未經原告同意自
不能認租賃契約仍繼續存在，原告自得請求被告遷讓返還其所占有如附圖所示A 棟、B 棟、C 棟紅色劃線區域、D 棟、
E 棟之建物。⒈按兩造就系爭房屋訂立之租賃契約第3 條所定1 年期限之下
，並有「期滿時，上訴人應將房屋無條件交還被上訴人，決無異議」等語之記載，係屬定有期限之租賃，極為明顯。至其附載「如被上訴人繼續將房屋出租者，上訴人有優先承租權」一節，則係附有以被上訴人須將該房屋繼續出租，而上訴人始有優先承租權之停止條件，此項條件之成就，應由主張之上訴人負舉證之責任（最高法院46年台上字第227 號判例意旨參照）。次按優先承租權之主張，必在出租人欲將標的物出租時，具有一定條件資格者始有主張依同樣條件優先承租之可言，本件被上訴人並無出租系爭土地之計畫，上訴人主張優先承租；進而訴請確認其就系爭土地有優先承租權，亦無可取（最高法院86年度台上字第2205號判決意旨參照）。是優先承租權應係在出租人有出租意願時，承租人始得主張之權利。
⒉查系爭租賃契約書第5 條約定「雙方同意於本契約租期屆滿
時，乙方有以本契約相同條件優先續租之權」（見本院卷第
8 頁），固堪認兩造已約定被告有以系爭租賃契約書條件向原告承租之優先承租權，惟依前開實務見解，仍須原告有繼續出租之意願，被告始得主張優先承租權使原租賃契約繼續存續，然原告曾於系爭租賃契約書租賃期滿前即多次通知被告因對系爭廠房另有規劃而不再繼續出租，有105 年5 月10日函、存證信函4 份附卷可稽（見本院卷第10至19頁反面），顯見原告並無繼續出租系爭廠房之意願，揆諸前開實務見解，被告自不得再主張優先承租權，故被告主張因其有優先承租權而兩造租賃契約繼續存在，容有誤認。
⒊按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767 條第1 項定有明文。查如附圖所示A 棟為桃園市○○區○○段○○○○ ○號建物，B 棟、
C 棟、E 棟則為桃園市○○區○○段○○○號建物，D 棟為未辦理保存登記之建物，均為原告所有，有桃園市○○區○○段○○○○○○○ ○號建物謄本、房屋稅單在卷可參（見本院卷第23至32頁），而系爭租賃契約之租賃期間至105 年7 月1日即已期滿，惟如附圖所示A 棟、B 棟、C 棟紅色劃線區域、D 棟、E 棟現仍為被告所使用，為兩造所不爭執，被告既無權繼續使用，原告自得請求被告返還之。
㈣原告得向被告請求給付自105 年6 月30日租約期滿後至返還
上開建物之日止相當租金之不當得利，金額應為每月41萬2,
174 元。⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；不當得利之受領人，如其所受利益依其性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179 條及第181 條但書分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念；其依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。經查，被告自105 年7 月1 日起迄今無權占有如附圖所示A 棟、B 棟、C 棟紅色劃線區域、D 棟、
E 棟建物，均屬無法律上原因而受有占有使用上開建物之利益，致原告未能利用而受有損害，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告返還其因無權占有所受利益；然被告所受利益係使用上開建物，此一利益依其性質顯難以回復原狀（即於被告占用期間之使用利益）返還，揆諸前揭規定，自應償還其價額即相當於租金之利益。
⒉原告主張附近行情為每坪500 元，且兩造原先租賃契約係約
定租金為每月50萬元，係被告要求才勉為調降，且也僅為暫時性之調降，故原告若出租他人本可以50萬元左右之價格出租，因而主張被告無權占有如附圖所示A 棟、B 棟、C 棟紅色劃線區域、D 棟、E 棟建物期間所獲得之利益，應以每坪
500 元為計算基準，故每月應給付相當於租金之利益應為64萬1,000 元等語。經查：
⑴原告主張兩造原先租賃契約所約定之租金為每月50萬元，並
提出104 年7 月1 日上午10時50分之租賃契約書附卷為證（見本院卷第282 頁正反面），證人即被告前員工林家城亦證稱原本租金確實是50萬元，原本都是一年一簽，104 年7 月
1 日至105 年6 月30日原本簽約之租金是每月50萬元，是前老闆楊成誡104 年8 月1 日過世後，被告大股東業強科技認為有虧損，要求要調降租金，協商後才會調整契約租金為35萬元等語（見本院卷第322 至323 頁），堪認兩造原本租金確實為50萬元，係至104 年8 月以後才協商調降成35萬元。
惟證人林家城雖證稱租約更新時有去問附近仲介行情價，當時電訪價格1 坪約500 至600 元，每年詢問差不多都是這個價錢（見本院卷第322 頁反面、323 頁），則原告主張附近租金行情為每坪500 元固非完全無據，然證人林家城亦證稱其係打電話去仲介公司詢問大園工業區裡屬於RC結構的一般行情，因為工業區有RC結構也有鐵皮屋，這兩種租金會不一樣等語（見本院卷第323 頁），則自證人林家城所述，縱然均為大園工業區，租金也不見得一概相同，尚須區分建築型態，而如附圖所示C 棟、D 棟係用作廠房所用，且非RC結構，有現場照片可參（見本院卷第143 頁），參諸租金行情本非固定不變，且因建築型態而有區分，故原告主張被告無權占用之面積一律以其104 年所詢RC結構建物之租金行情即每坪租金500 元計算，並非合理。
⑵原告雖主張租金於105 年調降為35萬元係暫時性，之後會再
調整等語。然證人林家城證稱當時調降租金並沒有特別說是暫時調降或永久，只說希望把每個月負擔降下來，如果到期到時會另外談，因為情況不一樣，且正常都是一年一約等語（見本院卷第323 頁反面），則依證人林家城所述，堪認因租約都是每年都會重新簽訂，故系爭租賃契約書應係取代舊有之104 年7 月1 日至105 年6 月30日租賃契約書，且105年7 月1 日會重新簽訂契約，一年一簽既係兩造歷來就租賃契約書之簽訂模式，本無所謂暫時性之調降；惟參諸系爭租賃契約書第5 條後段約定「雙方同意於本契約租期屆滿時，乙方有以本契約相同條件優先續租之權」（見本院卷第8 頁），係兩造有優先承租權之約定，業如前述，且其意係指只要原告有繼續出租系爭廠房之意願，被告均得以系爭租賃契約書之條件繼續承租，所謂相同條件顯然包括租金，故若兩造租賃契約繼續，被告均得以每月35萬元之條件向原告繼續承租如附圖所示A 棟、C 棟紅色劃線區域部分，難認僅為暫時性之調降，故原告主張就如附圖所示A 棟、C 棟紅色劃線區域部分之租金即至少有50萬元並非可採，況依證人林家城所述，兩造租賃契約係一年一約，每年情形不同，即難逕以先前之租金而為認定。
⑶被告所無權占用如附圖所示A 棟、B 棟、C 棟紅色劃線區域
部分、D 棟、E 棟部分，其中A 棟、B 棟、E 棟有辦理保存登記部分，兩造同意面積以謄本登記為準（見本院卷第94頁反面），而A 棟建物之總面積為3417.59 平方公尺，有建物謄本附卷可參（見本院卷第23頁）；而B 棟、C 棟、E 棟均為桃園市○○區○○段○○○號建物，但建物謄本所登記B 棟面積僅有B 棟為地下1 樓至地上2 樓，有建物謄本附卷可示（見本院卷第26頁），另B 棟3 樓屬未辦理保存登記部分，經測量應為119 平方公尺，有土地複丈成果圖在卷可參（見本院卷第247 頁E 部分）；又C 棟紅色劃線區域部分經測量共為274 平方公尺，有土地複丈成果圖在卷可證（見本院卷第231 頁）；另D 棟面積經測量應為108 平方公尺，有土地複丈成果圖附卷可憑（見本院卷第112 頁D1部分），先予敘明。
⑷而經本院送請鑑定被告占有面積之租金，其認每月租金應為
46萬1,765 元，○○○區○○路廠房租金評估案不動產估價報告書在卷可憑（下稱估價報告書，見本院卷第132 至176頁）。惟查：
①就如附圖所示B 棟及E 棟警衛室部分，經鑑定租金為每月2
萬3,226 元（見本院卷第135 頁），惟依估價報告書估價前提部分係記載「B 棟部分第3 層係以現勘時確認之面積為準（同第二層面積）」（見本院卷第134 頁反面），而依謄本所示（見本院卷第26頁），第2 層面積為100 平方公尺，即
30.25 坪，惟經本院再度請地政事務所測量確認第3 層面積應為119 平方公尺，即約36坪，故少估算5.75坪；而以估價報告書之估價結果，B 棟及E 棟含未登記建物面積部分之每月租金為每坪182 元，因少估算5.75坪，則每月應增加租金1,047 元（計算式：5.75坪×182 元/ 月/ 坪＝1,047 元/月，元以下四捨五入），則B 棟及E 棟租金合計應為2 萬4,
273 元（計算式：23,226＋1,047 ＝24,273）。②就如附圖所示C 棟部分，經鑑定租金為每月8 萬6,882 元，
惟係以建物面積198.67坪為計（見本院卷第135 頁），然被告所使用之面積即附圖C 棟紅色劃線區域所示部分應為274平方公尺，即82.88 坪，故依比例換算，如附圖所示C 棟紅色劃線區域部分之租金應認為每月3 萬6,245 元（計算式：
86,882元÷198.67坪×82.88 坪＝36,245元，元以下四捨五入）。
③又依系爭租賃契約書第1 條就租賃標的範圍之約定包括相關
附屬設施（如停車場等公共設施），而經本院至現場履勘後原告已指出如附圖所示A 棟至E 棟所需遷讓返還之部分，故應無其餘附屬設施，但就停車場等之公共設施並未經測量，但仍在租賃標的範圍內，此部分之租金亦經估價報告書所列「土地（為建築土地）」而為估算，此部分租金亦應計入。④從而，估價報告書所鑑定之每月租金應調整為41萬2,174 元
【計算式：A 棟213,383 元/ 月＋B 棟及E 棟24,273元/ 月＋C 棟36,245元/ 月＋D 棟14,228元/ 月＋土地124,045 元＝412,174 元/ 月】。
⑸至原告主張估價報告書就C 棟房屋所估租金為每月每坪437
元與原告主張附近行情為每坪500 元相當，而A 棟與C 棟之門牌號碼相同，且與C 棟同樣有作為無塵室使用之部分，租金卻僅有每月每坪198 元，而作為員工宿舍之B 棟及警衛室之E 棟每月租金為每月每坪224 元，尚高於A 棟，顯有不合理之處；又B 棟部分雖有未辦理保存登記之3 樓增建部分，但對於被告或使用者而言，有無辦理保存登記，應不會影響利用價值，故每坪租金應不致差距太大，以3 樓增建部分面積約30坪，每月租金理應可增加6,720 元（30坪×224 元/坪），估價報告書卻僅認僅得增加租金1,401 元，亦足證估價報告書之不合理；另關於本院卷第156 、157 頁反面、
159 、160 頁反面、162 頁房地一體價格計算表之「四、開發期間資本利息綜合利率之建築投資」中項次「自有資金」與「借貸資金」所載比例，以及本院卷第162 頁反面之「以
1 年期定存利率1.04％與借貸利率2.63％加權平均計算，考量其貸款難易程度，標的華廈廠辦（如附圖所示A 棟）與透天厝（員工宿舍、管理員室）（如附圖所示B 棟、E 棟）部分以定存利率3 成、借貸利率7 成加權平均推估為2.15％」之利率等數據之依據均未見估價報告書有何說明，自難認估價報告書可採云云。惟查：
①估價報告書係就本院委託鑑定事項進行產權、一般因素、區
域因素、個別因素、不動產市場現況、最有效使用情況及專業意見分析後，再採用比較法、成本法等估價方法進行評估（見本院卷第135 頁），並就上述分析事項、估價方法如何評斷均有詳述，並非貿然得出結論，且計算方法亦符合不動產估價技術規則，原告逕以鑑定結果不符合其期待即認估價報告書不合理，本無理由；況且依估價報告書所載，係估算出整體建物之租金後才換算每坪租金為何，與原告主張應以每坪租金乘上占用面積計算租金之方式顯有不同，立論基礎既有不同，亦不得一概而論；再者，如附圖所示A 棟至E 棟房屋型態構造均有不同，估價報告書均有詳述，證人林家城亦證稱附近租金行情也因RC結構、鐵皮屋而有所不同（見本院卷第323 頁），則原告逕主張一律以相同標準計算，本屬無據，又以此評斷估價報告書就各棟租金之估價合理性亦非可採。
②又估價報告書之目的僅為租金之「估算」，則各項數據以一
般合理之數額計算，即難認有何不妥；且估價報告書亦已敘明本院卷第156 、157 頁反面、159 、160 頁反面、162 頁房地一體價格計算表之「自有資金」與「借貸資金」所載比例之依據係依1 年期定存利率、一般放款利率，以及租金之推估方式，則原告質疑要無可採。
⑹另被告主張估價報告書將49、50地號土地之全部面積均列為
計算，而非僅就被告所使用之面積估算，顯有錯誤云云。惟查，依系爭租賃契約書第1 條約定租賃標的及使用範圍包括「相關附屬設施（如停車場等公共設施）」，則被告可使用之範圍本不侷限於建物，其餘用作停車場使用之未建建物之土地也為被告可使用範圍，則估價報告書另就土地部分為租金之估算，並無不合理之處，被告上開主張並非可採。
⒊是被告無權占有上開建物原告如附圖所示A 棟、B 棟、C 棟
紅色劃線區域、D 棟、E 棟）及如停車場等公共設施所獲得相當於租金之利益應為每月41萬2,174 元，惟被告於105 年
7 月1 日起至106 年11月30日止按月匯款36萬7,500 元至原告帳戶，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠、㈢）故原告得請求之金額計算如下：
⑴自105 年7 月1 日起至106 年11月30日止部分，被告本應給
付原告948 萬2 元（計算式：412,174 ×23＝9,480,002 元），而被告已給付839 萬5,000 元（計算式：365,000 ×23＝8,395,000 ），故被告尚須給付108 萬5,002 元（計算式：9,480,002 －8,395,000 ＝1,085,002 ）。
⑵另自106 年12月1 日起至遷讓如附圖所示A 棟、B 棟、C 棟
紅色劃線區域、D 棟、E 棟建物）及如停車場等公共設施予原告之日止，按月給付原告41萬2,174 元。
五、綜上所述，原告請求被告將如附圖所示示A 棟、B 棟、C 棟紅色劃線區域、D 棟、E 棟建物及如停車場等公共設施騰空遷讓返還原告，並請求被告給付108 萬5,002 元及自106 年12月1 日至騰空遷讓返還上開建物之日止，按月給付原告41萬2,174 元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，均無理由，應予駁回。
六、末兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行，或免為假執行之宣告，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 3 月 16 日
民事第二庭 法 官 丁俞尹以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 3 月 19 日
書記官 曾百慶