臺灣桃園地方法院民事判決 105年度重訴字第59號原 告 邱進華訴訟代理人 陳虹均律師
鄧湘全律師被 告 陳佩瑩訴訟代理人 曾昭牟律師複 代理 人 楊佳純律師被 告 信義房屋仲介股份有限公司法定代理人 周俊吉訴訟代理人 林珪嬪律師
翁興隆上列當事人間請求減少價金等事件，本院於中華民國106年8月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，此參諸民事訴訟法第
255 條第l 項第3 款之規定自明。查，本件原告起訴時，訴之聲明原為：㈠、被告陳佩瑩應給付原告新臺幣（下同）73
6 萬6,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈡、被告信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋）應給付原告736 萬6,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢、前二項之聲明，如任一被告已為給付，另一被告於其給付範圍內即免除給付之義務。嗣於本院審理中，則將上開訴之聲明㈠、㈡之給付金額及利息加以變更為：
㈠、被告陳佩瑩應給付原告743 萬5,460 元，及其中736 萬6,000 元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；及其中6 萬9,460 元自民事準備變更訴之聲明暨調查證據聲請狀（下稱變更及調查聲請狀）繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
㈡、被告信義房屋應給付原告743 萬5,460 元，及其中736萬6,000 元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；及其中6 萬9,460 元自變更及調查聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息（見本院卷一第187 頁）。因原告上開聲明核係擴張應受判決事項之聲明，依上開規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：伊於民國104 年6 月20日經由被告信義房屋之居間仲介，向被告陳佩瑩購得門牌號碼桃園市○○區○○路○○號15樓之2 房屋（下稱系爭房屋）及其所坐落基地應有部分（下合稱系爭房地），約定價金3,683 萬元，業已全部付清。系爭房地於104 年8 月9 日完成交屋當天，伊即發現室內有多處漏水之瑕疵，經伊通知被告陳佩瑩出面處理均遭拒絕，被告陳佩瑩故意隱瞞系爭房屋漏水之瑕疵，伊依民法有關瑕疵擔保之規定，得請求減少價金，亦得主張被告為不完全給付，依債務不履行之規定，請求賠償損害。又被告信義房屋居間仲介系爭房屋時，並未善盡解說買賣標的物之義務，致伊因而購得存有漏水瑕疵之系爭房屋，顯已違反兩造間之居間仲介約定，伊依民法第544 條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項之規定，亦得請求被告信義房屋負損害賠償責任，且被告陳佩瑩與被告信義房屋間應負不真正連帶給付責任等語。並聲明求為判決：如變更後之訴之聲明所示。並願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：
㈠、被告陳佩瑩則以：兩造間已有特約排除物之瑕疵擔保責任及債務不履行責任，伊從未曾使用過系爭房屋，並不知道系爭房屋會漏水，伊沒有故意隱瞞等語，資為抗辯。
㈡、被告信義房屋則以：伊在事前業已善盡調查之可能性，事後並有出面處理且與原告達成書面協議，原告自不得再對伊為任何損害賠償之請求等語，資為抗辯。
㈢、均聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、被告陳佩瑩於101 年間購入門牌號碼為桃園市○○區○○路○○號15樓之2 房屋，並於104 年3 月間委託被告信義房屋代為仲介銷售。
㈡、原告經由被告信義房屋斡旋，與被告陳佩瑩於104 年6 月20日就系爭建物簽訂買賣契約，約由原告以3,683 萬元向被告陳佩瑩購入系爭建物，並於同年8 月9 日上午完成交屋。
㈢、被告陳佩瑩於標的物現況說明書上內容欄「本標的物現況是否有滲漏水或壁癌之情形？（含他戶漏至本戶或本戶漏至他戶）」、「本標的物委託前6 個月是否曾修繕滲漏水、壁癌？」等提問，均勾選「否」。
㈣、104 年7 月9 日至11日、8 月6 日至9 日、9 月27日至29日先後各有昌鴻颱風、蘇迪勒颱風、杜鵑颱風來襲。
㈤、104 年9 月3 日被告信義公司委託廠商陳俊全前來為原告所有之系爭建物修繕滲漏水。
四、本件爭點：
㈠、原告主張依民法第359 條、179 條之規定，請求被告陳佩瑩應給付減少之價金，有無理由？
㈡、原告主張依民法第227 、226 條之規定，請求被告陳佩瑩賠償所受損害，有無理由？
㈢、原告主張依民法第544 條、不動產經紀業管理條例第26條第
2 項之規定，請求被告信義房屋賠償所受損害，有無理由？
㈣、原告主張被告陳佩瑩或信義房屋應負不真正連帶責任，有無理由？
五、得心證之理由：
㈠、原告主張依民法第359 條、179 條之規定，請求被告陳佩瑩應給付減少之價金，有無理由？⒈查，原告主張其於104 年8 月9 日上午完成交屋後，於同日
下午發現系爭房屋發生漏水，因而先後通知被告二人出面處理之事實，業據其提出不動產買賣契約書、漏水照片、存證信函等件為證，並為被告於本院言詞辯論時所不爭執，此部分之事實明確，首堪認定。
⒉其次，關於系爭房屋之漏水瑕疵發生原因究竟為何乙節，經
本院囑請社團法人桃園市土地技師公會到場鑑定結果，業已確認：「鑑定標的物有部分滲水痕跡，依據現場情形研判是窗框崁縫未確實施作、外牆防水施作不完整、外牆與地板接縫處施工不良。滲水部位雖經鑽孔灌注防水材料，仍有滲水痕跡，故應由外牆重作整體防水工程。……」等語，此有該公會105 年9 月8 日鑑定報告書1 份可稽（外放）。依此以言，系爭房屋有關窗框崁縫、外牆防水及外牆與地板之接縫等項，確均因施工不確實或不完整以致使系爭房屋之使用價值之效用有所減損，核屬系爭房屋之缺點，而為物之瑕疵甚明。
⒊惟按民法關於出賣人物之瑕疵擔保責任，非不得依當事人之
特約予以免除，此種情形，買受人即不得再依物之瑕疵擔保請求權而為減少價金之主張（最高法院83年度台上字第2372號判決意旨參照）。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例意旨併參）。查：觀諸兩造所簽訂之不動產買賣契約書第14條約定：「簽約時雙方合意屋況為雙方均明知之現況點交，賣方就本物建屋況全部不負民法物之瑕疵擔保責任（包含輻射屋、房屋傾斜、氯離子過高等瑕疵），日後除賣方有故意隱匿不告知而應負責外，買方不得再向賣方主張物之瑕疵相關責任」等語（見本院卷一第18頁），依是以言，兩造確曾有特約免除被告陳佩瑩就系爭房屋之物之瑕疵擔保責任甚明。在此情況下，除非原告得以成功舉證證明被告陳佩瑩是否另有故意隱瞞漏水而不告知之情形，原告自無從再依物之瑕疵擔保責任請求權而向被告陳佩瑩為減少價金之主張。
⒋本件原告主張被告陳佩瑩早在系爭房屋訂約前即已知悉漏水
情形云云，無非係以：⑴本院卷一第109 頁照片、⑵證人陳俊全於本院審理時之證詞，為其主要論據。惟查：
⑴觀諸本院卷一第109 頁照片，其上清楚可見系爭房屋外牆確
有以俗稱「打針」方式注射發泡劑防水之痕跡甚明，此經本院偕同鑑定人員到場勘驗確認無誤（見本院卷一第159 、16
1 頁），惟依負責維修之證人陳俊全在履勘現場向本院所陳明：「本院卷第109 頁所示照片之痕跡為其施工後之結果」等語（見同上頁），顯見本院卷一第109 頁照片之發泡劑膨脹堆疊結果，與被告陳佩瑩並無關係，無從依此推認被告陳佩瑩早於系爭房屋簽約前即已明知系爭房屋有漏水之情形。
原告以此為證，並非有據。
⑵至證人陳俊全嗣於本院審理時，雖到庭改而證稱：「信義房
屋帶我們去看漏水並且估價」、「（你是否有看到窗邊有打發泡劑現象？）中間房間有原本三個已經打發泡劑的情形，其他兩個房間沒有。現在是否為中間房間我也已經不記得了，但是有打發泡劑的現象是可以確定的，那不是我們施作的」云云。惟其上開所證內容，明顯核與其在本院當天前往履勘時之現場所為陳述內容大相逕庭，參以證人陳俊全於本院審理時，尚且自行陳稱：「（你做有關防水修繕這一行，多少年了？）連學徒約10～20年」、「看的出來因為打針完之後，一定會填補水泥，與當初的水泥顏色會有落差」、「我看得出來，因為有落差」等語（見本院卷一第204 頁反面至第205 頁），既然證人陳俊全已有十餘年之防水工程施作經驗，且又有能力分辨是否為其所施作之防水工程，苟證人陳俊全並未在本院卷一第109 頁照片所示外牆部位施作「打針」防水工程，其又豈會無緣無故在本院到場履勘時，當場向本院陳明該「打針」部位確係其所為施工之痕跡？甚且於本院審理時，尚主動陳稱：本院卷一第109 頁照片的情形，並不是其第一次進入屋內確認漏水狀況估價時所看到的打針現象等語（見本院卷第205 頁）。是認證人陳俊全事後翻異陳稱本院卷一第109 頁照片並非其所施作云云，並非事實，本院不能採信。
⑶證人陳俊全另外再證陳：如本院卷一第32、35頁所圈劃之範
圍，亦均可見有打針後修補之痕跡云云（見本院卷一第32頁、第35頁、第205 頁正反面）。惟觀諸卷一第32頁照片，其上明顯可見有木頭裝潢之痕跡，苟本院卷一第32頁照片真係在交屋後當天下午所拍攝，何以竟會在交屋當天下午就開始出現木頭裝潢的設備？上開照片究否真係在104 年8 月9 日所拍攝，即非無疑。而縱令上開本院卷一第32、35頁所示之照片，確係由104 年8 月9 日當天所拍攝，至多也僅能證明該屋內確曾在104 年8 月9 日之前有過修補漏水之情形，然而究竟是由何人出面修補？為何修補？如何修補？因系爭房屋在交付予原告之前，已先後各有海華建設股份有限公司（下稱海華公司）及被告陳佩瑩加以持有，則究係由何人加以實施「打針」修補之防水工程？即有不明。再由徵諸海華公司以105 年4 月28日105 年海（營）字第003 號函：「……。該戶於101 年6 月13日交屋後，陳佩瑩並無出面反應上開區域漏水而要求改善或減價、解約之情形；……」等語（見本院卷一第126 頁），苟被告陳佩瑩早於101 年6 月13日至104 年6 月20日此段期間內，即已知悉系爭房屋曾有漏水情形，其又豈有可能在長達3 年的期間內放任而不去向海華公司追討自己損失？⑷此外，原告復未能舉證證明被告陳佩瑩究有何早於事前即已
明知系爭房屋有漏水而故意隱匿不加告知之情形，則其空言主張被告陳佩瑩仍應負物之瑕疵擔保責任云云，即非有據，不足為取。
⒌原告再主張：當初兩造係約定要在均明知屋況之情況下，始
同意免除被告陳佩瑩之物之瑕疵擔保責任，但被告陳佩瑩既在標的物現況說明書第8 、9 項為不實之填寫，伊自不受上開排除條款約定之拘束云云。惟查：
⑴觀諸卷附標的物現況說明書，其中第8 、9 項乃係分別明白
記載：「標的物現況是否有滲漏水或壁癌之情形（含他戶漏至本戶或本戶漏至他戶）否」、「（標的物委託前六個月是否曾修繕滲漏水、壁癌？）否」等語（見本院卷一第51頁）。顯見上開現況說明說所說明者，乃係「現況」有無漏水或壁癌、以及「委託銷售前6 個月」是否有修繕漏水或壁癌之情況。參以原告於本院審理時，已到庭自行陳稱：「（你在受帶看系爭房屋過程中，有無發現系爭房屋有何異狀？）都沒有。我們那時候也是相信現況說明書的記載，覺得不會漏水」等語（見本院卷一第121 頁），證人王憲正於本院審理時證稱：「（就買方購買這間房屋前，是否由你多次帶看系爭房屋？）是，原告找海華大地的房屋找了一年多，我印象中看過很多次，一定有五次以上，因為原告也是很謹慎的人」、「（照你上開所述，你有無在下雨天去系爭房屋看過房屋狀況？）有，因為原告希望可以去看，而且交屋前颱風來，當時有去看，而且也有下雨，但是當時沒有看到漏水」等語（見本院卷二第6 頁）。則原告既已曾於雨天前往現場查看屋況，也都沒有發現現況有漏水之情形，則被告陳佩瑩在上開標的物現況說明書第8 、9 項所為記載之內容，即難逕謂有何不實之處。
⑵此外，原告復未能舉證證明被告陳佩瑩究係如何明知系爭房
屋漏水而故意隱匿之情形，則其空言主張兩造對系爭房屋之屋況資訊不對等，而認本件無上開排除物之瑕疵擔保約款之適用云云，即非有據。
⒍從而，本件系爭房屋固於交付時存有漏水之瑕疵，有如上述
，然兩造既已約明免除被告陳佩瑩之物之瑕疵擔保責任，而原告復未能舉證證明被告陳佩瑩在交付系爭房屋之前究係如何明知而故意隱瞞系爭房屋漏水瑕疵之事實，則其空言主張依民法第359 條、第179 條之規定，請求被告陳佩瑩負瑕疵擔保責任並減少價金云云，即為無理由，本院不能准許。
㈡、原告主張依民法第227 、226 條之規定，請求被告陳佩瑩賠償所受損害，有無理由？⒈按物之瑕疵擔保及不完全給付，各異其成立要件及效果，惟
於出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致時，出賣人始同時負有物之瑕疵擔保及不完全給付之債務不履行責任。且所謂瑕疵係可歸責於出賣人之事由所致，係指瑕疵之發生而言，與出賣人是否知悉有瑕疵及為告知，核屬二事（最高法院98年度台上字第1811號判決意旨參照）。
⒉查，本件系爭房屋之所以存有漏水之瑕疵，依前開鑑定之結
果，純係因當初建商當初建造窗框崁縫、外牆防水及外牆與地板之接縫不完整、未確實所導致，加以證人陳俊全於本院審理時對此也同樣證稱：「（你去現場施工時，現場的牆面是否還未上過水泥漆？）沒有，還是毛胚屋」、「（所以如果還是毛胚屋，你能否判斷該房屋有無人居住過？）應該沒有人住過」等語（見本院卷一第204 頁），自可排除上開窗框崁縫、外牆防水及外牆與地板之接縫不完整、未確實，應非被告陳佩瑩所造成，更與被告陳佩瑩是否曾經加以告知，並無關連。本院不能僅因被告陳佩瑩曾經填寫「標的物現況說明書」，即當然推認被告陳佩瑩就系爭房屋漏水之瑕疵即屬當然有可歸責之事由。此外，原告復未能舉證證明被告陳佩瑩究有何使系爭房屋發生漏水之行為及如何可受歸責之事由，則被告陳佩瑩本於兩造間之買賣關係，將系爭房屋交付並移轉所有權予原告，即難認與債之本旨不符，並不該當於不完全給付之要件。原告主張依不完全給付之規定，請求被告陳佩瑩應負損害賠償責任云云，亦屬無據，本院不能採憑。
㈢、原告主張依民法第544 條、不動產經紀業管理條例第26條第
2 項之規定，請求被告信義房屋賠償所受損害，有無理由？⒈原告主張被告信義房屋疏於查看系爭房屋內之牆面上留有高
壓注射痕跡，竟仍向其陳稱無滲漏水情事發生，足見被告信義房屋在調查屋況時，未能善盡調查之義務云云，惟為被告信義房屋所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
⑴本件原告主張系爭房屋有漏水修復痕跡之照片，乃分別為本
院卷一第109 頁、第32頁、第35頁。因其中有關本院卷一第
109 頁高壓注射之「打針」痕跡，係發生在104 年8 月9 日交屋以後因證人陳俊全施作防水工程所為之，此據陳俊全於本院到場履勘時自承在卷（見本院卷一第159 頁），自不足以用以判斷被告信義房屋在帶看本件房屋時是否業已履行居間業務。至本院卷一第32頁照片所示之圓孔痕跡，則因有木頭裝置擺設在旁，而使本院難以逕認確係於104 年8 月9 日交屋當天下午所拍攝之照片，本院亦難僅憑本院卷一第32頁照片，逕認均係發生於000 年0 月0 日交屋前之狀況，均合先敘明。
⑵就本院卷一第35頁次臥室照片部分，對照於第34頁第1 張照
片，固可發現該處牆壁確有多處深淺不一的泥面痕跡，且證人陳政興於本院審理時，亦稱：「（你說有察看屋況一次，該次察看的期間有多久？）約十分鐘上下」、「（在為賣方仲介房屋的過程中，你是否曾經有提出不動產說明書？）有」、「（該份不動產說明書是如何製作？何人製作？）我們公司的鑑價部，是我們提供資料給我們鑑價部，鑑價部不會去現場看，由鑑價部自行製作」、「（換言之，鑑價部所製作不動產說明書的依據都是你上開十分鐘上下察看的結果？）就現場查看的狀況而言是，……」等語（見本院卷二第28頁正反面）。惟由本院卷一第35頁次臥室照片之情形，不論究竟是花了10分鐘或者更多時間之人查察系爭房屋，如無相關土木或建築背景專長，身處其中恐亦難發現其中有何玄機，本院自不能依此遽認被告信義房屋必定有何疏失查看委託房屋之情形。
⑶況且，系爭房屋，除經被告陳佩瑩委託被告信義房屋代為銷
售外，另亦有委託幸福家地產股份有限公司，以及21世紀不動產中壢環北加盟店代為出售乙節，業經本院函詢確認無誤。惟經本院進一步函詢是否曾有在委託代銷進出系爭房屋期間內，發現有何漏水或修繕之痕跡，則均據覆表示並無此事，此有幸福家地產股份有限公司106 年4 月21日106 幸福家地產法字第001 號函、民事陳報狀在卷可憑（見本院卷二第40至41頁、第48頁）。由是以觀，本院卷一第35頁所示之「打針」防水痕跡，顯然並非為一般仲介房屋業者所能輕易察覺。否則上開仲介公司又豈會在多次往返帶看期間，絲毫未曾察覺系爭房屋異狀？⑷再按「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意
，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：……。告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。」，不動產經紀業管理條例第24條之2 第1 項第4 款定有明文。
依此以言，本件被告信義房屋既然同係買賣雙方之委託仲介，依上開說明，本應為買受人即原告查知系爭房屋之瑕疵，惟其查知瑕疵之範圍，仍僅限於「依仲介專業」之範圍而已。然本件關於如何以「打針」方式防範防水、施作防水工程後又會留下什麼樣的跡痕可為辨識，在在需要土木、建築之專業，始能為之，於此情況下。此由徵諸證人王憲正於本院審理時證稱：「（就你所知，當初在帶看系爭房屋過程中，有無發現房屋有滲漏水之跡象？或修繕之痕跡？）都沒有」、「109 頁情形沒有看到。32、35頁情形我沒有特別的印象，因現場是毛胚屋，到處都是一點一點，我沒有辦法確定帶看時有無這些跡象」等語即明（見本院卷二第5 頁）。從而，縱認本院卷一第35頁次臥室照片之深色圓孔痕跡早於104年8 月9 日前帶看時業已存在，也難期待被告信義房屋對此能有何發現並進而儘速向被告陳佩瑩提出反應。
⑸按受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己
事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之，民法第535 條定有明文。查，被告信義房屋既係有償受原告所託而代為斡旋購買系爭房屋，揆諸前開說明，本應負有善良管理人之注意義務。而本院審酌有關上開本院卷一第35頁所出現在現場牆面上之「打針」防水措施痕跡，既迭經幸福家、21世紀房產等公司業務人員先後帶看，亦均無發現有此漏水之修繕跡象存在，則於此情況下，衡諸一般交易觀念，自難強求被告信義房屋必須要在相同的屋況條件下發覺或進而確認上開牆面上之痕跡必屬漏水修復痕跡，參以被告信義房屋在本件買賣契約成立前，確亦有提出不動產說明書、產權調查表、所有權屬一覽表等件交予原告，而為原告報告訂約之機會，且為系爭房屋買賣契約之訂約媒介，自足認被告信義房屋應已盡到與相當知識經驗及誠意之人所應盡之注意義務。
⑹此外，原告復未能舉證證明被告信義房屋究竟有何未本於仲
介之專業而漏未發現系爭房屋有窗框崁縫、外牆防水及外牆與地板之接縫漏水之瑕疵，則其空言主張被告信義房屋違反委任義務，依民法第544 條或不動產經紀業管理條例第26條第2 項之規定，請求被告信義房屋負賠償責任，即為無理由，本院不能准許。
㈣、原告主張被告陳佩瑩或信義房屋應負不真正連帶責任，有無理由？本件原告既無法請求被告陳佩瑩或信義房屋賠償，有如上述，則其主張被告二人間應負不真正連帶責任，即為無理由，依法應予駁回。
六、綜上所述，本件原告既無法舉證證明被告陳佩瑩有何故意隱瞞系爭房屋之漏水瑕疵而仍與之特約免除物之瑕疵擔保責任之事實，且因系爭房屋之瑕疵係發生在買賣契約成立前，被告陳佩瑩本於現況交付並將系爭房地之所有權移轉登記於原告，亦難認屬不完全給付。加以本件原告又無法舉證證明被告信義房屋究有何未本於仲介之專業而漏未發現系爭房屋有漏水瑕疵之事實，則其請求被告信義房屋、陳佩瑩負不真正連帶損害賠償責任，即為無理由，依法應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 9 月 29 日
民事第三庭 法 官 呂綺珍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 9 月 29 日
書記官 金秋伶