臺灣桃園地方法院民事判決 106年度簡上字第181號上 訴 人 總瑩建設股份有限公司法定代理人 張廖貴裕上 訴 人 楊碧玲共 同訴訟代理人 洪大鈞
呂思亮被 上訴 人 郭季青訴訟代理人 簡長輝律師上列當事人間請求給付遲延利息事件，上訴人對於中華民國106年4月14日本院中壢簡易庭106年度壢簡字第133號判決提起上訴，本院於106年11月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊於民國103 年11月5 日，與訴外人李念慈簽訂讓渡書，約由李念慈將其於100 年5 月26日，以新臺幣（下同）755 萬元之總價，與上訴人總瑩建設股份有限公司（下稱總瑩公司）、楊碧玲分別簽定大樓房屋預定買賣合約書（下稱系爭房屋契約）及大樓土地預定買賣合約書（下稱系爭土地契約），購買湯城世紀庚區編號H 棟70號房屋及坐落土地之應有部分（下稱系爭預售屋）之所有權利義務，再行出售予伊，伊並有以讓渡書通知上訴人。依系爭房屋契約第10條第1 項之約定，系爭預售屋應於102 年12月15日完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施並取得使用執照，否則伊即得依系爭房屋契約第10條第2 項及預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（下稱應載事項）第12條第2 項，請求上訴人按房地總價款萬分之5 賠償遲延利息及支付律師費用。因上訴人總瑩公司與楊碧玲彼此間應共同負責，伊自得請求上訴人總瑩公司及楊碧玲賠償遲延利息及律師費用。爰依兩造間之買賣關係，提起本訴，並聲明求為判決：上訴人總瑩公司及上訴人楊碧玲應各給付被上訴人10
0 萬3,210 元，及其中4 萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；如任一被告為給付時，其餘被告於其給付範圍內，免除其給付責任。
二、上訴人則以：系爭土地及房屋契約，係分別簽立而成，不得因上開契約約定「連帶不可分性應共同履行」，而認違約金之計算也應將房地價金一併計算；應載事項乃係將房屋及土地二個不同的不動產訂立在同一個契約裡，才會以「房地總價」計算，本件系爭預售屋之契約既係分別土地及房屋而簽立，自無上開應載事項之適用餘地；系爭房屋已於102 年12月9 日完工，亦無逾期可言，縱認伊應給付遲延利息，亦應以系爭房屋價款佔總價款之比例，計算原告所繳納之價款中究有多少比例之房屋價款，並且扣除系爭房屋契約第10條之天數，據以計算遲延利息，始為公允。再者，律師費用乃係規定於系爭土地契約中，被上訴人不得以系爭土地契約向上訴人總瑩公司請求賠償律師費用；況且，縱認被上訴人請求律師費用為有理由，然本件被上訴人既係以一訴起訴2 個被告，伊僅需負擔二分之一之律師費用。另外，最高法院裁定律師酬金亦大抵為2 萬元，被上訴人所請求之律師費用超出合理範圍甚多等語，資為抗辯。
三、原審判命上訴人總瑩公司應給付被上訴人93萬9,960 元；上訴人楊碧玲應給付被上訴人97萬9,160 元，及其中39,200元自106 年2 月18日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；前2 項所命之給付，於93萬9,960 元範圍內，如任一上訴人為給付時，他上訴人於其給付範圍內，免除其給付責任，並駁回被上訴人其餘之訴。上訴人對其敗訴部分聲明不服，提起上訴（被上訴人對其敗訴部分未據聲明不服，已告確定），並補陳：計算遲延利息時，不應連同房地價金一併計算，如要一併計算，也應該要以房屋佔總價款的比例計算之。又違約天數部分，應扣除因大雨而無法施工之天數，另被上訴人不得以系爭土地契約之約定來請求上訴人總瑩公司給付律師報酬，況律師報酬數額亦屬過高等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠、原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則補陳：伊因系爭預售屋遲未交屋受有額外之損害等語，並答辯聲明：駁回上訴。
四、兩造不爭執之事實：
㈠、訴外人李念慈於100 年5 月26日，與上訴人總瑩公司、楊碧玲分別簽定透天土地預定買賣合約書及透天房屋預定買賣合約書，購買湯城世紀庚區H 棟70號房屋及坐落土地之應有部分，約定總價款為755 萬元（含土地價款453 萬元及房屋價款302 萬元），嗣李念慈於103 年11月5 日將系爭預售屋之買賣權利義務全部讓與被上訴人，被上訴人並已先行繳付18
6 萬元。
㈡、系爭預售屋位於庚區，原訂於102 年12月15日取得使用執照，嗣經桃園市政府於105 年11月10日以（105 ）桃市都施使字第01415 號核發部分使用執照。
㈢、被上訴人因本件系爭預售屋糾紛支付律師費用4 萬元。
㈣、自100 年5 月26日起至105 年11月10日止，此段期間內關於颱風假、大雨天數共計有25天，符合職業安全衛生設施規則第226 條及營造安全衛生設施標準第42條第1 項第3 款之規定。
五、本件爭點：
㈠、被上訴人主張上訴人總瑩公司與楊碧玲二人間應負不真正連帶責任，有無理由？
㈡、被上訴人主張依系爭房屋契約第10條第2 項約定及100 年3月24日內政部公告修正之應載事項第12條第2 項規定，請求上訴人給付遲延利息，有無理由？如有，被上訴人可得請求之數額為何？
㈢、被上訴人主張依系爭土地契約第11條第1 項之約定，請求上訴人給付律師費，有無理由？如有，被上訴人可得請求之數額為何？
六、得心證之理由：
㈠、被上訴人主張上訴人總瑩公司與楊碧玲二人間應負不真正連帶責任，有無理由？⒈按所謂契約之聯立，係指數內容不同之契約相互間具有結合
之關係而言，契約當事人以同一締約行為，結合數個契約，為契約之聯立。其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情事，並本於誠信原則，為斷定之標準（最高法院90年度台上字第1779號、86年度台上字第2278號民事裁判要旨參照）。經查，系爭房屋契約第22條前段約定：「本約之附件視為本約之一部份，並與本約具有同等效力，並與本約所座落土地預定買賣合約書具連帶不可分性應共同履行，並自簽約時同時生效。任何一部份不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除。」等語（見原審卷第15頁正反面），及系爭土地契約第12條第1 項約定：「本約之附件視為本約之一部份，並與本約座落基地之買方所訂房屋預定買賣合約書具連帶不可分性應共同履行，並自簽訂日起同時生效。任何一部份不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除。」等語（見原審卷第37頁），足見系爭房屋契約與系爭土地契約彼此間具有不可分離之依存關係，應共同履行，任何一部不履約，無從期待另一部可能單獨履行，且任一部分不履約時，即視為全部違約。綜觀系爭預售屋房地契約之內容、兩造簽訂系爭房地契約時之真意，及預售屋之交易習慣等具體情事，堪認系爭房屋契約與系爭土地契約在性質上屬聯立契約，上訴人總瑩公司違反系爭房屋契約第10條第2項之規定而違約，即應視為上訴人楊碧玲之違約，上訴人總瑩公司、楊碧玲均應負損害賠償責任。
⒉次按不真正連帶債務係謂數債務人具有同一目的，本於各別
之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中一人為給付，他債務人即應同免其責任之債務（最高法院101年度台上字第367 號判決意旨參照）。經查，被上訴人雖分別與總瑩公司、楊碧玲成立系爭房屋契約、系爭土地契約，然系爭房屋契約與系爭土地契約屬聯立契約，彼此間具有不可分離之依存關係乙節，已如前述，足認總瑩公司等2 人之給付係不可分離。易言之，其等就系爭房地契約之給付，具有使被上訴人取得系爭房屋及所坐落基地所有權之同一目的，且因總瑩公司等2 人間之任一人違約，系爭預售屋房地契約即視同全部違約，亦即如有任一契約不履約，系爭預售屋房地契約之聯立契約目的即均屬不達，在契約履行義務上有明顯之牽連關係。故系爭預售屋形式上雖由總瑩公司出售房屋、由楊碧玲出售土地，但實質上係總瑩公司等2 人共同經營之事業，基此益徵其等對系爭預售屋房地契約之債務確各負全部給付義務，而屬不真正連帶債務。
㈡、被上訴人主張依系爭房屋契約第10條第2 項約定及100 年3月24日內政部公告修正之應載事項第12條第2 項規定，請求上訴人給付遲延利息，有無理由？如有，被上訴人可得請求之數額為何？⒈系爭房屋契約第10條第1 、2 項約定：「本預售屋之建築工
程，自民國100 年10月30日前開工，並於民國102 年12月15日以完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，……。」、「賣方如逾前款期間未完工者，每逾一日應按已繳房屋價款萬分之五計算遲延利息予買方。若逾期六個月仍未開工或完工，視同賣方違約，雙方同意依第二十五條第一款違約之規定辦理」，有系爭房屋契約1 份在卷可稽（見原審卷第10頁反面至第11頁）。依上開契約條款，形式上看似買方僅有於「賣方逾期未完工」時，才能請求賣方按「每逾一日按已繳房屋價款萬分之5 」計算之遲延利息。
⒉惟內政部100 年3 月24日內授中辦地字第1000723995號公告
之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第12條第2 項，業已規定：「賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理」等語（見原審卷第71頁反面），則依消費者保護法第11條第2 項規定，定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋，本件系爭預售屋之完工及取得使用執照之期限，即應對消費者為有利之解釋，而認不論係關於系爭預售屋房屋之完工、或者是使用執照之取得，舉凡上訴人總瑩公司於102 年12月15日前不能完工或未有取得使用執照之情形之一，即應有系爭房屋契約第10條第2 項約定之適用。本件上訴人總瑩公司既逾期取得使用執照，即已該當上開預售屋買賣範本之規定，而應對被上訴人負給付遲延利息之義務。
⒊再者，兩造既已約明一旦發生給付遲延之債務不履行時，違
約之一方即應賠償遲延利息之損害。此經核應屬民法第250條第1 項所規定之違約金，且因該部分契約條款並未同時約定在上訴人總瑩公司遲延時，被上訴人除得請求支付違約金外，尚得再請求履行債務及賠償因遲延所生之損害，此由觀諸系爭房屋契約第21條第3 項約定：「買賣雙方當事人除依前二項之請求外，不得另行請求損害賠償」，亦可明白。故其性質應屬損害賠償總額預定之違約金，併此敘明。
⒋再者，關於被上訴人依系爭房屋契約第10條第2 項前段，所得向總瑩公司請求賠償之日數部分：
⑴、按「……，但有下列情形之一者，其期間不計入前開天數
：( 三) 、因天災地變等人力不可抗力之事由，致乙方不能施工者，其影響期間。……」，系爭房屋契約第15條第
1 項但書第3 款定有明文。
⑵、按「雇主對於高度在二公尺以上之作業場所，有遇強風、
大雨等惡劣氣候致勞工有墜落危險時，應使勞工停止作業」、「雇主使勞工從事施工架組配作業，應依下列規定辦理：( 三) 、強風、大雨、大雪等惡劣天候，實施作業預估有危險之虞時，應即停止作業。」職業安全衛生設施規則第226 條、營造安全衛生設施標準第42條第1 項第3 款分別定有明文。由是以言，如遇有大雨之惡劣氣候情形，即應使勞工停止作業，不能再要求繼續施工。而所謂「大雨」之要件，依氣象局於104 年9 月1 日修訂雨量分級前之標準，乃係「指24小時累積雨量達50毫米（㎜），且其中至少有1 小時雨量達15毫米（㎜）以上之降雨現象」；而修正後大雨之新定義，則界定為：「指24小時累積雨量達80毫米（㎜），且其中至少有1 小時雨量達40毫米（㎜）以上之降雨現象」等情，此有交通部中央氣象局106 年
3 月14日中象參字第1060003187號函附雨量類別說明表及逐日氣象資料可參（見本院卷第12至24頁）。茲因上訴人總瑩公司自系爭買賣契約訂立後之100 年5 月26日，至10
5 年11月10日止取得使用執照為止此段期間內，所達於交通部中央氣象局大雨標準之天數為25天，已為兩造所不爭執，是在系爭房屋契約簽訂後迄至取得使用執照之日為止，共計應有25天之天數，係上訴人總瑩公司因達於氣象局所規範之「大雨」標準，以致不能繼續進行施工。
⑶、上開25天之工期，上訴人總瑩公司未予施工既係因不可抗
力之大雨所致，則有關本件上訴人總瑩公司本應取得使用執照之日期，自應先將上開天數予以扣除，亦即應自102年12月15日先加計25天後，再來起算上訴人總瑩公司真正應取得使用執照卻遲延未取得以致發生給付遲延之日；經計算後，上訴人總瑩公司真正遲延取得使用執照之起始日期，即應為103 年1 月10日，另再從遲延給付之起算日即
103 年1 月10日起迄至105 年11月9 日上訴人總瑩公司實際取得使用執照之日為止，總計上訴人總瑩公司一共經過了1035天之遲延。
⑷、關於被上訴人依系爭房屋契約第10條第2 項前段，所得向總瑩公司請求賠償之金額部分：
①、按「賣方如逾前款期間未完工者，每逾一日應按已繳房屋
價款萬分之五計算遲延利息予買方。若逾期六個月仍未開工或完工，視同賣方違約，雙方同意依第二十五條第一款違約之規定辦理」，系爭房屋契約第10條第2 項定有明文。
②、惟按關於本件系爭預售屋買賣，兩造既均不爭執有內政部
所編預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之適用，而依消費者保護法第17條第1 項及該法施行細則第15條第2 項規定，中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容。準此，若中央主管機關就特定行業公告其定型化契約應記載事項，無論該特定行業之企業經營者與消費者間，有無就該等應記載事項達成意思表示合致或做成書面，於有利消費者之範圍內，均構成企業經營者與消費者間契約之內容。
③、查，關於系爭房屋契約之逾期罰款，究係應以「已繳房屋
價款」抑或係「已繳房地總價款」作為計算標準乙節，因預售屋買賣範本第12條第2 項業已明白規定：「……，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。……」等語（見本院卷第74頁反面），有如上述，則以此對照於系爭房屋契約第10條第2 項之約定，自可知上訴人總瑩公司並未併將已繳土地價款一併納入計算，導致在計算逾期罰款時之基數相對減少，而對消費者有所不利，揆諸前開說明，關於「已繳土地價款」之數額，自即應同時一併納入雙方買賣交易之約定中。或謂系爭房屋契約既僅有出售房屋之單一標的，而與前開應載及不得載事項乃係同時出售房地之雙重標的，二者有所不同，不能逕認應以房地價款計算。惟不論預售建案之預定房屋買賣契約與土地買賣契約是否一併訂立，或分別簽定，其性質均屬同一不可分之給付，並不影響預售屋之建商與地主間所負之協同債務本質。且建商購入土地時，以自然人登記為土地所有權人，將房屋及土地款分別定價，其理由在於個人出售土地免納所得稅（參所得稅法第4 條第1 項第16款），亦免辦理營業登記而不課徵營業稅（參財政部台財稅字第841601122 號函），待推案時再分別以建設公司名義出售房屋、以自然人名義出售土地，以達節稅之目的。然就消費者之買方而言，所預繳之分期付款，主觀上仍係按房屋興建之工程進度而繳納，所繳納者皆係房地買賣總價之一部分，況土地價款性質上並無分期繳納之必要。上訴人基於業界陋習，將被上訴人本為一體之給付巧立名目任意拆裂，規避消費者保護法及脫免分散責任之意圖甚明。
從而，被上訴人就此所為主張，即屬有據，可以准許；至上訴人辯稱應專以「已繳房屋價款」為計算基數云云，則非有據，為本院所不採。
④、被上訴人於103 年1 月10日（即正式起算給付遲延之日起
）至105 年1 月7 日為止，已繳納房地價款180 萬元；繼而再於105 年1 月7 日支付60,000元，此有客戶繳款明細表2 紙在卷可憑（見原審卷第38、61頁），復為上訴人於本院言詞辯論時所不爭執，則依上開說明，被上訴人於本件所得請求之遲延利息，即應為：939,960 元【計算式：
（180 萬元×5 ／10000 ×753 天《即自102 年12月16日起至105 年1 月7 日》）＋（186 萬元×5 ／10000 ×28
2 天《即105 年1 月8 日至同年11月9 日》＝939,960 元，元以下四捨五入】。
㈢、被上訴人主張依系爭土地契約第11條第1 項之約定，請求上訴人給付律師費，有無理由？如有，被上訴人可得請求之數額為何？⒈按系爭土地買賣合約第11條第1 項約定：「凡因本件買賣約
定而涉訴訟者，雙方同意由臺灣桃園地方法院為管轄法院。且敗訴之一方應負擔他方律師費、訴訟費用。」等語（見原審桃簡卷第37頁、第54頁、第55頁）。又本件給付遲延之債務不履行責任，雖因總瑩公司遲未取得系爭建案之使用執照而起，然系爭房屋買賣合約與系爭土地買賣合約具有連帶不可分性，應共同履行，締約時兩造均已合意系爭房地合約屬聯立契約，始有各該「具連帶不可分性應共同履行」之記載，則任何一部分違約，視同總瑩公司2 人均違約。而本件訴訟之事實、爭點、訴訟標的金額等，均存在於被上訴人與總瑩公司2 人之間，自應認為被上訴人就本件支出之律師費，均係其與總瑩公司2 人間之訴訟所生而不可割裂。惟就系爭土地買賣合約所約定律師費用負擔部分之內容，與系爭房地買賣、移轉等相關權利義務並無關聯，縱約定僅由楊碧玲負擔律師費、訴訟費用，亦不違當事人間分別訂立系爭房屋、土地契約之真意。則總瑩公司既非系爭土地買賣合約之當事人，被上訴人即不得依上開約定請求總瑩公司給付本件訴訟所衍生之律師費。從而，被上訴人依前開約定，請求楊碧玲給付因本件訴訟所支出之第一審律師費，即屬有據。
⒉其次，被上訴人主張伊等因本件訴訟，已支出第一審律師費
4 萬元等情，固據其提出收據影本為憑（見原審訴卷第46頁），上訴人就前開收據之形式上真正並未提出爭執，惟辯稱被上訴人請求之律師費超出合理範圍甚多，應比照最高法院裁定律師酬金之標準核定。按參酌法院選任律師及第三審律師酬金核定支給標準第4 條第1 項、第5 條之規定，法院裁定律師酬金，應酬酌案情之繁簡、訴訟結果及律師之勤惰，民事財產權之訴訟，於訴訟標的金額或價額3 ％以下之範圍內為之；且不論委任律師之當事人或被委任律師之人數多寡，均按件數計算（見本院卷第419 頁）。本院審酌本件案情尚非繁雜及被上訴人於原審起訴之訴訟標的金額為1,003,21
0 元，並計算本件兩造敗訴部分比例等情，認本件第一審律師費以39,200元為允當。是被上訴人請求楊碧玲給付第一審律師費39,200元，為有理由，逾此部分之請求，則為無理由，不應准許。
七、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段及第203 條分別定有明文。經查，上訴人楊碧玲對被上訴人所應負之上開給付義務，雖未經特約而無確定期限或約定利率，然其既經收受起訴狀繕本之送達，依前開說明，自應從該訴狀繕本送達翌日起即106 年2 月18日起（見原審卷第50、51頁），按週年利率百分之5 計算之利息，對被上訴人負遲延責任。
八、綜上所述，被上訴人依系爭房屋、土地契約之法律關係，請求上訴人總瑩公司、楊碧玲依不真正連帶之法律關係，分別給付939,960 元；並請求楊碧玲另應給付律師費39,200元，及自106 年2 月18日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。原審就上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 106 年 11 月 30 日
民事第三庭 審判長法 官 周玉羣
法 官 陳雅瑩法 官 呂綺珍以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 106 年 11 月 30 日
書記官 金秋伶