臺灣桃園地方法院民事判決 106年度簡上字第131號上 訴 人 黃羅壬訴訟代理人 呂丹琪律師被 上訴人 林易正
林邱河妹共 同訴訟代理人 孫志堅律師複 代理人 鍾孟杰律師
馮鈺書律師上列當事人間請求確認本票債權不存在事件，上訴人對於中華民國106 年3 月31日本院中壢簡易庭105 年度壢簡字第1295號第一審判決提起上訴，於107年3月27日辯論終結，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：兩造於民國105 年7 月17日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定上訴人以新臺幣（下同）2150萬元向被上訴人購買被上訴人所有之坐落桃園市○鎮區○○段○○○ ○號土地及其上同段345 建號建物即門牌號碼桃園市○鎮區○○路0 段000 號房屋（下稱系爭不動產）。然簽立系爭買賣契約當日僅被上訴人林易正出席，未見被上訴人林邱河妹，被上訴人林易正復陳稱其為被上訴人林邱河妹之代理人，且簽約當日係由訴外人即仲介真誠房屋仲介有限公司（下稱仲介公司）提供東森房屋之定型化買賣房屋契約，又因簽約當日過於倉促，伊並未詳細審閱系爭買賣契約內容及條款，被上訴人亦未給予合理審閱期間，伊即簽發發票日為105 年7 月17日、票面金額200 萬元、到期日為105 年
7 月29日之票據號碼TH00000000號本票（下稱系爭本票）作為簽約款。惟伊於105 年7 月23日至現場查看系爭不動產之現況，始驚覺系爭不動產僅1 至2 樓為合法登記建物，3 至
4 樓為未辦理保存登記之違章建築。再者，伊於該日復見被上訴人面對伊配偶詢問是否要賣房子竟含淚不語，且訴外人即被上訴人林邱河妹之另名子女對其出賣系爭不動產乙事有所爭執等情，伊遂於105 年7 月27日寄發存證信函以解除系爭買賣契約，惟被上訴人仍持系爭本票向本院聲請本票裁定，並經本院以系爭本票裁定核准。然系爭買賣契約屬定型化契約，卻未給予伊合理審閱期間，已違反消費者保護法第11條之1 之規定及內政部公告之「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」，伊得依消費者保護法第11條之1規定主張無效。且被上訴人及仲介公司均未告知系爭不動產
3 至4 樓為違建，使伊陷於錯誤而簽立系爭買賣契約，故伊依民法第88條規定主張意思表示錯誤，並以起訴狀繕本送達作為撤銷系爭買賣契約之意思表示，堪認系爭本票之債權不存在。又縱使系爭本票債權存在，但伊於105 年7 月27日已寄發存證信函表示解除契約，被上訴人亦於同年8 月22日寄發存證信函解除契約，自系爭買賣契約所約定之簽約款付款日105 年7 月29日起算，期間不超過24天，被上訴人應無遭受任何損失，若有損失也僅有24日之利息損失，則依系爭買賣契約第10條約定，該作為懲罰性違約金之債權額顯屬過高，應予以酌減，而原審判決認兩造買賣契約仍屬有效，而認系爭本票為買賣價金之一部分，顯有違誤。為此，爰依民法及消費者保護法之規定、系爭買賣契約之約定提起本件訴訟等語。並於原審聲明：確認被上訴人所持有系爭本票對於上訴人之票據債權不存在。
二、被上訴人則以：伊在與上訴人簽立系爭契約前即確實轉告房屋仲介系爭房屋之3 、4 樓係2 次增建之情，房屋仲介亦有轉達上訴人，並在系爭契約、建物現況說明書中均有備註，且經上訴人親筆簽名確認無誤，是伊從未隱瞞系爭房屋之3、4 樓係2 次增建之情，故上訴人並無舉證有何意思表示錯誤之事實，另上訴人於簽約時已有詳細審閱系爭契約之機會，且上訴人為退休教師，顯為具一般智識經驗之人，於簽立買賣不動產之契約自應謹慎為之，是其因己之疏失未詳閱契約，自無從依民法第88條第1 項但書之規定，撤銷簽立系爭買賣契約之意思表示。再依據消費者保護法之規定，適用審閱期之當事人之一方須為企業經營者，而系爭契約之當事人即兩造均為消費者，自無消費者保護法之適用，縱認有消費者保護法之適用，因上訴人已有合理機會審閱系爭買賣契約條款，上訴人自不得以伊未給予充分審閱系爭契約而主張契約無效。另違約金條款本係兩造契約自由、私法自治原則之體現，本不容任意主張酌減，況系爭本票面額200 萬元占系爭不動產之出售價金2150萬元不到10％，並未逾內政部公布之成屋買賣契約書範本之違約金沒收上限，且參諸伊嗣於10
6 年11月19日出售系爭不動產，價金僅有2000萬元，已有15
0 萬元之差價，並有相關塗銷費、履約保證費、簽約費、土地增值稅、自用代辦費、建物平面繪圖測繪代辦費等費用，以及另行出售之仲介費用1 萬2000元，故相關費用也至少有50萬元，則伊因上訴人擅自解約所受之損害已逾200 萬元，是本件違約金並無過高之情等語置辯，並於原審聲明：上訴人之訴駁回。
三、本件原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明為：（一）原判決廢棄。（二）確認被上訴人所持有之系爭本票之本票債權不存在。被上訴人答辯聲明則為：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院簡上卷第135頁）：㈠兩造間於105 年7 月17日簽立系爭買賣契約，由上訴人向被
上訴人購買渠等所有系爭不動產，價金為2150萬元，上訴人並簽發系爭本票作為購買系爭不動產之頭期款等情，有系爭不動產買賣契約、存證信函及本院105 年度司票字第7497號裁定等件附卷為證（見本院壢簡卷第8 頁至第20頁），並經原審職權調閱系爭不動產之登記謄本，有前揭謄本1 份附卷可憑（見本院壢簡卷第24至26頁）。
㈡兩造於105 年7 月17日簽立系爭買賣契約時，在場之人為上
訴人及其妻廖賜珍、仲介余炳波、代書黃雲雄、被上訴人林易正。
㈢上訴人於105 年7 月27日曾寄發存證信函與被上訴人2 人表
示要解除系爭買賣契約，被上訴人復於105 年8 月5 日先寄發存證信函向上訴人催告履行系爭買賣契約，因上訴人拒不履行，被上訴人再於105 年8 月22日寄發存證信函予上訴人解除系爭買賣契約，並依約將簽約款200 萬元轉為違約金沒收，有上開3 份存證信函在卷可參（見本院壢簡卷第16頁正反面、第19至20頁反面、本院簡上卷第86至94頁）。
五、上訴人主張系爭買賣契約未給予審閱期間，且其意思表示錯誤，而認系爭本票債權不存在，縱系爭本票債權存在，亦有違約金酌減問題，惟為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審究者為：（一）系爭買賣契約是否適用消費者保護法以及內政部公告之「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」關於審閱期間之規定而無效？（二）如否，上訴人得否依民法第88條規定撤銷買受系爭不動產之意思表示？（三）系爭買賣契約業經解除，則系爭本票是否即屬違約金？如認屬於違約金是否有酌減之必要？（四）上訴人請求確認系爭本票債權不存在有無理由？經查：
㈠系爭買賣契約並無消費者保護法第11條之1 、內政部公告之
「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」之審閱期間之適用。
⒈按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之
合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反第1 項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。消費者保護法第11條之1 第1 項、第3 項固有明文。惟按消費者保護法法第2 條亦規定：「一、消費者：
指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者。二、企業經營者：指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。…七、定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。定型化契約條款不限於書面，其以放映字幕、張貼、牌示、網際網路、或其他方法表示者，亦屬之。…九、定型化契約：指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂立之契約。」，本件兩造均非企業經營者，則依上開規定，兩造所簽訂之系爭買賣契約本無足該當消費者保護法所指之定型化契約，應無消費者保護法審閱期間相關規定之適用。
⒉內政部公告之「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記
載事項」壹、一固規定：「本定型化契約及其附件之審閱期間不得少於3 日。違反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容」（見本院壢簡卷第18頁）。惟查，上開「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」係指消費者委託仲介出售不動產所簽訂之契約，而兩造均非仲介，所成立之系爭買賣契約亦非委託對造銷售不動產，自與「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」所規範之情形迥異，而無適用之餘地，是上訴人執此主張本件情形違反上述規定，亦屬無據。
⒊上訴人雖以系爭買賣契約係由東森房屋提供之制式契約，故
主張應類推適用定型化契約規定云云。惟查，定型化契約之所以有前述消費者保護法及「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」關於審閱期間之相關規範，係因契約條款均由其中一方企業經營者所預先擬定而提供，為保護無從參與擬定契約內容之弱勢消費者所為之特別規定。而系爭買賣契約並非本件被上訴人所事先預擬，本無特別保護上訴人之必要；是上訴人主張本件應類推適用消費者保護法、「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」關於審閱期間之規定，進而主張系爭買賣契約無效等節，顯無理由。
㈡上訴人不得依民法第88條規定撤銷買受系爭不動產之意思表示。
⒈按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思
表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限；當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第88條第1 項、第2 項分別定有明文。而錯誤係一種事實狀態，撤銷則為法律評價，有錯誤不一定得撤銷，依前揭民法第88條第1 項但書規定，須表意人就錯誤之發生無過失，且其錯誤在交易上具有重要性者，始得加以撤銷，以維護社會交易之安定性。
⒉上訴人主張其簽立系爭買賣契約時不知悉系爭房屋之3 、4
樓為增建，係意思表示錯誤之情形，並依民法第88條之規定撤銷系爭買賣契約等語。惟查：
⑴上訴人於起訴狀自承其於簽約前曾和仲介到現場看過1 次等
語，有起訴狀1 份附卷可考（見本院壢簡卷第4 頁反面），堪認上訴人於簽立系爭買賣契約前對系爭不動產之現況已有作過確認；又細繹系爭買賣契約首頁建物標示部分，業已載明「有增建3 、4 樓」等情，及附件一之建物現況確認書第
1 項「是否有拆除重建、改建、違建、禁建或糾紛之情事（或未依法申請增建之建物）」之選項，已如實勾選系爭房屋之3 樓、頂樓有違建等情，且該建物現況說明書亦經上訴人親筆簽名及蓋章確認，是被上訴人主張其從未隱瞞系爭房屋之3 、4 樓係增建等語，洵屬有據，當可採信。
⑵又證人即代書黃雲雄於原審審理時亦證稱：上訴人已經確定
可以購買房子就進行簽約，先問上訴人確定如何付款，謄寫契約書4 份，並提供公平交易委員會的建物現況說明書向賣方確認買賣標的現況，確認雙方對屋況並無問題後才簽名蓋章，契約書條文包括契約內容及現況確認書都有對雙方導讀無誤，簽約時間不包括議價大約1 個半鐘頭，且有向兩造宣達確認增建3 、4 樓部分，當時上訴人並無異議，也沒有聽到上訴人配偶有異議等語（見本院壢簡卷第77至78頁），證人即仲介余炳波亦於原審證稱：當天簽約有逐條說明合約內容再行簽約，是代書黃雲雄逐條宣達及逐項解釋，時間大約
1 個多小時，簽約帶看時也有告知上訴人3 、4 樓有增建等語（見本院壢簡卷第74至75頁），則證人黃雲雄、余炳波均證稱簽約當天已向兩造逐條說明系爭買賣契約內容，兩人所述內容大致相合，堪以採信，又證人黃雲雄亦證稱有向兩造就系爭不動產現況包含3 、4 樓增建部分加以確認，證人余炳波並證稱在帶看時已告知有增建情形，益徵上訴人對於系爭不動產3 、4 樓為增建部分，實無從推諉不知。
⑶至證人即上訴人配偶廖賜珍雖於本院審理時證稱：簽約前只
看過1 次，只看到2 樓就沒有往上看，簽約前一天仲介表示明天要過去談價錢，結果簽約當天也沒有談到要簽約，仲介要伊加50萬，伊不肯，仲介卻要上訴人拿出印章、身分證簽名蓋章，伊有說還沒看過1 樓、3 樓，仲介卻說簽完隨時可以再看，因為伊是保母，當下又抱1 個一直哭鬧的孩子，沒辦法坐下來看契約，伊就失去理智，就這樣糊里糊塗的，簽約過程也沒講到3 、4 樓是違建，外觀因為被廣告布遮掉，也看不出來有增建，代書也沒有唸契約內容給我們聽，也沒有叫我們坐下來看等語（見本院簡上卷第137 至139 頁），惟證人廖賜珍並非締約之當事人，其對於契約內容是否了解本非所問；況證人廖賜珍既表示其因孩子哭鬧而心煩意亂，顯然更無從注意代書及仲介如何向上訴人說明契約內容，自不足以其證述佐證上訴人所稱代書及仲介並未說明契約內容及增建情況等節屬實；再者，本件堪認證人黃雲雄應有對其說明契約內容及確認增建情形，業如前述，而依證人廖賜珍證述內容，哭鬧的孩子既已由其照料，上訴人自無須分心處理孩子哭鬧之情形，豈能以此主張不解簽約之過程及內容，是上訴人以證人廖賜珍之證述內容主張當日代書並未說明契約內容及增建情形，實屬無據。。
⑷是本院綜合觀諸上揭事證，堪認兩造簽立系爭買賣契約時，
就本件不動產買賣之付款方式、清償證明書取得、交屋時期、不動產現況等事項業已詳加討論，並將該約定事項記載於契約書中，且上訴人簽立系爭買賣契約書時應已知悉系爭房屋存有增建之事實，並經審慎評估才願意購買系爭不動產，不容其事後否認。是以，上訴人既於簽約時應已知悉系爭不動產之現況，其所陳稱其未注意到系爭不動產契約書載有「有增建3 、4 樓」及其至105 年7 月23日至系爭不動產現場方知有增建等情，實難採信；又縱使上訴人簽立系爭契約時未注意到系爭不動產契約書載有「有增建3 、4 樓」，衡酌前揭「有增建3 、4 樓」字句係位於系爭買賣契約首頁，且字跡清晰明顯、語意甚為清楚，一般具有普通智識經驗之人皆可了解其意，上訴人為具有正常智識、社會經驗之中年人，自無從以己一時疏失、未詳閱契約書等語而欲推諉責任。是本件實難認上訴人有意思表示錯誤之情形，縱上訴人意思表示錯誤亦係因其並未審慎簽約，而屬民法第88條第1 項但書係由自己過失所致，故上訴人據此主張依民法第88條之規定撤銷簽立系爭契約之意思表示，自屬無據。
㈢被上訴人業於105 年8 月22日寄發存證信函予上訴人表示解
除系爭買賣契約，系爭本票即屬懲罰性違約金，但無酌減之必要。
⒈按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之
賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250 條第2 項定有明文。經查，上訴人於105 年7 月27日曾寄發存證信函與被上訴人2 人表示要解除系爭買賣契約，被上訴人則於105 年8 月5 日先寄發存證信函向上訴人催告履行系爭買賣契約，因上訴人拒不履行，被上訴人再於105 年8 月22日寄發存證信函予上訴人因其經催告仍拒絕履行系爭買賣契約，故解除系爭買賣契約，並依約將簽約款200 萬元轉為違約金沒收等節，為兩造所不爭執；而上訴人表示並不以105 年7 月27日之存證信函主張解除契約（見本院簡上卷第200 頁），且兩造均同意系爭買賣契約業經解除（見本院簡上卷第134 頁），足見系爭買賣契約應係因上訴人違約而經被上訴人以105 年8 月22日存證信函予以解除。又兩造對於系爭買賣契約解除後，系爭本票之性質即轉為違約金並不爭執（見本院簡上卷第173 至175、201 頁），是系爭本票於系爭買賣契約解除後應屬違約金等節，應堪認定。從而，原審判決認系爭買賣契約仍屬有效，而認系爭本票為簽約款乙節，容有誤會。
⒉按本約簽訂後，甲方（即上訴人）若有違約情事經乙方（即
被上訴人）合法解除本約，甲方對乙方負損害賠償責任，且甲方已支付之價金應交付乙方沒收作為懲罰性違約金；除非甲方於僑馥建經最終催告期限向法院起訴，否則僑馥建經即依約將上述款項交付乙方沒收，沒收後甲方對違約金額再有異議時，甲方依法所有違約金酌減之權利僅得對乙方請求，不得對僑馥建經作主張。系爭買賣契約第10條第2 項約定有明文。查本件係因上訴人無故拒不履行而有違約事由，經被上訴人解除系爭買賣契約，故依前開約定，上訴人前已給付之價金即系爭本票即遭被上訴人沒收作為懲罰性違約金，況兩造對於本件違約金之性質屬於懲罰性違約金亦不爭執（見本院簡上卷第202 頁），則系爭本票之性質應已轉為懲罰性違約金，本足認定。
⒊上訴人雖主張被上訴人所受損失應以系爭買賣契約所定上訴
人應付簽約款日（105 年7 月29日）翌日起至被上訴人10 5年8 月22日寄發存證信函解除契約止共24天之利息損失，縱以法定最高利息20％計算，僅有2 萬6301元，故本件被上訴人沒收高達200 萬元之違約金顯屬過高等語。經查：
⑴按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252 條定有明文，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上第2747號判決意旨參照）。經查，上訴人主張本件係意思表示錯誤而主張撤銷買受系爭不動產之意思表示等節，並無理由，業如前述；則本件實係上訴人與被上訴人簽訂系爭買賣契約後無故拒絕履行，而屬可歸責上訴人之違約事由；揆諸前開實務見解，系爭買賣契約違約金之約定既屬兩造所自主約定，上訴人無故違約卻要求被上訴人同為分攤，本難認公平。
⑵況內政部公布之「成屋買賣契約書範本」第11條第3 項所定
於買方違約經賣方解除契約之情形，沒收之已付價款以不超過房地總價款15％為限，而系爭本票金額為200 萬元，占系爭買賣契約之價金為2150萬元之比例並未超過10％，故未超過上開內政部公布之「成屋買賣契約書範本」所定違約金之比例，則本件違約金實難認有過高之情形。又參諸被上訴人嗣後已於106 年11月19日將系爭不動產出售予他人，有不動產買賣契約書附卷可參（見本院簡上卷第151 至158 頁），但兩造簽約日期原為105 年7 月17日，因上訴人無故違約致被上訴人於105 年8 月22日解除契約後，被上訴人又耗費1年餘之時間始覓得買家，期間所花費之時間、勞力以及所承受之房屋行情波動亦屬被上訴人所蒙受之損失，是系爭本票金額200 萬元與被上訴人所受損失相較，並無明顯不相當，益顯應無過高之情形。
⒋至被上訴人所舉為另購新屋而向親友借貸並以親友身分辦理
貸款，以及出售系爭不動產所花費之相關仲介費、塗銷費用、履約保證費、簽約費、土地增值稅、自用代辦費、建物平面繪圖測繪代辦費等費用，無論是否屬實，本屬被上訴人出售系爭不動產所需花費之費用，自不足認係因上訴人違約所致之損害，併予敘明。
⒌綜上，系爭本票雖屬懲罰性違約金，惟於本件並無過高之情形，自無須予以酌減。
六、綜上所述，上訴人請求確認系爭本票債權不存在，並非有據，不應准許。原審就此部分所為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，但結論並無二致。是上訴論旨指摘原判決此部分為不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 4 月 20 日
民事第二庭 審判長法 官 劉佩宜
法 官 曾家貽法 官 丁俞尹以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 107 年 4 月 23 日
書記官 曾百慶