臺灣桃園地方法院民事判決 106年度簡上字第276號上 訴 人 盧芳儀訴訟代理人 陳庭錡被 上訴人 趙苡理上列當事人間請求確認債權存在事件，上訴人對於中華民國106年6 月9 日本院桃園簡易庭105 年度桃簡字第1393號第一審判決，提起上訴，本院於107 年6 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：本件上訴人未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：被上訴人於民國105 年3 月2 日向上訴人承租門牌號碼桃園市○○區○○○路○ 段○○巷○○號2 樓房屋（下稱系爭房屋），並簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期間自105 年3 月2 日起至106 年1 月24日止，租金每月新臺幣（下同）1 萬5,800 元，被上訴人並依約繳付保證金3 萬1,600 元，嗣被上訴人於105 年5 月31日提前解約後，一再向上訴人索討返還前揭保證金，然依系爭租約第6條約定，上訴人自得沒收前揭保證金作為違約金，無庸返還予被上訴人。又被上訴人於105 年5 月31日返還系爭房屋後，經上訴人入內查看，發現屋內一處地磚遭毀損，上訴人因而支出維修費用1 萬600 元，故依系爭租約第5 條之約定，請求被上訴人負損害賠償之責，為此，爰依系爭租約之法律關係及民事訴訟法第247 條之規定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠確認上訴人對被上訴人有依系爭租約所生之3 萬1,60
0 元之保證金債權存在；㈡被上訴人應給付上訴人1 萬600元。
二、被上訴人則以：被上訴人於租屋期間欲提前解約而與上訴人協商，兩造嗣於105 年5 月21日達成協議，被上訴人須於10
5 年5 月31日搬離系爭房屋並僅須賠償9,500 元（即保證金3,000 元及清潔費6,500 元），伊即依約搬離，上訴人自不得沒收3 萬1,600 元之保證金。又伊於搬離系爭房屋時已確認屋內現狀，並未發現有上訴人所指之地磚破裂情事，上訴人不得請求損害賠償等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人部分勝訴之判決，即判決確認上訴人對被上訴人有依系爭租約所生之9,500 元保證金債權存在，駁回其餘請求，被上訴人就其敗訴部分未聲明不服已告確定，上訴人就其敗訴部分提起上訴，並聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第2 項之訴部分廢棄；㈡確認被上訴人對上訴人有依系爭租約所生之2 萬2,100 元之保證金債權存在及被上訴人應再給付上訴人1 萬600 元。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、上訴人主張兩造於105 年3 月2 日簽訂系爭租約，由被上訴人承租系爭房屋，約定租賃期間自105 年3 月2 日起至106年1 月24日止，租金每月1 萬5,800 元，被上訴人並依約繳付保證金3 萬1,600 元，嗣被上訴人於105 年5 月31日搬離系爭房屋等情，業據其提出系爭租約為證（見原審卷第6 至10頁），且為被上訴人所不爭執（見本院卷第51頁反面），自堪信為真實。
五、上訴人另主張因被上訴人提前解除系爭租約，其得沒收3 萬1,600 元之保證金作為違約金，上訴人對被上訴人此部分債權存在，且被上訴人應賠償地磚維修費用等情，則為被上訴人所否認，並以前詞置辯，是本院應審酌者厥為：㈠上訴人對被上訴人之違約金債權是否存在？㈡上訴人得否請求被上訴人賠償地磚維修費用？茲析述如下：
㈠上訴人對被上訴人之違約金債權是否存在？⒈按契約合意終止，係契約雙方當事人，依合意訂立契約，使
原有契約之效力向後歸於無效，亦即以第二次之契約終止原有之契約，以當事人相互表示意思一致，契約即為成立（最高法院106 年度台上字第272 號判決意旨參照）。依契約自由原則，契約之雙方當事人雖得再訂契約，使原屬有效之契約向將來歸於無效，其成立依民法第153 條之規定，須當事人對於契約必要之點意思一致為其要件，倘契約之一方為終止契約之要約，經他方同意而達成合意終止契約者，雙方既得經由利害衡量，而為一定之盤算，自行決定終止後雙方間之權利義務關係，則除契約有特別約定或終止合意時為特別約定者外，就契約終止後所生費用或損害，即不得要求他方給付或賠償（最高法院106 年度台上字第2 號判決意旨參照）。本件上訴人聲明請求確認其依系爭租約所生之3 萬1,60
0 元存在，雖將此所謂「依系爭租約所生之3 萬1,600 元」，特定為「保證金債權」，然依系爭租約所載「得沒收保證金作為違約金」可知，此部分債權實指違約金債權( 即得沒收之保證金債權) 而言，先予指明。
⒉上訴人主張因被上訴人提前解除系爭租約，故其對於被上訴人存有前揭違約金債權，固執系爭租約第6 條第5 項約定：
「乙方（即被上訴人）於租期未達前解約，甲方（即上訴人）則沒收保證金作為違約金」為據（見原審卷第9 頁）。然查，據卷附兩造於106 年4 月16日至5 月22日間之LINE通訊軟體對話內容翻拍照片所示，期間被上訴人曾告以因系爭房屋噪音問題致影響身心精神狀況而欲搬離，上訴人則允諾會協助處理此事，讓被上訴人能盡快搬離，並表明系爭租約收取保證金（押金）之緣由乃上訴人因簽約之成本花費（公證費3,000 元及清潔費6,500 元），被上訴人則回以願支付上開費用半數以提前搬離，上訴人並未正面回應，被上訴人其後則多次央求上訴人同意上開條件以代保證金之沒收，上訴人再回以須與他人討論後再回覆，期間兩造曾多次斡旋，被上訴人亦曾多次詢問上訴人是否接受上開條件，後於106 年
5 月21日，上訴人告以：「趙先生（即被上訴人）依約你們理當賠償2 個月押金，我方求償損失金額為保證金3,000 元，清潔費6,500 元，預計交屋日為5/31下午3:00，以上為不二價，否則請履約至期滿，以上請知悉」等語，被上訴人則由訴外人即其室友黃彥豪以被上訴人之名義代回以：「盧小姐，您好。我是黃彥豪。以上談話內容，我都看到了，但請您31號。晚上！11點59分再交屋。謝謝。以上請知悉。如果要招開委員會。我很樂意參加，相信大家已經見過我的禮貌了~~~ 謝謝您。PS .更正31號晚上11：59分」等語，上訴人旋回以：「好的，屆時交屋~ 管委會委員提案有準備處理社區租賃戶問題，歡迎參加」等語( 見原審卷第70至80頁) ，足見在被上訴人表明欲提前搬離系爭房屋後，兩造曾持續就是否合意提前終止系爭租約暨終止後違約金之數額乙事加以協商，後由上訴人提出「由被上訴人賠付9,500 元以代系爭租約原定之2 個月即3 萬1,800 元保證金之賠付」之系爭租約終止後之違約金收取條件，並經被上訴人委由黃彥豪以被上訴人名義允諾上開條件並確認最終交屋時間，依前說明，堪認兩造確已就合意終止系爭租約乙事意思表示合致，且雙方既已就系爭租約終止後違約金之賠付數額另行約定，自應受該約定內容之拘束，上訴人即不得再憑已因兩造合意終止而向後歸於無效之系爭租約原約定內容，請求3 萬1,800 元之違約金。
⒊是以，系爭租約既經兩造合意終止，並約定終止後由被上訴
人賠付違約金9,500 元以代系爭租約原約定之3 萬1,800 元違約金，則上訴人請求確認之保證金即違約金債權，於9,50
0 元範圍內，為有理由，逾此範圍，則屬無據，洵無足採。㈡上訴人得否請求被上訴人賠償地磚維修費用？⒈按民事訴訟法第277 條前段規定，當事人主張有利於己之事
實者，就其事實有舉證之責任。系爭租約第5 條第1 項約定：「乙方( 即被上訴人) 應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責」。本件上訴人主張系爭房屋地磚於被上訴人使用期間遭毀損，應賠償維修費用，既為被上訴人所否認，依前揭規定及說明，自應由上訴人就被上訴人有過失致房屋地磚毀損之要件事實負舉證責任。
⒉經查，原告就此部分之舉證，係以地磚照片及證人即105 年
6 月1 日承租並入住系爭房屋之房客曾琬琪於原審之證詞為據。然證人曾琬琪固於原審審理時證稱：伊於105 年6 月1日搬入系爭房屋時因未穿鞋子，腳踩到後才發現地磚有一處有小凹洞等語( 見原審卷第113 頁反面至第114 頁) ，惟經提示被上訴人提出之105 年5 月31日遷離時所拍攝之屋內照片後( 見原審卷第84至85頁) ，證人亦證稱：伊搬進去時，客廳沙發、電視及桌子較之該照片之擺設已有改變，地磚現毀損處約於客廳電視右側，位置大概係本院卷第84頁右下角照片中電視右側處等語（見原審卷第114 頁反面），依其證述及原告所提之地磚照片，至多僅能證明於證人遷入時地磚有破損之事實( 見原審卷第56頁) ，然被上訴人遷離時與證人遷入時之客廳家具擺設已有改變，該地磚破損究係何人於何時所為則未可知，不能排除被上訴人遷離後，上訴人自行搬動家具所造成之可能性，復無其他事證可徵地磚破損係於被上訴人租賃後遷離前已存在，此外，上訴人復未能舉證證明被上訴人有違反善良管理人之注意義務、不依約定之方法或租賃物之性質，保管、使用及收益，致系爭房屋受有上開損害，是應認上訴人此部分主張，舉證尚有未盡，自難憑採。
六、綜上所述，系爭租約既經兩造合意終止，並約定終止後被上訴人應賠付違約金9,500 元之金額以代系爭租約原約定之金額，則上訴人請求確認之保證金債權( 違約金債權) ，僅於9,500 元範圍內，為有理由，逾9,500 元之部分，則無理由，應予駁回；另上訴人所舉證據，不足使本院形成地磚破損為被上訴人於使用系爭房屋期間過失所致之心證，是上訴人請求被上訴人給付1 萬600 元，亦無理由，不應准許。原審就上開應准許部分為上訴人勝訴之判決，另就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造間其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，對本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第
3 項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 107 年 7 月 12 日
民事第一庭 審判長法 官 林曉芳
法 官 汪智陽法 官 賴鵬年正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 107 年 7 月 13 日
書記官 李玉華