臺灣桃園地方法院民事判決 106年度簡上字第351號上 訴 人 牙立慧（原名牙璽惠）訴訟代理人 牙璽琹
葉伯紅訴訟代理人 吳傑人律師被 上訴人 章命訴訟代理人 駱寶鳳上列當事人間請求確認租賃關係不存在事件，上訴人對於民國10
6 年6 月22日本院中壢簡易庭105 年度壢簡字第548 號第一審判決提起上訴，本院於民國107 年5 月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項：本件被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、被上訴人於原審起訴主張：被上訴人為門牌號碼桃園市○○區○○路○○號12樓之10之房屋（下稱系爭復興路房屋）、桃園市○○區○○○路○○○ 號7 樓房屋（下稱系爭裕成南路房屋）之所有權人。兩造間曾就裕成南路房屋簽訂租賃契約（下稱舊約），約定租期自民國102 年12月1 日至104 年12月31日止，每月租金5,000 元，然上訴人尚欠被上訴人舊約租金新臺幣（下同）15,000元。嗣上訴人於104 年6 月下旬致電被上訴人，商談更新系爭裕成南路房屋舊約事宜，陳稱上開舊約契約書已遺失，欲重簽相同舊約供上訴人留存，令被上訴人於其上簽名，被上訴人因不識字，且時有精神狀態障礙，並不疑上訴人，而於其上簽名，並將印章交予上訴人蓋印。詎被上訴人返家後，經訴外人即被上訴人配偶駱寶鳳詳閱上開重簽之契約，警覺該契約並非重簽舊約，乃新簽租賃契約，其上約定被上訴人出租系爭復興路房屋、系爭裕成南路房屋予上訴人，租期自104 年12月31日起至124 年12月31日止，每月租金4,000 元，並誤載簽約日期為104 年12月31日（下稱新約）。上訴人以上開手法詐欺被上訴人，加載舊約未約定事項於新約中，被上訴人自得依法撤銷與上訴人間之新約。縱新約無法撤銷而屬有效，惟上訴人於103 年7 月
1 日將系爭裕成南路房屋違約轉租予訴外人馮震華，經被上訴人寄發存證信函終止舊約，上訴人據新約仍拒不搬遷。為此，以本件起訴狀繕本送達上訴人作為撤銷受詐欺之意思表示，或終止租約之通知。爰依民法第439 條、第92條、第44
3 條第2 項、第455 條、第767 條、第179 條等規定，請求上訴人給付積欠之租金15,000元及法定遲延利息，確認系爭復興路房屋新約不存在，並返還系爭裕成南路房屋暨請求不當得利等語。
二、上訴人答辯及上訴意旨略以：兩造為舊識，系爭裕成南路房屋新約係於被上訴人之家中即系爭復興路房屋簽訂，被上訴人並無施用詐術。又被上訴人於簽訂前開新約時已知悉轉租之事實，而仍欲與上訴人簽訂新約，被上訴人顯已同意上訴人轉租。再者本件係上訴人之母葉伯紅與馮震華簽訂租約轉租，與上訴人無涉，被上訴人不得以此事由終止系爭裕成南路房屋新約，且依該新約約定租金為4,000 元，非原審認定之5,000 元等語。
三、原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即：確認兩造間就系爭復興路房屋之新約租賃關係不存在；上訴人應將系爭裕成南路房屋遷讓返還被上訴人，及自105 年4 月2 日起至遷讓上開房屋之日止，按月給付被上訴人5,000 元，另駁回被上訴人其餘之訴，暨就被上訴人勝訴部分依職權宣告假執行。上訴人就其敗訴之一部聲明不服，提起上訴，其上訴聲明：原判決關於命上訴人應將系爭裕成南路房屋遷讓返還被上訴人，及自105 年4 月2 日起至遷讓上開房屋之日止，按月給付被上訴人5,000 元部分，及該部分假執行暨訴訟費用之裁判均廢棄；上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。（上訴人其餘敗訴部分及被上訴人就原審判決敗訴部分，均未據聲明不服，不在本件裁判範圍內）。
四、經查，兩造簽定系爭裕成南路房屋舊約，租約期限自102 年12月1 日起至104 年12月31日止，租金每月5,000 元。兩造復簽定系爭裕成南路房屋新約，租約期限自104 年12月31日起至124 年12月31日止，租金每月4,000 元；又葉伯紅就系爭裕成南路房屋與馮震華簽訂租賃契約，租賃期限自103 年
7 月1 日起至104 年6 月30日止，租金每月9,500 元等情，有兩造、葉伯紅與馮震華各簽定之房屋租賃契約書附卷可憑（見原審卷第12-15 、18-21 、31-33 頁），復為兩造所不爭執，堪信為真。
五、被上訴人主張系爭裕成南路新約係被詐欺而簽訂，且上訴人未經被上訴人同意即將系爭裕成南路房屋轉租等情，為上訴人所否認，並以前詞置辯，是本件爭點為：被上訴人簽立系爭裕成南路房屋新約時是否遭詐欺？被上訴人簽立前開新約時是否已同意上訴人將系爭裕成南路房屋轉租？若否，被上訴人得否終止租約並請求返還裕成南路房屋暨請求相當於租金之不當得利？金額若干？茲分別論述如下：
㈠被上訴人簽立系爭裕成南路房屋新約時是否遭詐欺？
按民事法上所謂詐欺，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示，當事人主張其意思表示係因被詐欺而為之者，應就其被詐欺之事實，負舉證之責任（最高法院21年上字第2012號判例意旨參照）。被上訴人固主張遭詐欺而簽立系爭裕成南路房屋新約，惟為上訴人所否認，自應由被上訴人就受詐欺之事實負舉證責任。經查，被上訴人於本院審理時陳述略以：「（法官問：該租約最後面的簽名及蓋章，是否是你親自簽名及蓋章？）是上訴人拿我的印章去蓋，但是簽名是我簽的」、「（法官問：你簽的時候有注意到租約的期間有多長？）沒有給我看，如果有給我看的話我不會同意」、「（法官問：上訴人拿契約給你簽，你也知道要簽新契約，你為什麼會說你不知道租約的期間有多長？）她沒有給我看」、「（法官問：你所謂的「她沒有給我看」是什麼意思？）我不知道，反正上訴人寫了沒有給我看」等語（見本院卷第82-83 頁），可知被上訴人僅一再陳稱於簽立系爭裕成南路房屋新約時「沒有給他看」，然被上訴人既未否認新約上之簽名為其所親簽，且亦未提及簽名時租賃契約內容為空白，而租期長短復為租賃契約之重要事項，衡諸常情，就此部分理應特別注意，被上訴人於簽立契約時本應主動詳閱該契約內容以資判斷是否簽立新約，如係自身疏忽而未詳閱契約內容，除係他人刻意隱匿或依交易習慣有告知義務外，不能逕認他人未主動告知契約內容即屬施用詐術之行為，且被上訴人亦未提出證據證明上訴人或他人有何具體詐欺行為，是其主張遭詐欺而簽立新約云云，尚屬無據。
㈡被上訴人簽立新約時並未同意上訴人轉租，被上訴人得終止新約並請求返還裕成南路房屋：
⒈按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租
賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人；承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第443 條、第455 條前段定有明文。經查，兩造簽定之系爭裕成南路房屋舊約及新約第8 條均約定：「乙方（即上訴人）未經甲方（即被上訴人）同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部分出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋」（見原審卷第13頁反面、第19頁反面）。
足見不論於舊約或新約期間，兩造已約定系爭裕成南路房屋非經出租人同意不得轉租他人。
⒉上訴人主張被上訴人於簽立系爭裕成南路房屋新約時即已知
悉房屋轉租之事並已同意云云。惟查，被上訴人係於104 年12月21日以郵局存證信函通知上訴人因違約轉租他人而終止系爭裕成南路房屋舊約，有上開郵局存證信函在卷可佐（見本院卷第21-22 頁），參以證人馮震華於本院到庭證稱：10
4 年12月間被上訴人及其配偶到系爭裕成南路大吵大鬧說房子是他的，伊不認識他們不讓他們進來，後來有報警，隔幾天總幹事與被上訴人兩夫妻在社區委員會開協調會，被上訴人拿出所有權狀伊才知道房子是被上訴人所有；在此之前伊沒有見過被上訴人或其配偶等語（見本院卷第89頁及反面），可知被上訴人應係在104 年12月間知悉系爭裕成南路房屋遭轉租他人後，即寄發前揭郵局存證信函向上訴人表示欲終止租約，並無同意轉租之情事。又系爭裕成南路房屋新約之簽約日期雖記載為104 年12月31日，然被上訴人於本院審理時陳稱：新約是在104 年7 月簽立等語（見本院卷第83頁），核與上訴人陳稱：簽立新約是在舊合約即將到期的前夕，大約是在104 年11、12月，應該是12月等語（見本院卷第87頁），尚有不符，惟依上訴人前揭陳述亦可認定新約應非10
4 年12月31日當日而係舊約到期前即已簽立，參以被上訴人係104 年12月間始知悉轉租之事，並以存證信函通知終止舊約，倘若被上訴人終止租約後再與上訴人簽立新約並同意轉租房屋，理應於新約中約定清楚，然新約中全無被上訴人同意轉租之約定，堪信新約應係在被上訴人寄發存證信函終止租約前即已存在。是上訴人主張被上訴人簽立新約時已知悉並同意轉租之事等情，難認屬實。
⒊上訴人雖不否認系爭裕成南路房屋轉租予馮震華一事，惟辯
稱：轉租係伊母親葉伯紅所為，伊並未授權葉伯紅可轉租第三人，伊於簽訂系爭裕成南路房屋新約前夕方知悉轉租云云。惟依民法第432 條第1 項規定，承租人即上訴人應以善良管理人之注意，保管租賃物，自不能容許他人無故使用系爭裕成南路房屋，系爭裕成南路房屋縱為上訴人母親葉伯紅轉租予馮震華，惟馮震華既依轉租之租賃契約實際使用系爭裕成南路房屋，此違約轉租之狀態自應由負有保管義務之上訴人負責，而與上訴人自行違約轉租情形相同，否則豈非容許承租人以第三人名義違約轉租卻得以脫免違約轉租之責。另查，證人葉伯紅於原審審理時已證稱：出租給馮震華之事是被上訴人授權給伊處理等語明確（見原審卷第124 頁），足見上訴人曾授權葉伯紅管理系爭裕成南路房屋，則葉伯紅將系爭裕成南路房屋違約轉租予馮震華，其轉租契約之出租人雖為葉伯紅，依上開說明，仍應由上訴人負違約轉租之責任。又葉伯紅與馮震華間之租賃契約所載租賃期間雖為103 年
7 月1 日起至104 年6 月30日止，惟證人馮震華於原審審理時證稱：於104 年6 月30日租約到期後，仍於每月1 號匯款至葉伯紅銀行戶頭等語（見原審卷第123 頁），於本院審理時亦證稱：約期快到時葉伯紅打電話給伊說要漲1,000 元的房租，伊請她把資料拿過來，她說相信伊所以口頭講就可以了，伊有請葉伯紅來簽約，但葉伯紅一直沒有過來，直到被上訴人夫妻來鬧時伊才知道葉伯紅不是屋主；知道葉伯紅不是屋主後她仍一直收伊租金，到現在租金還是交給葉伯紅，後來上訴人有寄存證信函給伊說官司打輸是伊害的，要伊馬上搬走等語（見本院卷第90頁），足徵馮震華於前揭書面租賃契約到期後仍繼續向葉伯紅承租系爭裕成南路房屋，直至
104 年12月兩造舊約快到期時，馮震華仍繼續承租該屋，堪認新約存續期間系爭裕成南路房屋仍繼續轉租予馮震華之事實。至上訴人雖於105 年7 月間以租約已於104 年6 月30日屆滿為由要求馮震華搬離系爭裕成南路房屋，有存證信函在卷可參（見本院卷第42-43 頁），然馮震華於104 年6 月30日租約到期後既持續繳交租金予葉伯紅，堪認其與葉伯紅間仍存有不定期之租賃關係，業如前述，參以被上訴人係於
105 年2 月5 日起訴請求上訴人遷離系爭裕成南路房屋，且民事起訴狀繕本已於105 年4 月1 日送達上訴人，有本院收文戳章及送達回證可佐（見原審卷第3 、45頁），上訴人遲於105 年7 月間始以租期屆滿為由要求馮震華搬離系爭裕成南路房屋，顯係為避免遭法院認定確有違約轉租之事，始以馮震華租期屆滿無故不願搬離為由催告其遷讓房屋，自難僅以上訴人曾催告馮震華遷讓房屋為由，而認定兩造新約存續期間並無轉租之事實。是以，上訴人違反新約第8 條不得轉租之約定甚明，被上訴人依民法第443 條、第455 條前段規定終止租約，並請求返還系爭裕成南路房屋，即屬有據。
㈢被上訴人得請求相當於租金之不當得利金額：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者亦同，民法第17
9 條定有明文。無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。又所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金額，而不受法定租金額之限制（臺灣高等法院99年度上字第484 號判決意旨參照）。經查，上訴人於系爭裕成南路房屋新約租賃存續期間仍每月支付被上訴人15,000元，此有上訴人於原審提供之租金繳納明細表及上訴人郵政存簿儲金簿附卷可稽（見原審卷第182-185 頁反面），而上訴人於原審陳稱前開租金係包含系爭裕成南路房屋及蘋果村房屋之租金，復觀諸兩造就蘋果村房屋簽訂之租約約定每月租金為10,000元（見原審卷第23頁），可知兩造就系爭裕成南路房屋約定之租金應為每月5,000 元，且證人葉伯紅於原審審理時亦證稱：每月匯款15,000元及管理費1,000 元，不是匯款契約書上的金額；伊等是怕房子被賣掉，所以故意寫比較低的金額，讓別人不會來買等語（見原審卷第126 頁），可見新約書面所載每月租金4,000 元，僅係為避免系爭裕成南路房屋被賣掉而填寫，並非兩造實際約定之金額，足徵兩造就系爭裕成南路房屋每月租金實際約定之金額為每月5,000 元，則上訴人使用系爭裕成南路房屋之利益，應以每月5,000 元計算為合理，上訴人主張應依系爭裕成南路房屋新約約定之租金4,000 元計算相當於租金之不當得利云云，不足採憑。
從而，被上訴人請求上訴人給付自起訴狀繕本送達翌日即10
5 年4 月2 日起至遷讓系爭裕成南路房屋之日止，按月給付被上訴人5,000 元，應屬有據。
六、綜上所述，被上訴人依民法第443條、第455條前段及第179條規定，終止系爭裕成南路房屋新約並請求上訴人返還系爭裕成南路房屋，暨自105 年4 月2 日起至遷讓系爭裕成南路房屋之日止，按月給付5,000 元租金，為有理由。原審就上開部分為上訴人敗訴判決，並就被上訴人勝訴部分依職權為准假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第
3 項、第449 條第1 項、第463 條、第385 條第1 項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 5 月 29 日
民事第一庭審判長 法 官 林曉芳
法 官 黃裕民法 官 郭俊德以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 107 年 5 月 30 日
書記官 駱亦豪