臺灣桃園地方法院民事判決 106年度簡上字第308號上 訴 人 黃郁亭
陳奉君
參 加 人 蔡承恩共 同訴訟代理人 李大偉律師被 上訴人 陳玉鉉訴訟代理人 彭國書律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國106 年8 月25日本院中壢簡易庭106 年度壢簡字第45號第一審判決提起上訴，本院於107 年6 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人應將門牌號碼為桃園市○○區○○街○○○○號六樓房屋騰空遷讓返還被上訴人，及命上訴人應給付被上訴人新臺幣壹拾萬參仟壹佰參拾參元本息，及自民國一○五年十月二十一日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付被上訴人新臺幣壹萬柒仟元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
第一審及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，為民事訴訟法第58條第1項所明定。所謂有法律上利害關係之第三人，係指第三人在私法或公法上之法律關係或權利義務，將因其所輔助之當事人受敗訴判決有致其直接或間接影響之不利益，倘該當事人獲勝訴判決，即可免受不利益之情形而言，且不問其敗訴判決之內容為主文之諭示或理由之判斷，祇須其有致該第三人受不利益之影響者，均應認其有輔助參加訴訟之利益而涵攝在內，以避免裁判歧異及紛爭擴大或顯在化（最高法院94年度台抗字第1183號、97年度台抗字第414 號裁定意旨參照）。本件被上訴人主張其為坐落桃園市○○區○○段○○○○○號土地上、門牌號碼桃園市○○區○○街○○○○○號6 樓房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，上訴人無權占有系爭房屋，而依民法第767 條、第179 條規定請求上訴人返還系爭房屋暨給付相當於租金之不當得利，參加人則以其為系爭房屋之真正所有權人，並已同意上訴人承租系爭房屋，是兩造間本件請求遷讓房屋等事件之訴訟結果，將可能致參加人之私法上法律地位受有不利益，而有法律上利害關係，參加人為輔助上訴人聲明參加訴訟，經核於法尚無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、被上訴人起訴及於本院補充：訴外人甲○○未經伊委託授權處理系爭房屋之租賃事宜，於民國105 年4 月18日擅自將系爭房屋出租予被上訴人丁○○，約定租期自105 年4 月18日起至106 年4 月17日止，每月租金新臺幣（下同）1 萬7,00
0 元，並於每月18日給付（下稱系爭租約），被上訴人戊○○則為丁○○就系爭租約之連帶保證人。伊於105 年7 月間發現此事後，旋與上訴人聯繫，告知系爭租約對伊不具法律效力，請上訴人重新簽訂契約，並約定搬遷日期，惟遭拒絕。系爭租約對伊既無法律效力，被上訴人即無權占有系爭房屋，而應依民法第767 條規定返還系爭房屋，並依民法第17
9 條規定，給付自105 年4 月18日起至105 年9 月18日，計
5 個月相當於租金之不當得利，以每月1 萬7,000 元計算，共計8 萬5,000 元（計算式：1 萬7,000 元×5 ＝8 萬5,00
0 元），及自105 年9 月19日起至返還系爭房屋之日止，按月給付1 萬7,000 元相當於租金之不當得利。又系爭房屋係伊103 年間所購，並辦理移轉登記及擔任房貸名義人，依物權法定登記主義，伊確為系爭房屋之所有權人，惟因斯時參加人與伊有結婚打算，參加人乃贈與資金供伊支付頭期款，並給付自103 年8 月至105 年7 月之房貸，105 年8 月起迄今則由伊給付房貸及管理費，伊非受參加人委託之借名登記人。系爭房屋伊本欲自住，後經參加人建議，方同意出租，用租金支付房貸，伊僅知悉系爭房屋之第1 次出租，不知後續仍有出租。嗣後參加人因不甘伊提出分手而恐嚇伊，伊不得已應參加人要求，按系爭房屋頭期款金額，於系爭房屋設定擔保債權金額為150 萬元之抵押權予參加人（下稱系爭抵押權），以擔保返還其所贈與之頭期款金額。又伊與參加人為釐清2 人間之金錢債務，於104 年7 月7 日簽立協議書（下稱系爭協議書），依系爭協議書約定，參加人需清償房貸並塗銷抵押權後，伊方有移轉系爭房屋予參加人之義務，惟因參加人未依約履行，伊業以104 年7 月13日臺北民生（87）郵局第6062號存證信函（下稱系爭6062號存證信函）解除系爭協議書。爰依民法第767 條、第179 條規定，提起本件訴訟等語。並於原審聲明：㈠上訴人應將系爭房屋全部騰空，並返還予被上訴人；㈡上訴人應給付被上訴人8 萬5,000元，及自106 年4 月25日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢上訴人應自105 年9 月19日起至返還系爭房屋之日止，按月給付1 萬7,000 元，不足1 月部分，按日計算其比例，暨各期應付之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、上訴人則以：系爭房屋係參加人借名登記在被上訴人名下，而就系爭房屋有管理、收益、處分權，伊則係透過甲○○向參加人承租系爭房屋，而與參加人間有就系爭房屋成立租賃契約關係，伊並已支付2 個月押租金及1 個月租金，基於占有連鎖之法律權源，伊就系爭房屋為有權占有。又被上訴人原本即認識系爭租約之仲介即訴外人乙○○，並向乙○○索取押租金及租金，乙○○自參加人處取得款項後，已依序匯款3 萬元、1 萬8,688 元、1 萬元予被上訴人，足見被上訴人亦有事前同意由甲○○及參加人出租系爭房屋，或事後承認系爭租約之情，伊係有權占有系爭房屋等語，資為抗辯。並於原審聲明：被上訴人之訴駁回。
三、參加人輔助上訴人主張：伊與被上訴人為論及婚嫁之男女朋友，伊為投資而購買系爭房屋，因信任被上訴人而借名登記於被上訴人名下，伊則就系爭房屋設定系爭抵押權，系爭房屋之訂購單、買賣契約及所有權狀均為伊持有，伊已支付買受系爭房屋之頭期款、購置家電設備，後續歷次出租事宜均由伊管理，並由伊以租金收益支付房貸，被上訴人未曾出面簽訂租賃契約，租金匯入及用以繳付房貸之被上訴人設於華南商業銀行股份有限公司（下稱華南銀行）、帳號000-00-000000-0 帳戶（下稱系爭帳戶），其存摺及提款卡原本均由伊持有，約105 年7 月間因被上訴人申請補發，伊始無法使用而未再繼續繳付貸款。伊與被上訴人分手時，則以系爭協議書約定被上訴人於105 年8 月15日至11月15日前歸還系爭房屋，被上訴人並於臺灣臺北地方法院檢察署105 年度調偵字第1838號案（下稱北檢1838偵案）中自陳伊有以參加人名義購買中壢市房地，為釐清2 人財務狀況，而簽訂系爭協議書，又於臺灣臺北地方法院105 年度易字第402 號案（下稱北院402 號刑案）中陳稱被上訴人與伊間尚有包括伊放在被上訴人名下之房子等債務未釐清，被上訴人之姑姑亦向伊表示要歸還系爭房屋，是系爭房屋確實為伊出資購得、所有，僅借名登記在被上訴人名下。伊身為系爭房屋實際所有人，並已同意將系爭房屋出租予上訴人，上訴人自無無權占有及不當得利情事，且系爭房屋自103 年買受迄105 年8 月間，均由伊管理、出租、使用、收益，未見被上訴人異議，甚且向伊委託之仲介乙○○索取押租金及租金，足見被上訴人亦知悉且同意出租系爭房屋予上訴人，上訴人自係合法承租占有系爭房屋。退步言之，被上訴人未經催告即解除系爭協議，於法未合，且伊以對被上訴人之債權與伊依系爭議書所負之給付7 萬5,000 元義務抵銷後，被上訴人對伊之債權即已消滅，而不得解除系爭協議書，是伊得依系爭協議書上開約定，請求被上訴人移轉並交付系爭房屋予伊，而得向被上訴人主張有占有系爭房地之合法權源，則上訴人基於占有連鎖法律關係，亦為合法占有系爭房屋等語。
四、原審為被上訴人部分勝訴之判決，判命上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人，並應給付被上訴人13萬3,133 元，暨自106 年10月21日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，及自105 年10月21日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人1 萬7,000 元，暨各期應給付之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並就被上訴人勝訴部分依職權宣告假執行，駁回其餘請求。被上訴人就其敗訴部分未聲明不服，而已確定；上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴，其上訴聲明：原判決不利上訴人部分廢棄，上廢棄部分，上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯：上訴駁回。
五、本院協同兩造整理本件不爭執事項如下（見本院卷第190 至其背面，並酌做文字修正）：
㈠被上訴人與參加人為前男女朋友，並於104 年7 月7 日簽訂
系爭協議書，其中第3 條約定「有關坐落於中壢市○○段○號00000-000 門牌號碼：長興街30之10號六樓，土地：坐落中壢市○○段，地號：0000-0000 ，他項權利：權利人為甲方（即參加人，下同），設定普通抵押權，新台幣0000000元之房地產。㈠乙方（即被上訴人，下同）同意於民國105年8 月15日至11月15將前開房產歸還與甲方，並同意配合甲方處理前開房產之變賣事宜，不得藉故拖延及避不見面。若於105 年11月15日前，雙方若未將相關事務處理完畢，若可歸責於一方，該方需給付他方新台幣肆拾伍萬元為懲罰性賠償。㈡甲方同意支付新台幣壹拾伍萬予乙方作為前開事項之酬金，前開酬金分兩次給付，其中柒萬伍仟元，於簽約日給付予乙方，尾款柒萬伍仟元部分，於日後乙方配合辦理房產過戶事宜後給付。㈢有關處理前開房產所生之相關費用（包括稅金及相關手續費）均由甲方支付，與乙方無關」。被上訴人於104 年7 月13日寄發系爭6062號存證信函，主張解除系爭協議書。參加人則於104 年7 月23日寄發土城青雲郵局第222 號存證信函（下稱系爭222 號存證信函），主張被上訴人解除系爭協議書不合法。
㈡系爭房屋於103 年8 月14日以買賣為原因，登記在被上訴人
名下，並於104 年6 月29日於其上設定普通抵押權，擔保被上訴人即債務人對參加人即抵押權人104 年6 月24日所立之債務，債權總金額為150 萬元（即系爭抵押權）。
㈢購買系爭房屋之頭期款10萬元係由參加人支付，房貸則係以
被上訴人名義向華南商業銀行申辦，並以系爭帳戶按月扣繳清償。被上訴人於105 年7 月25日以搬家找不到為由，申請換領系爭帳戶之存摺及晶片金融卡。
㈣系爭房屋前由訴外人張雅琪代被上訴人簽訂房屋租賃契約，
出租予訴外人何宇翔、黃國展、李承翰，租期自103 年9 月20日起至104 年9 月25日止。其後，上訴人於105 年4 月18日就系爭房屋簽訂系爭租約，租期自105 年4 月18日起至10
6 年4 月17日止，租金每月1 萬7,000 元，系爭租約之出租人「陳玉鍾」之簽名係由甲○○代簽。後又於105 年9 月5日改與參加人就系爭房屋簽訂租賃契約，租期自105 年9 月
5 日起至106 年9 月4 日止，租金每月1 萬5,000 元。
六、被上訴人主張上訴人無權占有被上訴人所有之系爭房屋，而依民法第767 條、第179 條規定，請求上訴人返還系爭房屋，並給付占有系爭房屋期間相當於租金之不當得利等情，為上訴人否認，並以前詞置辯，是本件爭點為：㈠被上訴人與參加人間就系爭房屋是否有借名登記契約關係存在？㈡上訴人占有系爭房屋，是否有正當權源？㈢被上訴人依民法第76
7 條規定，請求上訴人返還系爭房屋，有無理由？㈣被上訴人依民法第179 規定，請求上訴人給付占有系爭房屋期間相當於租金之不當得利，有無理由？茲分述如下：
㈠被上訴人與參加人間就系爭房屋是否有借名登記契約關係存
在？按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，及出名者與該登記有關之勞務給付，具有不屬於法律上所定其他契約種類之勞務給付契約性質，應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，當賦予無名契約之法律上效力，並依民法第529 條規定，適用民法委任之相關規定（最高法院99年度台上字第1662號、99年度台上字第2448號判決意旨參照）。次按不動產登記當事人名義之原因原屬多端，主張借名登記者，應就該借名登記之事實負舉證責任（最高法院105 年度台上字第1897號判決意旨參照）。本件上訴人主張系爭房屋係參加人借名登記在被上訴人名下，參加人為系爭房屋真正所有權人，被上訴人為登記名義人等節，為被上訴人否認，則上訴人即應就參加人與被上訴人間就系爭房屋有借名登記契約存在之事實負舉證之責。經查：
1.被上訴人自陳系爭房屋係由參加人自行找仲介辦理買賣事宜（見本院卷第204 頁），且購買系爭房屋之頭期款係由參加人支付，房地正式訂購單、不動產買賣契約、所有權狀、用以繳付房貸之系爭帳戶之存摺、印章均由參加人持有保管，被上訴人迄106 年7 月25日始以搬家找不到為由，申請換領系爭帳戶存摺及金融卡等節，業據參加人提出房地正式訂購單、不動產買賣契約、所有權狀、系爭帳戶之存摺影本等件為證（見本院卷第93至115 頁，原審卷第144 至149 頁），並有華南銀行107 年2 月22日營清字第10 70012825 號函、
107 年3 月2 日營清字第1070014463號函暨檢送資料附卷為憑（見本院卷第171 至183 頁），復為被上訴人所不爭執；佐以系爭房屋之出租事宜均係由參加人與仲介乙○○接洽、處理，再由乙○○委由其公司之房仲張雅琪、甲○○等人以被上訴人名義與承租人簽訂租賃契約，租賃契約均由參加人保管，出租系爭房屋之租金原係存入系爭帳戶內，用以繳付房貸等情，亦據參加人於原審參加本件訴訟前之106 年4 月25日言詞辯論期日具結證述在案（見原審卷第79至80、82至83頁），並提出與乙○○之通訊軟體LINE對話內容、前開租約為憑（見本院卷第51至60、144 至154 頁），又就系爭房屋之買賣價金，被上訴人自陳僅係於106 年8 月開始繳付房屋貸款（見本院卷第189 頁背面、第200 頁），然依不動產買賣契約所示，除房貸外，購買系爭房屋尚須支付簽約款、備證用印款及完稅款（見本院卷第96頁），足見系爭房屋之買賣條件洽定、頭期款、備證用印及完稅款支付、後續房貸繳付暨出租管理等行為，均由參加人為之。被上訴人亦自陳系爭房屋租賃事宜均係參加人處理，被上訴人並不知情，僅知參加人初始係以租金支付利息及第1 份租約，直至105 年
8 月間始向仲介詢問系爭房屋使用情況，並取得押租金及部分房租（見本院卷第205 頁，原審卷第198 頁背面至第199頁），而系爭房屋係於103 年6 月21日買受，亦即長達2 年期間，被上訴人對系爭房屋之使用、房貸繳交情形皆無所知，且未參與、置理，顯有悖於一般所有權人對所有不動產之正常反應及處理態度，被上訴人是否為系爭房屋之真正所有權人，非無可疑。綜上，上訴人主張系爭房屋係由參加人以被上訴人名義購買，而以買賣為原因登記在被上訴人名下，其管理、使用、收益及處分之權仍為參加人享有，系爭房屋實為參加人所有，並借名登記在被上訴人名下等節，尚非無稽。
2.再審諸被上訴人於北院402 號刑案105 年10月13日審判程序中以證人身份具結證稱「我希望可以跟被告（即參加人，下同）好好完完整整的切斷關係，被告不要再來騷擾我，還有債務上釐清，包括被告放在我名下的房子」等語（見北院40
2 號刑案卷第74頁），訴外人簡宙紘警員則於該案偵查時具結證稱「當時我所瞭解兩造是自行前往派出所，就我瞭解雙方快要論及婚嫁，被告要告訴人（即被上訴人，下同）還錢分手，金額約好幾十萬，另外共同住所好像是被告的，另外在林口用告訴人名下購買不動產，貸款尚未付清，為了這些事情發生爭執，告訴人說她要被告將不動產名義改回去，確保她不會受到貸款追償，她才願意還錢，但是被告因為房屋過戶的一些稅金，不敢答應房子登記回自己名下，當天主要就是來吵財產的事」（見北院402 號刑案104 年度他字第7159號偵查卷第86頁）；被上訴人於北檢1838號偵案中委任之辯護人即訴外人喬正一律師為其辯護稱：「104 年7 月7 日丙○○約己○○到我們事務所來，在事務所簽告證四的協議書（即系爭協議書），因為己○○與丙○○分手後，雙方有很多財產上的事務沒有釐清，己○○以丙○○的名義借名登記購買中壢市的房地，為釐清雙方關係，所以在事務所簽立協議書……」等語，被上訴人則與喬正一律師前開陳述為相同之陳述（見北檢1838號偵案104 年度他字第9939號偵查卷第63頁及其背面）。被上訴人並自陳其名下除系爭房屋外，無其他不動產，前開所稱中壢區房地、林口房地均指系爭房屋（見本院卷第87頁背面、第131 、136 、201 頁），顯見被上訴人一再以自己之行為顯示系爭房屋為參加人所有，被上訴人僅為借名登記人。又前引系爭協議書第3 條約款約定，被上訴人同意於105 年8 月15日至11月15日前「歸還」系爭房屋予參加人，並配合參加人處理系爭房屋變賣事宜，參加人則同意給付被上訴人酬金15萬元（見原審卷第99頁及其背面），亦與借名登記法律關係下，出名者對借名者負有返還義務，及借名者給與出名者報酬之常情相符，況系爭協議書係在被上訴人委任之喬正一律師見證下所為，喬正一律師理當本於其專業，於簽訂系爭協議書前先與被上訴人確認系爭房屋之實際情形，分析、確認參加人與被上訴人間就系爭房屋之法律關係，且知悉「歸還」乙詞之真意，是被上訴人於簽署系爭協議書時應無誤認、誤用之可能，益徵被上訴人實不認系爭房屋為其所有，而係參加人借用被上訴人名義登記，方於系爭協議書使用「歸還」等文字，並約定參加人需就關於系爭房屋事項給付被上訴人15萬元酬金。被上訴人事後飾詞改稱其前開所述之真意係因斯時被上訴人與參加人已交惡，被上訴人未支付系爭房屋頭期款，因對法律不瞭解而有誤認，並非認被上訴人與參加人間就系爭房屋成立借名登記契約關係云云，委無足採。是系爭房屋確為參加人借用被上訴人名義所購買，並登記在被上訴人名下，參加人方為系爭房屋實際所有權人，足堪認定。至被上訴人主張因參加人未依系爭協議書給付15萬元酬金之半數計7 萬5,000 元，而經被上訴人以系爭6062號存證信函解除系爭協議書等節，縱然屬實，亦僅係系爭協議書效力存否、參加人得否再依系爭協議書請求被上訴人履行之爭議，無礙於本院前開認定，從而，被上訴人聲請傳喚喬正一律師，以證明參加人未給付7萬5,000 元之事實乙節，即無調查之必要。
3.被上訴人雖稱參加人僅係贈與購買系爭房屋之頭期款，以協助被上訴人購買系爭房屋云云。惟查，就被上訴人所稱贈與乙節，被上訴人並未提出證據以實其說，亦無從以被上訴人片面主張參加人支付系爭房屋頭期款後，因關係交惡，要求被上訴人就該金額設定系爭抵押權予參加人，後續由被上訴人支付房貸及管理費乙節，逕認被上訴人支付頭期款係出於贈與之意所為。
4.被上訴人另主張依系爭協議書所載，參加人需清償系爭房屋之房貸及塗銷抵押權登記後，被上訴人方負有移轉登記之義務，且參加人業將所贈與之頭期款金額以設定系爭抵押權方式擔保，被上訴人擔任房貸之名義人，並自105 年8 月開始繳付房貸及管理費迄今，可證系爭房屋非參加人借名登記予被上訴人云云。惟觀諸系爭協議書之內容，共分成4 條，分別針對保險契約、日租套房、系爭房屋及被上訴人名下重型機車而為約定，其中第3 條係就系爭房屋約定，而依前引第
3 條約定，並無任何關於參加人需清償房貸及塗銷抵押權登記後，被上訴人方負有移轉登記義務之文字，遑論系爭協議書係於104 年7 月7 日簽訂，斯時參加人與被上訴人關係既已交惡，果系爭房屋確為被上訴人所購並擁有所有權，該房貸本應由被上訴人自行清償，並由被上訴人持續持有系爭房屋，若被上訴人因未支付頭期款，不願占參加人便宜，亦僅需約定被上訴人返還頭期款金額予參加人即可，殊難想像被上訴人會願於參加人付清房貸後，即過戶系爭房屋予被上訴人，縱系爭協議書真意為被上訴人前開主張，亦無從認定系爭房屋為被上訴人所有，反可證明系爭房屋確為參加人所有，被上訴人方僅要求參加人付清房貸，即願過戶系爭房屋。又參加人設定之系爭抵押權擔保金額雖僅150 萬元，而非系爭房屋之買受價格，惟設定抵押權係為擔保債權人之債權，只要債權人認為設定擔保之金額足以保障其債權，即無不可，要無從以參加人設定系爭抵押權之擔保債權金額逕認系爭房屋之歸屬，且觀諸參加人於原審參加本件訴訟前具結證稱：該抵押權設定係為擔保伊投資之本金，房子大部分是貸款，名義人是被上訴人，所以這部分伊不擔心等語（見原審卷第80頁），今被上訴人不爭執房貸係以其名義辦理，參加人認僅需再以設定擔保債權為150 萬之抵押權即足以擔保其債權，並以此設定系爭抵押權，亦與常理無違，至參加人作證時就是否已依系爭協議書約定給付7 萬5,000 元乙節，與其寄發之222 號存證信函內容雖有不同，仍難逕自全盤否認參加人所為證詞之真正，被上訴人以參加人設定之系爭抵押權不足系爭房屋價值，而謂系爭房屋為被上訴人所有，尚屬率斷。況設定抵押權之目的係為擔保債權獲得清償，若參加人確有贈與頭期款予被上訴人之意，當無須按頭期款金額於系爭房屋設定系爭抵押權，縱然參加人與被上訴人事後交惡，系爭協議書未有被上訴人應返還頭期款金額之約定，則參加人僅設定系爭抵押權亦無任何實益，足徵參加人前開關於系爭抵押權設定緣由之證詞，方符常理，被上訴人之主張則無足採。另參諸銀行辦理房屋貸款之模式，均係以不動產登記名義人為借款人，並以不動產為擔保，系爭房屋既借名登記在被上訴人名下，以被上訴人名義申辦房貸，要屬當然，且被上訴人於105 年7 月25日申請補發系爭帳戶之存摺、提款卡，參加人因無法再使用系爭帳戶，不願存入租金款項，並因與被上訴人間之爭議而未給付管理費，均非無由，縱然被上訴人因而於系爭帳戶餘額不足時存入款項，用以繳付房貸，並繳付系爭房屋之管理費，亦屬被上訴人另訴請求參加人返還之爭議，仍無從據此逕認被上訴人為系爭房屋之實際所有權人。
5.綜上，上訴人主張系爭房屋實為參加人所有，並借名登記在被上訴人名下乙節，洵屬可採。
㈡上訴人占有系爭房屋，是否有正當權源？
按借名登記之不動產，雖登記於出名人之名下，但借名人仍保有管理、使用、收益、處分借名財產之權利，是借名人占有不動產，亦非無權占有。而不動產占有人因債之關係自相對人取得不動產合法占有者，如債之關係之相對人對所有人有得為占有之正當權源，該不動產占有人自得基於「占有連鎖（Besitzkette ）」之原理，對於所有人主張有合法占有之權源（最高法院104 年度台上字第40號判決、102 年度台上字第2048號判決參照）。次按對於物有事實上管領之力者為占有人；地上權人、農育權人、典權人、質權人、承租人、受寄人，或基於其他類似之法律關係，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人，民法第940 條、第941 條復有明定。是以，貸與人係經由借用人維持其對借用物之事實上管領力，而為間接占有人，不失為現在占有人（最高法院90年度台上字第2217號判決意旨參照）。經查，參加人為系爭房屋之實際所有權人，並將系爭房屋借名登記在被上訴人名下，業認如前，則參加人即為系爭房屋之合法占有人，參加人並自103 年9 月起藉由出租系爭房屋予第三人，而間接占有系爭房屋，參加人嗣於原租賃契約期滿後之105 年4 月18日與上訴人成立租賃契約關係，將系爭房屋出租予上訴人，上訴人對參加人依租賃契約法律關係，即屬有權占有系爭房屋，是以，依占有連鎖之原理，上訴人對被上訴人即得主張有占有系爭房屋之合法權源。
㈢被上訴人依民法第767 條規定，請求上訴人返還系爭房屋，
有無理由？按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；前項規定，於所有權以外之物權，準用之，民法第767 條定有明文。是以，須以占有所有物之人係無占有之合法權源者，始足當之；倘占有之人有占有之正當權源，即不得對之行使所有物返還請求權。今上訴人基於占有連鎖之法律關係，有占有系爭房屋之合法權源，對被上訴人並未構成無權占有，業認如前，則被上訴人依上開規定請求上訴人返還系爭房屋，即非有據。
㈣被上訴人依民法第179 規定，請求上訴人給付占有系爭房屋
期間相當於租金之不當得利，有無理由？按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。是以，依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件。承前所述，上訴人占有系爭房屋既有合法權源，被上訴人不得以上訴人無權占有為由，依民法第767 條規定請求上訴人返還系爭房屋，則其依民法第179 條規定主張上訴人應給付占有系爭房屋期間相當於租金之不當得利，亦無理由。
七、綜上所述，上訴人抗辯系爭房屋為參加人所有，並借名登記在被上訴人名下，上訴人因與參加人間有租賃契約關係，基於占有連鎖法律關係，有占有系爭房屋之合法權源，應屬可採。從而，被上訴人依民法第767 條規定，請求上訴人返還系爭房屋，並依民法第179 條規定，請求上訴人給付占有系爭房屋期間相當於租金之不當得利，均無理由，不應准許。原審判命上訴人應將系爭房屋返還被上訴人，並給付被上訴人10萬3,133 元，暨自106 年10月21日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，及自105 年10月21日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人1 萬7,000 元，暨各期應給付之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨假執行之諭知，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第1 、2 項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造間其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，對本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第450 條、第78條判決如主文。
中 華 民 國 107 年 6 月 29 日
民事第二庭 審判長法 官 劉佩宜
法 官 蔣彥威法 官 羅詩蘋上列正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 107 年 6 月 29 日
書記官 郭怡君