臺灣桃園地方法院民事判決 106年度簡上字第338號上 訴 人 財團法人桃園縣私立新社福會特別代理人 陳佳函律師訴訟代理人 劉彥良律師被 上訴人 李邱波妹
李美雪共 同訴訟代理人 王君雄律師被 上訴人 李建儀
李建庭上列當事人間請求確認租賃關係不存在事件，上訴人對於民國10
6 年9 月29日本院中壢簡易庭105 年度壢簡字第331 號第一審判決提起上訴，本院於107 年11月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按當事人於第二審不得提出新攻擊或防禦方法，但如不許其提出顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第447 條第1 項第
6 款定有明文；此於簡易訴訟之上訴程序準用之，同法第43
6 條之1 第3 項亦有明文。經查，上訴人主張被上訴人之被繼承人李日安於民國69年5 月1 日向其承租坐落桃園市○○區○街○段0000地號土地（重測前為桃園市○○區○○○段○○○段○000 地號土地，下稱系爭土地）建築房屋（門牌號碼桃園市○○區○○街○ 號，下稱系爭房屋），於上訴後主張：被上訴人違反租賃契約之約定，將系爭房屋作為營業場所，且未居住於系爭房屋內等語（見本院卷第34至35頁），固屬新攻擊防禦方法，然此攸關上訴人得否依土地法第10
3 條第5 款規定終止租賃契約，倘不許其提出，恐造成上訴人有終止租約之事由存在，仍無法收回系爭土地，而有顯失公平之情，自應許其提出此項新攻擊方法，核先敘明。
二、本件被上訴人李建儀經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、上訴人上訴主張：上訴人係系爭土地共有人之一（應有部分21分之19），自69年5 月1 日起將系爭土地部分，出租予被上訴人之被繼承人李日安，供建築房屋住家之用，系爭土地上未辦保存登記之系爭房屋為李日安所建，李日安死亡後，被上訴人承繼系爭土地之租賃關係，惟被上訴人違反租賃契約之約定，將系爭房屋作為雕刻木牌、創作藝術以謀生之營業場所，且未居住於系爭房屋內，上訴人依土地法第103 條第5 款規定，以上訴理由㈠狀繕本之送達終止租賃契約，另被上訴人應連帶給付104 年至105 年度租金共新臺幣（下同）35,748元。為此，爰依民法第767 條第1 項前段、第821條、第179 條規定提起本件訴訟等語。並於原審聲明：㈠被上訴人應將坐落系爭土地上如附圖所示編號2412⑴部分（面積69.71 平方公尺）之建物及編號2412⑵部分（面積0.96平方公尺）之雨遮拆除，並將上開土地返還予上訴人及全體共有人。㈡被上訴人應連帶給付上訴人35,748元。
二、被上訴人則以：被上訴人李建庭居住在系爭房屋內，以幫人雕刻木製招牌、木匾為生，且因系爭房屋空間狹窄，故將妻小安置在桃園市○○區○○○街○○巷○○號，並未違反租賃契約，且被上訴人自69年5 月1 日迄今，均使用系爭房屋作為雕刻木牌、木匾之場所及同時為居住使用，上訴人於104 年間亦僅對被上訴人提出調整租金訴訟，未曾主張被上訴人違反租賃契約，上訴人終止租賃契約自無理由等語置辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈠被上訴人應將坐落系爭土地上如附圖所示編號2412⑴部分（面積69.71 平方公尺）之建物及編號2412⑵部分（面積0.96平方公尺）之雨遮拆除，並將上開土地返還予上訴人及全體共有人。㈢被上訴人應連帶給付上訴人35,748元。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：
㈠、上訴人為系爭土地共有人之一，於69年5 月1 日起將系爭土地部分，出租予被上訴人之被繼承人李日安，訂有敷地租賃契約書（下稱系爭租約），租賃目的係供李日安建築房屋使用。
㈡、系爭土地上未辦保存登記之系爭房屋為李日安所建，由被上訴人繼承房屋所有權。
㈢、兩造就系爭土地存有不定期租賃關係。
㈣、上訴人曾對被上訴人提起調整租金訴訟，經本院104 年度訴字第110 號判決被上訴人承租系爭土地之租金，調整為每年17,874元。
㈤、被上訴人已提存104 年度至106 年度租金。
五、本院之判斷：上訴人主張被上訴人違反系爭租約，將系爭房屋作為營業場所，且未居住於系爭房屋內，上訴人得依土地法第103 條第
5 款規定終止系爭租約，請求被上訴人拆屋還地等語，為被上訴人所否認，並以前詞置辯，則本件應審究者為：㈠被上訴人有無違反系爭租約第1 條約定？上訴人得否依土地法第
103 條第5 款規定終止租約？㈡上訴人請求被上訴人應將系爭土地上如原審附圖所示編號2412⑴部分（面積69.71 平方公尺）之建物及編號2412⑵部分（面積0.96平方公尺）之雨遮拆除，返還土地予上訴人及全體共有人，有無理由？㈢上訴人請求被上訴人連帶給付104 年度至105 年度租金共3574
8 元，有無理由？茲分述如下：
㈠、被上訴人有無違反系爭租約第1 條約定？上訴人得否依土地法第103 條第5 款規定終止契約？
1.按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回：……㈤承租人違反租賃契約時，土地法第103 條第5 款定有明文。
2.上訴人主張系爭租約第1 條約定系爭土地係出租予被上訴人建築房屋住家之用，不得兼做他途使用，被上訴人未居住系爭房屋，且將系爭房屋作為雕刻木牌、創作藝術以為謀生之營業場所，違反系爭租約等語，為被上訴人所否認。經查，系爭租約第1 條約定「甲方（即上訴人）所有坐落中壢舊社段274 號壹筆土地出租與乙方為建築房屋住家之用」（見原審卷第6 頁），另遍觀系爭租約內容，除第6 條約定「有關本租賃契約之敷地內，未經甲方之同意，絕不得將本租賃契約地上建物房屋全部或一部轉讓或轉租與他人」、第8 條約定「乙方如有連續欠繳租谷一期以上者，甲方得隨時終止租約，承租人願意無條件自行拆屋還地，如果自己不拆屋還地者，願意授權甲方依法請求強制執行拆屋還地，乙方不得異議，同時願意放棄一切申辯權利」（見原審卷第6 頁）之禁止轉租及違約欠租得終止租約等情形外，並未特別約定承租人不得在系爭房屋內雕刻木牌或木匾以維生，故系爭房屋如可供住家之用，且有居住之事實，即難謂有違反系爭租約第
1 條之情。
3.被上訴人李建庭主張其有居住於系爭房屋2 樓，並在系爭房屋1 樓雕刻木牌、製作木匾謀生等情，業據提出屋內照片、水費繳納單為證（見本院卷第66至70頁、第218 至222 頁），觀諸被上訴人李建庭提供之照片，系爭房屋內有臥舖、桌椅、飲水機、電扇等居家生活用品（見本院卷第66至69頁），且經本院函請員警查訪附近鄰居李月春，其亦表示：李建庭偶而會回來等語（見本院卷第178 頁），又本院寄送通知至系爭房屋地址（即桃園市○○區○○街○ 號），亦由被上訴人李建庭親收，有送達證書為證（見本院卷第13頁、第46頁），是系爭房屋可供住家之用，被上訴人李建庭偶有居住於系爭房屋等情，堪以認定。參以，上訴人曾對被上訴人提起調整租金訴訟（下稱前案），經本院104 年度訴字第110號判決被上訴人承租系爭土地之租金，調整為每年17,874元，此為兩造所不爭執，被上訴人李建庭於前案審理中曾提出系爭房屋外觀照片（見本院104 年度訴字第110 號卷第63至67頁），業據本院調閱該案卷宗核閱屬實，前揭照片核與其於本院審理中提出之系爭房屋外觀照片（見本院卷第65至66頁），未有明顯不同，依系爭房屋外觀照片顯示，系爭房屋未架設任何營業招牌或商業廣告，則被上訴人李建庭在系爭房屋內從事雕刻創作藉以謀生，並偶有居住於系爭房屋內，難謂係將系爭房屋專供營業場所使用，並未違反系爭租約第
1 條約定，自不得依土地法第103 條第5 款規定終止租約。
4.上訴人固以被上訴人均有其他住所為由，主張其等未居住於系爭房屋云云，然系爭租約並未約定被上訴人4 人均需以系爭房屋為唯一住所，被上訴人4 人縱未設籍於系爭房屋，或未每日居住於系爭房屋，亦無礙系爭房屋可供住家使用，且被上訴人李建庭仍偶有居住之事實，難謂與系爭租約有違。至於附近鄰居李月春固於員警查訪時表示：系爭房屋無人居住，李建庭未住在系爭房屋等語（見本院卷第178 頁），然李月春已向員警表明其不清楚李建庭之聯繫電話（見本院卷第178 頁反面），顯見李月春與被上訴人李建庭並不熟識，其是否確實知悉被上訴人李建庭使用系爭房屋之情況，已有可疑，自無從以查訪紀錄逕為不利被上訴人之認定。
5.再者，系爭房屋1 樓因稅務單位認定係供木工廠使用，自85年7 月起即按營業用稅率課徵房屋稅等情，有桃園市政府地方稅務局中壢分局107 年9 月28日函文在卷可稽（見本院卷第174 至176 頁），顯見被上訴人及其等被繼承人李日安自85年7 月起，即已在系爭房屋1 樓雕刻木牌、木匾以謀生，則上訴人是否20餘年來均無從得知系爭房屋內使用情形，已有可疑；縱上訴人稱其無從自屋外得知屋內使用情形為真，然被上訴人李建儀於前案104 年2 月11日言詞辯論期日中自承：我住該處，在做雕刻及製作匾額出售等語（見本院104年度訴字第110 號第58頁反面），顯見上訴人至遲於104 年
2 月間，即已知悉被上訴人有在系爭房屋內雕刻及製作匾額出售一事，然上訴人未曾對被上訴人主張有違反系爭租約之情，足見已默示同意被上訴人在系爭房屋內雕刻及製作匾額出售以謀生，上訴人時隔2 年10個月後，始於106 年12月27日本院審理中以上訴理由㈠狀主張被上訴人於系爭房屋內雕刻木牌以謀生，違反系爭租約云云（見本院卷第32至35頁），自無可採。
㈡、上訴人請求被上訴人應將系爭土地上如原審附圖所示編號2412⑴部分（面積69.71 平方公尺）之建物及編號2412⑵部分（面積0.96平方公尺）之雨遮拆除，返還土地予上訴人及全體共有人，有無理由？上訴人不得依土地法第103 條第5 款規定終止系爭租約，業如前述，兩造間就系爭土地存有不定期租賃關係，為兩造所不爭執，被上訴人既非無權占有系爭土地，上訴人請求拆除系爭土地如附圖所示編號2412⑴、2412⑵部分，並將土地返還予上訴人及全體共有人，自無理由。
㈢、上訴人請求被上訴人連帶給付104 年度至105 年度租金共35
748 元，有無理由？被上訴人已於105 年1 月30日、105 年12月27日依法提存承租系爭土地104 年度、105 年度之租金共35,748元，有本院
105 年度存字第110 、1769號提存書在卷可稽（見原審卷第
193 至194 頁），且為上訴人所不爭執（見本院卷第138 頁、第209 頁），已生消滅債務之效力，上訴人請求被上訴人連帶給付104 年度至105 年度租金共35,748元，自無理由。
六、綜上所述，上訴人依民法第767 條、第821 條、第179 條規定，請求被上訴人將系爭土地如附圖所示編號2412⑴、2412⑵部分拆除，並將上開土地返還予上訴人及全體共有人，及請求被上訴人連帶給付35,748元，均無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，結論則無二致。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第2 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 11 月 30 日
民事第四庭審判長法 官 徐培元
法 官 賴鵬年法 官 蔣彥威正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 107 年 11 月 30 日
書記官 李佳芮