臺灣桃園地方法院民事判決 106年度簡上字第62號上 訴 人 羅銀雀被上訴人 凌觀法訴訟代理人 凌皖珍上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國105 年11月25日本院中壢簡易庭104 年度壢簡字第1034號第一審判決提起上訴，於107 年4 月17日辯論終結，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
原審判決主文第三項應更正為「上訴人應給付被上訴人拾肆萬參仟壹佰元」。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人於民國103 年6 月15日向伊承租門牌號碼桃園市○○區○○街○○號1 、2 樓房屋如附圖所示範圍（下稱系爭房屋），並簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定租期自103 年6 月15日起至104 年6 月15日止，共1 年，租金每月新臺幣（下同）5,000 元，押租金5,000 元，應於每月15日前繳納。詎上訴人僅繳納3 個月租金，自103 年9月15日起至今均未繳納租金，經伊屢次催繳未果，又系爭租約於104 年6 月15日屆滿，兩造租賃關係既已消滅，上訴人自應返還系爭房屋。又上訴人至104 年6 月15日租期屆滿前尚積欠租金40,000元，且自系爭租約屆滿後仍無權占用系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，應自系爭租約屆滿後翌日起按月賠償5,000 元。並於原審聲明：（一）上訴人應將系爭房屋返還予被上訴人。（二）上訴人應給付被上訴人40,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。暨自104 年6 月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人5,000 元。（三）願供擔保，請准宣告假執行。又上訴人於上訴後業已搬離系爭房屋，故於第二審審理程序中撤回上開聲明第1 項（見本院簡上卷第126頁反面），併此敘明。
二、上訴人則以：伊於103 年6 月12日有付訂金3,000 元，103年6 月15日簽約時也有交付7,000 元，被上訴人之子凌至誠也在場，之後也有自行修繕抵繳房租，故伊繳付租金至103年9 月份，應已繳納4 個月之租金。被上訴人於伊承租範圍堆積廢棄物（包含床具、梳妝台、冰箱），占據伊租賃範圍達3 分之1 ，且系爭房屋多有瑕疵，1 樓木門、紗門紗窗、排油煙機損壞、2 樓廁所毀損，上訴人未加以修繕，是上訴人未提供合於約定使用狀態之租賃物，租金自應予以酌減。且被上訴人於系爭房屋3 樓安放神明廳，用電量龐大，依使用者付費之原則，被上訴人自應支出伊自行使用範圍以外之電費，故被上訴人應分攤部分之電費應予以抵銷等語，資為抗辯。並於原審聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審為被上訴人部分勝訴之判決，即判命：（一）上訴人應遷讓返還系爭房屋。（二）上訴人應給付被上訴人36,000元及自104 年11月11日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。（三）上訴人應自104 年6 月16日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付上訴人4,500 元。並駁回被上訴人其餘之訴（原審判決被上訴人敗訴部分，因被上訴人未提起上訴而確定）。被上訴人於上訴後已撤回原審訴之聲明第1 項，並經上訴人同意撤回（見本院簡上卷第126 頁反面），上訴人就敗訴部分不服，提起上訴，其上訴範圍應為關於原審判決
主文第2 、3 項部分，並聲明：（一）原判決不利上訴人部分廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院簡上卷第84頁反面）：㈠系爭房屋為被上訴人所有，兩造於103 年6 月15日簽訂系爭
租約，約定租期自103 年6 月15日起至104 年6 月15日止，共1 年，租金每月5,000 元，押租金5,000 元，租金應於每月15日前繳納。
㈡上訴人於租期屆滿後仍居住於系爭房屋。
㈢上訴人前於103 年6 月15日簽約時繳交押租金5000元，103
年7 月21日以修繕費用扣抵租金共2 期，並於103 年8 月份支付1 個月租金5,000 元。
五、被上訴人主張系爭租約到期，上訴人自應遷讓系爭房屋，並於遷讓系爭房屋之日前按月給付相當於租金之不當得利5,00
0 元，惟為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，是本件應予審究者為：（一）上訴人於租期屆滿後，被上訴人可否請求其搬遷並返還系爭房屋？（二）上訴人除了於103 年6 月15日有交付押租金5,000 元予被上訴人以外，有無於103 年6月12日給付3,000 元訂金、103 年6 月15日給付2,000 元（
103 年6 月15日上訴人是否共給付7,000 元）予被上訴人？
（三）被上訴人請求上訴人給付8 個月房租共40,000元，上訴人可否主張因被上訴人囤放物品及垃圾，並有紗門紗窗損壞、1 樓木門門鎖毀損、2 樓廁所毀損、3 樓堆放垃圾雜物等問題，而請求酌減租金3 分之1 ？（四）被上訴人請求上訴人於租期屆滿至搬遷為止應給付相當於租金之不當得利，有無理由？（五）上訴人主張被上訴人有使用3 樓神明廳，故應負擔電費，而請求抵銷，有無理由？經查：
㈠上訴人於系爭租約租賃期間屆滿即有遷讓返還系爭房屋之義務，上訴人並於107年2月8日遷離系爭房屋。
⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產
力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。民法第455 條定有明文。兩造簽訂之系爭租約租期係103 年6 月15日起至
104 年6 月15日止，系爭租約第3 條約定有明文（見本院壢簡卷第14頁），則兩造租賃關係應自104 年6 月15日因期間屆滿而終止，上訴人於斯時起即負有返還租賃物即系爭房屋之義務，是被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房屋，洵屬有據。
⒉再者，上訴人表示有聲請第2 次點交，故於107 年2 月8 日
已經將東西搬得差不多，也沒有住在那邊等語（見本院簡上卷第126 頁反面），被上訴人亦表示上訴人已在第2 次點交搬家了等語（見本院簡上卷第126 頁反面），堪認上訴人亦已於107 年2 月8 日搬遷返還系爭房屋，上訴人並已撤回原審訴之聲明第1 項「上訴人應將系爭房屋返還予被上訴人」（見本院簡上卷第126 頁反面），堪認系爭房屋確經上訴人遷讓返還予被上訴人。
㈡上訴人除了於103 年6 月15日簽約時有交付押租金5,000 元
予被上訴人以外，並無證據足認上訴人有另於103 年6 月12日給付3,000 元訂金、103 年6 月15日給付2,000 元予被上訴人。
⒈上訴人堅稱其於103 年6 月12日有給付3,000 元訂金，103
年6 月15日也有給付共7,000 元，修繕費用是扣抵103 年7、8 月之租金云云，惟上訴人就其主張未曾提出實證以實其說，本難採信。而上訴人雖稱103 年6 月15日凌至誠在場，惟證人凌至誠於原審到庭係證稱：103 年6 月15日當日回來並未見到任何租約，也沒見到上訴人交錢給被上訴人，亦不知悉租金細節，伊僅知悉上訴人係透過第三人欲向被上訴人承租房屋等語（見本院壢簡卷第253 頁），則證人凌至誠所述亦不足證上訴人所述屬實。
⒉且依兩造所不爭執之抵扣明細所載：「6 月15日至7 月15日
已扣抵5,000 元；7 月15日至8 月15日扣抵3,995 元。7 月21日不足1,000 元，用現金來收補足租金。7 月21日凌皖珍」之字句（見本院壢簡卷第138 頁）；系爭租約亦另立條款載明：「修繕部分及房屋已於7 月20日結清，爾後不得再任意要求修繕費，如需修繕需先報價，房租於每月15日前匯入帳戶郵局。7 月21日羅銀雀、凌觀法」，上開所載即係以修繕費用扣抵租金2 個月乙節，業據兩造自承在卷（見本院壢簡卷第154 頁），上開文字條件並均經兩造署名在件，可認兩造對此均有認識而應受拘束，而依上開字句所載，修繕費用所扣抵之租金顯係為6 月份及7 月份之租金甚明，且上訴人既知將扣抵租金部分部分特別註明於契約條款，並另書立抵扣明細，顯見其對租金繳付與否極為謹慎，倘上訴人確有支付第1 期租金，扣抵月份理應記載為往後2 個月，上訴人豈會同意將扣抵租金之期間記載為6 月15日至8 月15日。是上訴人事後反稱上開修繕費用係扣抵7 、8 月份租金，應係臨訟卸責之詞，已難採信。
㈢被上訴人所積欠之房租，應酌減為每月4,500 元，故上訴人於租賃期間尚積欠被上訴人36,000元之租金。
⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益
，他方支付租金之約；又承租人應依約定日期支付租金，民法第421 條第1 項及第439 條前段分別定有明文。經查，上訴人前於103 年6 月15日簽約時繳交押租金5000元，103 年
7 月21日以修繕費用扣抵租金共2 個月，並於103 年8 月份支付1 個月租金5,000 元等節，為兩造所不爭執，且上訴人並無給付其餘款項予被上訴人，業如前述，則上訴人僅有繳交僅有3 個月租金以及押租金5,000 元。
⒉經查，原審於105 年2 月26日至現場履勘結果，履勘時系爭
房屋1 樓堆放諸多雜物，除了酒櫃、桌子、茶几及大型椅子等物為被上訴人所有，其餘均為上訴人所有乙節，有勘驗筆錄在卷可稽（見本院壢簡卷第125 至126 頁），復經上訴人於被上訴人於原審提出之系爭房屋現狀之照片標記其所有之物品，有照片附卷可稽（見本院壢簡卷第142 頁至第144 頁），依上訴人所指之範圍，足認系爭房屋內絕大多數之雜物堆積均為上訴人自行所堆置，上訴人復未提出被上訴人堆積雜物等證明以實其說，是上訴人辯稱承租範圍遭占達3 分之
1 乙節，已不足採。且上訴人於103 年6 月間僱請臨時工清運廢棄物而支出7,000 元，並經扣抵租金在案，為兩造所不爭執，是縱系爭房屋前曾有堆積廢棄物，上訴人既亦於103年6 月份清理完畢，其後再有廢棄物益證係上訴人自行堆放，難認與被上訴人有關；況上訴人清運費用業經扣抵2 月租金，上訴人復再執此主張為租金酌減，自屬無據。
⒊至上訴人辯稱2 樓廁所毀損等情，經查，兩造所約定之租賃
範圍應為1 樓、2 樓房間2 間，系爭租約第1 條約定有明文（見本院壢簡卷第13頁），且上訴人亦於原審104 年12月30日言詞辯論期日自承伊係承租2 樓前面2 間房間等語（見本院壢簡卷第61頁），是上訴人所承租範圍2 樓部分應係2 樓房間，未包含2 樓廁所部分。是上訴人竟以非承租範圍辯稱系爭房屋具有瑕疵而主張酌減租金，顯非可採。
⒋按房屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方（即被上訴人）
負責修理，系爭租約第10條約定有明文，是系爭房屋如有修繕之必要時，自應由被上訴人負修繕義務。次按民法第430條僅規定，出租人不履行租賃物修繕義務，經承租人限期催告而仍不履行時，承租人得終止租約或自行修繕，而請求償還其費用，或於租金中扣除之，並未規定承租人不限期催告，出租人即可免除同法第423 條所定保持租賃物合於約定狀態之義務。故出租人不履行修繕義務，致承租人不能為租賃物之使用收益時，縱使未限期催告，承租人仍得按比例請求減少租金，即租賃關係消滅後按原租金計算之損害金，亦應減少（最高法院著有74年度台上字第1447號判決意旨參照）經查，上訴人主張系爭房屋具紗門紗窗、排油煙機損壞，並曾寄送存證信函要求修復未果等節，為被上訴人於原審即不爭執（見本院壢簡卷第254 頁），足認系爭房屋確實存有上訴人所稱之瑕疵，且被上訴人於租賃關係存續中並未履行其修繕義務，揆諸前開說明，上訴人按比例請求減少租金，尚屬有據；本院審酌紗門紗窗之損壞造成無法有效隔絕蚊蟲，對環境衛生有所影響，而排油煙機損壞亦影響廚房使用之便利，以及造成油煙瀰漫，影響整體環境之衛生及舒適，認上訴人得請求被上訴人減少租金之金額以每月500 元為當，原審判決經審酌後亦為相同結論，並無不當之處；再參諸上訴人所主張酌減租金之系爭房屋其餘瑕疵均無理由，業如前述；從而，系爭租約所約定之租金即應酌減至每月4,500 元，上訴人請求再予酌減即無理由。
⒌上訴人僅有給付3 個月租金，即未再給付，故上訴人所繳交
之押租金5,000 元亦應依約扣抵上訴人所積欠之1 個月租金，是上訴人所繳付之租金合計4 月；系爭租約為期1 年12個月，故上訴人尚積欠8 個月租金，以酌減後租金每月4,500元為計，上訴人至104 年6 月15日租期屆滿為止尚積欠36,000元（計算式：4,500 ×8 ＝36,000元）。
㈣被上訴人得請求上訴人於租期屆滿至107 年2 月8 日搬遷為
止應給付相當於租金之不當得利共計143,100 元。⒈按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因
而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。系爭租約既已於104 年6 月15日屆滿，則上訴人自104 年6 月16日起繼續占有使用系爭房屋，已欠缺法律上之正當權源，而為無權占有，要屬無法律上之原因而受有利益，並致被上訴人受有相當於租金之損害，而兩造房屋租賃契約中雖已約定每月租金5,000 元，然系爭房屋具有上訴人所主張之部分瑕疵，本院認上訴人占用系爭房屋以每月4,500 元計算租金，始為允當。是被上訴人主張上訴人受有每月相當租金4,50
0 元之利益，致被上訴人受有損害，應屬合理，逾此範圍，則無理由。
⒉再者，上訴人自107 年2 月8 日業已搬遷，則被上訴人得請
求上訴人給付104 年6 月16日起至107 年2 月8 日止相當於租金之不當得利金額應為143,100 元【計算式：（104 年6月16日至106 年6 月15日共24個月：4,500 ×24）＋（106年6 月16日至107 年1 月15日共7 個月：4,500 ×7 ）＋（
107 年1 月16日至107 年2 月8 日共24日：4,500 ÷30×24）＝108,000 ＋31,500＋3,600 ＝143,100 】。
㈤上訴人主張被上訴人有使用3 樓神明廳，故應負擔電費，而請求抵銷，並無理由。
⒈依兩造於系爭租約第16條特別約定：「三樓神明廳每天都要
拜，是屋主使用權」等字句（見本院壢簡卷第17頁），是上訴人簽立系爭契約時對於3 樓部分為供奉祭祀已有知悉，對於此可能有額外電費之支出等情，本難諉為不知；又兩造對於此部分電費分擔雖無相關約定，但依一般租賃常情而言，若未特別約定係包含水電，水費、電費另計應屬常態，上訴人既知悉被上訴人有供奉祭祀之情事及需求，事後更行以此主張抵銷，本難認有據。
⒉而被上訴人自承在系爭租約租賃期間內，有於103 年6 月15
日至103 年8 月13日去系爭房屋3 樓神明廳拜拜，但為免爭議，於103 年8 月15日上訴人交付5,000 元租金給上訴人時有給付400 元電費補貼，並提出上訴人自行在月曆上之註記為證（見本院簡上卷第61頁），上訴人亦表示有收到該筆40
0 元（見本院簡上卷第84頁反面），堪認兩造約定因被上訴人須至系爭房屋祭拜而補貼每期電費400 元，而被上訴人僅承認於系爭租約租賃期間有2 個月返回系爭房屋3 樓神明廳祭拜，且已交付400 元電費補貼予上訴人，故上訴人已無從再以電費補貼主張抵銷。上訴人雖主張被上訴人於103 年8月15日以後仍有返回系爭房屋祭拜，但未提出實證以實其說，故就103 年8 月15日以後之電費仍要求被上訴人分攤電費即屬無據；另上訴人稱先前收受之400 元電費補貼係其遷入之前之電費云云，惟為被上訴人所否認，上訴人並無法證明其所述屬實，是其主張要無可採。
⒊況參諸上訴人雖主張被上訴人係於103 年12月之後才沒有再
來系爭房屋3 樓神明廳祭拜云云（見本院簡上卷第84頁），然系爭房屋之用電資料顯示，103 年10月收據之計費度數（計費期間應為103 年8 月至10月）為493 度，103 年12月收據之計費度數（計費期間應為103 年10月至12月）為551 度，104 年2 月收據之計費度數（計費期間應為103 年12月至
104 年2 月）則為492 度，有台灣電力股份有限公司桃園區營業處106 年11月10日桃園字第1061129243號函所檢附之用電相關資料在卷為證（見本院簡上卷第118 至119 頁），堪認在103 年12月前後並無明顯差異，甚至在103 年12月至10
4 年2 月期間之用電與上訴人主張被上訴人仍有返回祭拜之
103 年8 月至10月期間幾乎相同，益證上訴人主張被上訴人係於103 年12月之後才沒有返回系爭房屋祭拜乙節不足為採。
⒋再者，上訴人就104 年6 月15日以後用電之人僅有其1 人等
節雖不爭執（見本院簡上卷第84頁正反面），然上訴人自承僅有其用電之期間，各期差異度數亦甚大，並無每月平均固定之數值，有台灣電力股份有限公司桃園區營業處106 年8月11日桃園字第1061123893號函所檢附之用電相關資料附卷可參（見本院簡上卷第113 至114 頁），雖偶有用電量僅20
0 多度之情形，但300 多度亦屬常態，與租賃期間內並無二致，再參諸用電量會隨季節氣候及使用電器數量而有所差異，更無從僅以上開用電相關資料區分上訴人自用之用電量為何。
⒌從而，上訴人請求被上訴人應分擔系爭房屋電費作為抵銷云云，並無理由。
六、綜上所述，本件被上訴人請求上訴人給付36,000元及自104年11月11日起至清償日止按週年利率5 ％計算之利息以及自
104 年6 月16日至遷讓系爭房屋之日止按月給付4,500 元均有理由，應予准許，原審就此部分為被上訴人勝訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又上訴人於本院審理中，已於107 年2 月
8 日遷讓返還系爭房屋，是終期即已特定，金額經結算後應為143,100 元，為免判決日後執行滋生疑義，爰併將原判決所命上訴人應按月給付部分（即原判決主文第3 項）更正如
主文第2 項所示，併此敘明。
七、兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論述之必要，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 5 月 16 日
民事第二庭 審判長法 官 劉佩宜
法 官 曾家貽法 官 丁俞尹以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 107 年 5 月 17 日
書記官 曾百慶