臺灣桃園地方法院民事判決 106年度簡上字第81號上 訴 人 戴饒銹垠訴訟代理人 謝錫福律師被上訴人 統一超商股份有限公司法定代理人 羅智先訴訟代理人 張峻賓
參 加 人 楊雪曼
周龍生上列當事人間請求返還押租金等事件，上訴人對於民國106 年1月26日本院中壢簡易庭105 年度壢簡字第191 號第一審簡易判決提起上訴，本院管轄之第二審合議庭於106 年11月23日辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付逾新臺幣壹佰柒拾參萬元本息，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一（除確定部分外）、二審訴訟費用由上訴人負擔四分之三，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加；當事人對於第三人之參加，得聲請法院駁回，但對於參加未提出異議而已為言詞辯論者，不在此限，民事訴訟法第58條第1項、第60條第1項前段分別定有明文。本件被上訴人依兩造間租賃關係起訴請求上訴人返還押租金等事件，上訴人於原審具狀表明其已將系爭租賃物（即桃園市○○區○○路○○○○號建物及坐落土地）出售予訴外人楊雪曼、周龍生，並將被上訴人交付之押租金新臺幣（下同）33萬元轉交予訴外人楊雪曼、周龍生，是其二人可能因本件訴訟受有不利益，自屬具有法律上利害關係之第三人。而楊雪曼、周龍生復於原審具狀聲明輔助上訴人而為訴訟參加，兩造亦未提出異議，程序上尚無不合。又參加人一經參加於訴訟，倘未撤回其參加，亦未受法院駁回其參加之確定裁定，則在該訴訟未因確定裁判或其他原因終結前，隨時得按參加時之訴訟程度，輔助當事人為一切訴訟行為，並不以參加時之審級為限，故在第一審為參加者，上訴至第二審時其效力仍然存續（最高法院97年度台上字第360 號判決意旨參照），故本院仍列其二人為參加人，合先敘明。
貳、實體事項：
一、被上訴人主張：被上訴人於民國101 年11月27日向上訴人承租系爭租賃物經營樂家門市，並簽訂租賃契約，約定於簽約時交付押租金33萬元，租約存續期間自102 年1 月1 日起至
111 年10月31日止（下稱系爭租約），又兩造各於103 年1月17日及104 年2 月9 日調整租金。嗣上訴人將系爭租賃物出售予參加人周龍生，並於104 年6 月16日發函通知被上訴人上揭出售情事，表示系爭租賃物將於同年7 月底登記予參加人周龍生，且上訴人與參加人周龍生間之買賣契約業已約定參加人周龍生必須無條件履行系爭租約之所有條款，請被上訴人擇期與參加人周龍生重新訂定租賃契約。被上訴人旋於104 年8 月13日以存證信函通知上訴人確保被上訴人對系爭租賃物之使用權源，並同時發函參加人周龍生，希冀與其締結租賃契約；詎上訴人收受上開信函，復於104 年9 月3日再次發函指摘被上訴人另行私下洽談租約之不當，被上訴人遂於同年9 月14日再次發函上訴人，表示私下洽談係應參加人周龍生之請求，且參加人周龍生希冀調漲租約等情。嗣被上訴人復通知上訴人應履行系爭租約之約定確保被上訴人之租賃權，然未獲置理。詎被上訴人於同年9 月25日收受參加人周龍生要求被上訴人搬離系爭租賃物之通知，被上訴人復於同年10月8 日通知上訴人，重申上訴人需履行系爭租約第7 條第5 項之規定，然上訴人依舊無作為。被上訴人遂於同年10月15日將門市遷離系爭租賃物，上訴人既未依系爭租約提供合於約定使用收益之租賃物，爰以起訴狀繕本送達上訴人為終止租約之意思表示，是兩造租賃契約於斯時終止，上訴人應返還押租金33萬元及懲罰性違約金200 萬元（被上訴人於原審另請求結束營業所受損失5 萬5392元遭駁回部分未據上訴，業已確定）。爰依租賃契約之法律關係，請求判命上訴人給付233 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即105 年
4 月16日起至清償日止，按年息5 ％計算之法定遲延利息，並陳明願供擔保請准宣告假執行等語。
二、上訴人則以：
（一）上訴人於104 年5 月20日就系爭租賃物與參加人楊雪曼簽立買賣契約書，並以參加人周龍生為移轉登記名義人，上訴人並將系爭租約作為買賣契約之附件，且將押租金33萬元一併移交予買方即參加人楊雪曼及周龍生，故買方須無條件依兩造所簽立之租約內容履行，上訴人復於同年6 月16日依系爭租約通知被上訴人上情，並於同年7 月28日通知被上訴人系爭租賃物已移轉登記與參加人周龍生，同年
7 月31日三方約定於8 月5 日進行更換租約之程序，未料被上訴人於8 月4 日上午傳來簡訊，表示被上訴人將私下與參加人周龍生會談而取消原訂8 月5 日之換約，嗣上訴人於同年9 月3 日再以存證信函通知被上訴人告知換約日期，並通知參加人周龍生依系爭租約履行，然皆未獲回應，是上訴人已屢次促使參加人周龍生依約履行承受系爭租約，被上訴人使用系爭租賃物實際上並未受影響，上訴人並無違反系爭租約之情事，詎被上訴人於同年10月15日於租賃契約存續中遷離系爭租賃物，並擅將系爭租賃物點交予參加人周龍生。是被上訴人就系爭租賃物仍能使用，實際上並未受到任何妨礙及影響，上訴人自無違約情事。
（二）兩造先後於103 年1 月17日及104 年2 月9 日調整租金，然被上訴人均未能達成租金調整協議書之改善事項，故10
4 年2 月9 日第二次之租金調整應歸於無效，兩造租金於
104 年2 月1 日至同年12月31日期間，應回歸依103 年1月17日協議以每月8 萬8000元計算，而非8 萬元；且自10
5 年1 月1 日起至同年4 月15日被上訴人終止租約前之租賃期間，每月租金為11萬元。被上訴人自104 年2 月1 日起至同年10月1 日止，每月僅繳租金8 萬元，同年11月、12月各有8 萬8000元及105 年1 月1 日至同年4 月15日每月11萬元租金迄未繳納，上訴人主張此部分未繳租金債權與本件被上訴人之請求相互抵銷。
（三）系爭租賃契約簽訂時，約定租金最低為每月11萬元，之後經兩次調降為每月8 萬元，原審認上訴人違反租約卻未審酌調降租金之協議，仍按原約定判決命上訴人給付200 萬元違約金，有違比例原則等語，資為抗辯。
三、參加人則略稱：被上訴人雖於104 年8 月13日寄發存證信函予參加人表明簽訂租賃契約之意，然被上訴人所提租金條件已與鄰近市場價格相去甚遠，參加人與上訴人亦未約定需無條件承受系爭租約，且被上訴人未依租金調整協議書履行，租金價額應回復至101 年11月27日原訂之租賃契約所載。又被上訴人有違建之情形，參加人乃發函予被上訴人另協商租金價額並將依法處理違建情形。嗣被上訴人發函否認違建，並於104 年9 月21日雙方對談表示無法改善違規，請參加人周龍生發函終止租約，是系爭租約實乃被上訴人主動終止，自不得請求違約；被上訴人退租為止已達3 月租金未付，以每月11萬元計總計33萬元，參加人自無需返還押租金等語。
四、原審判決上訴人應給付被上訴人233 萬元本息，駁回被上訴人其餘之訴（即結束營業所受損失5 萬5392元部分，此部分未據被上訴人聲明不服，業已確定）。上訴人就其敗訴部分不服提起上訴，聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執事項：兩造於101 年11月27日簽訂系爭租約，約定由被上訴人向上訴人承租系爭租賃物，租賃期間自102 年1 月1 日起至111年10月31日止，每月租金共11萬元，押租金33萬元，嗣兩造分別於103 年1 月17日及104 年2 月9 日簽立租金調整協議，上訴人復於104 年5 月將系爭租賃物出售予參加人楊雪曼，並登記於參加人周龍生名下，被上訴人於104 年10月15日搬離系爭租賃物等情，有系爭租約、買賣契約書各1 件及租金調整協議書2 份為證（見北院卷第5 頁至第9 頁、原審卷第22至30頁），且為兩造不爭執，自堪信實。
六、兩造爭執事項：㈠被上訴人終止租約是否有理由？㈡上訴人是否須返還押租金33萬元？㈢被上訴人依系爭租約請求上訴人給付違約金200萬元，有無理由？
七、本院判斷：
（一）被上訴人終止租約是否有理由？
1、按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」民法第425 條第1 、2 項定有明文。本件兩造間租約之租賃期限已逾5 年，且未經公證，則依前開法條規定，系爭租約對系爭租賃物之受讓人即楊雪曼、周龍生並非當然繼續存在。上訴人雖辯稱參加人周龍生有向被上訴人表示調漲租金，系爭租約已由參加人周龍生承擔云云。然契約之承擔，須得脫離契約之當事人、留下之契約當事人及承擔契約者三方同意始可。本件兩造與參加人周龍生、楊雪曼未簽訂三方承擔契約，且系爭租賃物於104 年7 月22日移轉登記予參加人周龍生後，同年8 月、9 月之租金仍係上訴人收取乙節，亦為兩造所不爭，足認其時租賃契約仍存在兩造之間，是上訴人前揭抗辯，洵無足採。
2、按若因買賣、贈與等事由致系爭租賃物所有權發生移轉時，上訴人或其代理人應於過戶前15日以書面通知被上訴人，並保證新所有權人應以系爭租約相同條件與被上訴人簽訂新約，倘新所有權人未能以本契約相同條件與被上訴人簽訂新約而致使被上訴人無法繼續於原址經營者，上訴人或其代理人應給付被上訴人懲罰性違約金200 萬元，系爭租約第7 條第5 項定有明文。是依兩造租約之約定，若系爭租賃物所有權移轉，則上訴人負有使新所有權人同意被上訴人依原條件繼續使用系爭租賃物經營門市之義務。查證人即被上訴人續約專員徐世嘉於原審具結證稱：參加人向我表示如依照原租約進行換約，其無法給付貸款，參加人復向我表示希望由我取消8 月5 日之三方見面，由參加人先與被上訴人私下會談，8 月17日兩造有再會談，但參加人並未出席等語（詳原審卷第89至93頁），佐以參加人所提104 年8 月27日桃園中和郵局1234號存證信函所載：
因租金價格與鄰近市場價格相差甚遠，故應另行協商合理租金額等情（見原審卷第81頁），足認被上訴人與參加人對於系爭租賃物之承租價額無法達成共識，而未重新簽訂租賃契約乙情，洵屬確定。上訴人雖辯以已屢次促使參加人周龍生承受系爭租約，被上訴人使用系爭租賃物實際上亦未受影響，上訴人並無違反系爭租約之情事云云。惟上訴人並無法強制要求參加人依調整後租金繼續出租系爭房地予被上訴人，蓋因上訴人與參加人楊雪曼間之買賣契約固有將系爭租約當作附件，然該附件性質上僅係提醒參加人楊雪曼買賣標的物上有租約存在而已，參加人楊雪曼仍可自行決定是否承受系爭租約，嗣參加人並未與被上訴人達成繼續租賃之合意，則上訴人未能促使參加人以相同條件更換新租賃契約，已甚明確。且上訴人若欲避免違反系爭租約第7 條第5 項之規定，理應於與參加人簽訂系爭房地不動產買賣契約時，要求買受人即參加人接受原租賃條件並載明於契約內，惟上訴人僅將系爭租約當作附件，別無任何約定，事後卻以有盡力促使參加人承受系爭租約等情置辯，要難認其無違反系爭租約第7 條第5 項之情事。
上訴人此部分辯解，核不足採。
3、按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423 條規定自明。此項出租人之租賃物保持義務，應於租賃期間內繼續存在，使承租人得就租賃物為約定之使用收益狀態，故出租人就租賃物應與出賣人負相同之擔保責任，且其就租賃物之瑕疵擔保責任，並不以瑕疵租賃物交付時存在為必要，即交付租賃物後始發生瑕疵，出租人亦應負擔保責任。其因租賃物瑕疵之存在而不能達契約之目的者，承租人即得終止租約，倘瑕疵係因可歸責於出租人之事由而發生者，出租人並負債務不履行責任（最高法院91年度台上字第1733號判決意旨參照）。次按契約除當事人為合致之意思表示外，須經債務人繼續之履行始能實現者，屬繼續性供給契約，而該契約倘於中途發生當事人給付遲延或給付不能時，民法雖無明文得為終止契約之規定，但為使過去之給付保持效力，避免法律關係趨於複雜，應類推適用民法第254 條至第256 條之規定，許其終止將來之契約關係，依同法第263 條準用第
258 條規定，向他方當事人以意思表示為之（最高法院89年度台上字第1904號判決意旨參照）。查上訴人既於租賃關係存續期間將租賃標的物移轉予參加人，揆諸上開最高法院判決意旨，自應負權利瑕疵擔保責任，被上訴人並得類推適用民第254 條至第256 條之規定，依債務不履行之法律關係，主張終止契約。被上訴人主張以起訴狀繕本送達作為終止租約之意思表示，而起訴狀繕本業經上訴人本人於105 年4 月15日收受，有送達證書1 紙可憑（詳原審卷第8 頁），是自該日起發生終止契約之效力。
（二）上訴人是否須返還押租金33萬元？
1、按房屋租賃保證金（即押租金）之返還，當然為租期屆滿時，出租人與保證人所負回復原狀之義務。如出租人與保證人於租期屆滿時未履行此義務，縱租賃關係於租期屆滿時消滅，而其返還保證金之義務，要難認為隨同失其存在；當事人訂立租賃契約，約定由承租人交付押租金者。其交付押租金之目的僅在擔保承租人支付租金及賠償損害之用，故押租金契約為另一契約，不包括民法第421 條所定租賃契約之內（司法院院字第1909號解釋），是押租金返還請求權與租賃關係並無不可分之關係。另按押租金在於擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人固不負返還之責，在租賃關係已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，承租人請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判例意旨參照）。故應於租賃關係終了，租賃物已返還，承租人無債務不履行情事，且押租金尚有餘額時，承租人即得請求返還（最高法院81年度台上字第1907號、81年度台上字第1630號、77年度台上字第2213號、69年度台上字第3985號判決意旨參照）。
2、經查，系爭租賃物雖已移轉登記予參加人周龍生，然系爭租約已逾5 年且未經公證，而無民法第425 條買賣不破租賃之適用，且兩造及參加人亦無契約承擔，足認系爭租約之當事人仍為兩造。而系爭租約業已終止，被上訴人自得向上訴人請求返還押租金33萬元。上訴人雖辯稱：㈠伊已將押租金33萬元之支票1 紙交予參加人周龍生，並由參加人周龍生確認簽名無訛，有系爭買賣契約暨附件在卷可參（見原審卷第51頁、第52頁），然被上訴人與參加人周龍生並未簽立新租賃契約，押租金之債權不因交付而移轉，至參加人周龍生未與被上訴人簽立租賃契約而收受押租金，乃參加人與上訴人間之法律關係，與本案無涉。㈡兩造於系爭租賃期間先後調整租金二次，兩次租金調整協議書除記載租金調整事項外，第一次協議書內上訴人尚有建議被上訴人⑴店面花台拆離，改二段式階梯並全面（10公尺寬）鋪設；⑵重新立桿新設標誌（原招牌外移）等改善事項（詳北院卷第8 頁）。第二次協議書內兩造尚有記載：
⑴承租店面前之花台拆離（甲乙雙方現場會勘決定）；⑵甲方（按即上訴人）建議乙方（按即被上訴人）放置移動式招牌，增加明顯度；⑷若乙方未完成⑴⑵項，則此份協議書失效（104 年4 月底前）等語（詳北院卷第9 頁）。
姑不論兩造對於前述改善事項是否已如期完成爭執不下，然上開改善事項多僅為「建議」性質，是否採納仍應由被上訴人決定，故縱使被上訴人未依約完成，亦難認有違約情事。另有關第二次協議書前述⑴之記載事項，兩造亦無會勘紀錄可資佐證，而改善期限至104 年4 月底，上訴人於同年5 月以後，復已收受多次被上訴人交付調整後之租金，顯然上訴人已同意被上訴人改善措施無疑。是兩造租金調整並未因前述改善事項而受影響，而被上訴人亦已依約給付租金，自無積欠租金之情事，故上訴人抗辯抵銷云云（詳前述二、㈡），自不足採。參加人復辯以3 月租金33萬元與押租金33萬元抵銷，無庸返還乙情，被上訴人於原審陳稱已繳納104 年8 、9 、10月3 個月之租金，且為上訴人所不爭執，是參加人主張以該3 月未繳納之租金抵銷，洵無足採。基上，被上訴人依據租賃契約請求上訴人返還押租金33萬元，核屬有據，應予准許。
（三）被上訴人依系爭租約請求上訴人給付違約金200 萬元，有無理由？
1、按民法第250 條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性質之違約金，及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求。後者係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償。查系爭租約第7 條第5 項約定：「……；倘新所有權人未能以本契約（按即系爭租約）相同條件與乙方（按即被上訴人）簽訂新約而致使乙方無法繼續於原址經營者，甲方（按即上訴人）或其代理人應給付乙方懲罰性違約金新台幣貳佰萬元整。」（見北院卷第6 頁）。揆諸上揭說明可知，系爭約定屬懲罰性違約金無訛。
2、被上訴人與參加人因系爭租賃物之租金價額，未能重新簽訂租賃契約，參加人乃要求搬離系爭租賃物，是上訴人未能依約確保被上訴人與參加人以相同條件簽訂新約，致被上訴人無法繼續於原址經營，依系爭租約前開約定，自應賠償被上訴人違約金200 萬元。惟按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號判例意旨參照）。本院審酌上訴人未能確保被上訴人與參加人以相同條件簽訂新約，致被上訴人無法繼續於原址經營便利商店、兩造分為一般民眾及大型著名超商之身分及經濟狀況、被上訴人經營期間由原本約定每月租金11萬元，調降至每月租金8 萬元，暨被上訴人因此而受損等相關情事，認本件違約金以140 萬元為適當，爰核減至上開數額。
（四）末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第
233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。本件請求，其給付並無確定期限，而本件起訴狀繕本係於105 年4 月15日送達於上訴人，已如前述，是被上訴人併請求上訴人給付自起訴狀繕本送達翌日即105 年4 月16日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，亦屬有據。
八、綜上所述，被上訴人依租賃契約之法律關係請求上訴人給付被上訴人173 萬元（計算式：押租金33萬元+ 違約金140 萬元=173萬元），及自起訴狀繕本送達翌日即105 年4 月16日起至清償日，按年息5 ％計算之法定遲延利息，核屬正當，應予准許。原審就此部分為被上訴人勝訴判決，並依職權宣告被上訴人得假執行，且酌定相當擔保金額准許上訴人預供擔保後得免為假執行，均無不合。至原審判決逾前開金額部分，則於法未合，不能准許。原審就此部分為被上訴人勝訴判決，並為假執行及免為假執行之宣告，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為有理由，應由本院就此部分廢棄改判。而原審所為被上訴人勝訴部分，上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為無理由，應駁回此部分上訴。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第463 條、第450 條、第449 條第1 項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 12 月 15 日
民事第三庭 審判長法 官 周玉羣
法 官 廖子涵法 官 吳為平以上正本係照原本作成。
本判決除以適用法規顯有錯誤為理由，並經本院許可外，不得上訴。如提起上訴，應於收受後20日內，敘明理由，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 106 年 12 月 18 日
書記官 何伊羚