臺灣桃園地方法院民事簡易判決 106年度簡字第5號原 告 謝美華
謝鈴茜共 同訴訟代理人 方文献律師複 代 理人 王崇品被 告 范姜龍上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106年3月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落門牌號碼桃園市○○區○○○路○○○○○號二樓房屋全部遷讓返還予原告。
前項履行期間為參個月。
被告應給付原告新臺幣玖萬零肆佰參拾捌元，及自民國一百零五年十二月十六日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣參仟貳佰零肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之八，餘由原告負擔。
本判決第一項、第三項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：原告謝美華、謝鈴茜（原名為黃翊菱、謝翊菱）與被告為同母異父之兄弟姊妹。訴外人即兩造之母謝慧玉（原名為謝阿罔）前向建商買受坐落桃園市○○區○路段○○○○○○○號土地及其上建築之同段25926 建號建物（門牌號碼為桃園市○○區○○○路○○○○ 號2 樓，下稱系爭房屋），供家人居住使用。惟系爭房屋於民國66年建築完成時，建商未辦理保存登記，102 年8 月間母親謝慧玉將系爭房屋及前開土地之所有權移轉予原告2 人共有，原告取得所有權後，方於102 年11月20日辦妥系爭房屋之保存登記。先前被告雖因母親謝慧玉之同意而得使用系爭房屋，但被告經常對母親咆哮謾罵，難謂孝順，故原告2 人取得系爭房屋所有權後，即以所有權人之地位，於102 年9 月、103 年3 月數次寄發存證信函要求被告搬離，惟被告均置之不理，繼續無權占用系爭房屋，甚至在母親謝慧玉103 年8 月8 日過世後仍拒不搬遷，原告2 人自得依民法第767 條第1 項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋。又被告無權占有系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，參考鄰近路段房屋每月租金為新臺幣（下同）13,000元，系爭房屋租金認應以每月15,000元計算，爰依民法第179 條不當得利之規定，請求被告給付自母親去世翌日（即103 年8 月9 日）起至起訴狀繕本送達日（即10
5 年12月15日）止之不當得利54萬元，及自105 年12月16日起至返還系爭房屋之日止，按月給付15,000元。並聲明：㈠如主文第一項所示；㈡被告應給付原告54萬元及自105 年12月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付15,000元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。
三、原告主張系爭房屋原為兩造母親謝慧玉所有，102 年8 月由原告共同取得系爭房屋及所坐落土地之所有權，且系爭房屋於102 年11月20日辦妥保存登記，但為被告占用迄今，原告曾數次發函要求被告遷讓返還等情，業據提出建物所有權狀、建物登記第一類謄本、土地登記第二類謄本、102 年房屋稅繳款書、存證信函等件為證（見本院卷第6 頁至第13頁、第21頁），並有原告2 人以所有權人身分申辦系爭房屋保存登記之申請書、建物測量成果圖、使用執照存根、系爭房屋之房屋稅沿革、切結書等暨106 年房屋稅籍資料附卷可憑（見本院卷第44-59 頁、第61頁），被告經合法通知未於言詞辯論期日到場，復未提出任何書狀作何聲明或陳述，應堪信原告前開主張為真實。
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條第1 項前段定有明文。原告業已證明其為系爭房屋之所有權人，被告自應就其占有系爭房屋有何法律權源，負舉證責任。惟被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀陳明其有何合法占有使用系爭房屋之權源，堪認被告屬無權占有。至於謝慧玉在世時，即令同意被告占有使用系爭房屋，被告與謝慧玉之間因而有使用借貸關係存在，然基於債之相對性原則，前述使用借貸關係並不及於原告，原告於10
2 年8 月取得系爭房屋所有權後，被告自不得以其與謝慧玉間之使用借貸法律關係，對原告主張為有權占有。是以，原告依民法第767 條第1 項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。
五、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段規定甚明。而無權占有他人之房地，可能獲得相當於租金之利益，為社會之通常觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。被告無權占有使用系爭房屋，受有相當於租金之利益，此與原告受有不能使用收益系爭房屋之間，有因果關係存在，從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付自謝慧玉過世翌日即103 年8 月9日起，迄遷讓返還系爭房屋之日止，相當於租金之不當得利，於法洵屬有據。
六、第按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價額年息10% 為限，土地法第97條定有明文。上開規定係屬強行規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權（最高法院43年台上字第392 號民事判例要旨參照）。依土地法施行法第25條規定，土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。而土地法第148 條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第97條第1 項所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價。系爭房屋坐落之桃園市○○區○○○路屬城市地方，自有前開規定之適用。再者，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。茲查：
（一）系爭房屋為鋼筋混擬土造，屋齡約40年，面積為61.13 平方公尺，為4 層公寓之第2 層，供住家使用，有建物登記第一類謄本在卷足參（見本院卷第21頁），系爭房屋位處桃園市○○區○○○路，靠近幹道復興路與三民路，並鄰近桃園車站、南門國小及桃新醫院，堪認生活機能良好且交通便利，此有系爭房屋GOOGLE地圖1 紙存卷可按（見本院卷第65頁）。本院綜合上開各情，再酌以我國向來土地之申報地價遠遠低於主管機關公告之土地現值，且主管機關就房屋估定之價值亦普遍低於房屋之真正價值，認被告無權占有系爭房屋所受相當於租金之不當得利，應按系爭土地之申報地價及建築物主管機關估定總價年息10 %計算為適當。
（二）系爭房屋106 年課稅現值為117,500 元，有106 年房屋稅籍證明書在卷可考（見本院卷第61- 62頁）。而前開土地面積280 平方公尺，原告2 人權利範圍各為1/24，105 年申報地價為每平方公尺11,440元，亦有土地登記第二類謄本附卷足憑（見本院卷第9 頁），是原告2 人就系爭土地之申報地價總額為266,933 元（計算式：11,440×280 ×2/24＝266,933 ，小數點下四捨五入），加計系爭房屋課稅現值117,500 元後，共計384,433 元（計算式：266,93
3 ＋117,500 ＝384,433 ）。以此計算，被告無權占有系爭房屋自謝慧玉去世翌日即103 年8 月9 日起至起訴狀繕本送達日105 年12月15日止，共2 年4 月又7 日，所受相當於租金之不當得利共計90,438元（計算式：384,433x10%x2+384,433x10%x4/12+384,433x10% x7 /365 =90,438，小數點下四捨五入）。被告自105 年12月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，每月所受相當於租金之不當得利為3,
204 元（計算式：384,433 ×10% ×1/12＝3,204 元，小數點下四捨五入）。
（三）從而，原告依民法第179 條前段規定，請求被告給付90,438元及自105 年12月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付3,204 元，為有理由，應予准許，逾此數額之請求，則乏依據，應予駁回。
七、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段及第179項前段規定，請求被告將系爭房屋全部遷讓返還予原告，並給付原告90,438元，及自105 年12月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付3,204 元，為有理由，應予准許。逾上述部分所為之請求，則無理由，應予駁回。又本院審酌被告已居住系爭房屋多年，為另覓住處及搬移長久以來在系爭房屋內之物品，非有一段相當之履行期間，恐難達成，原告訴訟代理人於106 年3 月27日言詞辯論期日表示，調解程序時原告同意給予被告3 個月搬遷期間（見本院卷第68頁），爰就被告遷讓返還系爭房屋予原告部分，依民事訴訟法第396 條第1項規定，酌定履行期間為3 個月。
八、原告勝訴部分即判決主文第一項、第三項，訴訟標的金額均未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行，此部分原告雖陳明願供擔保請求宣告假執行，惟僅係促請本院注意。原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項前段。
中 華 民 國 106 年 4 月 14 日
桃園簡易庭 法 官 李珮瑜以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 4 月 14 日
書記官 吳秋慧