臺灣桃園地方法院民事判決 106年度訴字第1522號原 告 黃葉碧訴訟代理人 楊逸民律師被 告 黃金榮
黃秀雄黃奕清黃李秀額共 同訴訟代理人 沈朝標律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於民國107 年
5 月4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 、
4 款定有明文。本件原告起訴時原聲明：被告應就坐落桃園市○○區○○段○○○○○號土地應有部分5/6 ，按被告與訴外人謝采陵所定買賣契約之同一條件，與原告簽立書面買賣契約，並於原告給付新臺幣（下同）620 萬元之同時，將上開土地應有部分5/6 移轉登記予原告；嗣因上開土地業於民國
106 年7 月19日移轉登記予謝采陵所有，原告遂於106 年9月20日具狀變更聲明為：被告應連帶給付原告2,728,440 元（見本院卷第25頁）；復於107 年5 月4 日具狀變更聲明為：㈠被告應連帶給付原告997,040 元。㈡願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第172 頁）。經核原告所為，係屬減縮應受判決事項之聲明、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明，且被告對於訴之變更或追加部分均無異議，而為本案之言詞辯論，揆諸前揭規定，並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：兩造原均為坐落桃園市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地，即現同段1166、1166-2、1166-3地號共3 筆土地分割前之土地）之共有人，被告於106 年3 月
8 日以中壢興國郵局第37號存證信函（下稱興國郵局第37號函）通知原告，被告與訴外人謝采陵已簽立土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），將系爭土地以總價7,440,000 元出售予謝采陵，依土地法第34條之1 等規定，通知原告於函到10內以書面通知被告是否行使優先承買權，原告旋於同年月20日以中壢郵局第285 號存證信函（下稱中壢郵局第285 號函）回覆願依同一價格行使優先承買權。詎被告於收到中壢郵局第285 號函文後，竟以原告不願負擔相關仲介費、代書費等為由，告知原告已視同放棄優先承買權，惟土地法第34條之1 第4 項所稱「同一價格」應以買賣關係之內容為限，至於「買賣雙方簽約時一次付清價金」、「負擔仲介服務費372,000 元」等條件，並非系爭買賣契約之內容，自不生通知效力，且原告有表示願支付合理仲介費之意，已生行使優先購買權之效力，雖兩造對於買賣契約履行之細節略有不同意見，仍無礙於買賣契約之成立，詎被告竟將系爭土地出賣予謝采陵，並於106 年7 月19日辦畢所有權移轉登記，被告所為顯屬故意以背於善良風俗之方式加損害於原告，致原告受有依通常情形可得資產價值增加利益997,040 元之損害，即系爭土地於106 年3 月1 日出售時之應有價值8,437,040元（計算式：每坪68,000元×124.03坪），而被告係以每坪
6 萬元出售系爭土地，總價為7,440,000 元，原告行使優先承買權可得之利益為上開差價997,040 元（計算式：8,437,
040 元－7,440,000 元）。爰依民法第184 條第1 項後段、第185 條等規定，請求被告賠償原告所受損害等語。並聲明：如上開變更後之聲明所示。
二、被告則以：被告依土地法第34條之1 規定以興國郵局第37號函通知原告行使優先承買權時，已告知所有與謝采陵所約定之買賣條件，意即除總價金為744 萬元以外，買方（即謝采陵）並承諾負擔仲介費372,000 元、代書費27,000元及其他實報實銷之規費、印花稅等，而原告僅回覆「願意依同一價格承買，但另議之條件為支付合理之買方服務費」等語，顯非以同一條件行使優先承買權，被告遂於106 年4 月26日以中壢志廣郵局第159 號存證信函（下稱志廣郵局第159 號函），通知原告其所行使之優先承買權並不合法，視同放棄優先承買權，原告收到上開函文後，復於106 年5 月9 日委託其子黃達昱以中壢興國郵局第80號存證信函（下稱興國郵局第80號函），向被告表示其已行使優先承買權，但同時表示拒絕給付仲介費及代書費等語，故其所行使優先承買權仍不合法，被告因而於106 年5 月12日以中壢志廣郵局第171 號存證信函（下稱志廣郵局第171 號函）通知原告及黃達昱，既然原告不願意履行渠等與謝采陵間所約定之所有買賣條件，尚未具備優先購買權資格等語。準此，原告並未合法行使優先承買權，自無因被告出賣系爭土地而受到損害可言，且系爭土地並無原告所稱低價銷售情事，況本件仍有土地法第34條之1 優先承買權之問題，也會影響系爭土地出賣價格及他人購買意願，再依卷內鑑價結果，與被告售予謝采陵所約定之每坪6 萬元差距不大，益徵原告並無損害等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠兩造原為系爭土地之共有人，原告應有部分比例為1/6。
㈡被告與謝采陵於106 年3 月1 日簽立系爭買賣契約，約定系爭土地以每坪6 萬元計價，總價金為7,440,000 元。
㈢被告於106 年3 月8 日寄發興國郵局第37號函，通知原告渠
等已與謝采陵簽立前述土地買賣契約之事實，如原告欲行使優先購買權，應於文到10日內以書面通知等語，為原告於同年月16日收受。
㈣原告於106 年3 月20日寄發中壢郵局第285 號函，表示願意
以同一價格承買但條件另議，另議之條件為僅支付合理之買方服務費等語，分別為被告黃金榮於106 年3 月23日收受、被告黃秀雄於106 年3 月22日收受、被告黃奕清於106 年3月21日收受、被告黃李秀額於106 年3 月28日收受。
㈤被告於106 年4 月26日寄發志廣郵局第159 號函，表示因原
告未能依法律規定要以相同價格及相同條件表示願意優先購買，視同已放棄優先購買權等語，為原告於106 年5 月3 日收受。
㈥原告委託黃達昱於106 年5 月9 日寄發興國郵局第80號函，
表示被告委託之不動產經紀業及地政士與原告無委任關係，原告無負擔仲介費及地政代辦費之法律或契約義務，排除上開無給付義務之仲介費及地政士代辦費，原告既有函覆願以同一條件優先承買，則確發生法律上之效果，被告等人與原告已成立買賣上之法律關係，雙方均應依約共同誠信履行等語，分別為被告黃金榮於106 年5 月10日收受、被告黃秀雄於106 年5 月10日收受、被告黃奕清106 年5 月10日收受、被告黃李秀額於106 年5 月16日收受。
㈦被告於106 年5 月12日寄發志廣郵局第171 號函，表示謹此
通知原告確定無系爭土地優先購買權資格等語，為原告於10
6 年5 月16日收受。㈧謝采陵已將系爭土地之買賣價金分別以支票給付被告黃秀雄
248 萬元、給付黃金榮、黃李秀額、黃奕清各124 萬元；另原告應分得之價款124 萬元，扣除增值稅172,485 元後，被告以原告之信託受託人黃昱達為受取權人，提存1,067,515元於臺灣士林地方法院提存所，嗣稅捐機關有將增值稅款全額退給原告。
㈨謝采陵已給付代書費（含代納稅費）29,500元、仲介費372,
000 元，系爭土地業於106 年7 月19日將所有權移轉登記予謝采陵。
四、至於原告主張業以中壢郵局第285 號函表示願以同一價格合法行使優先承買權，嗣被告以低於市價之價格將系爭土地出賣並移轉所有權登記予謝采陵，顯屬故意以背於善良風俗之方式加損害於原告，致原告受有依通常情形可得資產價值增加利益997,040 元之損害等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審究者厥為：原告是否已合法行使優先承買權？如是，則原告主張被告將系爭土地出賣並移轉所有權登記予謝采陵，致其受有損害，是否有理？損害金額為何？茲分別論述如下：
㈠按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農
育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算；共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承買，土地法第34條之1 第1 項、第4 項分別定有明文。又土地法所定土地或建築改良物共有人之優先承買權，目的既在減少共有人數，簡化共有物之使用關係，則其第34條之1 第4 項所稱，共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承買者，應指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。優先承買權人一經表示以同一條件優先承買，則該共有土地或建築改良物之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承買之共有人間成立（最高法院85年度台上字第
793 號裁判要旨參照）。㈡次按土地法第34條之1 第4 項所規定之同一價格優先承買，
係指請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言，故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表接受，始有合法行使優先承買權可言，倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先承購權（最高法院65年台上字第853 號判例、82年度台上字第613號、82年度台上字第2175號、98年度台上字第1285號、100年度台再字第46號判決要旨參照）。優先承買人對於出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，倘有部分不接受或擅自變更買賣條件，即非合法行使優先承買權，尚不生優先承買之效力（最高法院100 年度台上字第432 號、10
0 年度台上字第1673號判決要旨參照）。而若是將原成立之買賣契約內容擴張、限制或變更以之表明優先承買，致不利於原出賣共有土地之共有人，即與原買賣契約之條件相異，依民法第160 條第2 項規定，僅能視為新要約，與上開法條規定之優先承買權有殊（最高法院82年度台上字第2175號判決要旨參照）。意即舉凡買賣價金、標的物、價金交付方式及期限、共有物或應有部分點交與移轉登記時期、證件交付期日、費用負擔等均屬之，如契約必要之點之買賣標的及價金意思合致，其他非必要之點之條件或附隨義務未明時，則應以法律規定行之，如法無明文應以合理期間及合理方式為之，以履行同樣條件之優先承買權。準此，土地法第34條之
1 第4 項雖僅稱「同一價格」，然價格之約定，與其他買賣條件往往息息相關，難以割裂，是以，凡買賣契約之內容，依社會通念、交易習慣或當事人之約定，足以影響對價關係者，均屬優先承買權人為合法行使權利，均須表示接受之買賣條件。換言之，所謂「依同樣條件優先購買」，乃指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，他共有人得要求優先成為共有土地或建築改良物之應有部分之買受人。因此，在他共有人行使優先購買權時，對共有土地或建築改良物之應有部分之出賣人而言，僅買賣契約之相對人即買受人變更為他共有人而已，其餘因共有土地或建築改良物之應有部分買賣契約所生之相關法律關係、所得行使與負擔之權利及義務，要與原應與第三人成立買賣契約所生者並無任何不同（最高法院100 年度台上字第2019號判決意旨參照）。
㈢經查，被告以興國郵局第37號函通知原告是否行使優先購買
權時，已揭露渠等與謝采陵所約定之買賣條件，除總價金74
4 萬元外，買方並應負擔仲介費372,000 元（即按被告4 人應有部分合計5/6 之土地款620 萬元計算6 ％）、代書費27,000元及及其他實報實銷之規費、印花稅等費用（見本院卷第13至16頁）；嗣謝采陵亦於本院審理時證稱：伊係透過仲介以1 坪6 萬元價格向被告4 人買受系爭土地，除買賣價金外，並支付仲介費372,000 元，代書費及規費也都是伊支付的等語（見本院卷第114 頁至第115 頁）；上情並有買賣契約書、黃雲雄地政士事務所服務收費明細表、謝采陵開立給睦立群土地開發有限公司支票2 紙；睦立群土地開發有限公司所開立之發票2 紙等件影本附卷可稽（見本院卷第56頁、第64頁至第66頁），互核相符，堪信被告所為之通知，乃合乎渠等與謝采陵所約定之買賣條件。且衡諸一般交易常情，買賣雙方由仲介公司居間磋商成立買賣契約，雙方均需支付不同比例之仲介費予仲介公司，然約定仲介費全由買方或賣方負擔，亦無不可，又為履行買賣契約後續相關完稅及所有權移轉登記等手續，委由專業地政士代辦而支出代書費用亦在所難免，則該等由買受人負擔仲介費、代書費、及其他實報實銷之規費、印花稅等約定，與買賣雙方最後決定之成交價格息息相關，解釋上應為買賣之對價成分，而屬買賣之條件無疑，況被告已將買賣契約中關於買受人應負擔之代書費及仲介費等具體金額詳細載明於興國郵局第37號函內（見本院卷第13至16頁），以履行渠等通知共有人之義務，俾他共有人（指原告）得衡量該「同樣條件」之內容，進而決定是否請求以「同樣條件」訂立買賣契約，應認被告已合法通知原告行使優先承購權。
㈣衡諸此項優先承購規定之目的，除簡化共有物之使用關係外
，係在不損害出賣人權益之情形下，轉換買賣契約之相對人而已，因此優先承購權之範圍，即應與原買賣契約之範圍相同，而非賦予優先承購權人可以任意主張交易之一部分作為優先承購之範圍，若認優先承購權人得就契約之標的、範圍、費用等要件為修正或變更，勢必將造成出賣人預期利益減損、程序負擔加重、交易關係複雜之影響，因而造成優先承購權人擁有足以影響出賣人實質交易內容之結果，此即與「相同條件」要件相違背，並非土地法規範意旨之目的。而本件原告於106 年3 月16日接獲被告前述優先承買通知後，雖有於106 年3 月20日寄發中壢郵局第285 號函回覆願優先承買，惟購買條件變異為「願意依同一價格承買但條件另議」、「另議之條件為僅支付合理之買方服務費」等語（見本院卷第17頁）；復於106 年5 月9 日委託其子黃達昱以興國郵局第80號函重申其已合法行使優先承買權，然並無負擔該仲介費及地政士代辦費之法律或契約義務等語（見本院卷第94頁至第95頁），顯不接受被告與謝采陵所簽立系爭買賣契約之一切條件，而將契約內容逕自排除由買方支付仲介費及代書費之約定，揆諸前揭說明，原告需接受系爭土地出賣人（指被告）與他人（指謝采陵）所訂買賣合約之一切條件，不得僅接受部分條件或變更條件，方屬合法行使優先承買權，原告既不同意被告與第三人謝采陵所約定之給付仲介費及代書費等買賣條件，即非合法行使優先承買權，從而原告既未能依照系爭土地買賣合約之承買人相同條件履行買受人義務，自非合法行使優先承買權。
㈤至於原告主張被告與謝采陵間之買賣契約並未約明：「付款
條件：買賣雙方簽約時一次付清」及「買方負擔仲介費及代書費」等條件，卻以不存在之買賣條件通知原告，自不生通知之效力云云。而民法第153 條第1 項固規定契約須當事人互相表示意思一致始能成立，然所謂互相表示意思一致，並不限於當事人間直接為之，其由第三人為媒介而將各方互為之意思表示從中傳達因而獲致意思表示之一致者，仍不得謂契約並未成立，況買賣契約本屬於諾成契約，並非要式行為，不以訂立書面為必要，則被告透過訴外人睦立群土地開發有限公司之居間仲介協商議價，表明由買受人負擔仲介費、代書費、及其他實報實銷之規費、印花稅等而實拿每坪6 萬元之價格，同意出售系爭土地予謝采陵，經謝采陵為承諾，雙方意思表示業已合致，自屬買賣之條件，縱未逐項訂明於買賣契約，仍無礙於契約之成立；又系爭買賣契約第8 條關於稅費負擔部分，係明白約定「印花稅、登記規費、設定費、履約保證費、地政士業務執行費」由甲方即謝采陵負擔等語（見本院卷第56頁），是原告以買賣契約未訂明為由，否認相關費用為買賣之條件云云，洵非有據。再行使優先承買權者，係對於出賣人行使買賣契約之訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約（最高法院100 年度台再字第46號裁判意旨參照），共有人如合法行使優先承買權後，將來其他共有人應依原有買賣契約之付款條件與共有人補訂書面契約，所補訂之付款條件自應與原買賣契約之付款條件相同，故被告通知行使優先承買權之付款條件縱與原買賣契約內容有所出入，亦僅是原告如拒絕此部分付款條件以行使優先承買權時，仍不影響其合法行使之效力而已，況依本件兩造於起訴前所往來之函文內容觀之，就原告是否合法行使優先承買權之爭議，乃在於原告不願意負擔任何仲介費及代書費所衍生之爭執，根本未提及任何關於付款期限之問題，此由原告起訴狀指稱：「事後被告告知原告：因原告不願支付全額之仲介費及代書費等，故優先承買權已視同放棄云云，故對原告置之不理」等語即明（見本院卷第3 頁），從而原告以上開情事，主張被告所為優先承買權通知不合法云云，礙難憑採。
㈥承前所述，被告已合法通知原告行使優先承買權，惟原告並
未依被告與謝采陵所訂買賣契約之相同條件合法行使優先購買權，則被告嗣後依渠等與謝采陵所簽立之系爭買賣契約，將系爭土地出售並移轉所有權登記予謝采陵，自無侵害原告之優先承買權可言，從而原告主張被告侵害其優先承買權，以低於市價之價格將系爭土地出賣並移轉所有權登記予謝采陵，顯屬故意以背於善良風俗之方式加損害於原告，致原告受有依通常情形可得資產價值增加利益997,040 元之損害，即屬無據，應予駁回。
五、綜上所陳，本件被告並未侵害原告之優先承買權，是原告依民法第184 條第1 項後段、第185 條之規定，請求被告連帶賠償其受有依通常情形可得資產價值增加利益之損害997,04
0 元，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果皆不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 5 月 31 日
民事第三庭 法 官 周珮琦以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 31 日
書記官 李慧慧