臺灣桃園地方法院民事判決 106年度訴字第1673號原 告 戴柏原（即戴日財之承受訴訟人）
戴佩琪（即戴日財之承受訴訟人）戴佩青（即戴日財之承受訴訟人）共 同訴訟代理人 胡倉豪律師被 告 黃朱秋香訴訟代理人 田俊賢律師複代理人 吳湘傑律師
李泓律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國110 年9 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落桃園市○○區○○○○段○○○○○號如附圖編號1320(2) 所示土地（面積四平方公尺）上之建物拆除，並將該部分土地返還原告戴柏原。
被告應給付原告戴柏原、戴佩青、戴佩琪各新臺幣肆萬零伍佰壹拾玖元，及自民國一○六年十二月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告戴柏原新臺幣肆萬捌仟壹佰玖拾貳元，及自民國一一○年一月一日起至返還第一項所示土地之日止，按月給付原告戴柏原新臺幣參佰零貳元，暨自民國一一○年一月一日起至返還桃園市○○區○○○○段○○○○○號如附圖編號1320( 1)所示土地（面積二十平方公尺）之日止，按月給付原告戴柏原新臺幣壹仟伍佰壹拾元。
訴訟費用由被告負擔六分之一，餘由原告負擔。
本判決第二項得假執行，但被告以新臺幣壹拾貳萬壹仟伍佰伍拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項得假執行，但被告以新臺幣玖萬元為原告戴柏原預供擔保，得免為假執行。
其餘之訴及假執行聲請均駁回。
事實及理由
一、原告戴日財於起訴後之民國107 年7 月30日死亡，其繼承人為戴柏原、戴佩青、戴佩琪，有戶籍謄本在卷可稽，戴柏原、戴佩青、戴佩琪聲明承受訴訟，應予准許。又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第3 款定有明文。原告起訴原聲明：（一）被告應將其所有坐落於桃園市○○區○○○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地）上之建物（占用面積以地政機關實測為準）拆除，並將前開占用土地騰空返還予原告戴日財。（二）被告應給付原告新臺幣（下同）129,060 元，及自原告起訴時起至騰空返還第一項所示土地之日止，按月給付原告2,151 元。（三）原告願供擔保請准宣告假執行。最後變更聲明：（一）被告應將其所有坐落於系爭土地上如附圖（即桃園市中壢地政事務所110 年7 月12日函附110 年2 月19日收件案號中地法土字第7600號於110 年3 月24日測量之土地複丈成果圖）所示1320( 1)、1320( 2)面積24平方公尺之建物拆除，並將前開占用土地騰空返還原告戴柏原。（二）被告應給付原告戴柏原、戴佩青、戴佩琪各50,548元。（三）被告應自107 年
9 月28日起至騰空返還第一項所示土地之日止，按月給付原告戴柏原2,151 元。（四）願供擔保，請准宣告假執行。原告所為聲明之變更，合於前揭規定，應予准許。
二、原告主張：系爭土地前為戴日財所有，原告戴柏原於107 年
9 月28日因分割繼承取得系爭土地。被告無權占用系爭土地如附圖所示1320( 1)、1320( 2)部分搭蓋門牌號碼桃園市○○區○○路○○號建物（下稱系爭建物）使用，其面積為24平方公尺，依繼承法律關係及民法第767 條第1 項前段及中段規定，請求被告拆除建物返還土地予原告戴柏原。被告受有使用系爭土地之利益，致原告受有無法使用系爭土地之損害，且原告所受之損害與被告因而獲取之利益具有因果關係，依民法不當得利法律關係請求被告給付相當於租金之不當得利，以系爭土地106 年公告地價每平方公尺11,224元之年息百分之10作為本件相當於租金不當得利之計算標準，每月不當得利2,151 元。被告自本件106 年11月13日起訴前5 年至
107 年9 月27日止所受相當於租金之不當得利共計151,644元，原應返還戴日財，原告戴柏原、戴佩青、戴佩琪於107年9 月28日因分割繼承取得前開權利各50,548元，依繼承法律關係及民法第179 條規定請求被告給付，原告戴柏原並請求自107 年9 月28日起至騰空返還系爭土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利2,151 元。並聲明：（一）被告應將其所有坐落於系爭土地上如附圖所示1320( 1)、1320( 2)面積24平方公尺之建物拆除，並將前開占用土地騰空返還原告戴柏原。（二）被告應給付原告戴柏原、戴佩青、戴佩琪各50,548元。（三）被告應自107 年9 月28日起至騰空返還第一項所示土地之日止，按月給付原告戴柏原2,151 元。（四）願供擔保，請准宣告假執行等語。
三、被告則以：原告戴柏原所有門牌號碼桃園市○○區○○路○○號建物（下稱25號建物）乃其前手於70年10月20日興建完成。被告所有之系爭建物坐落之桃園市○○區○○○○段○○○○○號土地（下稱1319地號土地），原為被告之夫黃癸輝所有，黃癸輝依據當時地政機關提供之地籍圖為界址，原始出資於75年7 月19日起造完成，並於同年9 月15日完成登記，被告於101 年10月19日繼承黃癸輝之上開不動產，此二相鄰建物30餘年來從未產生界址疑義。系爭建物坐落於被告之1319地號土地上，具合法占有權源，並無建造房屋故意逾越地界之情。兩造等人於101 年6 月20日接獲桃園縣中壢地政事務所寄發之土地複丈建物測量通知書，表示將於101 年7 月13日派員鑑界，嗣後於101 年8 月13日、8 月24日收到中壢地政事務所開會通知，要求就中壢埔頂段1323地號等土地建物位置錯置一案開會協商，其間中壢地政事務所要求兩造等人於101 年8 月23日、9 月3 日就有關中壢埔頂段1319地號等土地鑑界複丈疑義一案開會協商，會議紀錄均顯示經現場檢測，兩造及鄰地之建物使用，均有與地籍圖不符之情形。桃園縣政府地政局亦要求兩造等人於103 年8 月25日參加「中壢埔頂段1319、1320、1320-1、1321、1322、1322-1、1322-2地號等土地現況與地籍不符疑義說明會」，其後訴外人吳淑芳等人向中壢市公所調解委員會聲請調解未果，吳淑芳遭其鄰地所有權人黃政雄提起拆屋還地訴訟。原告於上開訴訟曾提出書狀表示係測量單位之錯誤，建議以合理方式解決，足推上開地段之建物建造者包含兩造之前手在內，均係依據當時地籍圖之界址而相互毗鄰依序興建，均無建造房屋故意逾越地界之情，堪認系爭建物部分占用原告戴柏原所有之系爭土地，係因地政機關辦理地籍重測造成界址變動，顯屬情事變更，非兩造事前所得預期，兩造自始均認為非無權占有，亦非故意越界，充其量僅屬被告越界使用問題，原告戴柏原依法儘可以相當之價額請求購買該越界部分土地，不得遽行請求拆屋還地。觀諸桃園市結構工程技師公會所為鑑定報告結論，倘將系爭建物佔用範圍內樑、柱主結構體拆除，將僅剩餘三側牆體、樑、柱支撐，影響整體結構安全，勢必造成其耐震能力減弱，致令不堪居住，上開補強、拆除、回復原狀總計已高達4,860,000 元，尚不包含耐震補強費用在內，此耐震補強工程包含耐震之設計、施工、監造，若欲符合現行法令耐震規範，維持其耐震能力，粗估亦要花費數百萬元不等，顯見拆除系爭建物之工程極為浩大、所費不貲（約
5 、6 百萬元），對被告影響甚鉅。系爭建物占用系爭土地面積20平方公尺，系爭土地之106 年公告現值為每平方公尺54,384元，原告戴柏原可得之經濟利益約1,087,680 元。兩者相較甚為懸殊，拆除越界之系爭建物對被告所受損害顯然較大。若准原告戴柏原請求將被告越界占用系爭土地之系爭建物拆除，系爭房屋整體結構安全，勢必受到嚴重衝擊，致令不堪居住，拆除後之土地將呈現狹窄三角形狀，無法供原告戴柏原建築之用，原告戴柏原可獲得之利益較微，並無若何促進土地利用之目的，請求依民法第796 條之1 規定，審酌公共利益及當事人利益，免予拆除等詞，資為抗辯，並答辯聲明：（一）駁回原告之訴及其假執行之聲請。（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767 條第1 項前段、中段定有明文。以無權占為為原因，請求返還所有土地之訴，如占有人就請求權人土地所有權存在之事實並無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，占有人應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，如不能證明，即應認請求權人之請求有理由。又無法律上之原因而受利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，應返還之不當得利範圍，為相當於租金之利益。土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金。前項情形，鄰地所有人得請求土地所有人，以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。前條第一項但書（土地所有人對於鄰地因此所受之損害應支付償金）及第二項（鄰地所有人得請求土地所有人價購越界部分之土地及因此形成之畸零地）規定準用之。民法第796 條第1 項、第2 項、98年1 月23日增訂之民法第796 條之1 第1 項、第2 項分別定有明文。依民法物權編施行法第8 條之3 之規定，修正之民法第796 條及第796 條之1 規定，於民法物權編修正施行前土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更其房屋時，亦適用之。民法第796 條之立法意旨，在於對不符合第796 條規定，鄰地所有人得請求移去或變更逾越地界之房屋，有時對社會經濟及當事人之利益造成重大損害，乃賦予法院裁量權，斟酌社會整體經濟利益及雙方當事人之利益，免為全部或一部之移去或變更。然基於相鄰關係而受限制，係所有權內容所受之法律上限制，並非受限制者之相對人因而取得獨立的限制物權，是土地所有人免除移去越界房屋返還土地，要係法院衡酌公共利益及土地、鄰地所有人利益之結果，始要求鄰地所有人容忍不予拆除請求返還越界之土地，尚非謂土地所有人就越界之土地取得占用之正當權源。
五、經查：
（一）原告主張系爭土地原為戴日財所有，戴日財死亡後經分割繼承由原告戴柏原取得，原告戴柏原現為系爭土地之所有權人，被告為系爭建物之所有權人，系爭建物越界占有使用系爭土地之面積如附圖（即桃園市中壢地政事務所110年7 月12日函附110 年2 月19日收件案號中地法土字第7600號於110 年3 月24日測量之土地複丈成果圖）編號1320
( 1) 、1320( 2)所示，建物主體部分占用面積20平方公尺、鐵皮建物占用面積4 平方公尺等事實，為被告所不爭執，堪信為真實。
（二）原告主張系爭建物越界占有使用系爭土地為無權占有，然被告以前詞置辯，否認為無權占有，並提出中壢縣中壢地政事務所函、有關中壢市○○○○段○○○○○號等土地建物位置錯置一案會議簽到簿、會議紀錄、桃園縣中壢地政事務所（土地複丈、建物測量）定期通知書、桃園縣中壢地政事務所開會通知單、聲請調解書等影本為證。原告雖不爭執系爭建物因位移而占用系爭土地，惟主張被告就其所辯系爭建物占用系爭土地有合法權源，並未舉證以實其說等語。依前揭規定及說明，應由被告就系爭建物占有系爭土地有正當權源之事實負舉證之責任。
（三）被告前揭抗辯請求依民法第796 條之1 規定，審酌公共利益及當事人利益，免予拆除等語，原告則謂：本件係因坐落桃園市○○區○○○○段1319、1320、1320之1 、1321、1322、1322之1 、1322之2 地號土地與其上建物位置發生錯置情形，致1322之2 地號土地所有權人請求門牌號碼桃園市○○區○○路○○號房屋所有權人拆屋還地，而同段1320之1 地號土地所有權人請求原告戴柏原將25號建物拆除及將占用土地返還（由本院108 年度訴字第2300號審理中），依桃園市結構工程技師公會鑑定報告書所示，系爭建物拆除雖會影響其結構，然此本為建物拆除之必然結果，系爭建物於進行結構補強後即得進行拆除，不影響其拆除時之安全性，至於系爭建物於拆除後是否要補強房屋防震能力以延長房屋使用年限，係被告基於建物所有權人之考量，系爭建物拆除並無達嚴重影響其結構安全致不堪居住之情形；被告雖謂系爭建物補強、拆除、回復等費用高達4,860,000 元，如再補強耐震能力亦要花費數百萬元云云，然系爭建物占用系爭土地24平方公尺，原告戴柏原所有之25號建物占用鄰地即同段1320之1 地號土地27平方公尺，如原告戴柏原所有之系爭建物需進行補強、拆除、回復及補強耐震能力，其費用並不亞於被告，故兩造所受損害、所得利益或衡酌公共利益，並無孰高孰低之問題等語。查桃園市結構工程技師公會依本院囑託鑑定，依其現場調查結果，評估現況結構系統○○○區○○路○○號（即系爭建物）現況為地上四層無地下室之鋼筋混凝土造，與鄰房為連棟式結構並以磚牆作為分戶牆（共同壁），總樓高約12.3 m之抗彎矩構架系統；經由桃園市中壢地政事務所確認標的物拆除界線點，套繪現況建物位置後，系爭建物占用鄰房範圍（莒光路25號）涉及共同壁、樑、柱、版；倘將該佔用範圍內結構體拆除，系爭建物將僅剩餘三側牆體、樑、柱支撐，影響整體結構安全，於拆除前需進行結構補強，始可予以拆除，建議補強方式為1319地號邊界內退縮適當之施工距離，新建RC牆、樑、柱及基礎作為拆除前之臨時補強；其補強費用估算為2,100,000 元，拆除費用估算為1,130,000 元，回復費用估算為1,630,000 元。
鑑定結論：「1.系爭建物占用鄰房範圍（莒光路25號）涉及共同壁、樑、柱、版；倘將佔用範圍內樑、柱主結構體拆除，系爭建物將僅剩餘三側牆體、樑、柱支撐，易造成傾倒，影響整體結構安全；本案建議補強工法，雖可達拆除時之安全性。惟若剩餘結構物需作為永久結構使用，而達到足以抗震之目的，建議應再自行委由專業技師辦理補強設計及監造工作，施工則委由專業施工廠商施作，方能確保拆除後剩餘建築結構物之安全無慮。2.系爭建物補強費用估算為2,100,000 元。3.拆除費用估算為1,130,000元，回復費用估算為1,630,000 元。」等語，有該公會於
109 年2 月26日函附桃園市○○區○○路○○號拆屋還地鑑定案鑑定報告書在卷可稽，並為兩造所不爭執。綜合上開事證及兩造主張，系爭建物非因故意而越界占用系爭土地如附圖編號1320( 1)、1320( 2)所示部分之土地，被告未舉證證明系爭建物有占用系爭土地之正當權源，然衡酌系爭建物若予拆除，影響系爭建物之結構安全，且拆除前需進行結構補強費用，依上開鑑定初估其拆除前補強費用、拆除費用、回復費用合計約4,860,000 元，拆除後系爭建物將僅剩餘三側牆體、樑、柱支撐，若欲繼續作為永久結構使用並達抗震目的，應再委由專業技師辦理補強設計及監造，並委由專業施工廠商施工，方能確保拆除後之系爭建物結構安全無慮，原告並自陳25號建物亦因位移而占用鄰地即同段1320之1 地號土地而被訴拆屋還地，拆除後亦需進行補強、拆除、回復及補強耐震能力，其費用並不亞於被告等情，依民法第796 條之1 第1 項本文規定，就附圖編號1320( 1)所示系爭建物主體部分免被告拆除移去，此部分請求拆除並返還占用土地，不應准許。至於附圖編號1320( 2)所示鐵皮建物部分，非屬系爭建物辦理所有權第一次登記之範圍，乃系爭建物興建後再行增建，其拆除不影響系爭建物之結構安全，原告戴柏原請求拆除及返還該部分土地為有理由。
（四）系爭建物越界占用系爭土地如附圖編號1320(1)、1320(2)所示部分，本屬無權占有，揆諸前揭規定及說明，本院依民法第796條之1第1項本文規定行使裁量權免被告移去如附圖編號1320( 1)所示土地上之建物，尚非謂被告就越界之系爭土地取得占用之正當權源，原告依民法不當得利法律關係請求被告給付占用系爭土地獲得相當於租金之不當得利，自屬有據。原告得請求之不當得利金額，分述如下：
1.按建築房屋之基地租金，依土地法第105 條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報總價年息百分之10為限。依土地法第148 條、土地法施行法第25條、平均地權條例第16條前段之規定，土地法第97條所謂土地價額依法定地價，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價。查系爭土地之公告地價於
101 至104 年每平方公尺10,534元、於105 、106 年每平方公尺11,224元、於107 、108 年每平方公尺10,948元、於109 、110 年每平方公尺11,324元，依上開規定，其申報地價於101 至104 年每平方公尺8,427.2 元、於105 、106 年每平方公尺8,979.2 元、於107 、108年每平方公尺8,758.4 元、於109 、110 年每平方公尺9,059.2 元，有土地登記謄本、地價謄本及地價資料查詢等在卷可稽。系爭建物辦理所有權第一次登記時為鋼筋混凝土造3 層樓房，現況已擴建為4 層樓房，其占用系爭土地如附圖編號1320( 1)、1320( 2)所示部分之土地面積共24平方公尺，系爭土地臨桃園市○○區○○路，鄰近中原大學商圈，周邊商店林立，生活機能良好、交通便利，業據原告陳明在卷並提出照片、Google地圖網頁資料等為證，且為被告所不爭執，本院審酌上開各情，認原告請求被告給付之每年不當得利數額，按各年度系爭土地申報地價總額年息百分之10計算為適當。
2.原告請求給付106 年11月13日起訴前5 年即自101 年11月13日起至107 年9 月27日應返還戴日財而由原告戴柏原、戴佩青、戴佩琪3 人每人繼承3 分之1 之相當於租金之不當得利部分，依上開方式計算其數額為121,558元【計算式：8,427.2 元×24×（37＋9/30）÷12×10％[ 101 年11月13日至104 年12月31日] ＋8,979.2 元×24×2 ×10％[ 105 年1 月1 日至106 年12月31日]＋8,758.4 元×24×（8 ＋27/30 ）÷12×10％[ 107年1 月1 日至107 年9 月27日] ＝121,558 元，元以下四捨五入】，原告戴柏原、戴佩青、戴佩琪3 人每人得請求40,519元【計算式：121,558 元×1/3 ＝40,519元，元以下四捨五入】。
3.請求自107 年9 月28日原告戴柏原因分割繼承取得系爭土地之日起至返還系爭土地如附圖編號1320( 1)、1320
( 2) 所示部分土地之日止，給付原告戴柏原相當於租金之不當得利部分，依上開方式計算其數額如下：
(1)107年9 月28日起至109年12月31日止之不當得利金額為48,192元【計算式：8,758.4 元×24×（15＋3/30
）÷12×10％[ 107 年9 月28日至108 年12月31日]＋ 9,059.2 元 ×24×1 ×10％[ 109 年1 月1 日至
109 年12月31日] ＝48,192元，元以下四捨五入】。
(2)110年1月1日起至返還系爭土地如附圖編號1320(2)所示部分土地（面積4 平方公尺）之日止，每月應給付之不當得利金額為302 元【計算式：9,059.2 元×4×1/12×10％＝302 元，元以下四捨五入】。
(3)110年1月1日起至返還系爭土地如附圖編號1320(1)所示部分土地（面積20平方公尺）之日止，每月應給付之不當得利金額為1,510 元【計算式：9,059.2 元×20×1/12×10％＝1,510 元，元以下四捨五入】。
六、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項前段、中段、第179條之規定，請求被告應將系爭建物占用系爭土地如附圖編號1320( 2)所示部分拆除並返還該部分土地予原告戴柏原、給付原告戴柏原、戴佩青、戴佩琪各40,519元及自起訴狀繕本送達之翌日即106 年12月1 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息、給付原告戴柏原48,192元及自110 年1月1 日起至返還系爭土地如附圖編號1320( 2)所示部分土地之日止，按月給付原告戴柏原302 元、自110 年1 月1 日起至返還系爭土地如附圖編號1320( 1)所示部分土地之日止，按月給付原告戴柏原1,510 元部分，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。本判決主文第二項、第三項所命被告給付金額未逾500,000 元，應依職權宣告假執行，並依被告聲請宣告被告預供擔保而免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依據，應併予駁回。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 11 月 5 日
民事第二庭 法 官 謝宜伶正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 11 月 10 日
書記官 李仲旻附圖