臺灣桃園地方法院民事判決 106年度訴字第1676號原 告 林瑞洋
林秉浤共 同訴訟代理人 林裕洋律師被 告 總瑩建設股份有限公司法定代理人 張廖貴裕被 告 楊碧玲上列當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國106 年12月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告總瑩建設股份有限公司應給付原告新臺幣壹佰零肆萬壹仟零叁拾伍元。
被告楊碧玲應給付原告新臺幣伍萬元，及自民國一○六年十一月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告總瑩建設股份有限公司負擔百分之四十七，被告楊碧玲負擔百分之二，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告分別以新臺幣叁拾肆萬柒仟零壹拾貳元、新臺幣壹萬陸仟陸佰陸拾柒元為被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲供擔保後，得假執行。但被告總瑩建設股份有限公司以新臺幣壹佰零肆萬壹仟零叁拾伍元、被告楊碧玲以新臺幣伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：伊於民國101 年4 月20日，與被告總瑩建設股份有限公司（下稱總瑩公司）、楊碧玲分別簽定大樓房屋預定買賣合約書（下稱系爭房屋契約）及大樓土地預定買賣合約書（下稱系爭土地契約），購買湯城世紀丁區M 棟32號房屋及坐落土地之應有部分（下稱系爭預售屋），約定總價款為新臺幣（下同）935 萬元（含土地價款561 萬元、房屋價款374 萬元），伊並已先行繳付部分價金1,745,239 元。
依系爭房屋契約第10條第1 項之約定，系爭預售屋應於102年12月15日完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施並取得使用執照，否則伊即得依系爭房屋契約第10條第2 項及100 年3 月24日內政部公告修正之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（下稱應載事項）第12條第2 項之規定，請求被告總瑩公司賠付自102 年12月16日起至106 年4月20日止此段期間內（合計共1221日），按已繳房屋價款萬分之五計算之遲延利息。又伊既因系爭預售屋買賣契約而提起本件訴訟，依系爭土地契約第11條第1 項之約定，被告楊碧玲亦應賠償伊因此所支出之律師費用。因被告總瑩公司與楊碧玲彼此間應負不真正連帶責任，伊自得請求被告總瑩公司及楊碧玲賠償遲延利息及律師費等語。並聲明求為判決：
㈠、被告總瑩公司應給付原告1,065,468 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；㈡、被告楊碧玲應給付原告1,115,468 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈢、前二項請求於1,065,468 元範圍內，被告總瑩公司、楊碧玲任一人如為給付，另一人於該給付範圍內，同免給付義務。㈣、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告二人彼此間並無不真正連帶之法律關係，被告楊碧玲既無違約，原告自不得向被告楊碧玲請求賠償已支付之律師費用；伊僅願依年息百分之5 計算之逾期利息認諾本件原告之請求，且因系爭預售屋目前均已增值，原告並無受有如其所主張數額之損害等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、原告於101 年4 月20日，與被告總瑩公司、楊碧玲分別系爭房屋契約及系爭土地契約，購買湯城世紀丁區M 棟32號房屋及坐落土地之應有部分，約定總價款為935 萬元（含土地價款561 萬元、房屋價款374 萬元），原告並已繳付部分價金1,745,239 元。
㈡、系爭預售屋之使用執照核發日期為106 年4 月20日。
㈢、自101 年4 月20日起至104 年8 月31日止，交通部中央氣象局中壢自動氣象站達於「大雨」標準之天數有21天；自104年9 月1 日起至106 年4 月20日止，同站達於「大雨」標準之天數則有7 天。
㈣、原告因本件系爭預售屋糾紛支付律師費用5 萬元。
四、本件爭點：
㈠、原告主張被告總瑩公司與楊碧玲二人間應負不真正連帶責任，有無理由？
㈡、原告主張依系爭房屋契約第10條第2 項約定及100 年3 月24日內政部公告修正之應載事項第12條第2 項規定，請求被告給付遲延利息，有無理由？如有，原告可得請求之數額為何？
㈢、原告主張依系爭土地契約第11條第1 項之約定，請被告楊碧玲給付律師費，有無理由？如有，原告可得請求之數額為何？
五、得心證之理由：
㈠、原告主張被告總瑩公司與楊碧玲二人間應負不真正連帶責任，有無理由？⒈按連帶債務之成立，以數債務人明示對於債權人各負全部給
付之責任或有法律明文規定者為限，民法第272 條定有明文。查本件原告係分別向被告總瑩公司購屋、向被告楊碧玲買地，法律就此情形，並無規定房屋出賣人與土地出賣人就其中一人之違約應負連帶賠償責任。且兩造間所訂立之系爭房屋及土地契約，亦未見總瑩公司與楊碧玲明示就本件契約之履行負連帶給付之約定，合先敘明。
⒉次按不真正連帶債務，係指數債務人以同一目的，本於各別
之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人其中一人為給付，他債務人即應同免其責任之債務而言（最高法院100 年度台上字第848 號判決意旨參照）。又所謂契約之聯立，則係指數內容不同之契約相互間具有結合之關係而言，契約當事人以同一締約行為，結合數個契約，為契約之聯立。其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情事，並本於誠信原則，為斷定之標準（最高法院90年度台上字第1779號、86年度台上字第2278號判決要旨參照）。經查：
⑴系爭房屋契約第22條前段約定：「本約之附件視為本約之一
部份，並與本約具有同等效力，並與本約所座落土地預定買賣合約書具連帶不可分性應共同履行，並自簽約時同時生效。任何一部份不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除。」等語（見本院卷第20頁）。
⑵而系爭土地契約第12條第1 項則約定：「本約之附件視為本
約之一部份，並與本約座落基地之買方所訂房屋預定買賣合約書具連帶不可分性應共同履行，並自簽訂日起同時生效。任何一部份不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除。」等語（見本院卷第31頁）。
⑶細譯上開約定意旨，應係在分別說明：「房屋出賣人（總瑩
公司）與買受人約定，由房屋買賣契約之第三人即土地出賣人與房屋出賣人合同履行系爭房地之買賣契約義務」，以及「土地出賣人（楊碧玲）與買受人約定，由土地買賣契約之第三人即房屋出賣人與土地出賣人合同履行系爭房地之買賣契約義務」各意義，重點乃在強調系爭房地之買賣契約係屬聯立之性質而已。此由觀之上開契約約款，從未約明被告總瑩公司同時負有交付土地之義務，以及被告楊碧玲同時負有交付房屋之義務，益徵明白。被告總瑩公司與楊碧玲既均不負有同時交付土地、房屋之義務，而係各自負擔系爭預售屋房地契約所約定之交付義務，被告總瑩公司及楊碧玲對於原告即非各自均負全部給付之義務。系爭預售屋房地買賣契約之成立型態固為聯立，惟因被告總瑩公司至多僅負有交付房屋之義務，而被告楊碧玲充其量亦僅負有交付土地之義務，被告二人彼此間對債權人之原告所負之給付義務內容既各不相同，自與不真正連帶債務之定義有別，本院尚無從僅因系爭預售屋房地契約為聯立關係，即當然推認被告彼此間必定具有不真正連帶債務關係存在。原告就此所為主張，並非有據，不足為取。
⑷從而，被告總瑩公司及楊碧玲對於原告各自負有不同內容之
給付義務，原告主張被告總瑩公司及楊碧玲就系爭預售屋房地之買賣契約履行負有不真正連帶債務云云，即屬無據，不足為取。
㈡、原告主張依系爭房屋契約第10條第2 項約定及100 年3 月24日內政部公告修正之應載事項第12條第2 項規定，請求上訴人給付遲延利息，有無理由？如有，原告可得請求之數額為何？⒈系爭房屋契約第10條第1 、2 項約定：「本預售屋之建築工
程，自民國100 年10月30日前開工，並於民國102 年12月15日以完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，……。」、「賣方如逾前款期間未完工者，每逾一日應按已繳房屋價款萬分之五計算遲延利息予買方。若逾期六個月仍未開工或完工，視同賣方違約，雙方同意依第二十五條第一款違約之規定辦理」，此有系爭房屋契約1 份在卷可稽（見原審卷第10頁反面至第11頁）。依上開契約條款，形式上看似買方僅有於「賣方逾期未完工」時，才能請求賣方按「每逾一日按已繳房屋價款萬分之5 」計算之遲延利息。
⒉惟內政部100 年3 月24日內授中辦地字第1000723995號公告
之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第12條第2 項，業已規定：「賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理」等語（見原審卷第71頁反面），則依消費者保護法第11條第2 項規定，定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋，本件系爭預售屋之完工及取得使用執照之期限，即應對消費者為有利之解釋，而認不論係關於系爭預售屋房屋之完工、或者是使用執照之取得，舉凡被告總瑩公司於102 年12月15日前不能完工或未有取得使用執照之情形之一，即應有系爭房屋契約第10條第2 項約定之適用。本件被告總瑩公司既逾期取得使用執照，即已該當上開預售屋買賣範本之規定，而應對原告負給付遲延利息之義務。
⒊再者，兩造既已約明一旦發生給付遲延之債務不履行時，違
約之一方即應賠償遲延利息之損害。此經核應屬民法第250條第1 項所規定之違約金，且因該部分契約條款並未同時約定被告總瑩公司遲延時，原告除得請求支付違約金外，尚得再請求履行債務及賠償因遲延所生之損害，此由觀諸系爭房屋契約第21條第3 項約定：「買賣雙方當事人除依前二項之請求外，不得另行請求損害賠償」，亦可明白。故其性質應屬損害賠償總額預定之違約金，併此敘明。
⒋關於原告依系爭房屋契約第10條第2 項前段，所得向被告總瑩公司請求賠償之日數部分：
⑴、按「……，但有下列情形之一者，其期間不計入前開天數
：㈢、因天災地變等人力不可抗力之事由，致乙方不能施工者，其影響期間。……」，系爭房屋契約第10條第1 項但書第3 款定有明文。
⑵、按「雇主對於高度在二公尺以上之作業場所，有遇強風、
大雨等惡劣氣候致勞工有墜落危險時，應使勞工停止作業」、「雇主使勞工從事施工架組配作業，應依下列規定辦理：㈢、強風、大雨、大雪等惡劣天候，實施作業預估有危險之虞時，應即停止作業。」職業安全衛生設施規則第
226 條、營造安全衛生設施標準第42條第1 項第3 款分別定有明文。由是以言，如遇有大雨之惡劣氣候情形，即應使勞工停止作業，不能再要求繼續施工。茲因兩造已均不爭執自101 年4 月20日起至104 年8 月31日止，交通部中央氣象局中壢自動氣象站達於「大雨」標準之天數有21天；自104 年9 月1 日起至106 年4 月20日止，同站達於「大雨」標準之天數則有7 天，是在系爭房屋契約簽訂後迄至取得使用執照之日為止，共計應有28天之天數，係被告總瑩公司因達於氣象局所規範之「大雨」標準，以致不能繼續進行施工。
⑶、上開28天之工期，被告總瑩公司未予施工既係因不可抗力
之大雨所致，則有關本件被告總瑩公司本應取得使用執照之日期，自應先將上開天數予以扣除，亦即應自102 年12月15日先加計28天後，再來起算被告總瑩公司真正應取得使用執照卻遲延未取得以致發生給付遲延之日；經計算後，被告總瑩公司真正遲延取得使用執照之起始日期，即應為103 年1 月13日，另再從遲延給付之起算日即103 年1月13日起迄至106 年4 月19日被告總瑩公司實際取得使用執照之日為止，總計被告總瑩公司一共經過了1193天之遲延。
⑷、關於原告依系爭房屋契約第10條第2 項前段及應載事項所得向總瑩公司請求賠償之金額部分：
①、按「賣方如逾前款期間未完工者，每逾一日應按已繳房屋
價款萬分之五計算遲延利息予買方。若逾期六個月仍未開工或完工，視同賣方違約，雙方同意依第25條第1 款違約之規定辦理」，系爭房屋契約第10條第2 項定有明文。
②、次按關於本件系爭預售屋買賣，兩造既均不爭執有內政部
所編預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之適用，而依消費者保護法第17條第1 項及該法施行細則第15條第2 項規定，中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容。準此，若中央主管機關就特定行業公告其定型化契約應記載事項，無論該特定行業之企業經營者與消費者間，有無就該等應記載事項達成意思表示合致或做成書面，於有利消費者之範圍內，均構成企業經營者與消費者間契約之內容。
③、查，關於系爭房屋契約之逾期罰款，究係應以「已繳房屋
價款」抑或係「已繳房地總價款」作為計算標準乙節，因預售屋買賣範本第12條第2 項業已明白規定：「……，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。……」等語（見本院卷第74頁反面），有如上述，則以此對照於系爭房屋契約第10條第2 項之約定，自可知被告總瑩公司並未併將已繳土地價款一併納入計算，導致在計算逾期罰款時之基數相對減少，而對消費者有所不利，揆諸前開說明，關於「已繳土地價款」之數額，自即應同時一併納入雙方買賣交易之約定中。或謂系爭房屋契約既僅有出售房屋之單一標的，而與前開應載及不得載事項乃係同時出售房地之雙重標的，二者有所不同，不能逕認應以房地價款計算。惟不論預售建案之預定房屋買賣契約與土地買賣契約是否一併訂立，或分別簽定，其性質均屬同一不可分之給付，並不影響預售屋之建商與地主間所負之協同債務本質。且建商購入土地時，以自然人登記為土地所有權人，將房屋及土地款分別定價，其理由在於個人出售土地免納所得稅（參所得稅法第4 條第1 項第16款），亦免辦理營業登記而不課徵營業稅（參財政部台財稅字第841601122 號函），待推案時再分別以建設公司名義出售房屋、以自然人名義出售土地，以達節稅之目的。然就消費者之買方而言，所預繳之分期付款，主觀上仍係按房屋興建之工程進度而繳納，所繳納者皆係房地買賣總價之一部分，況土地價款性質上並無分期繳納之必要，不能基於業界陋習，將原告本為一體之給付巧立名目任意拆裂，藉此規避消費者保護法及脫免分散責任之意圖甚明。從而，原告就此所為主張，即屬有據，可以准許
④、原告於103 年1 月13日（即正式起算給付遲延之日起）迄
今，業已先後繳納房地價款各5 萬元、145 萬元、4 萬元、20萬5,239 元（以上合計1,745,239 元），此有原告所提出之訂購單、支票、繳款證明單等件為證（見本院卷第47至51頁），並為被告總瑩公司於本院言詞辯論時所不爭執，依上開說明，本件原告所得請求賠償之遲延利息，即應為1,041,035 元【計算式：（1,745,239 元×5 ／1000
0 ×1193天《即自103 年1 月13日起至106 年4 月19日》＝1,041,035 元，元以下四捨五入】。
⑸、至被告總瑩公司固辯稱：本件應以年息百分之5 計算逾期
利息，請求予以酌減逾期利息之違約金云云。惟本院審酌上開應載事項第12條第2 項既已清楚載明應以「每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方」為賠償之標準（見本院卷第82頁反面），因應載事項乃係經過行政院消費者保護委員會決議通過始行公布適用，系爭房屋契約所約定之逾期利息計算標準，既已合乎國家公布施行之應載事項之約定，自無約定金額過高之情形，而無民法第252 條規定之適用餘地。原告主張應依年息百分之5 計算逾期利息云云，顯然核與兩造間之系爭房屋契約約定不符，也與應載事項之規定未合，尚非可採，所辯尚無可取。
⑹、復按「違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約
定之性質者，本件違約金如為懲罰之性質，於上訴人履行遲延時，被上訴人除請求違約金外，固得依民法第233 條規定，請求給付遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害」（最高法院62年台上字第1394號判例意旨參照）。查，本件原告既已依系爭房屋契約第10條第2 項約定及100 年3 月24日內政部公告修正之應載事項第12條第2 項規定，向被告總瑩公司請求支付逾期利息，有如前述，而上開逾期利息，又係損害賠償總額預定之違約金性質，揆諸前開說明，原告自不得在請求逾期利息外，更行向被告總瑩公司請求賠付法定遲延利息之損失。原告就此所為請求，於法無據，本院不能准許。
㈢、原告主張依系爭土地契約第11條第1 項之約定，請被告楊碧玲給付律師費，有無理由？如有，原告可得請求之數額為何？⒈按系爭土地買賣合約第11條第1 項業已約定：「凡因本件買
賣約定而涉訴訟者，雙方同意由臺灣桃園地方法院為管轄法院。且敗訴之一方應負擔他方律師費、訴訟費用。」等語（見本院卷第31頁）。查，本件給付遲延之債務不履行責任，雖係因總瑩公司遲未取得系爭建案之使用執照而起，然系爭房屋買賣合約與系爭土地買賣合約本應共同履行，締約時兩造均已合意系爭房地合約屬聯立契約，始有各該「具連帶不可分性應共同履行」之記載，則任何一部分違約，視同被告總瑩公司2 人均違約。而本件訴訟之事實、爭點、訴訟標的金額等項，均存在於原告與被告總瑩公司2 人之間，自應認為原告就本件支出之律師費，均係其與被告總瑩公司2 人間之訴訟所生而不可割裂。從而，被告楊碧玲抗辯其並無違約而拒絕支付律師費用云云，即非有據，為本院所不採。
⒉其次，本件原告因系爭預售屋房地買賣糾紛而委任律師代為
訴訟主張權利，支付律師報酬費用5 萬元乙節，既為兩造所不爭執，本院乃斟酌本件請求標的之數額、爭點及系爭預售屋房地屬聯立契約而不可分之性質，認原告請求被告楊碧玲應賠償律師費5萬元，應屬適當，可以准許。
七、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段及第203 條分別定有明文。經查，被告楊碧玲對原告所應負上開律師費給付義務，雖未經特約而無確定期限或約定利率，然其既經收受起訴狀繕本之送達，依前開說明，自應從該訴狀繕本送達翌日起即106 年11月18日起（見本院卷第77頁），按週年利率百分之5 計算之利息，對原告負擔遲延責任。
八、綜上所述，本件原告請求被告總瑩公司賠償逾期利息1,041,
035 元，並請求被告楊碧玲賠償律師費用5 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日之106 年11月18日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，可以准許；逾此範圍所為請求，則為無理由，依法應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 12 月 25 日
民事第三庭 法 官 呂綺珍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 12 月 25 日
書記官 金秋伶